Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 5
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 3 oktober 2019

Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste commissie voor
Binnenlandse Zaken van 23 september 2019. In het navolgende ga ik in op de vragen
en opmerkingen uit het verslag waarbij de volgorde van het verslag is aangehouden.

De leden van de VVD-fractie vroegen in hoeverre bij de uitwerking van het voorstel
rekening is gehouden met het verschil in omvang tussen woningcorporaties en vroegen
om een voorbeeld hoe het voorstel uitwerkt voor een zeer kleine woningcorporatie,
een gemiddelde woningcorporatie en een grote woningcorporatie.

Sinds 1 juli 2002 bestaat de maximale huursomstijging. De maximale huursomstijging
regelt de maximaal toegestane gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie. Hierbij
wordt geen onderscheid gemaakt naar grootte van woningcorporaties.

Het wetsvoorstel stelt voor de landelijke maximale huursomstijging te bepalen op inflatieniveau,
waarbij lokaal afgeweken kan worden tot maximaal inflatie + 1 procentpunt indien de
woningcorporatie dat in haar prestatieafspraken met gemeente(n) en huurdersorganisatie(s)
heeft afgesproken.

Het staat woningcorporaties vrij om te kiezen op welke wijze zij invulling geven aan
de gemiddelde huurverhoging over hun bezit. Een woningcorporatie kan er bijvoorbeeld
voor kiezen om voor een deel van haar woningen de maximale individuele huurverhoging
van inflatie + 2,5 procentpunt te vragen. Dit betekent dat zij bij andere huurders
een lagere huurverhoging moeten voorstellen om aan een gemiddelde huurverhoging van
inflatieniveau te komen. Het staat woningcorporaties ook vrij om ervoor te kiezen
om hun huursomstijging lager dan de maximaal toegestane huursomstijging van inflatievolgend
te houden. Hieronder zijn een aantal voorbeelden uitgewerkt, uitgaande van een maximale
huursomstijging op inflatieniveau (geen lokale afwijking).

Stel de inflatie van 2019 is 2,5% en de gemiddelde huurprijs voor de huurverhoging
€ 500.

Voorbeeld uitwerking voor zeer kleine woningcorporatie (500 woningen)

De gemiddelde huurprijs op 1 januari is € 500. De woningcorporatie heeft voor 250
woningen (de helft) de maximale huurverhoging van 5% (inflatie + 2,5 procentpunt)
voorgesteld. Dan moet de woningcorporatie voor de overige 250 woningen geen huurverhoging
(0%) vragen om gemiddeld op inflatieniveau (2,5%) uit te komen.

Voorbeeld uitwerking voor een gemiddelde woningcorporatie (3.500 woningen)

De gemiddelde huurprijs op 1 januari is € 500. De woningcorporatie heeft voor 500
woningen (een zesde deel) de maximale huurverhoging van 5% (inflatie + 2,5 procentpunt)
voorgesteld. Dan kan de woningcorporatie voor de overige 3.250 woningen een maximale
huurverhoging van gemiddeld 2,3% (net onder inflatie) vragen om gemiddeld op inflatieniveau
(2,5%) uit te komen.

Voorbeeld uitwerking voor een grote woningcorporatie (30.000 woningen)

De gemiddelde huurprijs op 1 januari is € 500. De woningcorporatie heeft voor 5.000
woningen (een zevende deel) de maximale huurverhoging van 5% (inflatie + 2,5 procentpunt)
voorgesteld. Dan kan de woningcorporatie voor de overige 25.000 woningen een maximale
huurverhoging van gemiddeld 2,0% (onder inflatie) vragen om gemiddeld op inflatieniveau
(2,5%) uit te komen.

Grootte woningcorporatie

Deel woningen dat maximale huurverhoging van 5% (inflatie 2,5% + 2,5 procentpunt)
krijgt

Gemiddelde huurverhoging overige woningen om gemiddeld op 2,5% (inflatie) uit te komen

Zeer klein: 500 woningen

250 (de helft)

0,0% voor 250 woningen

Gemiddeld: 3.500 woningen

500 (een zevende)

2,3% voor 3.000 woningen

Groot: 30.000 woningen

5.000 (een zesde)

2,0% voor 25.000 woningen

De leden van de D66-fractie vroegen waarom de huurprijs van onzelfstandige woonruimte
niet wordt meegenomen in de huursomstijging en of het ontbreken van dergelijke woningen
niet tot een potentiele huurstijging voor dit type woningen leidt.

Sinds de invoering ervan (per 1 juli 2002) heeft de maximale huursomstijging voor
woningcorporaties alleen gegolden voor de huurontwikkeling van zelfstandige woningen.
Met het stellen van een maximum aan de gemiddelde huurverhoging op woningcorporatieniveau
wordt bewerkstelligd dat de stijging van de woonlasten van huurders van zelfstandige
woningen van woningcorporaties als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging beperkt
is.

Bij de wijziging van de huursombenadering per 2017 is de maximale huurverhoging per
individuele zelfstandige woning, conform het Sociaal Huurakkoord 2015 tussen Woonbond
en Aedes, verhoogd van inflatie + 1,5 procentpunt naar inflatie + 2,5 procentpunt
(Kamerstukken II 2014/2015, 27 926, nr. 247). De geldende maximale huursomstijging van inflatie + 1 procentpunt heeft tot gevolg
dat woningcorporaties die maximale huurverhoging van inflatie + 2,5 procentpunt niet
voor al hun woningen kunnen toepassen. Omdat de huursombenadering niet geldt voor
andere woonruimten dan zelfstandige woningen, is de maximaal toegestane huurverhoging
voor individuele onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen
gehandhaafd op inflatie + 1,5 procentpunt (Zoals afgesproken in het regeerakkoord
«Bruggen slaan» tussen VVD en PvdA van 29 oktober 2012 en geconsolideerd in het Woonakkoord
2013 tussen kabinet en de Tweede Kamerfracties van VVD, PvdA, D66, CU en SGP (Kamerstukken
II 2012/13, 32 847, nr. 42)) en dus lager dan de maximaal toegestane huurverhoging voor individuele zelfstandige
woningen (inflatie + 2,5 procentpunt). Voor onzelfstandige woningen is daardoor een
gematigde huurontwikkeling geborgd. Deze huurprijsbescherming geldt bovendien voor
alle onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen, ongeacht de hoogte van
de (aanvangs)huur.

De leden van de D66-fractie vroegen in hoeverre er uniforme voorwaarden gelden voor
gemeenten en corporaties om te besluiten tot een 1%-punt verhoging van de huursomstijging
over te gaan.

Conform het Sociaal Huurakkoord 2018 zal de maximale huursomstijging op inflatieniveau
worden vastgesteld. Woningcorporaties mogen na inwerkingtreding van de met dit wetsvoorstel
voorgestelde wijzigingen lokaal afwijken van de maximale huursomstijging van inflatieniveau,
tot maximaal inflatie + 1 procentpunt. Zij moeten dat dan afspreken in de prestatieafspraken
die zij met gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) maken, Deze mogelijkheid om af te
wijken voor woningcorporaties past bij het voornemen van het kabinet om meer mogelijkheden
voor lokale invulling te geven aan het volkshuisvestelijk beleid. Het wetsvoorstel
bepaalt geen (uniforme) voorwaarden aan een af te spreken lokaal hogere huursomstijging.
Dat biedt ruimte voor lokale invulling van het huurbeleid, passend bij de lokale woningmarkt.
Het staat een woningcorporatie al vrij om in overleg met de huurdersvertegenwoordiging
en gemeenten een keuze maken op welke wijze zij het huurprijsbeleid vorm te geven.

De leden van de D66-fractie vroegen in hoeverre de Minister daarnaast verwacht dat
er een toestroom naar de geschillencommissie ontstaat wanneer gemeenten en corporaties
er onderling niet uitkomen, met welke administratieve gevolgen.

Er kan geen exacte inschatting gemaakt worden van het aantal geschillen over de totstandkoming
van prestatieafspraken als gevolg van deze maatregel. Bekend is dat vrijwel alle woningcorporaties
prestatieafspraken sluiten, op enkele zeer kleine woningcorporaties met minder dan
100 woningen na (Monitor Prestatieafspraken 2019), en dat sinds de herziening van
de Woningwet slechts vijf keer een geschil is ingediend. Dit duidt erop dat, voor
zover lokale partijen in de praktijk problemen ervaren, zij desalniettemin onderling
een oplossing weten te vinden. De onderwerpen huurbeleid en investeringen zijn nu
ook onderdeel van de prestatieafspraken.

De leden van de D66-fractie vroegen welk meetbaar doel er aan deze wetswijziging gekoppeld
is en op welke wijze monitoring van de effecten plaatsvindt.

De doelen van dit wetsvoorstel zijn het matigen van de gemiddelde jaarlijkse huurstijging
voor zittende huurders door de gemiddelde huurstijging per woningcorporatie te beperken
tot inflatieniveau, maar daarnaast meer ruimte voor woningcorporaties te bieden om
de verduurzaming van hun woningen te realiseren en meer ruimte voor lokale invulling
aan het volkshuisvestelijk beleid door de mogelijkheid te bieden in lokale prestatieafspraken
een hogere maximale huurstijging af te spreken (tot een maximum van inflatie + 1 procentpunt).
Of en hoe deze voorgestelde ruimte door de woningcorporaties zal worden gebruikt,
zal blijken uit de jaarlijkse verantwoording van de woningcorporaties alsmede uit
het toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen waarom er niet voor gekozen is om het
gehele sociaal huurakkoord in het voorliggende wetsvoorstel om te zetten naar een
wettelijke regeling.

Gelet op de door Aedes en Woonbond geuite wens voor een spoedige inwerkingtreding1 ben ik begin 2019 direct begonnen met het overleg met de betrokken partijen over
de uitwerking van het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving. In mijn brief Maatregelen
huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet (Kamerstukken 2018/19, 32 847, nr. 470) heb ik toegelicht welke visie ik heb op het huurbeleid en welke afspraken uit het
Sociaal Huurakkoord 2018 ik daarom overneem en op welke wijze ik deze afspraken faciliteer.
De maatregelen in dit wetsvoorstel hebben invloed op de huursomstijging en hebben
een macro-effect op woningcorporaties (woningcorporatieniveau). De huursomstijging
wordt per kalenderjaar berekend, waardoor het belangrijk is om dit wetsvoorstel per
1 januari 2020 reeds inwerking te laten treden. Om dit mogelijk te maken is gekozen
voor een separaat wetsvoorstel.

De overige aangekondigde maatregelen hebben invloed op individuele huurders en hun
woningen (woningniveau). Deze maatregelen hadden verdere uitwerking nodig. Mijn streven
is dat ook deze maatregelen zo spoedig mogelijk in werking kunnen treden, maar dat
zal na 1 januari 2020 zijn. Een conceptwetsvoorstel van die strekking wordt op korte
termijn voor advies aan de Afdeling advisering van de Raad van State aangeboden. Ik
verwacht daarom dat dit wetsvoorstel aan het einde van het jaar bij uw Kamer wordt
ingediend.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen of niet een groot deel van het tekort
aan investeringsvermogen van corporaties veroorzaakt wordt door de verhuurderheffing,
de toepassing van de ATAD-richtlijn en de VPB-heffing waarmee corporaties geconfronteerd
worden.

Deze leden vroegen voorts of deze extra lokale huurverhoging überhaupt nodig zou zijn
wanneer de lasten voor corporaties zouden worden verlicht.

Er is op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat er in de woningcorporatiesector
een tekort aan investeringscapaciteit bestaat voor de korte termijn. Woningcorporaties
hebben voor de komende vijf jaar voor ruim 40 miljard aan investeringen in de boeken
staan. Daarbovenop hebben zij nog ruimte voor extra investeringen, ook als rekening
wordt gehouden met de door de corporaties zelf verwachte belastingafdrachten in de
komende jaren. Voor individuele gevallen waar de investeringscapaciteit wel gering
is, wil de regering de woningcorporatiesector de, door de Woonbond en Aedes voorgestelde,
mogelijkheid om extra investeringskracht te genereren echter niet onthouden. Uiteraard
is een belangrijke voorwaarde dat huurdersorganisatie(s), gemeente(n) en woningcorporatie
hierover overeenstemming bereiken in prestatieafspraken. Op zeer korte termijn zal
ik u informeren over de IBW 2019 (indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties),
waarin per woningcorporatie is aangegeven welke investeringen zij de komende jaren
doen en hoeveel additionele leenruimte zij maximaal hebben. In die brief zal ik ook
nader ingaan op de verwachte belastingafdrachten. Daarnaast brengen het Rijk en Aedes
naar aanleiding van de motie Ronnes (Kamerstukken II 2018/19, 35 000 VII, nr. 52) gezamenlijk in kaart hoe de opgaven en middelen van de woningcorporatiesector zich
tot elkaar verhouden voor de lange termijn.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen of de prestatieafspraken nu overal
zijn gemaakt, of er in de praktijk problemen worden ervaren bij het sluiten van deze
afspraken en als deze afspraken niet overal worden gemaakt, waar en waarom dit niet
gebeurt.

De met de herziening van de Woningwet beoogde versterking van de positie van gemeenten
en huurders heeft de afgelopen jaren de gewenste resultaten gehad. Er zijn meer woonvisies,
meer prestatieafspraken met meer concrete afspraken en partijen zijn door de jaren
heen steeds beter in staat geworden hun rol op te pakken. Sinds de invoering van de
herziene Woningwet (1 juli 2015) hebben vrijwel alle woningcorporaties nieuwe prestatieafspraken
gesloten, op enkele zeer kleine woningcorporaties met minder dan 100 woningen na (Monitor
Prestatieafspraken 2019). Daarnaast is in die periode slechts vijf keer gebruik gemaakt
van de mogelijkheid om een geschil in te dienen dat de totstandkoming van prestatieafspraken
in de weg staat. Dit duidt erop dat, voor zover lokale partijen in de praktijk problemen
ervaren, zij desalniettemin onderling een oplossing weten te vinden. Zoals ik u in
mijn brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet (Kamerstukken 2018/19,
32 847, nr. 470) schreef, is de lokale driehoek daarmee echter niet uitontwikkeld. Samen met de VNG,
Woonbond, Aedes en VTW start ik dit najaar een traject op om met betere en meer gerichte
informatievoorziening, communicatie en praktijkontwikkeling het lokale samenspel verder
te versterken.

De leden van de fractie van GroenLinks zouden graag een nadere toelichting ontvangen
op de reden dat het tijdvak van de huursomstijging en de jaarlijkse huurverhoging
nu een half jaar uit elkaar liggen en wat de nu bekende voor- en nadelen zijn van
gelijktrekken.

De reden dat de maximale huursomstijging nu per kalenderjaar wordt berekend is een
aangenomen amendement bij de voorgestelde Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstukken
II 2015/16, 34 373, nr. 22).

Een van de motieven voor dat amendement was dat het laten samenvallen van de periode
waarover de huursomstijging wordt berekend met het kalenderjaar, de administratieve
lastendruk bij woningcorporaties aanzienlijk verlicht. Woningcorporaties hoeven daardoor
slechts eenmaal per jaar de huursom van hun woningbezit te bepalen, zowel ten behoeve
van de jaarrekening als ten behoeve van de berekening van de gemiddelde huursomstijging.
Bij de uitwerking van dit wetsvoorstel hebben woningcorporaties om deze reden verzocht
vast te houden aan berekening van de huursomstijging per kalenderjaar.

Bij een berekening van de huursomstijging van 30 juni op 1 juli vervalt het voordeel
voor woningcorporaties dat zij slechts eenmaal per jaar (per 1 januari) de huursom
hoeven te berekenen.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen wanneer de evaluatie van de effecten
van dit wetsvoorstel en die van het nog in te dienen aanpalende wetsvoorstel plaatsvinden
en op welke wijze wordt een eventueel nieuw sociaal huurakkoord (na 2021 verloopt
het huidige sociaal huurakkoord) bij deze evaluatie betrokken.

Het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft geadviseerd om de effecten van voorliggend
wetsvoorstel in samenhang te bezien met de effecten van het nog in te dienen wetsvoorstel
waarin de overige aangekondigde maatregelen zijn uitgewerkt. Het kabinet heeft dit
advies overgenomen.

Het kabinet verwacht dat het wetsvoorstel waarin de overige aangekondigde maatregelen
(differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen voor huurwoningen in het gereguleerde
segment van woningcorporaties, aanpassing van de systematiek van de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging, het toestaan van een hogere huurverhoging voor zeer lage huren
en het mogelijk maken van tijdelijke huurkorting) zijn opgenomen voor het eind van
dit jaar bij uw Kamer ingediend wordt. De evaluatie zal binnen vijf jaar na inwerkingtreding
van beide wetsvoorstellen plaatsvinden. Een eventueel nieuw Sociaal Huurakkoord zal
geen invloed hebben op de evaluatie van de in deze wetsvoorstellen opgenomen maatregelen,
want in een evaluatie wordt onderzocht of de in de wetsvoorstellen genomen maatregelen
het beoogde effect hebben gehad. Een eventueel nieuw Sociaal Huurakkoord kan wel leiden
tot aanpassing van regelgeving, indien het kabinet afspraken uit dat akkoord wil overnemen
in zijn huurbeleid.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom niet het gehele Sociaal Huurakkoord is overgenomen
door de regering en of schematisch weergegeven kon worden welke voorstellen in het
Sociaal Huurakkoord wél zijn overgenomen en welke niet, inclusief de reden(en) daarvoor.

In mijn brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet (Kamerstukken
2018/2019, 32 847, nr. 470) heb ik toegelicht welke afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 het kabinet wel
en welke het niet in regelgeving zal verwerken en wat daarvoor de reden is. Hierbij
heb ik een onderscheid gemaakt tussen voorliggend wetsvoorstel, waarvan de maatregelen
een effect hebben op macroniveau en waarvan het belangrijk is dat zij inwerkingtreden
per kalenderjaar, en de overige maatregelen die invloed hebben op individuele huurders
en hun woningen (woningniveau). Dit wordt hieronder nog eens schematisch weergegeven.

Afspraak uit het Sociaal Huurakkoord 2018

Overgenomen

Motivering

1. Aedes en de Woonbond spreken in het belang van het verbeteren van de betaalbaarheid
een huursomontwikkeling af van maximaal inflatie.

2. De huursomstijging is alleen van toepassing voor zelfstandige gereguleerde woningen
en omvat de jaarlijkse huuraanpassingen per 1 juli voor zittende huurders van die
woningen.

Ja, in voorliggend wetsvoorstel

Door de maximale jaarlijkse huursomstijging van woningcorporaties te bepalen op het
niveau van de inflatie, zoals voorgesteld in het Sociaal Huurakkoord 2018 tussen Aedes
en de Woonbond, wordt op landelijk niveau een gematigde huurontwikkeling bevorderd
voor zittende huurders.

3. Waar de toegestane huursomontwikkeling leidt tot een te impactvolle beperking van
de investeringscapaciteit voor de benodigde investeringen in beschikbaarheid of herstructurering,
wordt er een bandbreedte van 1 procent boven de maximale huursomontwikkeling toegestaan.

4. Het eventueel benutten van deze extra bandbreedte zal gemotiveerd moeten worden
en – na een afweging van belangen (betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid)
die lokaal wordt gemaakt – worden vastgelegd in de gezamenlijke afspraken met huurdersvertegenwoordigers
en – als nodig/relevant – gemeenten.

Ja, in voorliggend wetsvoorstel

Deze maatregel past in het beleid van meer mogelijkheden voor een lokale invulling
van het volkshuisvestelijk beleid. De mogelijkheid om lokaal een hogere huursomstijging
overeen te komen, biedt verdere ruimte om lokaal rekening te houden met de omstandigheden
van de huurders, prijs-kwaliteit van de woning en mogelijkheden voor investeringen
in nieuwbouw en verduurzaming.

5. Aanvullend op de wettelijk geldende huurprijsgrenzen (aftoppingsgrenzen en liberalisatiegrens)
en regels voor passend toewijzen, geldt een maximum van de jaarlijkse huurverhoging
op woningniveau van inflatie + 4,5 procent.

6. Voor particuliere verhuurders die sociale huurwoningen verhuren zijn er geen afspraken
over huursombeperking, regels voor passend toewijzen en prestatieafspraken. Om huurders
te beschermen bepleiten wij voor deze verhuurders een wettelijk te bepalen maximale
huuraanpassing per individuele woning die lager ligt dan het maximum voor woningcorporaties.

Nee. Als alternatief om tot een meer reële balans te komen tussen prijs en kwaliteit
maakt het kabinet het voor alle verhuurders mogelijk om bij woningen met zeer lage
huren (hogere) huursprongen toe te staan (in het nog in te dienen wetsvoorstel).

De in het Sociaal Huurakkoord 2018 voorgestelde uitwerking van een hogere maximale
huurverhoging op woningniveau voor alleen woningcorporaties kan het kabinet juridisch
niet volgen in verband met de rechtsongelijkheid die hierdoor zou ontstaan tussen
huurders van woningcorporaties en huurders van andere verhuurders. Een individuele
huurder bij een woningcorporatie zou dan een hogere huurverhoging dan een individuele
huurder bij een andere verhuurder.

Gelet op de betaalbaarheid voor huurders vindt het kabinet het onwenselijk om voor
alle woningen met een gereguleerd huurcontract het mogelijk te maken om de huur te
verhogen met inflatie + 4,5%.

7. Wettelijk is/wordt vastgelegd welke huurprijs nog maximaal betaalbaar is voor verschillende
inkomenscategorieën (bijvoorbeeld: tot aftoppingsgrenzen is betaalbaar voor huurtoeslaggerechtigde
huishoudens).

Nee.

De wens uit het akkoord om wettelijk vast te leggen wat per inkomenscategorie de maximale
huurprijs is neemt het kabinet niet over omdat dit een grote stelselwijziging zou
betekenen. Bij nieuwe verhuringen geldt dat passend moet worden toegewezen. Het staat
verhuurders vrij om huren te bevriezen of te verlagen indien zij dat voor bepaalde
huishoudens wenselijk vinden.

8. Partijen dringen er gezamenlijk bij het Rijk op aan dat tijdelijke huurkorting
voor huurders met een laag inkomen en een hoge huur (dure scheefwoners) wettelijk
mogelijk wordt gemaakt.

Ja

Het kabinet maakt een regeling voor tijdelijke huurkorting mogelijk (in het nog in
te dienen wetsvoorstel).

9. Duurzaamheid is een gedeelde verantwoordelijkheid van zowel verhuurders, huurders
als de overheid. Ieder zal naar vermogen daar financieel aan bij moeten dragen.

10. De vergoeding die een huurder betaalt, is gebaseerd op de reële gemiddelde besparing
van energielasten die huurders realiseren na een energieverbetering aan hun woning.
Deze worden vastgelegd in een door de Woonbond en Aedes afgesproken «vergoedingentabel
voor duurzaamheidsinvesteringen»

Wordt verder uitgewerkt in het kader van de uitwerking van het Klimaatakkoord.

Uitgangspunt van Aedes en de Woonbond is dat de gemiddelde besparing op de energierekening
van dat moment, de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend
overtreft. Dit is een belangrijke doorbraak in de verduurzaming van woningcorporatiebezit,
omdat de tabel kan helpen te voorkomen dat noodzakelijke verduurzamingsinvesteringen
vertraging oplopen door een impasse tussen woningcorporaties en huurders over de huurprijs.

In samenhang met voorstellen naar aanleiding van het concept-Klimaatakkoord, zal het
kabinet daarom kijken naar hoe een dergelijke tabel in praktijk toegepast kan worden.
Hiermee wordt ook uitvoering gegeven aan de motie Nijboer c.s. (Kamerstukken II 2017/18,
34 775 XVIII, nr. 30) om ervoor te zorgen dat huurders ook financieel profiteren van verduurzaming van
hun woning.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de maatregelen uit het Sociaal Huurakkoord
in verschillende wetswijzigingen worden gegoten en niet gelijktijdig worden behandeld.

Aedes en de Woonbond hebben mij verzocht om het Sociaal Huurakkoord 2018 zo spoedig
mogelijk in wet- en regelgeving om te zetten (zie Kamerstukken II 2018/19, 27 926, nr. 307). Gelet op deze wens voor een spoedige inwerkingtreding ben ik vroegtijdig in overleg
getreden met de betrokken partijen. De maatregelen in dit wetsvoorstel zijn de berekening
van de maximale huursomstijging en de mogelijkheid om hier lokaal van af te wijken.
Deze maatregelen hebben een macro-effect op woningcorporaties. De huursomstijging
wordt per kalenderjaar berekend, waardoor het belangrijk is om de in dit wetsvoorstel
voorgestelde wijzigingen reeds per 1 januari 2020 inwerking te laten treden. De overige
maatregelen hebben invloed op individuele huurders. Deze maatregelen hebben verdere
uitwerking nodig. Het streven is dat ook deze maatregelen zo spoedig mogelijk inwerking
kunnen treden. Ik verwacht dit wetsvoorstel aan het einde van het jaar bij uw Kamer
zal worden ingediend.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de evaluatie wel in samenhang zal worden
bekeken, maar de invoering niet.

In mijn brief van 22 februari (Kamerstukken 2018/19, 32 847, nr. 470) heb ik de verschillende maatregelen voor de huursector geschetst. Zoals hiervoor
is toegelicht hebben Aedes en de Woonbond mij verzocht om het Sociaal Huurakkoord
2018 zo spoedig mogelijk in wet- en regelgeving om te zetten. Als gevolg daarvan is
voorliggend wetsvoorstel uitgewerkt met het oog op inwerkingtreding per 1 januari
2020, omdat de huursomstijging per kalenderjaar wordt berekend. Overige afspraken
uit het Sociaal Huurakkoord 2018 die het kabinet overneemt, kunnen op zijn vroegst
op de huurverhogingen per 1 juli 2020 werking hebben.

Op advies van het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft het kabinet besloten
om de effecten van voorliggend wetsvoorstel in samenhang te bezien met de effecten
van het nog in te dienen wetsvoorstel waarin de overige aangekondigde maatregelen
zijn uitgewerkt.

Het kabinet verwacht dat het wetsvoorstel waarin de overige aangekondigde maatregelen
(differentiatie van de DAEB-inkomensgrenzen voor huurwoningen in het gereguleerde
segment van woningcorporaties, aanpassing van de systematiek van de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging, het toestaan van een hogere huurverhoging voor zeer lage huren
en het mogelijk maken van tijdelijke huurkorting) zijn opgenomen voor het eind van
dit jaar bij uw Kamer ingediend wordt.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe een gedegen afweging gemaakt kan worden over
onderhavig wetsvoorstel als de individuele gevolgen voor huurders niet bekend zullen
zijn.

De maximale huursomstijging stelt een maximum aan de gemiddelde huurverhoging per
woningcorporatie over het gehele woningbezit en heeft daardoor geen effect voor individuele
huurders. Die gemiddelde huurverhoging mag het inflatieniveau – of, indien lokaal
een hogere maximale huursomstijging is afgesproken het afgesproken niveau, met een
maximum van inflatie + 1 procentpunt – niet overstijgen.

Voor huurders blijft de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging per woning (inflatie
+ 2,5 procent) gelden. Als woningcorporaties voor een deel van hun woningen huurverhogingen
van inflatie + 2,5 procentpunt toepassen, zullen zij dat moeten compenseren met huurverhogingen
onder inflatieniveau voor andere woningen binnen hun bezit om de maximale huursomstijging
(gemiddelde huurverhoging) niet te overschrijden.

De leden van de SP-fractie vroegen wanneer het andere wetsvoorstel naar de kamer komt
en vragen tevens onderhavig wetsvoorstel aan te houden tot de teksten van de andere
wet bekend zijn. Graag ontvangen de leden van de SP-fractie een toelichting op dit
punt.

Het streven is dat het andere wetsvoorstel aan het einde van dit jaar bij uw Kamer
wordt ingediend. De maximale huursomstijging wordt per kalenderjaar berekend, dit
betekent dat dit wetsvoorstel per 1 januari 2020 in werking moet treden om direct
van invloed te zijn. Gezien de wens van Aedes en de Woonbond om tot een spoedige inwerkingtreding
van de wetgeving te komen, wil het kabinet dit wetsvoorstel niet aanhouden.

De leden van de SP-fractie vroegen welke noodzaak er is om onderwerpen uit te zonderen
van de huursomstijging, te weten de huurharmonisatie (= huurverhoging na bewonerswissel),
de huurverlaging na inkomensdaling, na een eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging
en woningverbetering (verduurzaming). Ook vroegen de leden van de SP-fractie wat dit
uitzonderen betekent voor de betaalbaarheid voor huurders per onderwerp.

Het wetsvoorstel brengt de huurharmonisatie buiten de berekening van de maximale huursomstijging.
Dit is conform de afspraak uit het Sociaal Huurakkoord 2018. Zoals toegelicht in paragraaf
2.1 van de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel (Kamerstukken II 2018/19,
35 254, nr. 3, p. 3) biedt het (weer) buiten de berekening brengen van de huurharmonisatie woningcorporaties
meer ruimte om na huurdersmutatie een hogere huur te hanteren dan bij de vertrekkende
huurder(s). Hiermee kan de huur weer in lijn worden gebracht met de kwaliteit van
de woning, als die verhouding is scheefgegroeid.

De ruimte voor huurharmonisatie blijft beperkt. Voor woningcorporaties geldt sinds
2016 dat zij jaarlijks aan 95% van de (aspirant-)huurders die qua inkomen recht hebben
op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan
de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Voor huurders met een inkomen
tot aan de huurtoeslaggrens is een nieuwe huurwoning slechts beperkt duurder (of in
sommige gevallen zelfs goedkoper) dan de huidige huurwoning. Meer dan de helft van
de huurders van woningcorporaties heeft qua inkomen recht op huurtoeslag, waardoor
een groot deel van de vrijkomende woningen tot de aftoppingsgrens geharmoniseerd kunnen
worden.

Dit wetsvoorstel voorziet daarnaast, conform het Sociaal Huurakkoord 2018, in het
opheffen van de beperking op de uitzondering van huurverhogingen wegens woningverbetering
tot woningen waarvan de woningverbetering maximaal een jaar voor de daarmee samenhangende
huurprijsverhoging is afgerond. Door die uitzondering niet meer te beperken, wordt
woningverbetering, waaronder verduurzaming, niet in de weg gestaan doordat de terugverdienmogelijkheden
niet meer beperkt zijn. Huurverhogingen wegens woningverbetering hoeven dus niet te
worden gecompenseerd met lagere huurverhogingen voor andere woningen binnen het woningbezit
van een woningcorporatie. In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond daarbij
afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten van de verduurzaming. Hierbij geven
zij aan dat de vergoeding die een huurder betaalt, is gebaseerd op de reële gemiddelde
besparing van energielasten die huurders realiseren na een energieverbetering aan
hun woning. Uitgangspunt van Aedes en de Woonbond hierbij is dat de gemiddelde besparing
op de energierekening, de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend
overtreft.

In de huidige regeling worden de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen al uitgezonderd
van de berekening van de maximale huursomstijging, mits in de prestatieafspraken is
opgenomen dat de daarmee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen
en voor zo ver deze inkomsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen
niet overschrijden. Dan is het redelijk om, conform de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord
2018, ook de huurverlagingen wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke
hogere huurverhogingen buiten de berekening te laten. Door deze huurverlagingen buiten
de berekening te laten, kunnen deze huurverlagingen niet dienen als compensatie voor
maximale huurverhogingen voor (een groter deel van de) andere woningen binnen het
woningbezit van een woningcorporatie.

De leden van de SP-fractie vroegen of sociale huurwoningen die verkocht zijn aan beleggers
ook onder deze nieuwe regelgeving vallen en hoe dit wordt gecontroleerd.

Sociale huurwoningen die verkocht zijn aan beleggers vallen niet onder de regelgeving
met betrekking tot de maximale huursomstijging; de maximale huursomstijging geldt
alleen voor woningcorporaties. Voor huurders van beleggers of particuliere verhuurders
in het gereguleerde huursegment geldt overigens wel dezelfde huurprijsbescherming
voor hun woning als voor huurders in het gereguleerde segment bij woningcorporaties.

De leden van de SP-fractie vroegen wat wordt verstaan onder een «gematigde ontwikkeling»,
wat wordt bedoeld met «de gemiddelde huurprijs», en waar beide cijfers, of bedragen
op zijn gebaseerd.

Voorts vroegen deze leden hoe dit verhoudt dit zich tot de huurverhoging voor individuele
woningen, die gemaximeerd zijn op inflatie plus 2,5% en of dit kon worden toegelicht
aan de hand van praktijkvoorbeelden.

Tot slot vroegen de leden van de SP-fractie hoe de regering van een matiging van de
huurontwikkeling kan spreken, als de wijzigingen en effecten van individuele huurverhogingen
nog niet bekend zijn en op welke rapporten of onderzoeken dit is gebaseerd.

De maximale huursomstijging (de gemiddelde huurverhoging) wordt met 1 procentpunt
verlaagd. Op dit moment is de maximale huursomstijging inflatie + 1 procentpunt en
het voornemen is om dit te verlagen naar inflatievolgend. Woningcorporaties kunnen
lokaal een hogere huursomstijging afspreken in de prestatieafspraken, tot een maximum
van inflatie + 1 procentpunt.

Voorbeeld: stel dat de inflatie in 2019 2,5% is, dan is de maximaal toegestane huurverhoging
per woning 5%, maar mag de gemiddelde huurverhoging over het gehele woningbezit per
woningcorporatie in 2020 die 2,5% inflatie (of lokaal hoger, maar maximaal 3,5%) niet
overstijgen. Huurverhogingen van 5% voor een deel van de woningen zullen dan gecompenseerd
moeten worden met huurverhogingen onder 2,5% om het gemiddelde van 2,5% (of lokaal
maximaal 3,5%) niet te overstijgen.

De leden van de SP-fractie vroegen wat wordt verstaan onder «geringe beperkende werking»,
wat dat concreet betekent en waar die aanname op is gebaseerd.

Het uitzonderen van de huurharmonisatie in de berekening van de huursomstijging biedt
enerzijds woningcorporaties meer ruimte om na huurdersmutatie een hogere huur te hanteren
dan bij de vertrekkende huurder(s). Op deze manier kan de huur weer in lijn worden
gebracht met de kwaliteit van de woning, als die verhouding is scheefgegroeid. Anderzijds
wordt deze mogelijkheid voor huurharmonisatie voor woningcorporaties beperkt, omdat
zij passend moeten toewijzen. Jaarlijks moeten woningcorporaties aan 95% van de (aspirant-)huurders
die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huurprijs
die niet hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (voor huishoudens
van 1 of 2 personen is deze aftoppingsgrens € 607,46 (prijspeil 2019) en voor huishoudens
van meer dan 2 personen is deze aftoppingsgrens € 651,03 (prijspeil 2019)). Deze aftoppingsgrenzen
hebben daardoor een beperkend effect op de ruimte die ontstaat om de huren te harmoniseren.
Passend toewijzen is in 2016 ingevoerd. Er zijn 346.000 huishoudens met een huurtoeslaginkomen
die een huur hebben boven de toepasselijke aftoppingsgrenzen (bron: WoON2018). Indien
deze huishoudens verhuizen, zullen zij passend moeten worden toegewezen, waardoor
hun betaalbaarheid zal verbeteren. De verwachting is daarom dat er slechts een gering
beperkend effect is op de doorstroming.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe de beschikbaarheid van betaalbare huurhuizen
wordt gestimuleerd met het voorstel om de huurharmonisatie uit te zonderen van de
huursom.

Zoals hiervoor is opgemerkt, moeten woningcorporaties woningen passend toewijzen sinds
1 januari 2016. Dit houdt in dat woningcorporaties jaarlijks aan 95% van de (aspirant-)huurders
die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huurprijs
die niet hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Hiermee
wordt de betaalbaarheid van deze huishoudens geborgd. In het algemeen geldt dat de
berekening van de huursomstijging is gebaseerd op de huurverhogingen bij gereguleerde
woningen in het DAEB-segment. De huurprijs van deze woningen ligt onder de liberalisatiegrens
van € 720,42 (prijspeil 2019). Woningcorporaties kunnen niet onbeperkt woningen na
huurdersmutatie tegen een geliberaliseerde huurprijs (huurprijs hoger dan de geldende
liberalisatiegrens) gaan verhuren, zoals ook hiervoor uiteen gezet.

De leden van de SP-fractie vroegen wat er gebeurt met de huurprijzen die door harmonisatie
de afgelopen jaren sterk zijn verhoogd en of de regering bereid is om huurverhogingen
die zijn ontstaan door bewonerswisselingen van de afgelopen jaren terug te draaien,
en zo nee, waarom niet.

Harmonisatie werd in de afgelopen jaren op basis van het Sociaal Huurakkoord 2015
wel meegenomen in de berekening van de maximale huursomstijging. Daarnaast geldt sinds
2016 dat woningcorporaties passend moeten toewijzen. Zoals hiervoor beschreven betekent
dit dat de aanvangshuurprijs voor huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag
niet hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens. Het staat verhuurders vrij om
de huur te verlagen indien zij dit gewenst vinden. In het hiervoor reeds genoemde
andere wetsvoorstel wordt het bovendien voor verhuurders aantrekkelijker gemaakt om
tijdelijke huurkortingen te verlenen.

De leden van de SP-fractie vroegen of het niet eerlijker is dat, wanneer onderhavige
wet van kracht wordt, de huurprijzen op een zogenaamde nullijn worden gezet, zodat
huurverhogingen door harmonisatie beter bijgehouden kunnen worden en expliciet kunnen
worden betrokken bij de evaluatie.

De huurverhogingen door harmonisatie worden jaarlijks bijgehouden. In de Staat van
de Woningmarkt rapporteer ik jaarlijks over de gerealiseerde gemiddelde huurverhoging,
waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de huurverhoging bij alleen zittende huurders
(exclusief harmonisatie) en de gemiddelde huurverhoging inclusief harmonisatie. Het
vaststellen van de maximale huursomstijging op nul maakt niet dat dit onderscheid
bij de evaluatie beter gemaakt kan worden.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe de regering een (nieuwe) tweedeling tussen
zittende en nieuwe (verhuizende) huurders voorkomt en om een overzicht van de gevolgen
per inkomenscategorie en per huurprijscategorie van onderhavige wetswijziging.

Zoals hiervoor in antwoord op de vragen van de leden van de SP-fractie is toegelicht,
is het verwachte verruimende effect van het buiten de berekening brengen van de huurharmonisatie
beperkt.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe huurders kunnen meeprofiteren van verduurzaming,
wanneer verduurzaming van huurwoningen buiten de huursom wordt gehouden.

Huurders profiteren van verduurzaming als hun huurverhoging na verduurzaming opweegt
tegen de lagere energierekening en het hogere wooncomfort. Door verduurzaming buiten
de huursom te laten krijgen woningcorporaties meer mogelijkheden de investeringsopgave
voor verduurzaming ook te bekostigen via huurharmonisatie na huurdersmutatie. Dit
vermindert de noodzaak van bekostiging van de verduurzaming via een extra huurverhoging
wegens woningverbetering voor zittende huurders. Aedes en de Woonbond hebben in het
Sociaal Huurakkoord 2018 hierover afgesproken dat de gemiddelde besparing op de energierekening,
de normatieve vergoeding die in de huur zal kunnen worden verrekend overtreft.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe zich dit verhoudt tot de huurpunten voor verduurzaming
en de energieprestatievergoeding en verzochten de regering om af te zien van de energieprestatievergoeding,
en zo nee, waarom niet.

Bij verduurzaming, ook de verduurzaming leidend tot een energieprestatievergoeding,
is de positie van de huurder geborgd. Op collectief niveau is die geborgd doordat
een verhuurder op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder verplicht is
in overleg te treden met zijn huurdersorganisaties. Op individueel niveau is die geborgd
doordat een verhuurder niet tot verduurzaming van de woning kan overgaan zonder instemming
van de huurder. Indien de woning deel uitmaakt van een complex, zal in elk geval 70%
of meer van de huurders moeten hebben ingestemd.

Het ligt voor de hand dat huurders alleen zullen instemmen met verduurzaming na een
afweging waarbij zij hun eigen positie betrekken en de effecten op hun totale woonlasten.

Gelijkblijvende woonlasten van de huurder is een belangrijk uitgangspunt bij de energieprestatievergoeding.
Dit uitgangspunt is vertaald in de wettelijke regelingen.

Zo gaat het om een vaste energieprestatievergoeding en is er een specifieke informatieverplichting
bij de verhuurder die leidt tot meer inzicht bij de huurder inzake de energetische
prestaties van de woning en zijn invloed op het energiegebruik. Ook is hierbij van
belang dat, de energieprestatievergoeding wettelijk is gemaximeerd, in combinatie
met een beperking van het aantal huurpunten voor de energieprestatie van de woning
gelijk aan het aantal punten voor energielabel B.

Op dit moment heb ik geen voornemens om af te zien van de energieprestatievergoeding.
Bij brief van 5 april 2019 (Kamerstukken II 2018/19, 34 228, nr. 25) heb ik u namelijk een evaluatie van de energieprestatievergoeding aangeboden. Daarin
heb ik aangekondigd over de evaluatie en de aanbevelingen in gesprek te gaan met de
belangrijkste stakeholders: Aedes, de Woonbond en de vereniging Stroomversnelling
om te bezien welke aanpassingen inzake de energieprestatievergoeding wenselijk en
mogelijk zijn. Ik verwacht uw Kamer eind dit jaar over de uitkomst te kunnen informeren.

Overigens wordt op basis van de punten uit het woningwaarderingsstelsel de maximale
huurprijs van de woning berekend, het woningwaarderingsstelsel zegt daarmee niets
over de maximale huurprijsstijging voor de huurder.

De leden van de SP-fractie vroegen welke mogelijkheden er zijn voor huurders om woningverbetering,
renovatie of verduurzaming te kunnen afdwingen bij hun verhuurder en of deze mogelijkheden
veranderen met deze wet of de komende tijd.

Indien er gebreken zijn kunnen huurders zich wenden tot de huurcommissie en kantonrechter.

Dit kan ertoe leiden dat een verhuurder gebreken zal moeten opheffen en dat alleen
kan doen door voorzieningen die tegelijkertijd leiden tot verduurzaming. Hierbij is
bijvoorbeeld te denken aan de vervanging van kozijnen met houtrot en enkel glas door
kozijnen met dubbele beglazing, of aan het isoleren van buitenmuren vanwege vocht-
en schimmelklachten.

Daarnaast hebben huurders een wettelijk initiatiefrecht gericht op verduurzaming.
Dit betekent dat de rechter de verhuurder na initiatief van de huurder op grond van
artikel 7:243 BW kan verplichten tot het isoleren van de woning en het verbeteren
van de warmte-installatie mits de huurder bereid is daarvoor een redelijke huurverhoging
te betalen.

Dit wetsvoorstel leidt niet tot wijziging van deze mogelijkheden. Wel zullen deze
mogelijkheden worden bezien bij uitwerking van het Klimaatakkoord.

De leden van de SP-fractie vroegen welke mogelijkheden woningcorporaties nu hebben
om collectief te verduurzamen en of de regering aan collectieve oplossingen heeft
gedacht en zo nee, waarom niet.

Voorts vroegen deze leden welke zeggenschap huurders hebben bij het bepalen van de
bekostigen van de investeringsruimte.

Het wetsvoorstel beperkt de mogelijkheden voor woningcorporaties om collectief te
verduurzamen niet. Woningcorporaties die gezien de investeringsopgave, bijvoorbeeld
voor verduurzaming, een hogere huursomstijging dan inflatieniveau nodig hebben, kunnen
in de prestatieafspraken met gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) lokaal een hogere
huursomstijging (maar maximaal inflatie + 1 procentpunt) afspreken. In het specifieke
geval van verduurzaming geldt daarnaast, zoals hierboven beschreven, dat de verhuurder
op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder verplicht is in overleg te
treden met zijn huurdersorganisaties. Daarnaast kan de verhuurder niet tot verduurzaming
van de woning overgaan zonder instemming van de (individuele) huurder.

Daarnaast geeft de Woningwet woningcorporaties ruimte om samen te werken bij het verduurzamen
van hun bezit. Zo kunnen zij bijvoorbeeld ook diensten leveren aan huurders van andere
woningcorporaties of werkzaamheden uitvoeren aan het bezit van andere woningcorporaties.
In de praktijk zijn er al woningcorporaties die samenwerken met een gezamenlijk uitvraag
aan aanbieders van duurzame oplossingen. Zij kunnen daarmee een (soms aanzienlijke)
kostenbesparing bereiken. Om dit verder te stimuleren is er in het Klimaatakkoord
afgesproken dat er een renovatieversneller komt. Deze richt zich onder andere op vraagbundeling
van woningcorporaties. Daarnaast kunnen woningcorporaties aansluiten bij lokale energiecoöperaties.

De komende jaren wordt een wijkaanpak opgezet om de gehele woningvoorraad aardgasvrij
te maken. Aan de hand van de gemeentelijke warmtevisie wordt aan vastgoedeigenaren,
waaronder woningcorporaties, duidelijkheid geven over wanneer zij van het aardgas
af gaan. Het benutten van kansen voor alternatieve warmtebronnen en het verduurzamen
van bezit kunnen vervolgens collectief opgepakt worden binnen wijken en gemeenten.
In de beleidsvoornemens die ik op 22 februari jl. naar de Kamer (Kamerstukken 2018/19,
32 847, nr. 470) heb gestuurd heb ik ook aangegeven dat ik het mogelijk ga maken dat woningcorporaties
kunnen bijdragen aan de wijkgerichte aanpak.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering heeft overwogen om huurders instemmingsrecht
te geven bij de prestatieafspraken en zo ja, waarom zij hier niet voor heeft gekozen.

Met het inwerking treden van de gewijzigde Woningwet per 1 juli 2015 is de positie
van huurders(organisaties) versterkt. Zij vormen bij het overleg over de prestatieafspraken
een volwaardige partij naast de woningcorporatie en gemeente. In dat kader beschikt
een huurdersorganisatie jaarlijks over het overzicht van voorgenomen werkzaamheden
door de woningcorporatie, samen met de jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag
en de accountantsverklaring. Ook krijgen de betrokken partijen met de Indicatieve
Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) jaarlijks inzicht in de investeringsmogelijkheden
van de woningcorporatie voor nieuwbouw, verduurzaming of huurmatiging bovenop de voorstellen
die de woningcorporatie al in het genoemde overzicht doet. Al deze informatiebronnen
zijn erop gericht dat betrokken partijen, waar onder de huurders(organisatie) het
gesprek over de prestatieafspraken op een gelijkwaardige manier kunnen voeren.

De leden van de SP-fractie vroegen op welke manier(en) de Autoriteit Woningcorporaties
de huursomstijging van woningcorporaties controleert en of dit met onderhavig voorstel
zal wijzigen.

De Autoriteit Woningcorporaties controleert of woningcorporaties de maximale huursomstijging
niet overschrijden. De werkwijze zal door dit wetsvoorstel enigszins wijzigen, doordat
niet meer alleen een landelijk vastgestelde maximale huursomstijging (één percentage)
geldt, maar woningcorporaties lokaal een hogere maximale huursomstijging (maximaal
1 procentpunt hoger) kunnen afspreken in de prestatieafspraken.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering bereid is de effecten voor de huurinkomsten
eerst in kaart te brengen alvorens de Kamer een wetswijziging voor te stellen.

De effecten zijn ongewis doordat niet bekend is hoeveel en welke woningcorporaties
lokaal een hogere huursomstijging dan inflatieniveau (maar maximaal inflatie + 1 procent)
met gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) zullen afspreken. Maar doordat in de huidige
regeling de maximale huursomstijging landelijk gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt,
zal het effect van dit wetsvoorstel op de huurinkomsten matigend zijn; in hoeverre de huurontwikkeling landelijk wordt gematigd valt echter niet te berekenen door de
lokale mogelijkheid van afwijking.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom geliberaliseerde huurwoningen niet meetellen
in de huursom, en of de regering dit heeft overwogen

De maximale huursomstijging dient ertoe de gemiddelde huurstijging binnen het gereguleerde
huursegment van woningcorporaties te beperken. Voor geliberaliseerde huurcontracten
gelden geen beperkingen in de jaarlijkse huurverhoging.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren