Brief regering : Platform Hypotheken 2025

Nr. 1384
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 14 oktober 2025

Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën, over de uitkomsten
van het Platform hypotheken van 2025. Tijdens de bijeenkomsten van het Platform hypotheken
spreek ik elk jaar met partijen in de sector over de meest belangrijke ontwikkelingen
en mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking. Door inzichten van marktpartijen
kunnen we samen scherper krijgen waar deze knelpunten zitten, hoe groot deze zijn
en waar mogelijk oplossingen bedenken. Zo houden we de financiering van koopwoningen
toegankelijk en verantwoord.

Ieder jaar staan bij het Platform hypotheken een aantal actuele thema's centraal.
In deze brief blik ik eerst kort terug op de voortgang van de afspraken van het Platform
van 2023. Daarna ga ik in op de thema's van 2025. Ik benoem welke stappen we het afgelopen
jaar hebben gezet met de sector en hoe we hiermee verder gaan. Tot slot blik ik vooruit
op het Platform hypotheken 2026, waarover ik later dit jaar met de hypotheeksector
in gesprek ga.

Terugblik Platform hypotheken 2023

Over de uitkomsten van het Platform hypotheken 2023 is uw Kamer in april 2024 geïnformeerd.1 Er zijn toen twee onderwerpen nader uitgewerkt: hypotheken voor ouderen en hospitaverhuur.
Op beide thema’s is sindsdien voortgang geboekt.

Hypotheken voor ouderen

In 2024 is het convenant «Ouderen & Toekomstbestending Wonen» ondertekend2. In dit convenant staan afspraken tussen het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening (destijds nog BZK) en partijen in de hypotheeksector. Het convenant heeft
als doel om ouderen te helpen om passend te blijven of te gaan wonen. Dit door te
stimuleren dat ouderen tijdig inzicht krijgen in hun (financiële) mogelijkheden op
het gebied van wonen, verhuizen en hypotheken. Ondertekenaars hebben afgesproken om
de hypotheekfinanciering voor ouderen naar een hoger niveau te tillen. Hiertoe wordt
in kaart gebracht welke mogelijkheden er nu zijn en wat ontbreekt gezien de woonwensen
en -behoeftes van ouderen. Zoals in het convenant afgesproken delen partijen iedere
zes maanden hun bevindingen. Uit de eerste bijeenkomst eind 2024 blijkt dat door partijen
veel werk is gestoken in het verbeteren van de informatievoorziening voor ouderen.
Dit zowel rechtstreeks richting de consument als via de hypotheekadviseur. Ook hebben
sommige partijen producten die mogelijk interessant zijn voor ouderen, zoals verzilverhypotheken,
meer onder de aandacht gebracht.

Tijdens de tweede bijeenkomst, in de zomer van 2025, heb ik met de ondertekenaars
van het convenant, de ouderenbonden en andere partijen gesproken over een concreet
knelpunt die ouderen kunnen ervaren bij het aanvragen van een (hypothecaire) lening.
Het gaat hierbij om het aanvragen van een (losse) overbruggingshypotheek, waarover
ik eerder Kamervragen heb beantwoord3. Partijen geven aan dat veel ouderen met behulp van een hypotheekadviseur geholpen
kunnen worden bij aankoop van een nieuwbouwwoning door de combinatie van een overbruggingshypotheek
met een reguliere, vaste hypotheek. Echter zijn de kosten voor een losse overbruggingshypotheek
relatief hoog. Dit omdat ook voor deze hypotheek kosten voor taxatie, notaris en eventueel
hypotheekadvies in rekening worden gebracht bij de consument. De sector heeft aangegeven
te willen verkennen waar deze kosten mogelijk lager kunnen. Waar nodig zullen zij
de ministeries van VRO en Financiën betrekken bij dit onderzoek. Ik roep de sector
op om te zorgen dat er voor deze groep consumenten een aantrekkelijk product ontwikkeld
kan worden.

Hospitaverhuur

Op dit moment werk ik aan een wetswijziging om hospitaverhuur te stimuleren. Met deze
wetswijziging wil ik hospitaverhuur stimuleren, onder andere door het wegnemen van
drempels voor aanbieders van hypothecair krediet4.

Inmiddels is dit wetsvoorstel in internetconsultatie geweest en worden de reacties
verwerkt. Met dit wetsvoorstel verwacht ik dat meer kredietaanbieders hospitaverhuur
voor hun klanten gaan toestaan. Hierdoor wordt het aantrekkelijker om een kamer te
verhuren en kunnen specifieke groepen geholpen worden aan een (tijdelijke) woonruimte.

Kamerverhuurvrijstelling

Ook relevant voor hospitaverhuur: op 12 november 2024 heeft uw Kamer mij middels een
motie gevraagd om te verkennen of de kamerverhuurvrijstelling, een fiscale vrijstelling
voor hospitaverhuurders, uitgebreid kan worden zodat vrijstelling voor een Tweede
Kamer geldig wordt5. Ten uitvoer van die motie heb ik samen met de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit,
Belastingdienst en Douane, een verkenning uitgevoerd. In de verkenning is gekeken
naar de werking van de kamerverhuurvrijstelling. Hierbij wordt zowel gekeken naar
het huidig gebruik van de vrijstelling, als naar de doelmatigheid en doeltreffendheid
en mogelijke effecten van een uitbreiding van de regeling. Dit met bijzondere aandacht
voor de mogelijkheden om de vrijstelling in te zetten voor meer dan één kamer.

In de bijlage van deze brief bied ik uw Kamer de verkenning aan naar de werking van
en obstakels bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarnaast bied ik uw Kamer een palet
beleidsopties aan, gebaseerd op de bevindingen die in de verkenning naar voren komen.
De verkenning is uitgevoerd door het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening en het Ministerie van Financiën.

Bevindingen

Een belemmering bij het uitvoeren van de verkenning is het gebrek aan beschikbare
data over het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling. Doordat het om een fiscale
vrijstelling gaat, hoeft deze door gebruikers niet te worden opgegeven en wordt het
gebruik zo niet geregistreerd. Het is daarom niet mogelijk om de omvang van het daadwerkelijk
gebruik van de vrijstelling te analyseren. Via enquêteonderzoek onder verhuurders
en huurders kan enig inzicht gegeven worden in de motivaties en belemmeringen die
spelen bij hospitaverhuur. Maar over het effect van de kamerverhuurvrijstelling op
het aantal hospitawoningen vallen geen statistisch onderbouwde uitspraken te doen.
Naar aanleiding van het verzoek in de motie zijn verschillende beleidsopties opgesteld.
Uw Kamer heeft daarmee inzicht in de potentiële gevolgen voor de uitvoering en de
budgettaire gevolgen van iedere beleidsoptie. Ook geef ik mijn inschatting van de
effecten op hospitaverhuur en de omvang van het kameraanbod.

Vervolg

Met het aanbieden van deze verkenning en de daaruit volgende beleidsopties, beschouw
ik de motie Van Vroonhoven als uitgevoerd. Op niet-financieel gebied werk ik, zoals
hierboven reeds genoemd, aan uitbreiding van het aanbod van hospitakamers door onder
andere een wetswijziging die het voor hospitaverhuurders mogelijk maakt het huurcontract
te beëindigen bij verkoop en overlijden. Ook werk ik aan een tijdelijk huurcontract
van maximaal vijf jaar voor specifiek hospitaverhuur en de mogelijkheid om de opzegtermijn
in de eerste maand na aanvang van het huurcontract te verkorten tot één maand. Tenslotte
zet ik een informatiecampagne op die hospitaverhuur stimuleert. Zo zet ik erop in
om via het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheden tot hospitaverhuur en
door het vergemakkelijken van de voorwaarden voor verhuurders het woningaanbod te
doen groeien.

Platform hypotheken 2025

In het Platform van 2025 is een verscheidenheid aan thema’s besproken. Het betrof
maatschappelijke thema’s van funderingsproblematiek tot het concreet onderzoeken van
de situatie van weeskinderen in de koopsector. Het toont aan hoe belangrijk een passende
hypothecaire financiering kan zijn en welke rol de sector kan spelen bij het oplossen
van maatschappelijke vraagstukken. Ik dank de deelnemers dan ook voor betrokkenheid
bij het Platform van afgelopen jaar.

Funderingsproblematiek

Tijdens het Platform is over funderingen met name stilgestaan bij informatie over
de fundering van de woning in het koop- en hypotheekproces. Op dit moment is in de
meeste gevallen beperkte informatie over de fundering van de woning beschikbaar. En
als deze beschikbaar is, is dat vaak pas laat in het koopproces. Hierdoor kunnen zowel
de koper als kredietaanbieder onvoldoende rekening houden met de funderingsrisico’s
en mogelijke (herstel)kosten. Ik vind het belangrijk dat informatie over de staat
van de fundering vroegtijdig kan worden meegenomen in het woningtransactieproces.
Om dit te verbeteren worden enkele concrete stappen gezet. Hierover heb ik uw Kamer
geïnformeerd in mijn brief over de Nationale Aanpak funderingsproblematiek6. Ook staat in deze brief vermeld dat ik ga werken aan gestandaardiseerde financiële
processen voor funderingsherstel. Dit doe ik wederom samen met de partijen uit de
hypotheeksector. We starten door te kijken naar wat er voor financiering van funderingen
in het hypotheekproces nu beter kan. En welke mogelijkheden er in de toekomst zijn
als de informatievoorziening verbeterd is. Ik verwacht dat dan ook partijen zich zullen
inzetten om deze informatie te gebruiken in de kredietverstrekking.

Weeskinderen

In 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen ingegaan die jongvolwassen weeskinderen
beschermt tegen uitzetting. In de motie Flach c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 48) is gevraagd om de situatie van weeskinderen in de koopsector te onderzoeken en of
aanvullende maatregelen nodig zijn.

Jaarlijks worden 100 tot 150 kinderen in de leeftijd van 16–30 volle wees die in een
koopwoning wonen, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Naast de plek om te wonen is
de koopwoning ook een vorm van vermogen. Deze is onderdeel van de nalatenschap die
verdeeld wordt onder de erfgenamen. In veel gevallen is bij overlijden sprake van
overwaarde in de woning, waarbij de waarde van de woning dus hoger is dan de hypotheekschuld.
Ook komt soms een uitkering vrij vanuit een overlijdensrisicoverzekering.

Tijdens het Platform is besproken hoe kredietaanbieders en adviseurs omgaan met jongvolwassen
weeskinderen in de koopsector en of hier aanvullend beleid wenselijk is. Vooraf is
onder de deelnemers uitgevraagd of zij schrijnende situaties meemaken die worden veroorzaakt
door beleid in de hypotheekverstrekking. Uit deze inventarisatie en uit de bespreking
tijdens het Platform blijken hier geen signalen van te zijn. Kredietaanbieders hanteren
het beleid dat in het geval van overlijden de nabestaanden voorlopig in de woning
kunnen blijven wonen, ook als de hypotheeklasten niet op korte termijn betaald kunnen
worden. De kredietaanbieder of adviseur bespreekt vervolgens met de nabestaanden wat
de best passende oplossing is in deze situatie. Wil en kan iemand blijven wonen in
het huis, of is het beter dat de nabestaande verhuist naar een andere woning? Uit
de bespreking tijdens het Platform blijkt dat de situatie soms erg complex kan zijn.
Vooral als meerdere kinderen en/of erfgenamen betrokken zijn en er verschillende wensen
zijn. Daarom is maatwerk nodig. Kredietaanbieders leveren dat ook. Deelnemers van
het Platform geven duidelijk aan dat extra richtlijnen hoe met de situatie van weeskinderen
dient te worden omgegaan niet helpen. Deze kunnen eerder beperkend werken in de oplossingen
die beschikbaar zijn.

De afgelopen jaren zijn wel enkele wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot weeskinderen,
die ook kunnen helpen als een wees langer in de woning wil blijven wonen. Zo is in
2021 de leidraad invordering aangepast om inning erfbelasting met minstens vijf jaar
te kunnen uitstellen (en zo nodig nog langer). Ook hoeft geen invorderingsrente te
worden betaald voor dit uitstel. Deze wijziging is vervolgens gevat in wetgeving.
In 2025 zijn de NHG-voorwaarden verruimd waarbij het mogelijk is geworden om een inwonende
erfgenaam toe te voegen aan de lening na overlijden van de langstlevende consument.
Hierdoor heeft deze inwonende erfgenaam ook recht op NHG. Ik concludeer op basis van
bovenstaande dat geen aanvullende maatregelen nodig zijn.

40-jaars hypotheek voor starters

Vrijwel alle hypotheken worden op dit moment met een maximale looptijd van 30 jaar
afgesloten. Binnen de bestaande wetgeving is het mogelijk om een hypotheek met een
langere looptijd, zoals 40 jaar, af te sluiten. Hierbij geldt wel dat de hypotheekrente
maximaal 30 jaar aftrekbaar is van het deel van de eigenwoningschuld dat conform de
aflossingsverplichting wordt afgelost. Op dit moment biedt één kredietaanbieder een
starterslening aan met een looptijd van (maximaal) 40 jaar, met de mogelijkheid voor
30 jaar aftrek van rentekosten over het aflossende deel. Deze hypotheek is ook mogelijk
met NHG. Tijdens het Platform heeft deze kredietaanbieder een presentatie gegeven
over de ervaringen met deze hypotheek en is besproken wat de voor- en nadelen zijn
van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Ook is gesproken of meer hypotheken
met een looptijd van 40 jaar aangeboden kunnen worden voor starters en middengroepen.
Hiermee is invulling gegeven aan de motie de Groot c.s7.

Het grootste voordeel van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar, op basis van
de huidige leennormen van 30 jaar, is de lagere maandlast op korte termijn voor de
consument. Deze lagere maandlasten ontstaan door de hypotheeklasten te spreiden over
een langere periode. Met name voor jongeren en mensen met een wisselend inkomen zoals
flexwerkers of zzp’ers kunnen deze lagere maandlasten een reden zijn om te kiezen
voor een hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Er zijn ook redenen waarom dit product
voor veel mensen niet interessant is en waarom de meeste kredietaanbieders dit product
niet aanbieden. Een nadeel van de langere looptijd is namelijk dat de totale lasten
over de looptijd een stuk hoger zijn dan bij een hypotheek met een aflosperiode van
30 jaar. Deelnemers van het Platform noemen ook dat wanneer huishoudens op brede schaal
hypotheken af zouden sluiten voor 40 jaar met een lagere maandlast dit een opwaarts
effect kan hebben op de huizenprijzen. Dit omdat huishoudens geneigd kunnen zijn om
een hogere hypotheek af te sluiten, mits dit past binnen de leennormen. Daarnaast
geven adviseurs aan dat de maandlasten van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar
voor veel huishoudens goed te dragen zijn. Hierdoor is voor de meeste mensen geen
reden om voor een hypotheek met een langere looptijd dan 30 jaar te kiezen. Adviseurs
geven tevens aan dat een hypotheek met een looptijd van 40 jaar ingewikkelder te begrijpen
en lastiger uit te leggen is aan klanten dan de meest gangbare hypotheekvorm. Daarnaast
geven kredietaanbieders aan dat het aanbieden van een nieuw hypotheekproduct een eenmalige
investering vraagt en leidt tot hogere operationele kosten.

Op basis van deze gesprekken tijdens het Platform blijkt dat een hypotheek met een
looptijd van 40 jaar een interessant product kan zijn voor een kleine, selectieve
groep huishoudens. Tegelijkertijd lijkt de vraag naar een hypotheek met een looptijd
van 40 jaar beperkt, waardoor het voor veel kredietaanbieders niet interessant is
om dit product aan te (gaan) bieden. Ik zie nu geen redenen om breder aanbod van een
dergelijk product, gezien bovenstaande bevindingen, verder te stimuleren.

Automatisch aanpassen risico-opslag

In een uitzending van het tv-programma Radar van 25 november 2024 is de risico-opslag
in de hypotheekrente ter sprake gekomen. De risico-opslag wordt bepaald door te kijken
naar de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning (loan-to-value-ratio). In het geval dat consumenten een deel van de hypotheeksom regulier (annuïtair
of lineair) of vrijwillig extra aflossen, heeft dit een positieve invloed op deze
verhouding. Dit is bij niet-NHG-hypotheken dan weer van invloed op de risico-opslag
die kredietaanbieders in rekening brengen bij hun klanten, als onderdeel van het totale
rentepercentage. Sommige kredietaanbieders passen de risico-opslag bij aflossing automatisch
aan. Andere kredietaanbieders doen dit nadat een klant hiertoe een verzoek heeft ingediend.
Voor niet alle klanten is echter altijd duidelijk dat zij na een gedeelte van de hypotheeksom
(regulier) afgelost te hebben, aanspraak kunnen maken op een verlaging van de risico-opslag.
Hierdoor betalen klanten mogelijk een te hoge risico-opslag. In de reactie op de Radar-uitzending
heeft de Minister van Financiën gezegd dat hij het wenselijk vindt dat kredietaanbieders
de risico-opslag bij aflossing automatisch aanpassen en dat zijn ministerie hierover
met de sector tijdens het Platform in gesprek zou gaan.

Diverse partijen gaven tijdens het Platform aan dat het in het klantbelang is om de
risico-opslag automatisch aan te passen bij aflossing. Een aantal andere partijen
gaf aan dat het automatisch in plaats van op verzoek aanpassen van de risico-opslag
effect zou kunnen hebben op de totale inkomsten en daarmee de aantrekkelijkheid van
de hypotheekvoorwaarden die een kredietaanbieder hanteert. Recent hebben kredietaanbieders
besloten de risico-opslag in voornoemde gevallen alsnog automatisch aan te passen.
Dit vind ik positief en acht ik in het klantbelang. Ik roep kredietaanbieders die
de risico-opslag nog niet automatisch aanpassen op om dit ook te doen.

Hoogte overbruggingskosten

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Hypotheekshop zien dat een groep
consumenten, die een nieuwbouwwoning aankoopt, te maken krijgt met tijdelijk hogere
woonlasten. Dit omdat mensen tijdens de bouw van de woning, terwijl deze nog niet
bewoonbaar is, ook een andere koopwoning hebben waar ze wonen. Voor beide woningen
dient (een deel van) de hypotheeklasten betaald te worden. Daarbij komt dat in de
huidige woningmarkt mensen de verwachte overwaarde op hun huidige woning vaak willen
inbrengen bij aankoop van een nieuwe woning. Hiervoor wordt, vooruitlopend op de verkoop
van de oude woning, een overbruggingshypotheek afgesloten. Gedurende de looptijd van
de overbruggingshypotheek betaalt de consument rente. De NVM en Hypotheekshop signaleren
dat deze rentelasten, mede door de langere bouwtermijnen, behoorlijk kunnen oplopen.
Ze zien ook dat hierdoor een grote groep potentiële kopers van nieuwbouwwoningen afhaakt.
Dit kan ertoe leiden dat het kopen van nieuwbouwwoningen minder aantrekkelijk wordt,
terwijl de bouw hiervan noodzakelijk is om het woningtekort te verminderen. De bouw
van nieuwbouwwoningen kan de doorstroom op de woningmarkt vergroten.

Partijen uit de hypotheeksector herkennen een deel van de geschetste problematiek.
Namelijk de hogere totale lasten tijdens de bouw van een nieuwbouwwoning, die ontstaat
door langere bouwtermijnen en dubbele hypotheeklasten. Tijdens het Platform is gesproken
over alternatieven om zowel de periode van dubbele lasten te verkorten als de hoogte
van de lasten te verlagen. Hierbij dient voorkomen te worden dat risico’s (en daarmee
mogelijk kosten) worden overgeheveld van de projectontwikkelaar naar de consument.
Ten eerste heeft een aantal banken, verzekeraars en NHG afgesproken te gaan onderzoeken
of het bestaande beleid nog aansluit bij de huidige marktsituatie. Het gaat hierbij
om het tijdelijk aflossingsvrij maken van (een deel van) de hypothecaire lening op
de huidige woning tot deze verkocht wordt. Dit is mogelijk binnen de huidige fiscale
regels. De meeste partijen bieden deze mogelijkheid echter niet aan hun klanten. Ten
tweede gaan deze partijen onderzoeken in hoeverre de wijze waarop dubbele hypotheeklasten
in de nieuwe hypotheek te financieren zijn nog passend is. Dit is nu vrijwel altijd
gemaximeerd op 4%. Dit is voldoende om, bij een rentepercentage van 4%, ongeveer één
jaar aan dubbele rentelasten te betalen. Bij een langere bouwperiode kan dit dus mogelijk
onvoldoende zijn, waardoor consumenten in de betaalproblemen kunnen komen. Bij het
onderzoeken van mogelijke aanpassingen in het beleid van kredietaanbieders wordt rekening
gehouden met de fiscale mogelijkheden en is de vraag of hier sectorbreed afspraken
over gemaakt kunnen worden. De resultaten hiervan zal ik op een later moment, maar
uiterlijk in de volgende brief over het Platform hypotheken, delen met uw Kamer.

Platform hypotheken 2026

Dit jaar nog ga ik met partijen uit de hypotheeksector aan de slag met de openstaande
acties die volgen uit het Platform hypotheken van 2023 en 2025: een eenduidig financieringsbeleid
voor funderingsherstel, het onderzoeken van de twee opties om de overbruggingskosten
te verlagen en het verbeteren van hypothecaire financiering voor ouderen, bijvoorbeeld
door het verbeteren van de mogelijkheid om een overbruggingskrediet aan te vragen.
Ook ga ik met de sector in gesprek om de thema’s voor het Platform hypotheken van
2026 te bepalen.

Bij de keuze voor de thema’s wordt zowel rekening gehouden met verzoeken vanuit uw
Kamer als signalen die ik vanuit de hypotheeksector krijg. Na de zomer van 2026 zal
ik uw Kamer wederom schriftelijk informeren over de voortgang van het Platform hypotheken
2026, evenals de evaluatie van het convenant «Ouderen & Toekomstbestending Wonen».

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer