Memorie van toelichting : Memorie van toelichting
35 578 Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet (eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen)
Nr. 3
MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Inleiding
Het wetsvoorstel voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met
een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een
woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheefwonen1. Dit betekent dat huurders recht krijgen op huurverlaging wanneer hun inkomen onder
de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan
de voor hen toepassing zijnde aftoppingsgrens.
Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen2 van gereguleerde huurwoningen bij woningcorporaties. In de periode voor 2016 werden
huishoudens met lage inkomens niet passend toegewezen. In 2016 is passend toewijzen
aan huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag ingevoerd om duur scheefwonen
te voorkomen. Daarmee hebben huurders van woningcorporaties bij verhuizing reeds een
huur welke past bij het inkomen (en niet te hoog is in relatie tot het inkomen). In
aanvulling daarop zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen Aedes en de
Woonbond, afspraken gemaakt om huurders met een laag inkomen en hoge huur op hun verzoek
specifiek maatwerk (huurbevriezing of -verlaging) te bieden.
Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken
hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende
huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. Hiermee worden
de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller bereikt. De huidige
economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis versterkt het belang om de
aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht op huurverlaging
voor deze huishoudens voor te stellen. Huishoudens die duur scheefwonen hebben een
grotere kans om betalingsrisico’s te lopen en zij hebben een grotere kans om schulden
op te bouwen. Het is daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen die het beoogde
evenwicht tussen inkomen en huur sneller bereikt
Het kabinet stelt daarmee maatregelen voor om de huurprijs voor deze huurders sneller
in verhouding te krijgen tot het inkomen om duur scheefwonen aan te pakken. De woningcorporatie
doet daartoe een huurverlagingsvoorstel aan de huurders die voldoen aan de gestelde
voorwaarden. Woningcorporaties vragen bij de Belastingdienst een verklaring aan waarin
staat dat het huishoudinkomen 20193 behoort tot de «categorie lagere inkomens». Op basis van deze verklaring kunnen zij
bepalen of het inkomen van de huurders onder de inkomensgrens voor passend toewijzen
valt. Dat doen woningcorporaties alleen voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens
(zie verder onderdelen 1.2 en 3). Als de huur hoger ligt dan aftoppingsgrens en uit
de verklaring blijkt dat het huishoudinkomen laag is, stelt de woningcorporatie een
huurverlaging voor naar de toepasselijke aftoppingsgrens (zie onderdelen 1.2 en 3).
Daarnaast kan de huurder ook zelf verzoeken om een huurverlaging. Dan moet de huurder
gegevens bijvoegen waaruit blijkt dat het inkomen in de laatste zes maanden voorafgaande
aan het verzoek lager was dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen
(zie verder onderdelen 1.2 en 3). Dit huurverlagingsvoorstel kan worden afgedwongen.
Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie,
bijvoorbeeld omdat de huurder van mening is dat de huur niet voldoende verlaagd wordt,
dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan hij ook als de woningcorporaties
niet op zijn verzoek een voorstel tot huurverlaging doet. Mochten de verstrekte gegevens
gerede twijfel met zich meebrengen over de vraag of de huurder in aanmerking komt
voor huurverlaging, bijvoorbeeld omdat hieruit niet duidelijk wordt dat de huurder
minimaal 6 maanden een laag inkomens heeft, kan de woningcorporatie besluiten geen
voorstel te doen. Indien de huurder van mening is dat hij wel recht heeft op de huurverlaging
kan dit vervolgens voorgelegd worden aan de Huurcommissie.
Woningcorporaties krijgen door de verplichte huurverlaging die uit dit wetsvoorstel
volgt een taakverzwaring wat betreft de betaalbaarheid van het huren. Met de tevens
in het wetsvoorstel geregelde tegemoetkoming – via tariefverlaging van de verhuurderheffing
– voor deze taakverzwaring, wordt woningcorporaties voldoende ruimte geboden om te
blijven sturen op de balans tussen de verschillende opgaven (betaalbaarheid, verduurzaming
en nieuwbouw) binnen hun maatschappelijke taak.
Huren die op basis van dit wetsvoorstel worden verlaagd, worden buiten beschouwing
gelaten bij de berekening van de huursomstijging.
1.2 Aanleiding en achtergrond problematiek
In de afgelopen jaren is er vanuit dit kabinet en het vorige kabinet ingezet op het
verbeteren van de betaalbaarheid van huurders. In 2016 is passend toewijzen aan huishoudens
die (toentertijd) qua inkomen recht hebben op huurtoeslag ingevoerd om duur scheefwonen
te voorkomen. Tegelijkertijd is de maximale huursomstijging voor woningcorporaties
per 2017 aangepast, wat heeft geleid tot beperktere gemiddelde huurverhogingen bij
woningcorporaties. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar verder aangescherpt
tot inflatievolgend. Woningcorporaties bouwen daarnaast meer goedkope woningen, onder
meer door de aftrek in de verhuurderheffing voor goedkope nieuwbouw. Daarnaast zijn
per 2020 de harde inkomensgrenzen voor de huurtoeslag vervallen. Op basis van WoON2018
blijkt dan ook dat er een afname is van het aantal huishoudens dat duur scheefwoont.
Dat neemt niet weg dat WoON2018 laat zien dat 346.000 huishoudens te duur wonen. De
economische gevolgen van de coronacrisis zijn onzeker. Het is daarom noodzakelijk
om nu de betaalbaarheid voor deze groep huurders te verbeteren. Het kabinetsbeleid
is daar met dit wetsvoorstel op gericht.
De afspraken tussen Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en de Woonbond, de
vereniging van huurders(organisaties) dragen, naast de maatregelen van het kabinet,
bij aan de betaalbaarheid. Aedes en de Woonbond hebben in hun Sociaal Huurakkoord
2018 afspraken gemaakt over huurbevriezing en huurverlaging (specifiek maatwerk) voor
huurders met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur4. Het beoogde doel van het Sociaal Huurakkoord is het bieden van zekerheid over de
betaalbaarheid van de huren Eind 2019 hebben Aedes en de Woonbond aan die afspraken
een nadere invulling gegeven voor 20205. Hiermee is door deze partijen een verdere invulling gegeven aan hun afspraken waarbij
wordt omschreven welke huurders betaalrisico’s ervaren6.
Ook hebben woningcorporaties de laatste jaren (2017–2019) een huurbeleid gevolgd met
een gemiddelde huurverhoging rond de inflatie voor zittende huurders. Uit de recente
cijfers van de Huurenquête van CBS over huurstijgingen 2020 blijkt een bestendiging
van dit beeld. Dat neemt niet weg dat nog steeds een grote groep huurders duur scheef
woont. Een beperkte(re) huurverhoging zorgt er niet voor dat zij op korte termijn
een huur betalen die past bij het inkomen.
Tegelijkertijd brak in 2020 de coronacrisis uit. De hieruit voortvloeiende lockdown
en beperking van personenverkeer, omwille van de bestrijding van het coronavirus,
brengen economische gevolgen met zich mee. Huurders kunnen hierdoor een structurele
of tijdelijke inkomensdaling doormaken. Voor deze huurders neemt de betaalbaarheid
van het huren (verder) af. Voor de huurders die te maken krijgen met een tijdelijke
inkomensdaling heeft de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een
wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting (35 516) waarmee de belemmeringen voor verhuurders worden weggehaald om een tijdelijke huurkorting
toe te passen. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft daarnaast
aan de Eerste Kamer toegezegd7 dat zij aan de hand van de gerealiseerde huurontwikkeling in 2020 en de koopkrachtontwikkeling
van huurders in 2020 onderzoekt of aanvullende maatregelen voor de betaalbaarheid
van het huren nodig zijn.
Uit enquêtes, uitgevraagd door Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences, blijkt vooralsnog
niet dat (veel) meer huurders kampen met betalingsachterstanden of grotere betaalrisico’s.
Ook blijkt dat de gemiddelde huurverhoging van afgelopen jaar voor zittende huurders
onder inflatieniveau ligt. Het beeld geeft aan dat een maatregel als generieke huurbevriezing
waarde Eerste Kamer om heeft verzocht8 niet het meest doelmatig en effectief is. Een dergelijke maatregel zal voor alle
huurders gelden en heeft daarbij een grote financiële impact voor verhuurders, terwijl
verhuurders tegelijkertijd voor een grote nieuwbouw- en verduurzamingsopgave staan.
Daarom is gekozen voor een gerichte maatregel voor de eerder omschreven groep huurders
met een lager inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Deze groep kent mogelijke
betaalrisico’s. Dat wil zeggen dat zij problemen kunnen ondervinden met het opbrengen
van de noodzakelijke lasten, zoals energiekosten, verzekeringen en lokale lasten en
ook woonlasten. Hierdoor ontstaat er ook extra risico op het ontwikkelen van financiële
problematiek, zoals problematische schulden.
Woningcorporaties worden verplicht om de huur (op basis van een door de Belastingdienst
verstrekte verklaring over de inkomenscategorie) of op verzoek van huurders met een
laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur, te verlagen. De woningcorporaties
moeten hiervoor bij de Belastingdienst een verklaring opvragen over de inkomenscategorie
voor de huurders die potentieel in aanmerking komen voor een huurverlaging. Woningcorporaties
zorgen al voor betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. Dit is de taak die ze opgedragen
hebben gekregen en waarvoor ze in aanmerking komen voor staatssteun (met name via
door het WSW geborgde leningen). Aan deze taak zijn verschillende voorwaarden verbonden,
waaronder het passend toewijzen. Dit wetsvoorstel sluit hierbij aan.
Voor verschillende groepen zittende huurders met een structureel laag inkomen en voor
dat inkomen hoge huur, hebben Aedes en de Woonbond reeds afspraken gemaakt in het
Sociaal Huurakkoord over huurverlaging of huurbevriezing. In aanvulling op de eis
van het passend toewijzen en in aansluiting op de afspraak van Aedes en Woonbond kiest
het kabinet ervoor om ook deze zittende huurders eenmalig het recht te geven op een
huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Daarmee krijgen de huurders die duur scheefwonen
de kans om toch (of sneller) een passende huur te krijgen. De reden voor het dure
scheefwonen kan liggen in het feit dat de huurder voor 2016 is verhuisd – toen woningcorporaties
hun eigen passend toewijzingsbeleid hanteerden- of omdat de huurder sinds de woningtoewijzing
een inkomensdaling heeft doorgemaakt. Met de voorgestelde regeling krijgen naar verwachting
ongeveer 260.000 huurders recht op huurverlaging.
Anders dan in het Sociaal Huurakkoord 2018 is gekozen voor een eenmalig recht en een
huurverlaging in plaats van een huurbevriezing. De reden om wettelijk recht op huurverlaging
te regelen is om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller
te bereiken en de betaalbaarheid, waar het huidige kabinetsbeleid op gericht is, te
verbeteren. De gevolgen van de coronacrisis en de onzekerheid waarmee dit is omgeven
versterkt deze wens. Na de huurverlaging op basis van deze tijdelijke regeling kan
de woningcorporatie de betreffende woning na afloop van deze eenmalige regeling weer
in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.
Uit het onderzoek opgaven middelen blijkt dat de verlaging van de verhuurderheffing
effectief is om de middelen in de corporatiesector te vergroten. Met oog op het tekort
dat uit hetzelfde onderzoek voor de corporatiesector blijkt, krijgen gelijktijdig
verhuurders daarom een tariefverlaging in de verhuurderheffing. Met deze tegemoetkoming
wordt beoogd dat woningcorporaties de balans kunnen houden in het uitvoeren van de
verschillende maatschappelijke opgaven.
Dit wetsvoorstel voorziet in twee mogelijkheden: (1) Huurverlaging op initiatief van
de woningcorporatie en (2) de huurder dient een verzoek in tot huurverlaging.
1. Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is
dan de lage aftoppingsgrens (in 2020 € 619,01) een verklaring over de categorie van
het huishoudinkomen van 2019. Als uit de verklaring van de Belastingdienst blijkt
dat het huishoudinkomen van 2019 lager was dan de toepasselijke inkomensgrens voor
passend toewijzen én de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke
aftoppingsgrens9, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor. De Woningcorporatie heeft tot
uiterlijk 1 april 2021 om een huurverlaging voor te stellen tot het bedrag dat gelijk
is aan de toepasselijke aftoppingsgrens.
Om deze maatregel goed te kunnen te laten werken en alle huurders die daar recht op
hebben te bereiken, is het noodzakelijk om de woningcorporaties op aanvraag bij de
Belastingdienst bekende gegevens te verstrekken. Dan weten de woningcorporaties welke
huishoudens recht hebben op de in dit wetvoorstel voorgestelde huurverlaging. Aan
de hand van de van de Belastingdienst verkregen gegevens10 kunnen de woningcorporaties de huurverlaging gericht toepassen. Tevens wordt zo een
optimaal gebruik van deze maatregel mogelijk gemaakt en worden meer huurders bereikt.
2. Verzoek tot huurverlaging
Als de huurder niet op basis van de huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
in aanmerking komt voor huurverlaging kan de huurder kan ook zelf een verzoek om huurverlaging
doen. Bijvoorbeeld als het inkomen van de huurder is gedaald in 2020 of 2021. De huurder
komt in aanmerking voor een huurverlaging als zijn inkomen gedurende een periode in
de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan of gelijk was aan
de voor het toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. De huurder
verstrekt bij dat verzoek gegevens waaruit blijkt dat het huishoudinkomen onder de
actuele inkomensgrens voor passend toewijzen lag. Hierbij valt te denken aan recente
salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien
de huurder ZZP’er is. Ook verstrekt hij een zelf opgestelde verklaring over de actuele
samenstelling van het huishouden. Huurders kunnen een dergelijk verzoek vóór 31 december
2021 bij de woningcorporatie indienen. Hierdoor worden ook huurders bereikt die een
recentere inkomensdaling hebben doorgemaakt.
1.3 Stappen voor verbetering betaalbaarheid voor huurders in het geliberaliseerde
segment
Voorliggend wetsvoorstel regelt een eenmalig recht op huurverlaging voor huurders
met een laag inkomen in het gereguleerde segment van woningcorporaties (qua huurprijs
gereguleerde huurcontracten).
In het geliberaliseerde segment (qua huurprijs geliberaliseerde huurcontracten, ook
wel vrije sector genoemd) wonen doorgaans huurders met een hoger (midden)inkomen.
Ook voor hen is prettig en betaalbaar wonen belangrijk, juist in deze onzekere tijden
van de coronacrisis en de maatregelen die genomen moeten worden om het coronavirus
te bestrijden.
In haar brief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen11 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties maatregelen aangekondigd
ter verbetering van de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen
en starters en voor het aanpakken excessen in de woningmarkt:
– Het voor een periode van drie jaar maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de
vrije sector tot inflatie + 2,5 procentpunt, conform de geldende maximering in de
sociale sector. Nu is de huurverhoging in de vrije sector vrij.
– Samen met de sector meer transparantie aan huurders in de vrije sector geven over
hoe hun aanvangshuurprijs tot stand komt. De afspraken van het convenant kunnen vervolgens
verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.
– Het invoeren van de mogelijkheid voor gemeenten om een opkoopbescherming in te voeren
voor betaalbare koopwoningen. In sommige buurten en steden slagen mensen niet om een
betaalbare woning te kopen, omdat die woningen opgekocht worden door bijvoorbeeld
beleggers. Een opkoopbescherming gaat het opkopen door beleggers tegen.
Daarnaast is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516), zoals aangekondigd in de brief Huurbeleid in tijden van corona: gericht problemen
oplossen12, als een separaat wetsvoorstel ingediend om belemmeringen voor verhuurders weg te
nemen om een tijdelijke huurkorting te geven. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid
om tijdelijke huurkorting in te zetten als maatwerkoplossing voor huurders die in
tijdelijke betalingsproblemen komen door de coronacrisis. Verhuurders kunnen na 2021
de mogelijkheid voor het geven van tijdelijke huurkorting gebruiken als vangnet. Daarvan
kunnen ook huurders in het geliberaliseerde segment gebruikmaken.
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
Het aantal huishoudens met een betaalrisico voor de huur is na 2015 gedaald als gevolg
van het conjuncturele herstel na de financiële crisis. Dit neemt niet weg dat er nog
steeds huishoudens kampen met betaalrisico’s, zoals omschreven in WoOn2018 en er huishoudens
getroffen worden door de economische gevolgen van de coronacrisis waardoor de betaalbaarheid
van het huren kan afnemen.
Huurders met een laag inkomen13 en een huurprijs boven de voor hen van toepassing zijnde aftoppingsgrens14, kunnen op basis van de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 om huurbevriezing
vragen bij de woningcorporatie. Op het moment dat een huishouden verhuist naar een
andere corporatiewoning in het DAEB-segment, dan moeten woningcorporaties die huishoudens
in de meeste gevallen (jaarlijks minimaal 95%) op grond van de Woningwet huisvesten
in een woning met een huurprijs onder of gelijk aan de toepasselijke aftoppingsgrens15.
Het blijkt dat woningcorporaties in laatste jaren in meer dan 98% van die gevallen
passend hebben toegewezen. Deze verplichting voor passend toewijzen geldt sinds 2016,
voor die tijd werd een groter deel van de groep lage inkomens tegen een huur boven
de aftoppingsgrens gehuisvest. Huurders die voorafgaand aan passend toewijzen een
woning kregen toegewezen, hebben daardoor (mogelijk) een te hoge huur voor het inkomen.
Dit zijn huurders die duur scheefwonen. Zij zouden gebaat zijn bij een lagere huur
maar het is echter niet altijd mogelijk of wenselijk om te verhuizen, mede gezien
het aantal vrijkomende woningen met een passende huur.
Met het oog op betaalbaarheid kiest het kabinet er voor zittende huurders met een
gereguleerde huurovereenkomst en met een inkomen tot de inkomensgrens van passend
toewijzen16 eenmalig het recht te geven op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens (prijs 2020:
€ 619,01/ € 663,40). Daarmee krijgen zittende huurders de kans om een passende huur
te krijgen en wordt duur scheefwonen verminderd. Hiermee nemen de betaalrisico’s voor
de groep huurders die in aanmerking komen voor deze maatregel af.
De voorgestelde maatregel reikt verder dan de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord
2018 over specifiek maatwerk. Deze maatregel gaat uit van de inkomensgrenzen zoals
die zijn bepaald bij passend toewijzen en waarmee huurders betaalbaar kunnen wonen.
Dit zijn hogere inkomensgrenzen dan die in het Sociaal Huurakkoord worden gehanteerd17. Als aansluiting wordt gezocht bij deze lagere grenzen valt een deel van de huurders
buiten het bereik van de maatregel en kunnen zij geen beroep doen op huurverlaging.
Ten tweede gaat deze maatregel, voor huishoudens met een huur boven de aftoppingsgrens,
uit van huurverlaging tot de aftoppingsgrens (2020: € 619,01 / € 663,40). Het Sociaal
Huurakkoord gaat uit van een huurbevriezing bij een huurprijs boven de toepasselijke
aftoppingsgrens. Pas bij een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,14)
gaat het Sociaal Huurakkoord uit van huurverlaging, tot een huurprijs onder € 737,14.
De inspanningen van het kabinet zijn al geruime tijd op gericht op betaalbaarheid.
Onder andere het beleid van passend toewijzen van huurwoningen door woningcorporaties
heeft hieraan bijgedragen. Verder ontvangt het kabinet signalen dat het maatwerk zoals
afgesproken door Aedes en de Woonbond vaker kan worden benut.
Huishoudens die duur scheefwonen hebben een grotere kans om betalingsrisico’s te lopen
en zij hebben een grotere kans om schulden op te bouwen. Deze risico’s nemen toe in
combinatie met de actuele crisis die voor een grotere groep huurders leidt tot een
laag inkomen. Het is daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen om duur scheefwonen
te verminderen.
Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen van gereguleerde
huurwoningen door woningcorporaties dat in 2016 weer is geïntroduceerd. In de periode
voor 2016 werden huishoudens met lage inkomens niet passend toegewezen. Vanwege de
huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis vindt het kabinet het
van belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht
op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen.
Door deze verdergaande regeling kan de achterliggende doelstelling van de afspraken
over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018 met de door het kabinet voorgestelde
regeling sneller worden gerealiseerd. Immers, met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord
2018 worden huren enkel bevroren, waardoor het langer duurt tot de huur past bij het
inkomen. Hierdoor duurt de periode waarin huurders mogelijk betalingsrisico’s hebben
langer.Inherent aan een eenmalige regeling is dat na het eindigen van die regeling
bepaalde groepen mogelijk net niet meer kunnen profiteren. De regeling geldt voor
het jaar 2021. Met deze eenmalige regeling doet het kabinet een correctie op het ontbreken
van passend toewijzen in het verleden. Bovendien biedt het verplicht passend toewijzen
aan huishoudens met een laag inkomen in combinatie met een maximale huursomstijging
op inflatieniveau ((voldoende waarborg voor het voorkomen van nieuwe dure scheefwoners
binnen het DAEB-segment van woningcorporaties.
Huurders met een geliberaliseerd huurcontract kunnen geen beroep doen op de in dit
wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Deze woningen behoren niet tot het DAEB-segment
van woningcorporaties en vallen daarmee niet onder de aan woningcorporaties opgedragen
taak. Een verplichte huurverlaging past hier niet bij. Bovendien is de huurprijs bij
geliberaliseerde huurcontracten vrij, ook daarbij past geen verplichte huurverlaging.
Overigens hebben huurders met een geliberaliseerd contract doorgaans ook een hoger
inkomen. Ook de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 over huurverlaging gelden
alleen voor huurwoningen die met een gereguleerd huurcontract verhuurd zijn.
3. Hoofdlijnen van het voorstel
Voorgesteld wordt woningcorporaties eenmalig in 2021 te verplichten om op eigen initiatief
of op verzoek van de huurder de huur te verlagen tot de toepasselijke aftoppingsgrens
voor huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen.
Met deze eenmalige regeling wordt de doelstelling van het Sociaal Huurakkoord 2018
(verbetering betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen) versneld gerealiseerd.
Daarnaast worden hogere huren van huishoudens met een laag inkomen (bijvoorbeeld van
huurders aan wie de woning voor 1 januari 2016, de datum waarop passend toewijzen
weer is ingevoerd, is toegewezen of van huurders van wie het inkomen in de loop der
jaren is gedaald) versneld naar een meer bij het inkomen passend niveau gebracht.
Ook biedt deze eenmalige regeling een extra vangnet in deze economisch onzekere tijden
voor huurders met een laag inkomen.
De maatregel past binnen de primaire taak van woningcorporaties om huishoudens met
de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten.
Deze verplichting geldt dus eenmalig. Hiermee blijft de kern van het bestaande stelsel
intact. Dat betekent dat woningcorporaties verplicht zijn uiterlijk 1 april 2021 een
huurverlagingsvoorstel aan de huurder te doen als uit de op haar aanvraag door de
Belastingdienst verstrekte inkomensverklaring blijkt dat het huishouden recht heeft
op huurverlaging tot de toepasselijke aftoppingsgrens. Of dat de woningcorporatie
verplicht is om een huurverlagingsvoorstel aan de huurder te doen als de huurder daarom
vóór 31 december 2021 verzoekt. De woningcorporatie doet dat binnen drie weken na
ontvangst van de actuele inkomensgegevens van de huurder.
De woningcorporatie kan na deze tijdelijke regeling de betreffende woning weer in
haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.
Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Voor het toepassen van huurverlagingen op initiatief van de woningcorporatie doorlopen
de woningcorporaties de volgende stappen.
Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is
dan de lage aftoppingsgrens een verklaring over de categorie van het huishoudinkomen
van 2019. Als uit de verklaring van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen
van 2019 niet hoger was dan de actuele toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen
en de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens18, stelt de woningcorporatie uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor tot het
bedrag dat gelijk is aan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.
In afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, ligt de voorgestelde
ingangsdatum van de huurverlaging niet later dan de eerste dag van de tweede maand
na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.
De huurder kan met de voorgestelde huurverlaging instemmen door vanaf de voorgestelde
ingangsdatum van de huurverlaging de voorgestelde huurprijs (vermeerderd met het overeengekomen
voorschot voor servicekosten, indien van toepassing) te gaan betalen.
Kennisgeving Belastingdienst
Indien de woningcorporatie een aanvraag heeft gedaan tot verstrekking van een verklaring
over het huishoudinkomen van 2019 en een dergelijke verklaring heeft verkregen, stelt
de Belastingdienst het betrokken huishouden daarvan – conform bij de inkomensverklaring
ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – in kennis.
Verzoek tot huurverlaging
De huurder kan ook zelf om huurverlaging vragen. De huurder kan voor 31 december 2021
de woningcorporatie verzoeken een huurverlagingsvoorstel tot de toepasselijke aftoppingsgrens
te doen. Daarbij moet hij aantonen dat het huishoudinkomen in de laatste zes maanden
voorafgaand aan het verzoek niet hoger was dan de toepasselijke inkomensgrens.
Op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 komen huurders in aanmerking voor specifiek
maatwerk wanneer het huishouden de afgelopen zes maanden relatief te duur heeft gehuurd.
In deze regeling wordt bij deze termijn aangesloten. Om in aanmerking te komen voor
huurverlaging op basis van dit wetsvoorstel, dient de huurder eveneens t aan te tonen
dat er sprake van is van een inkomen dat minimaal zes maanden onder de geldende inkomensgrens
voor passend toewijzen ligt. Hiermee kunnen niet alleen huurders met een structureel
laag inkomen een beroep doen op deze regeling, maar ook huurders die recentelijk een
inkomensdaling doormaken, bijvoorbeeld door de coronacrisis, een beroep doen op deze
regeling.
De huurder onderbouwt zijn verzoek met inkomensgegevens waaruit blijkt dat het huishoudinkomen
gedurende de afgelopen zes maanden onder de voorheen maximale inkomensgrens huurtoeslag
ligt en een door hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling
van zijn huishouden, overeenkomstig de thans door woningcorporaties gebruikte methode(s)
om te toetsen of de huurder voor specifiek maatwerk in aanmerking komt.
Wanneer de huurder op basis van de door hem (uiterlijk voor 31 december 2021) verstrekte
gegevens in aanmerking komt voor huurverlaging, zal de woningcorporatie binnen drie
weken een huurverlagingsvoorstel aan de huurder doen, waarbij zij voorstelt de huurprijs
te verlagen tot de voor het huishouden toepasselijke actuele aftoppingsgrens. De voorgestelde
ingangsdatum van de huurverlaging ligt – in afwijking van artikel 7:252 lid 1 van
het Burgerlijk Wetboek – niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening
van het huurverlagingsvoorstel.
Informatieverplichting woningcorporatie
De huurder kan een verzoek indienen bij de verhuurder om de huur te verlagen. Het
is van belang dat de huurder op de hoogte is van deze mogelijkheid. Daarom geldt voor
woningcorporaties een informatieverplichting. Zij dienen de huurders hierover te informeren
(uiterlijk) bij het huurverhogingsvoorstel in 2021 l.
Kennisgeving Belastingdienst
Als de woningcorporatie voor zijn woning een verklaring over zijn huishouden voor
de huurverlaging voor huurder met een laag inkomen heeft gevraagd en heeft verkregen
van de Belastingdienst, stelt de Belastingdienst de huurder daarvan schriftelijk in
kennis.
Schematisch overzicht toepasselijke huurverlagingen
Type huishouden
Inkomen tot inkomensgrens
(prijspeil 2020)
Huurverlaging naar
(prijspeil 2020)
Eenpersoonshuishouden
≤ € 23.255
€ 619,01
Eenpersoonsouderenhuishouden
≤ € 23.175
€ 619,01
Meerpersoonshuishouden
≤ € 31.550
€ 619,01 / € 663,401
Meerpersoonsouderenhuishouden
≤ € 31.475
€ 619,01 / € 663,401
X Noot
1
€ 619,01 voor tweepersoonshuishoudens en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer
personen
Huurverlaging afdwingbaar via de Huurcommissie
Als een huurder instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, dan
gaat die voorgestelde huurverlaging in op de voorgestelde ingangsdatum. Wanneer een
huurder een verzoek doet tot verlaging, heeft de woningcorporatie 3 weken de tijd
om een huurverlagingsvoorstel te doen. De voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging
ligt niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.
De voorwaarden voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging en welke huurverlaging
de woningcorporatie moet voorstellen zijn duidelijk. De verwachting is dat huurders
in de meeste gevallen zullen instemmen met de door de woningcorporatie voorgestelde
huurverlaging.
Het kan echter zijn dat de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van
de woningcorporatie of dat de woningcorporatie weigert een huurverlagingsvoorstel
te doen. Als de huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, bijvoorbeeld wanneer
de huurder onvoldoende kan aantonen de afgelopen zes maanden een laag inkomen te hebben
gehad, dan kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie.
Omdat de toetsingscriteria van de in deze regeling voorgestelde huurverlagingsvoorstellen
vanwege een lager inkomen afwijken van de bestaande criteria voor huurverlagingsvoorstellen,
worden in deze wet afwijkende toetsingscriteria voor de in dit wetsvoorstel bedoelde
huurverlagingsvoorstellen geregeld in een (tijdelijk) toegevoegd artikel 14a van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Huurcommissie niet gebonden aan grenzen van het huurverlagingsvoorstel
Bij de reeds bestaande regeling rond huurverlagingsvoorstellen van huurders toetst
de Huurcommissie alleen of de door de huurder voorgestelde huurprijs redelijk is;
dat wil zeggen dat de Huurcommissie dan niet verder (lager) kan gaan dan de door de
huurder voorgestelde huurprijs. Het kabinet is van oordeel dat de betaalbaarheid van
het huren van dermate groot maatschappelijk belang is, dat een conform dit wetsvoorstel
om huurverlaging verzoekende huurder beschermd moet worden tegen eventuele fouten
in het verlagingsvoorstel van de woningcorporatie waarmee de huurder te kort wordt
gedaan. De Huurcommissie heeft dan ook de in dit wetsvoorstel bij de inkomenscategorie
van de huurder toepasselijke aftoppingsgrens als huurprijs uit te spreken, ook als
de woningcorporatie een hogere huurprijs dan die toepasselijke aftoppingsgrens heeft
voorgesteld.
Huurverlagingen buiten berekening maximale huursomstijging
De huurverlagingen op grond van deze wet blijven buiten de berekening van de (maximale)
huursomstijging van woningcorporaties. Ten eerste zou het in de berekening van de
huursomstijging opnemen van de huurverlagingen die op grond van dit wetsvoorstel doorgevoerd
worden, tot gevolg hebben dat woningcorporaties binnen de huursombenadering meer huurverhogingsruimte
zouden hebben voor de overige huishoudens. Ten tweede is in het Sociaal Huurakkoord
2018 afgesproken dat specifiek maatwerk buiten de berekening van de (maximale) huursomstijging
blijft. Door de gelijktijdige tegemoetkoming die wordt geboden krijgen woningcorporaties
de mogelijkheid om de effecten van de huurverlaging op de balans tussen de verschillende
opgaven te mitigeren.
Geen tijdelijke huurkorting
De in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging voor huurders die van een woningcorporatie
huren en een laag inkomen hebben is een permanente huurverlaging. Dat wil zeggen dat
woningcorporaties na de huurverlaging de reguliere jaarlijkse huurverhoging kunnen
voorstellen. Indien het inkomen van de huurder fors is gestegen kan ook de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging worden voorgesteld.
Ook is de huurverlaging niet vrijwillig voor woningcorporaties, maar afdwingbaar door
huurders.
Omdat geen sprake is van (vrijwillige) tijdelijke huurkorting zoals bedoeld in het
wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516), is de in dat wetsvoorstel geregelde «inhaalhuurverhoging» tot het huurniveau van
vóór de huurverlaging vermeerderd met opgeschorte huurverhogingen, niet van toepassing
op huurders van wie de huur op grond van voorliggend wetsvoorstel (op grond van artikel
54a Woningwet) is verlaagd.
Gelijktijdige tegemoetkoming via verhuurderheffing
Deze regeling beoogt het aantal huurders dat duur scheefwoont te verminderen en de
inzet van het kabinet aangaande betaalbaarheid verder te versterken. Daarnaast wordt
beoogd de achterliggende doelstelling van de afspraken over specifiek maatwerk uit
het Sociaal Huurakkoord 2018 versneld te realiseren. De huurverlagingen op basis van
deze maatregel werken door in de huuropbrengsten in de volgende jaren. Daarbij wordt
opgemerkt dat door passend toewijzen nieuwe huurders een woning met een passende huur
krijgen toegewezen, waardoor na verloop van tijd in beginsel alle huurders passend
zijn toegewezen. Structureel bezien ligt daarmee de opgave voor woningcorporaties
op dit punt in lijn met de afspraken over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord
2018. Het verschil is dat door de onderhavige maatregel huurders versneld een huur
betalen die zij anders pas bij verhuizing middels passend toewijzen zouden hebben.
Desalniettemin beseft het Kabinet dat de met dit wetsvoorstel opgelegde verplichting
tot huurverlaging een verzwaring is van de opgave voor woningcorporaties.
Onlangs is het onderzoek Opgaven en middelen woningcorporaties afgerond waarin de
verhouding tussen de opgaven en de financiële mogelijkheden voor woningcorporaties
is bezien19. De conclusie van het onderzoek was dat woningcorporaties over onvoldoende middelen
beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken.
Bij handhaving van het huidig beleid en bij het volledig oppakken van de berekende
maatschappelijke opgave, ontstaan vanaf 2024 op regionaal niveau financiële knelpunten
en is er vanaf 2028 sprake van een sectorbreed tekort. Bij de aanbieding van het onderzoek
aan de Tweede Kamer is aangegeven dat om de besluitvorming over structurele verbeteringen
zo goed mogelijk te ondersteunen, op basis van de beleidsopties uit dit rapport en
uit de evaluatie van de heffingsverminderingen en rapportage verhuurderheffing enkele
oplossingsrichtingen worden uitgewerkt, met de fundamentele afwegingen die daarbij
spelen. Het volgend kabinet zal hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing.
Met het oog op de met dit wetsvoorstel opgelegde verzwaring van de opgave van woningcorporaties,
en vooruitlopend op het structureel in lijn brengen van opgaven en middelen, is als
onderdeel van dit wetsvoorstel een verlaging van de verhuurderheffing voorgesteld
van € 138 miljoen per jaar die wordt vormgegeven via een tariefsverlaging.
In de vormgeving van de voorliggende maatregel en door het tegelijk verlagen van de
verhuurderheffing is rekening gehouden met dit vraagstuk. Het vraagstuk niet verder
vergroot en de mogelijkheden voor het volgend kabinet om een keuze te maken over passende
structurele oplossingen wordt niet beperkt.
Voor de corporatiesector als geheel leidt het voorliggende voorstel met huurverlaging
en tariefsverlaging in de verhuurderheffing tot een beperkte teruggang in de kasstromen
van woningcorporaties. Wordt ook rekening gehouden met de overige maatregelen die
corporaties raken, waaronder handhaving van het tarief in de vennootschapsbelasting
op 25% en diverse maatregelen inzake heffingsverminderingen op de verhuurderheffing,
dan ontstaat een neutraal tot licht positief beeld voor de kasstromen. Ook de investeringscapaciteit
van de sector als geheel gaat er niet op achteruit, vanwege de versterking van de
vermogenspositie die de tariefsverlaging in de verhuurderheffing oplevert.
Wat betreft de effecten voor individuele corporaties zullen bij slechts een klein
aantal corporaties niet meer dan een (zeer) beperkte aanpassing van de meerjarenplannen
worden gevergd. Dit zal naar het zich laat aanzien van zodanig beperkte omvang zijn
dat dit binnen het werkgebied van de woningcorporatie opgelost kan worden. Er zijn
geen aanwijzingen dat de financiële continuïteit van de corporatiesector als geheel
of van individuele corporaties met dit voorstel niet langer gewaarborgd is. Het kabinet
acht dit acceptabel gezien het doel om huurders bij woningcorporaties met een laag
inkomen maar hoge huur bij verschillende woningcorporaties zo gelijk mogelijk te behandelen.
4. Verhouding tot hoger recht
4.1 Eigendomsrecht beschermd door EVRM
Het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de
mens en de fundamentele vrijheden garandeert onder andere het recht op ongestoord
genot van eigendom. Dat Eerste Protocol laat onder voorwaarden regulering en zelfs
ontneming van het eigendomsrecht toe. In met name de jurisprudentie van het Europees
Hof voor de Rechten van de Mens is uitgewerkt aan welke voorwaarden daarvoor moet
zijn voldaan.
De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties om huurders met een laag inkomen
een huurverlagingsvoorstel te doen, is een vorm van regulering van het eigendomsrecht
van de woningcorporaties. Van ontneming van de eigendom of van ieder zinvol gebruik
van het eigendomsrecht is geen sprake. Wel worden verplichtingen met betrekking tot
het eigendomsrecht opgelegd. De voorgestelde verplichting is echter gerechtvaardigd
gelet op de daaraan door de hiervoor genoemde jurisprudentie gestelde voorwaarden.
De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties dient een legitiem doel, is noodzakelijk
in een democratische samenleving en bereikt het beoogde effect.
Het overheidsbeleid op het gebied van Wonen is sinds jaar en dag gericht op het zo
goed mogelijk realiseren van betaalbare huisvesting voor alle inwoners. De woningcorporaties
en het daaromheen opgetuigde wettelijke stelsel spelen daarin een belangrijke rol.
Ondanks de inspanningen van overheid en woningcorporaties, zowel wat betreft het realiseren
van voldoende aanbod aan woningen als het matigen van de huurprijzen voor die woningen,
zijn er nog grote aantallen huurders die in verhouding tot hun inkomen een te hoge
huurprijs betalen. Naar gelang het aanbod van betaalbare woningen groeit, en daar
zijn de inspanningen op gericht, zal deze situatie zich steeds minder vaak voordoen.
Omdat door allerlei omstandigheden het realiseren van voldoende betaalbare woningen
veel tijd kost, is het wenselijk en gezien de actuele economische omstandigheden in
veel gevallen noodzakelijk op een andere manier een betere balans te creëren tussen
het inkomen van de huurders en de huurprijzen. Het doel kan niet op korte termijn
op een andere manier bereikt worden en de noodzaak doet zich als gevolg van de economische
problemen steeds meer voelen. Ook de afspraken tussen de woningcorporaties en de Woonbond,
het Sociaal Huurakkoord 2018, blijken (in tempo) nog onvoldoende tot het gewenste
resultaat te leiden.
Woningcorporaties huisvesten het overgrote deel van de huurders met een laag inkomen.
Een relatief klein aantal verhuurders huisvest daarmee de ruime meerderheid van de
huurders die met de voorgestelde maatregel worden geholpen. Door de voorgestelde verplichting
op te leggen aan de woningcorporaties wordt het beoogde doel op relatief eenvoudige
wijze bereikt.
De voorgestelde verplichting zal voorzien bij de wet, voorzienbaar zijn in haar toepassing
en niet willekeurig zijn. In de Woningwet wordt door dit wetsvoorstel (het voorgestelde
artikel 54a) vastgelegd onder welke voorwaarden een huurder kan verzoeken om een huurverlagingsvoorstel.
Daarmee is de voorgestelde maatregel voor zowel woningcorporaties als huurder voldoende
precies en voorzienbaar geregeld.
De voorgestelde verplichting voldoet ten slotte ook aan het vereiste van de «fair
balance» tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningcorporaties. De
voorgestelde verplichting om huurders met een laag inkomen huurverlaging tot ten minste
de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag aan te bieden, heeft een negatief effect op
het verdienvermogen van woningcorporaties. Dat hiermee de mogelijkheid om zo veel
mogelijk profijt te genereren met de verhuur van woningen wordt beperkt, is voor woningcorporaties
minder van belang. Woningcorporaties hebben als kerndoel en als taak het bieden van
betaalbare huisvesting, niet het genereren van profijt of winst met de verhuur van
woningen. Natuurlijk moeten woningcorporaties wel in staat worden gesteld om voldoende
opbrengsten te kunnen genereren met de verhuur van hun woningen, dat wil zeggen voldoende
opbrengsten om hun bezit te kunnen beheren en om aan hun verplichtingen en doelstellingen
met betrekking tot woningbouw en verduurzaming te kunnen voldoen.
Voor de «fair balance» ten aanzien van woningcorporaties is dus van belang of de woningcorporaties
door deze maatregel onevenredig worden getroffen in hun mogelijkheden om aan hun taken
en doelstellingen te voldoen. In het algemeen geldt dat de voorgestelde verplichting
niet onevenredig zwaar zal drukken op de woningcorporaties. Aedes en de Woonbond hebben,
zoals hiervoor al opgemerkt, in het Sociaal Huurakkoord 2018 afgesproken de huurders
met een laag inkomen op verzoek een huurverlaging of huurbevriezing aan te bieden.
Uit die afspraak blijkt dat het voor woningcorporaties niet ondoenlijk is om die groep
huurders huurverlaging te bieden.
Om het nadelige effect van de verplichting om de huurprijs te verlagen te beperken,
voorziet het wetsvoorstel in een tegemoetkoming voor de verhuurders die verhuurderheffing
betalen. Het tarief van de verhuurderheffing wordt met ingang van 2021 verlaagd, waarmee
de afdracht door de verhuurders omlaag gaat. Het nadelige effect van de verhuurderheffing
wordt daarmee voor het grootste deel weggenomen. Voor het deel dat overblijft is niet
aannemelijk dat dit leidt tot een onevenredige last voor woningcorporaties.
Wat betreft de effecten voor individuele corporaties zullen bij slechts een klein
aantal corporaties niet meer dan een (zeer) beperkte aanpassing van de meerjarenplannen
worden gevergd. Dit zal naar verwachting van zodanig beperkte omvang zijn dat dit
binnen het werkgebied van de woningcorporatie opgelost kan worden. Er zijn geen aanwijzingen
dat de financiële continuïteit van de corporatiesector als geheel of van individuele
corporaties met dit voorstel niet langer gewaarborgd is. Het kabinet acht dit acceptabel
gezien het doel om huurders bij woningcorporaties met een laag inkomen maar hoge huur
bij verschillende woningcorporaties zo gelijk mogelijk te behandelen.
4.2 Gelijke behandeling
Het wetsvoorstel voorziet in een verplichting voor woningcorporaties om huurders met
een laag inkomen en een relatief hoge huur een huurverlagingsvoorstel te doen. De
overige verhuurders van woningen met een gereguleerde huurovereenkomst, de particuliere
of commerciële verhuurders krijgen die verplichting niet.
Als woningcorporaties vergelijkbaar zouden zijn met particuliere of commerciële verhuurders
dan zou het genoemde verschil kunnen leiden tot strijd met het gelijkheidsbeginsel,
onder andere vastgelegd in artikel 1 van de Grondwet.
Woningcorporaties zijn echter niet vergelijkbaar met particuliere of commerciële verhuurders.
Beide type verhuurders verhuren woningen aan huurders met lage(re) inkomens maar anders
dan particuliere of commerciële verhuurders hebben woningcorporaties als kerntaak
het bieden van betaalbare huisvesting Dit verschil in doelstelling maakt dat van ongelijke
behandeling van gelijke gevallen ten aanzien van de woningcorporaties en de particuliere/commerciële
verhuurders geen sprake is.
Naast de verplichting van de woningcorporatie een voorstel tot huurverlaging te doen,
kunnen huurders met een laag inkomen die een woning huren van een woningcorporatie
ook zelf het initiatief nemen tot het doen van een verzoek tot huurverlaging. Als
huurders voldoen aan de gestelde eisen, hebben zij recht op huurverlaging. Huurders
met een laag inkomen die een woning huren van een particuliere/commerciële verhuurder
huren kunnen zo’n verzoek ook doen, maar hun verhuurder is niet verplicht om aan dat
verzoek gehoor te geven. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
heeft met de verhuurdersorganisaties afgesproken dat verhuurders maatwerk bieden aan
huurders die door de coronacrisis in financiële problemen komen20. Dit wetsvoorstel geeft huurders die een woning huren van een woningcorporatie een
recht dat huurders die van een andere verhuurder huren niet krijgen. Omdat de laatste
groep niet geraakt wordt door dit wetsvoorstel is van ongelijke behandeling in directe
zin geen sprake. De huurders van particuliere/commerciële verhuurders worden indirect
geraakt door het niet opleggen van de verplichting tot huurverlaging aan particuliere/commerciële
verhuurders maar daarmee wordt op geen direct onderscheid gemaakt ten aanzien van
de huurders.
4.3 Europees recht
Het verhuren van woningen is een dienst in de zin van de Dienstenrichtlijn. D Dienstenrichtlijn
is niet van toepassing op sociale huisvesting, zodat daaraan niet behoeft te worden
getoetst.
Omdat de voorgestelde verplichting alleen zal gelden voor woningcorporaties is geen
sprake van invloed op het vrij verkeer van kapitaal.
Ook het overige Europese recht heeft geen relevantie voor de voorgestelde verplichting.
5. Uitvoering
Woningcorporaties zullen een huurverlagingsvoorstel doen aan huurders van wie uit
de door de woningcorporatie bij de Belastingdienst aangevraagde inkomenscategorie
blijkt dat hun huishoudinkomen niet hoger is dan de voor hen toepasselijke inkomensgrens
voor passend toewijzen en de huurder een geldende huurprijs heeft die hoger is dan
de voor zijn huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.
Maar ook huurders zelf kunnen een verzoek tot huurverlaging bij hun woningcorporatie
indienen, als zij gebruik willen maken van de voorgestelde huurverlaging voor huishoudens
met een lager inkomen maar uit de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie
niet blijkt dat hun huishoudinkomen 2019 de voor hen toepasselijke inkomensgrens niet
overschrijdt.
Huurtoeslagontvangers zullen de Belastingdienst moeten informeren over de verlaagde
huur in verband met de te ontvangen huurtoeslag.
Woningcorporaties zullen inkomenscategorieën bij de Belastingdienst moeten opvragen
voor huishoudens die een geldende huurprijs boven de lage aftoppingsgrens hebben,
vervolgens aan de huishoudens die blijkens de inkomenscategorie binnen de toepasselijke
inkomensgrens voor passend toewijzen vallen – en die een geldende huurprijs boven
de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens hebben – een huurverlagingsvoorstel
moeten doen tot de toepasselijke aftoppingsgrens en daarnaast de huurverlagingsverzoeken
van huurders moeten beoordelen en verwerken in hun administratie.
In geval van een geschil tussen huurder en de woningcorporatie over de huurverlaging
kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen. De Huurcommissie zal deze
verzoeken moeten afhandelen.
Huurcommissie
Naar verwachting zal slechts een klein deel van de huurverlagingsverzoeken van huurders,
maximaal 2,5%21, leiden tot een geschil tussen huurder en woningcorporatie. In geval van een geschil
kan de huurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen.
Voor de (maximaal) extra 6.500 huurverhogingsgeschillen, genoemd in onderdeel 9.1,
zijn de extra kosten voor de Huurcommissie in 2021: € 500 x 6.500 = € 3.250.000.
Uitvoeringstoets Belastingdienst
Dit wetsvoorstel regelt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst enkel
een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor deze maatregel geldt dat de Belastingdienst
deze uitvoerbaar acht per de voorgestelde datum van inwerkingtreding. De gevolgen
voor de uitvoering zijn beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is bijgevoegd22.
6. Effecten privacy huurders
De voorgestelde regeling is een inkomensafhankelijke regeling. Daardoor is het noodzakelijk
dat de woningcorporatie over inkomensgegevens van de huurder beschikt om te kunnen
toetsen of de huurder aan de voorwaarden van de regeling voldoet.
De regeling is zo uitgewerkt dat de woningcorporatie in voorjaar 2021 op eigen initiatief
een huurverlaging voorstelt aan huishoudens waarvan hij weet dat zij recht hebben
op huurverlaging.
Daarnaast houdt de huurder het recht om zelf om huurverlaging te verzoeken.
Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Als een woningcorporatie huurverlaging aan huurders met een laag inkomen (en een voor
dat inkomen hoge huur) moet voorstellen, moet zij eerst achterhalen aan welke van
zijn huurders zij zo’n hogere huurverlaging moet voorstellen.
Ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is reeds in de wet (artikel
7:252a BW) de bevoegdheid voor verhuurders opgenomen om bij de Belastingdienst per
woonadres te vragen in welke inkomenscategorie het gezamenlijk huishoudinkomen van
de bewoners op het betreffende woonadres valt. Dat wil zeggen of het huishoudinkomen
van de huurder een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging rechtvaardigt of niet.
De Belastingdienst verstrekt alleen informatie of het huishoudinkomen boven de inkomensgrens
voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging valt23 of niet. Het exacte inkomensgegeven wordt niet verstrekt.
In datzelfde wetsartikel is al bepaald dat de Belastingdienst verplicht is op verzoek
van verhuurders de toepasselijke inkomenscategorie te verstrekken alsmede welke informatie
de Belastingdienst dan aan de verhuurder moet verstrekken.
De rechtmatigheid van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging is beoordeeld ten tijde van het opstellen van de wet van 14 maart
2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Stb. 2013, 89) waarmee artikel 7:252a BW is geïntroduceerd en de Wet doorstroming huurmarkt 2015.
Voor die beoordeling wordt verwezen naar Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 3, p. 3–7 en Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 26–29.
In voorliggend wetsvoorstel wordt een soortgelijke bevoegdheid voor woningcorporaties
en verplichting voor de Belastingdienst geregeld, maar dan ten behoeve van de huurverlaging
voor huurders met een laag inkomen.
Om te kunnen achterhalen aan welke huishoudens zij die huurverlaging moeten voorstellen,
vragen zij in voorjaar 2021 bij de Belastingdienst van de woningen met een geldende
huurprijs boven de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) bij de Belastingdienst een
verklaring aan over de inkomenscategorie over het huishoudinkomen van 2019 (hoger
dan wel niet hoger dan de voor het huishouden toepasselijke actuele inkomensgrens
voor passend toewijzen). Dat opvragen van inkomenscategorieën ten behoeve van de huurverlaging
voor huishoudens met een laag inkomen gaat conform de werkwijze van het vragen van
inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijk hogere huurverhoging op
grond van artikel 7:252a BW. De Belastingdienst vermeldt naast de inkomenscategorie
voor de huurverlaging voor huishoudens met een laag inkomen tevens het getal van het
aantal bewoners dat op het betreffende woonadres staan ingeschreven; dat gegeven heeft
de woningcorporatie nodig om te bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is.
Het voorliggend wetvoorstel bepaalt dat woningcorporaties het recht hebben een dergelijke
inkomenscategorie bij de Belastingdienst aan te vragen ten behoeve van de huurverlaging
voor huishoudens met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Het voorliggend
wetsvoorstel bepaalt ook dat de Belastingdienst verplicht is op aanvraag een dergelijke
verklaring te verstekken. Daarmee verstrekt de Belastingdienst – conform de regeling
voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – de woningcorporatie enkel de gegevens
die de woningcorporatie nodig heeft om te bepalen of het huishouden recht heeft op
huurverlaging en welke aftoppingsgrens voor het huishouden van toepassing is. Doordat
de verklaring van de Belastingdienst niet vermeldt of het huishouden een ouderenhuishouden
is of niet, weet de verhuurder dus niet welke inkomensgrens van de betreffende inkomenscategorie
op het huishouden van toepassing is.
Als uit de op aanvraag verstrekte inkomenscategorie van de Belastingdienst blijkt
dat het huishoudinkomen niet hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke inkomensgrens
voor passend toewijzen, stelt de woningcorporatie de huurder uiterlijk 1 april 2021
een huurverlaging voor tot de toepasselijke aftoppingsgrens (2020: € 619,01 / € 663,
40) indien de geldende huurprijs hoger is dan die toepasselijke aftoppingsgrens.
Daarmee doet de woningcorporatie gericht huurverlagingsvoorstellen. Tevens ontzorgt
de woningcorporatie de huurders en wordt zoveel mogelijk voorkomen dat huurders die
recht hebben op huurverlaging er geen gebruik van maken.
Kennisgeving door Belastingdienst
Als de woningcorporatie een inkomenscategorie voor de huurverlaging heeft aangevraagd
bij de Belastingdienst en die heeft verkregen, stelt de Belastingdienst de huurder
daar schriftelijk van in kennis (conform de werkwijze bij huishoudverklaringen ten
behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging).
Huurverlaging op verzoek van huurder
Als uit de op aanvraag door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie niet blijkt
dat het huishoudinkomen lager is dan of gelijk is aan de toepasselijke inkomensgrens
voor passend toewijzen, stelt de woningcorporatie geen huurverlaging voor. Maar dat
laat onverlet dat de huurder zelf om een huurverlaging kan verzoeken. Huurders zijn
niet verplicht om de woningcorporatie te vragen een huurverlagingsvoorstel te doen.
Wanneer de huurder een verzoek doet, zal hij gegevens over zijn huishoudinkomen moeten
verstrekken, zodat de woningcorporatie (en bij een eventueel geschil de Huurcommissie)
kan toetsen of het huishoudinkomen in de zes maanden voorafgaand aan het verzoek onder
de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (voorheen de maximale inkomensgrens
voor huurtoeslag) lag.
De woningcorporatie beschikt immers niet over recente inkomensgegevens. De woningcorporatie
ontvangt alleen bij toewijzing van de woning inkomensgegevens van de huurder, ter
toetsing of het huishoudinkomen onder de DAEB-inkomensgrens ligt, en eventueel onder
de inkomensgrens voor passend toewijzen; of in voorjaar 2021 op aanvraag van de Belastingdienst
het gegeven of het huishoudinkomen in 2019 al dan niet hoger is dan de voor het huishouden
toepasselijke (actuele) inkomensgrens voor passend toewijzen
Als de huurder een huurverlaging wil omdat zijn inkomen laag is en zijn huur boven
de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag ligt, moet hij zijn verzoek aan
de woningcorporatie – conform de wijze waarop de huurder inkomens- en huishoudensgegevens
verstrekt voor specifiek maatwerk op grond van het Sociaal Huurakkoord 2018 – onderbouwen
met de volgende gegevens:
– Een door hem zelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van
zijn huishouden;
– En gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo
nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
Woningcorporaties hebben ervaring met het beoordelen van de door de huurder aangeleverde
gegevens over de samenstelling van zijn huishouden en de inkomensgegevens van de laatste
zes maanden.
De gegevensverstrekking en de toepasselijke inkomensgrenzen voor de voorgestelde tijdelijke
regeling voor huurverlaging op verzoek van huurder zijn dezelfde als bij het toepassen
van specifiek maatwerk op basis van Sociaal Huurakkoord 2018. De voorgestelde regeling
leidt niet tot een verdergaande verwerking van persoonsgegevens, behalve dat in 2021
mogelijk meer huurders dergelijke inkomensgegevens aan hun woningcorporatie zullen
verstrekken dan bij het specifiek maatwerk op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018
het geval is. Deze gegevensverstrekking en de toetsing daarvan door de woningcorporatie
heeft zich in de afgelopen jaren bewezen.
Geheimhoudingsplicht woningcorporaties
Artikel 55, vierde lid, van de Woningwet verplicht woningcorporaties tot geheimhouding
van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen, behoudens voor zover enig
wettelijk voorschrift haar tot mededeling verplicht of uit haar taak de noodzaak tot
mededeling voortvloeit.
7. Toezicht en handhaving
Bij een geschil tussen huurder en woningcorporatie over de huurverlaging kan de huurder
een uitspraak van de Huurcommissie vragen en de partij die niet instemt met de uitspraak
van de huurcommissie kan daarna een uitspraak van de rechter vragen (handhaving op
huishoudensniveau).
8. Financiële gevolgen
8.1 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten
Uit het wetsvoorstel komen geen nalevingskosten voort. Uit het wetsvoorstel komen
wel eenmalige administratieve lasten voor woningcorporaties en huurders.24
Administratieve lasten woningcorporaties
Woningcorporaties worden verplicht om voor de woonadressen waarvan de geldende huurprijs
hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) bij de Belastingdienst een verklaring
aan te vragen waaruit blijkt dat het huishoudinkomen al dan niet hoger is dan de voor
het huishouden toepasselijke (actuele) inkomensgrens voor passend toewijzen. Die aanvraag
en verstrekking van de inkomenscategorie vindt digitaal plaats volgens de werkwijze
die gebruikt wordt voor het aanvragen (en verkrijgen) van inkomenscategorieën ten
behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Daarmee zijn voor de woningcorporaties 400.000 (aantal woningen met een geldende huurprijs
boven de lage aftoppingsgrens) * € 39 * 5 minuten = € 1.300.000 aan eenmalige administratieve
lasten verbonden.
En als uit die verklaring blijkt dat het huishoudinkomen niet hoger is dan de voor
het huishouden toepasselijke inkomensgrens, en als de geldende huurprijs hoger is
dan de voor dat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens, stelt de woningcorporatie
een huurverlaging voor naar een huurprijs die gelijk is aan de toepasselijke aftoppingsgrens.
Huurders kunnen ook zelf om huurverlaging verzoeken. Woningcorporaties worden verplicht
om de huurprijs op verzoek van huurders met een lager inkomen te verlagen, als de
geldende huurprijs boven de actuele toepasselijke aftoppingsgrens.
Zoals hieronder is toegelicht (zie onderdeel 8.2.4) komen circa 260.000 huishoudens
in aanmerking voor een huurverlaging conform de voorgestelde regeling. Naar verwachting
zullen van de 260.000 huurders die in aanmerking komen voor huurverlaging 65.000 huurders
zelf een verzoek indienen tot huurverlaging welke door de woningcorporatie dient te
worden beoordeeld.
Inschatting is dat deze afhandeling van huurverlagingsverzoeken voor woningcorporaties
30 minuten tijd per verzoek kost:
(maximaal) 65.000 * 30 minuten * € 39 per uur = circa € 1,3 miljoen en (maximaal)
65.000 * € 1 = € 65.000 aan verzendkosten. De huurverlaging volgt enkel na een verzoek
daartoe van de huurder.
Woningcorporaties dienen huurders daarnaast te informeren over de mogelijkheid tot
huurverlaging. Dit dient uiterlijk tegelijkertijd het huurverhogingsvoorstel te geschieden.
Hiervoor zal een extra passage opgenomen dienen te worden in het huurverhogingsvoorstel.
Het Ministerie van BZK zal hiervoor, in samenspraak met Aedes, een standaard tekst
voor opstellen. De inschatting is dat het opnemen van deze tekst in de huurverhogingsvoorstellen
maximaal 5 minuten per huurder zal bedragen: 65.000 * 5 minuten * € 39 per uur = circa
€ 211.250.
Administratieve lasten huurders
De meeste van de ca. 260.000 huurders die in aanmerking komen voor de huurverlaging
voor huishoudens met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur, zullen uiterlijke
1 april een huurverlagingsvoorstel ontvangen van de woningcorporatie.
Huurders die niet uiterlijk 1 april 2021 een huurverlagingsvoorstel ontvangen maar
wel een huurverlaging wensen, zullen een huurverlagingsverzoek bij de woningcorporatie
moeten indienen. Daarbij zullen zij moeten aantonen hoe hoog hun huishoudinkomen is
(en een door hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van
zijn huishuishouden moeten verstrekken.
Naar verwachting zullen circa 65.000 huishoudens die een inkomen tot aan de inkomensgrens
voor passend toewijzen hebben en een woning van een woningcorporatie huren met een
huurprijs boven de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens, bij hun woningcorporatie
om een huurverlaging gaan verzoeken. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders van
60 minuten per huurder à € 15 per uur (circa 65.000 * 60 minuten * € 15 = ca. € 975.000)
en een bedrag van circa € 65.000 * € 1 (= ca. € 0,07 miljoen) aan verzendkosten. Deze
verzendkosten zijn afhankelijk van de wijze waarop de huurders hun verzoek kunnen
indienen bij een verhuurder. Het zal bij een deel van de woningcorporaties mogelijk
zijn om een huurverlagingsverzoek digitaal in de dienen. Dit verdient aanbeveling
om de stap tot en de kosten van het verzoek voor een huurder te verkleinen.
Bij naar schatting maximaal 2,5% van de huurverlagingsvoorstellen en verzoeken, dus
bij maximaal 6.500 verzoeken, zal het verzoek tot een geschil tussen woningcorporatie
en huurder leiden. In dat geval kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie
vragen. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders van 20 minuten per huurder à € 15
per uur (circa 6.500 * 20 minuten * € 15 = ca. € 32.500) en een bedrag van circa € 6.500
(6.500 * € 1 aan verzendkosten).
Deze verzendkosten zijn afhankelijk van de wijze waarop de huurders hun verzoek om
uitspraak bij de Huurcommissie indienen, want het is ook mogelijk om verzoeken om
uitspraak digitaal in te dienen bij de Huurcommissie.
Huurtoeslagontvangers die om een huurverlaging hebben verzocht dienen de toegekende
huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Dit vraagt een tijdsbeslag voor
huurders van 30 minuten per huurder (260.000 * 30 minuten * € 15 = ca € 1,95 miljoen).
De huurverlaging kan digitaal worden ingediend.
Totale kosten
De totale administratieve lasten voor woningcorporaties komen op (maximaal) eenmalig
(€ 1,3 miljoen + € 1,3 miljoen + € 211.250 =ca) € 2,8 aan uren en € 65.000 aan verzendkosten.
De totale verwachte administratieve lasten voor huurders op eenmalig (maximaal) (€ 975.000
+ € 32.500 + 1,95 miljoen = ca.) € 3 miljoen en (€ 65.000+ € 6.500 = ca.) € 71.500
aan verzendkosten.
Dit betekent het volgende:
– Incidentele kosten voor het bedrijfsleven: administratieve lasten in het eerste jaar
voor woningcorporaties: maximaal ca. € 2,8 miljoen in uren en ca. € 65.000 aan verzendkosten.
– Incidentele kosten voor burgers: de administratieve lasten voor huurders in het eerste
jaar komen op (maximaal) € 3 miljoen in uren en € 71.500 aan verzendkosten.
8.2 Financiële positie woningcorporaties
In het gereguleerde segment (geen vrije sector) van woningcorporaties ontvangen ca.
1,2 miljoen huishoudens huurtoeslag. Circa 20% van deze huishoudens, heeft een huurprijs
boven de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens en komt in aanmerking voor een huurverlaging.
Daarnaast komen ook huurders in het gereguleerde segment met een laag inkomen die
nu geen huurtoeslag ontvangen, in aanmerking voor de voorgestelde huurverlaging. Afhankelijk
van de mate van het gebruik van de regeling door huurders met een lager inkomen zullen
woningcorporaties naar verwachting van maximaal ca. 260.000 huishoudens (fors) moeten
verlagen. Het effect op de verdiencapaciteit van woningcorporaties ligt dan, als alle
in aanmerking komende huurders van de mogelijkheid gebruik maken, rond ca. € 160 miljoen.
Als tegemoetkoming hiervoor wordt het tarief van de verhuurderheffing verlaagd. Dit
leidt tot een verlaging van € 138 miljoen per jaar. Woningcorporaties betalen circa
95% van de verhuurderheffing. Dit komt neer op ruim € 131 miljoen euro.
De huurverlaging en de tariefsverlaging hebben zowel invloed op de kasstromen als
op de beleidswaarde van de woningen en de vermogenspositie. Het financiële effect
van de huurverlaging voor individuele woningcorporaties hangt af van het aandeel dure
scheefwoners in het gereguleerde bezit en de gemiddelde huurverlaging voor deze huurders.
Voor een beperkt aantal corporaties kan het effect tot twee keer groter zijn dan het
gemiddelde effect. Het financiële effect van de verlaging van de verhuurderheffing
daarentegen hangt af van de WOZ-waarde van het bezit. Enkele zeer kleine woningcorporaties
zijn geen verhuurderheffing verschuldigd en krijgen dus ook geen tegemoetkoming via
verlaging van de verhuurderheffing.
Het gevolg van deze individuele verschillen is dat een aantal woningcorporaties een
grotere tegemoetkoming ontvangt dan de gegeven huurverlaging, terwijl andere woningcorporaties
in de kasstroom een negatief effect van tot 50–75 euro per woning per jaar kunnen
verwachten. Dit is echter wel een tijdelijk effect. De huurverlaging heeft alleen
effect voor zittende huurders. Bij vertrek van deze huurders kan de corporatie zelf
de huur vaststellen en heeft dit wetsvoorstel geen effect meer. Op de lange termijn
zal naar verwachting voor alle woningcorporaties het saldo positief zijn. Voor sommige
woningcorporaties kan dit wel 10–15 jaar duren.
Voor praktisch alle corporaties zal gelden dat de beleidswaarde en daarmee de «loan
to value» (LTV) niet of nauwelijks zal dalen, er zullen welke een aantal woningcorporaties
zijn met een tijdelijk lagere rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio, ICR).).
8.3 Betaalbaarheid huurders
Voor de circa 260.000 huurders met een laag inkomen die van de regeling gebruik maken
leidt de lagere huur tot een positief inkomenseffect. Het ingeschatte effect op de
netto maandlasten voor deze huurders is gemiddeld € 40. In alle gevallen zal het om
een huishouden gaan die huurtoeslag ontvangt, het is daarom belangrijk dat de huurder
zijn nieuwe huur doorgeeft aan de Belastingdienst.
8.4 Financiële effecten voor de rijksbegroting
Tariefverlaging verhuurderheffing
De tariefverlaging verhuurderheffing leidt tot verminderde ontvangsten van structureel
€ 138 miljoen per jaar.
Huurcommissie
Voor de kosten van de € 3,25 miljoen voor het behandelen door de Huurcommissie van
de verwachte extra geschillen in 2021/2022 wordt dekking gezocht binnen de begroting
van BZK.
Huurtoeslag
De verlaging van de huur van huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag
heeft een besparing op het huurtoeslagbudget van naar schatting structureel € 38 miljoen
per jaar tot gevolg.
9. Evaluatie
Omdat de voorgestelde regeling slechts voor een jaar gaat gelden, is geen evaluatiebepaling
voor de verplichte huurverlaging in dit wetsvoorstel opgenomen. Wel zal worden geïnventariseerd
wat het gebruik is van de mogelijkheid tot huurverlaging om te rapporteren over de
effecten
10. Advies en consultatie
Adviescollege toetsing regeldruk
ATR wijst op het belang om de huurverlaging tijdig door te geven aan de Belastingdienst
om het risico op terugbetaling daarvan te voorkomen. Dit advies zal ter harte worden
genomen en er zal actief op dit punt communicatie worden ingezet. Niet alleen aangaande
de huurtoeslag zal ingezet worden op communicatie, ook het bestaan van onderhavige
maatregel zal actief onder de aandacht worden gebracht.
Verder adviseert ATR om toe te lichten hoe voorliggend wetsvoorstel zich verhoudt
tot het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) en de daarin geregelde mogelijkheid van een inhaalhuurverhoging na maximaal drie
jaar huurkorting. De toelichting is op dit punt aangevuld (in onderdeel 3).
ATR adviseert tevens om toe te lichten of en hoe vertegenwoordigers van woningcorporaties
en huurders zijn betrokken bij de voorbereiding van dit wetvoorstel. Dat is in dit
onderdeel toegelicht.
Ten slotte geeft ATR in overweging om te benoemen welke stappen er worden genomen
om ook de betaalbaarheid voor huurders in het geliberaliseerde segment te vergroten.
Die stappen zijn in onderdeel 1.3 benoemd.
Autoriteit persoonsgegevens
De Autoriteit persoonsgegevens had geen opmerkingen over het aan haar voorgelegde
wetsontwerp.
Huurcommissie
De Huurcommissie heeft berekend wat de uitvoeringskosten zijn voor de behandeling
van de mogelijke geschillen over de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging (zie
onderdeel 5). De Huurcommissie geeft daarnaast aan dat de (mogelijke) groei aan geschillen
wellicht kan worden voorkomen door te voorzien in een toegankelijke en heldere publieksvoorlichting
over de gevolgen van het wetsvoorstel, zoals een rekentool.
Uiteraard zal de rijksoverheid op www.rijksoverheid.nl heldere publieksvoorlichting geven.
De Belastingdienst biedt al een rekentool om proefberekening van de huurtoeslag te
maken, ook voor mensen die nog geen huurtoeslag ontvangen25; daarmee kunnen huurders ook zien wat de huurtoeslagbijdrage wordt als de huurprijs
is verlaagd tot de toepasselijke aftoppingsgrens. De mogelijkheden voor aanvullende
informatie of rekentools zullen worden bezien.
Belastingdienst
Dit wetsvoorstel leidt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst enkel tot
een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor deze maatregel geldt dat de Belastingdienst
deze uitvoerbaar acht per de voorgestelde datum van inwerkingtreding. De gevolgen
voor de uitvoering zijn beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is bijgevoegd.
De kosten worden geraamd op € 100.000 incidentele automatiseringskosten en € 100.000
incidentele personeelslasten.
Vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders
Gezien het spoedeisende karakter van het wetsvoorstel is over het wetsvoorstel geen
consultatie gehouden.
11. Overgangsrecht en inwerkingtreding
De beoogde datum van inwerkingtreding van de verplichte huurverlaging door woningcorporaties
op verzoek van huurders met een lager inkomen is 1 januari 2021. Deze verplichting
zal voor de termijn van een jaar vanaf de ingangsdatum gaan gelden.
Voor de invoering van de verplichte huurverlaging door woningcorporaties op verzoek
van huurders met een lager inkomen geldt geen overgangsrecht. Alle huurders met een
lager inkomen die een woning bewonen waarvoor zij in principe huurtoeslag kunnen ontvangen,
kunnen direct na inwerkingtreding van de bepalingen over de verplichte huurverlaging
een verzoek om huurverlaging bij hun woningcorporatie indienen.
II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel I
Artikel I (wijziging artikel 1.7 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II)
De voorgestelde wijziging van artikel 1.7 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014
II behelst de verlaging van het tarief van de verhuurderheffing met 0,036 procentpunt.
Artikel II
Artikel II (artikel 54a van de Woningwet)
Het voorgestelde artikel 54a van de Woningwet behelst de verplichting voor woningcorporaties
om de huurprijzen van huurders met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag
te verlagen
artikel 54a, eerste lid, van de Woningwet
De woningcorporaties zijn verplicht om hun huurders van zelfstandige woningen een
voorstel tot huurverlaging te doen. Hiermee wordt afgeweken van artikel 7:246 BW dat
bepaalt dat de huurprijs voor een woning de prijs is die partijen zijn overeengekomen
tenzij onderafdeling 7.4.5.2 van het BW anders bepaalt. Deze verplichting geldt niet
ten aanzien van huurwoningen waarop een geliberaliseerde huurovereenkomst van toepassing
is. Voorts geldt deze verplichting slechts ten aanzien van huurder met een huishoudinkomen
dat niet hoger is dan het voor zijn huishouden toepasselijke norminkomen, genoemd
in artikel 14, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag. De huurprijs wordt in ieder
geval verlaagd tot de aftoppingsgrens (het in artikel 20, tweede lid, van de Wet op
de huurtoeslag genoemde bedrag dat voor het huishouden van de huurder van toepassing
is). Voor één- en tweepersoonshuishoudens is dat € 619,01, voor meerpersoonshuishoudens
is dat € 663,40 per maand.
De woningcorporatie moet voor 1 april 2021 een voorstel tot huurverlaging doen aan
de huurders van wie het inkomen onder de in 2019 geldende inkomensgrenzen ligt blijkens
de door de Belastingdienst verstrekte inkomensverklaring (over 2019). Deze datum hangt
samen met de gebruikelijke datum voor het doen van voorstellen tot huurverhoging.
De woningcorporatie moet het in een jaar voorgenomen beleid met betrekking tot huurverhogingen
voorleggen aan de huurdersorganisaties. Dat beleid wordt mede bepaald door de regels
omtrent de huursomstijging, waardoor het zaak is voor de woningcorporatie om voordat
het huurbeleid wordt vastgesteld te weten hoeveel huurders in aanmerking komen voor
huurverlaging op grond van artikel 54a van de Woningwet.
Het huurverlagingsvoorstel is een voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW. Dat betekent
onder meer dat de ingangsdatum van de verlaging minimaal twee maanden na het verzoek
tot huurverlaging van de huurder ligt.
Op grond van artikel 7:252 lid 3 BW moet een voorstel tot huurverlaging vergezeld
gaan van een puntentelling. Die verplichting heeft in deze situatie geen meerwaarde
omdat het verplichte huurverlagingsvoorstel uitsluitend afhangt van het huishoudinkomen
van de huurder, en daarom wordt die verplichting buiten toepassing gelaten.
artikel 54a, tweede lid, van de Woningwet
De woningcorporatie moet bij de Belastingdienst van de huurders die een woning huren
met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens een inkomensverklaring opvragen.
Omdat de woningcorporatie geen inzicht heeft in de samenstelling van het huishouden
van de huurder, moet de woningcorporatie uitgaan van de laagste aftoppingsgrens; slechts
als de huurprijs beneden die laagste grens ligt, is zeker te stellen dat er geen recht
bestaat op huurverlaging op grond van artikel 54a van de Woningwet.
artikel 54a, derde lid, van de Woningwet
Dit artikellid is gemodelleerd op artikel 7:252a BW – de huishoudverklaring ten behoeve
van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De belastinginspecteur is verplicht om op verzoek van de woningcorporatie de inkomensgegevens
van de huurder te verstrekken. Artikel 54a, tweede lid, van de Woningwet beperkt de
verplichting en daarmee het recht van de woningcorporatie om de gegevens op te vragen
tot de huurders van huurwoningen met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens.
De verplichting van de belastinginspecteur strekt dus ook niet verder, waarbij de
inspecteur mag afgaan op het verzoek van de woningcorporatie. De woningcorporatie
is verantwoordelijk voor de rechtmatigheid van het verzoek om inkomensgegevens; de
belastinginspecteur is gehouden de gevraagde gegevens te verstrekken.
Omdat deze verplichting alleen in 2021 bestaat, is het mogelijk om de verplichting
toe te spitsen op de inkomensgegevens over 2019. Dat komt overeen met de regeling
in artikel 7:252a BW op grond waarvan de inkomensgegevens over het tweede jaar voor
het jaar waarin het verzoek wordt gedaan worden verstrekt.
Omdat de omvang van het huishouden bepaalt welke aftoppingsgrens van toepassing is,
wordt van de belastinginspecteur gevraagd dat hij de woningcorporatie meldt hoeveel
mensen volgens de basisregistratie inkomen op adres van de huurder bekend zijn.
Op het afgeven van de inkomensverklaring is de Uitvoeringsregeling verklaring rijksbelastingdienst
over huishoudinkomen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing.
artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet
De huurder heeft tot 31 december 2021 de mogelijkheid om de woningcorporatie te verzoeken
om een huurverlagingsvoorstel. Indien de huurder kan aantonen dat zijn inkomen in
de zes maanden voorafgaand aan zijn verzoek onder de in die periode geldende voor
hem toepasselijke inkomensgrens lag, is de woningcorporatie gehouden de huurder een
voorstel tot huurverlaging te doen. Dit ongeacht of de inkomensverklaring, bedoeld
in het derde lid, een hoger of lager inkomen in 2019 dan de in 2019 toepasselijke
inkomensgrens vermeldt. De huurder moet bij zijn verzoek wel een verklaring over de
samenstelling van zijn huishouden voegen – dit is net als bij passend toewijzen.
artikel 54a, vijfde lid, van de Woningwet
Het is niet de bedoeling dat in een jaar zowel een huurverlaging op grond van artikel
54a van de Woningwet als een «reguliere» jaarlijkse huurverhoging worden doorgevoerd.
Daarom bepaalt dit lid dat in het kalenderjaar dat de huur wordt verlaagd op grond
van artikel 54a van de Woningwet geen huurverhoging als bedoeld in artikel 7:248 BW
wordt doorgevoerd.
artikel 54a, zesde lid, van de Woningwet
De huurder die meent dat zijn woningcorporatie ten onrechte geen huurverlagingsvoorstel
doet dan wel een onjuist huurverlagingsvoorstel doet, kan dat voorleggen aan de huurcommissie.
De huurcommissie zal dan vaststellen of de woningcorporatie een voorstel tot huurverlaging
had moeten doen op grond van artikel 54a van de Woningwet en tot welke huurprijs dat
voorstel had moeten leiden. Het verzoek moet binnen zes weken na de door de woningcorporatie
voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging worden gedaan; op grond van artikel
7:252 BW moet het voorstel een voorgestelde ingangsdatum vermelden.
artikel 54a, zevende lid, van de Woningwet
De verlagingen op voet van het eerste lid blijven buiten beschouwing bij de berekening
van de huursomstijging op grond van artikel 54 van de Woningwet.
In 2022 en volgende jaren vallen de op grond van dit artikel verlaagde huurprijzen
onder de gewone regels voor huurprijsstijgingen – het wettelijk maximum op grond van
artikel 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de maximale huursomstijging
op grond van artikel 54 van de Woningwet.
artikel 54a, achtste lid, van de Woningwet
Om huurders in kennis te stellen van de mogelijkheid om om huurverlaging te verzoeken,
heeft de woningcorporatie een informatieplicht. De corporatie informeert de huurders
in 2021 ten laatste tegelijk met het jaarlijkse voorstel tot verhoging van de huurprijs
over de mogelijkheden op grond van dit artikel.
Artikel III
De voorgestelde wijzigingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vloeien voort
uit het voorgestelde artikel 54a, derde lid, van de Woningwet waarin is bepaald dat
de huurder zich tot de huurcommissie kan wenden.
Artikel III, onderdeel A (artikel 4, tweede lid, onderdeel j, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte)
Het voorgestelde artikel 4, tweede lid, onderdeel j, van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte voorziet in een wettelijke taak voor de huurcommissie om uitspraak te doen
op het verzoek van de huurder, bedoeld in het voorgestelde artikel 54a, zesde lid,
van de Woningwet.
Artikel III, onderdeel B (artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Het voorgestelde artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen draagt de huurcommissie
op om, indien artikel 54a van de Woningwet de woningcorporatie verplicht tot het doen
van een huurverlagingsvoorstel, de huurprijs na verlaging te bepalen op het toepasselijke
bedrag, bedoeld in artikel 54a, eerste lid, van de Woningwet. De huurcommissie doet
geen uitspraak over de redelijkheid van de verlaging maar stelt vast of, overeenkomstig
artikel 54a van de Woningwet, een verlaging voorgeschreven is en benoemt welk van
de in artikel 54a, eerste lid, van de Woningwet bedoelde bedragen van toepassing is.
Artikel IV
De voorgestelde inwerkingtredingsdatum voldoet aan het stelsel van vaste verandermomenten.
Omdat pas bij de besluitvorming over de begroting voor 2021 is besloten tot deze maatregel
en omdat wijzigingen in de verhuurderheffing op 1 januari van enig jaar in werking
treden is teneinde aanmerkelijke private nadelen te voorkomen afgezien van het toepassen
van een minimum-invoeringstermijn.
Deze memorie van toelichting is mede ondertekend namens de Staatssecretaris van Financiën.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
K.H. Ollongren, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Bijlagen
Stemmingsuitslagen
Aangenomen met handopsteken
| Fracties | Zetels | Voor/Tegen |
|---|---|---|
| VVD | 32 | Voor |
| PVV | 20 | Voor |
| CDA | 19 | Voor |
| D66 | 19 | Voor |
| GroenLinks | 14 | Voor |
| SP | 14 | Voor |
| PvdA | 9 | Voor |
| ChristenUnie | 5 | Voor |
| PvdD | 4 | Voor |
| 50PLUS | 3 | Voor |
| DENK | 3 | Voor |
| SGP | 3 | Voor |
| FVD | 2 | Tegen |
| Krol | 1 | Voor |
| Van Haga | 1 | Tegen |
| Van Kooten-Arissen | 1 | Voor |
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.