Brief regering : Rapporten: Primos 2025, Landelijke Monitor Voortgang Woningbouw en Woningdelers

Nr. 1373
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 10 juli 2025

Het terugdringen van het tekort aan woningen blijft één van de belangrijkste prioriteiten
van deze tijd. De schrijnende verhalen van mensen die stappen in hun leven moeten
uitstellen vanwege het gebrek aan passende huisvesting onderstrepen dit. We zien dat
de spanning op de woningmarkt en de verwachte huishoudensgroei groot blijft. De leeftijd
waarop jongvolwassen het ouderlijk huis verlaten is verder gestegen. Gelukkig zijn
er voldoende woningbouwplannen. Om deze plannen te realiseren hebben betrokken partijen
op de Woontop hun handtekening gezet onder gezamenlijke afspraken. Op deze manier
werken we aan de realisatie van 100.000 woningen per jaar. We hebben met elkaar goede
stappen gezet, bijvoorbeeld met de doorbraaklocaties. De uitkomsten van de regionale
bevolkings- en huishoudensprognose (Primos 2025, ABF-Research) die ik u hierbij toestuur
laten zien dat dit broodnodig is: de opgave blijft groot.

Koers vasthouden

Het woningtekort is dit jaar niet verder opgelopen en is zelfs iets gedaald. Dat is
positief nieuws. Het woningtekort is echter nog steeds te hoog (4,8%). Een tekort
van 2% wordt gezien als een situatie waarbij er sprake is van een normale spanning
op de woningmarkt. Om dit te bereiken zouden per direct 226 duizend extra woningen
nodig zijn. Rekening houdend met de verwachte huishoudensgroei en de sloop van woningen
wordt bij een realisatie van 100.000 woningen per jaar in 2034 het evenwichtige niveau
van 2% bereikt, zo blijkt uit het Primos-rapport. Dit onderstreept de urgentie om
op nationaal niveau vast te houden aan de koers die nodig is om 100.000 woningen per
jaar te realiseren. Daarvoor is en blijft het nodig dat het woon- en woningbouwbeleid
optimaal bijdraagt aan de door alle partijen gewenste stabiliteit, voorspelbaarheid
en continuïteit.

Voldoende woningbouwplannen

De ontwikkeling en realisatie van een woningbouwproject duurt op dit moment gemiddeld
10 jaar. Woningbouwplannen kunnen vertraging oplopen of niet doorgaan. Om die reden
is met lokale overheden afgesproken dat er 30% meer plancapaciteit beschikbaar moet
zijn dan de bouwopgave. Volgens de bijgevoegde Landelijke Monitor Voortgang Woningbouw
(LMVW voorjaar 2025, ABF-Research), is ervoor de middellange termijn op nationaal
niveau voldoende plancapaciteit beschikbaar om 100.000 woningen per jaar te realiseren.
Voor de periode 2025 tot en met 2030 (looptijd huidige woondeals) is de geraamde bruto
plancapaciteit 930.400 woningen (127%). Een punt van zorg is dat een groot deel van
deze plannen nog niet hard is. Om de afspraken t/m 2030 te kunnen nakomen moet er
gewerkt worden aan het hard maken van de woningbouwplannen en het vergunnen ervan.
Een ander aandachtspunt is dat na 2030 de beschikbare plancapaciteit flink daalt (grafiek 1).
In de bestuurlijke overleggen met de woondealregio’s wordt dit besproken.

Grafiek 1. Realisaties en bruto plancapaciteit, verwacht opleverjaar en planstatus

Bron: BAG en Landelijke Monitor Voortgang Woningbouw Voorjaar 2025, bewerking ABF
Research

Naast het realiseren van voldoende woningen is het noodzakelijk dat de gerealiseerde
woningen ook betaalbaar zijn. Op basis van de inventarisatie is het percentage betaalbaar
van de woningen waarvan de eigendomsvorm in de plancapaciteit bekend is 68%. Voor
zover het woningtype reeds bekend is, bestaat de plancapaciteit voor 31% uit eengezinswoningen
(334.600 woningen t/m 2044).

Volop blijven inzetten op woningbouw

Voor de Primos-prognose maakt ABF een inschatting van de woningbouw gebaseerd op indicatoren
en ontwikkelingen. Vergeleken met de vorige inschatting verwacht ABF dat er iets minder
woningen worden gerealiseerd. De realisatie zal net niet toegroeien naar 100.000 in
2027 en daarna tot en met 2030 wat terugzakken naar gemiddeld zo’n 90.000 per jaar.
ABF geeft aan dat dit mogelijk wat te negatief is, omdat bij het opstellen van de
prognose rekening werd gehouden met de huurbevriezing, zij het dat ABF er wel vanuit
ging dat de huurbevriezing uiteindelijk in belangrijke mate zou worden gecompenseerd.
De Primos-prognose laat daarmee niet alleen zien dat de 100.000 woningen per jaar
absoluut nodig blijven, maar ook dat 100.000 woningen per jaar haalbaar kan zijn.
Dat 100.000 woningen per jaar haalbaar kan zijn, wordt gesteund door de cijfers van
het CBS over de bouwvergunningen, die voortaan op een nieuwe methodiek gebaseerd zijn1. Volgens het CBS zijn er in 2024 voor bijna 94 duizend nieuwbouwwoningen vergunningen
verstrekt. Daarbij komen nog overige toevoegingen zoals transformaties of splitsingen.
Daarmee zijn vorig jaar genoeg woningen vergund om 100.000 woningen te kunnen realiseren.
Dan moeten wel alle partijen alles op alles zetten, zowel marktpartijen, corporaties,
gemeenten, provincies en het Rijk. Over de voortgang van de gezamenlijke aanpak met
alle woontoppartners informeer ik u eveneens vandaag2. Zo zijn recent de doorbraaklocaties aangewezen, is een vernieuwd financieel instrumentarium
aangekondigd en is gestart met de vermindering van belemmerende regelgeving (STOER).
Ik roep ook alle betrokken partijen op om de ingeslagen weg vast te houden, de gezamenlijke
inzet blijft nodig.

Voor wie we bouwen

Het aantal thuiswonende (jong)volwassenen is de afgelopen jaren sterk toegenomen.
Uit het Woononderzoek Nederland dat ik recent aan uw Kamer heb aangeboden3 blijkt dat 60% van de thuiswonende 18-plussers op zoek is naar een woning. Om de
ontplooiing van jongvolwassen niet nog langer in de pauzestand te zetten, is de inzet
op betaalbare woningbouw nodig. De noodzaak om in te zetten op betaalbare woningbouw
wordt ondersteund door het onderzoek «Bouwmix, doorstroming en betaalbaarheid» dat
u met de voortgangsbrief over de woontopafspraken vandaag ontvangt (Kamerstuk 32 847, nr. 1374). Hieruit blijkt dat als er duurder wordt gebouwd dan de afgesproken tweederde betaalbaar
er ondanks doorstroming, minder betaalbare woningen beschikbaar komen voor starters
en lage inkomensgroepen. Die zouden daardoor dan verder in de knel komen.

De bevolkingsgroei wordt steeds minder bepaald door natuurlijke aanwas (geboorte minus
sterfte) en steeds meer door migratie (95% van de bevolkingsgroei). Migratie is minder
goed voorspelbaar dan natuurlijke aanwas, waardoor ook de onzekerheid over de verwachte
huishoudensgroei en dus de woonopgave groter wordt. In de trendprognose van ABF neemt
het aantal huishoudens in de komende 15 jaar toe met 822 duizend, tot bijna 9,3 miljoen
in 2040. Om een beeld te krijgen van de gevolgen van een hogere of lagere bevolkingsgroei
is er in lijn met de CBS-bevolkingsprognose ook een hoge en lage variant doorgerekend. In de hoge variant zijn er in
2040 454 duizend huishoudens meer en in lage variant 474 duizend minder. Hoe verder
men vooruitkijkt hoe groter de bandbreedte. Het staat echter vast, zoals ook de Staatscommissie
Demografische Ontwikkelingen 2050 constateerde, dat de bevolking blijft groeien en
dat de samenleving grijzer en diverser wordt. Onder andere door vergrijzing neemt
de gemiddelde huishoudgrootte verder af. Op dit moment zijn er circa 3,4 miljoen alleenstaande
huishoudens. De huishoudenstoename bestaat voor een belangrijk deel uit oudere alleenstaanden
en oudere paren. Dit betekent dat er voldoende passende woonvormen voor ouderen moeten
zijn. Om hier invulling aan te geven zet ik samen met de bewindspersonen van VWS in
op ouderenhuisvesting. In april heb ik uw kamer over de voortgang geïnformeerd4.

In februari heb ik met de medeoverheden afgesproken dat we elke drie jaar de woningbouwprogrammering
met een perspectief van tien jaar actualiseren. De bevindingen in de Primos-prognose
neem ik mee in die gesprekken.

Beter benutten van de bestaande gebouwen

Bestaande gebouwen kunnen beter worden benut. Door onder andere transformeren, optoppen
en woningsplitsen worden meer woningen binnen bestaande gebouwen gecreëerd. Zolang
er nog onvoldoende woningen zijn zet ik ook in op mogelijkheden voor alternatieve
oplossingen zoals woningdelen, waaronder hospitaverhuur. Zo is onlangs de internetconsultatie
gestart voor de wetswijziging hospitaverhuur wat als doel heeft dit aantrekkelijker
te maken5. Voor specifieke groepen kan woningdelen, al dan niet tijdelijk, een passende woonvorm
zijn. Dit onderzoek ik naar aanleiding van de evaluatie van de berekening van het
woningtekort6. De eerste fase van het onderzoek stuur ik u hierbij conform de toezegging aan lid
Welzijn7. Dit betreft een kwantitatieve analyse, die onder meer inzicht biedt in huishoudens
die een woning delen. Woningdelers zijn voor het overgrote deel alleenstaanden van
alle leeftijden met een gemiddeld laag inkomen. Van de 8,3 miljoen huishoudens8 deelt 9% (743 duizend) een woning. Van de woningdelers jonger dan 25 jaar is 97%
alleenstaand. Dit zijn meestal studenten. De samenstelling van de groep boven de 25 jaar
is meer divers. Alle leeftijdsgroepen komen voor. Het grootste deel is alleenstaand
(84%), maar er zijn ook gezinnen die woningdelen. Het merendeel heeft een inkomen
uit werk, 9% ontvangt een uitkering en 4% pensioen. Bijna 2/3 heeft een inkomen van
minder dan modaal.

Meer dan 1 op de 3 van alle woningdelers deelt slechts voor korte tijd een woning
(<1 jaar). Tegelijkertijd is een kwart van de woningdelers juist langdurig woningdeler
(>5 jaar); dit zijn voornamelijk studenten en jongeren. In het onderzoek is ook gekeken
naar de relatie tussen de duur dat mensen woningdelen en de spanning op de woningmarkt.
De duur van het woningdelen neemt toe naarmate het regionale woningtekort hoger is.

Over de motieven en wenselijkheid van het woningdelen kan op basis van dit onderzoek
nog weinig gezegd worden. Een kwalitatief onderzoek onder woningdelers moet hier beter
zicht op bieden. Dit onderzoek is naar verwachting halverwege 2026 gereed. Vervolgens
wordt gekeken of een eventuele voorkeur voor woningdelen onder 25-plus huishoudens
implicaties heeft voor de berekening van het woningtekort. Daarnaast wordt verkend
welk effect een aanpassing of afschaffing van de kosterdelersnorm in de sociale zekerheidswetten
kan hebben op woningdelen. Het streven is dat deze verkenning begin 2026 is afgrond.
Het Ministerie van SZW betrekt in een maatschappelijke kosten-baten-analyse naar een
vereenvoudiging van het partnerbegrip binnen de AOW ook het woningdelen. Dit onderzoek
ontvangt u naar verwachting in de zomer.

Tot slot

De prognose maakt duidelijk dat de opgave in de woningbouw onverminderd groot is.
De plannen zijn er, het komt eropaan ervoor te zorgen dat deze plannen zo snel mogelijk
gerealiseerd worden. Tegelijkertijd is ook duidelijk dat een groei van de woningbouwproductie
naar 100.000 woningen per jaar onder de huidige omstandigheden niet vanzelfsprekend
is. Daarom is van groot belang dat alle partijen zich in gezamenlijkheid blijven inzetten
en blijven committeren aan afspraken die we tijdens de Woontop hebben gemaakt.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer