Brief regering : Tweede voortgangsrapportage Modernisering Grondbeleid november 2024

Nr. 208 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 december 2024

Inleiding

Met deze voortgangsrapportage wil ik uw Kamer informeren over de voortgang van de
brief «Modernisering van het grondbeleid»1 die mijn voorganger op 19 juni 2023 aan uw Kamer heeft toegezonden en de focus die
hierin is aangebracht vanuit het Regeerprogramma. In deze brief is ingegaan op de
vraag waarom het grondbeleid in Nederland moet worden verbeterd en zijn langs drie
sporen acties, maatregelen en verkenningen aangekondigd. Diverse aspecten van het
grondbeleid zijn in meerdere Kamerdebatten en Kamervragen over woningbouw, ruimtelijke
ordening en grondbeleid in de afgelopen kabinetsperiode aan de orde gekomen. Op 3 april
2024 heeft uw Kamer een eerste voortgangsrapportage Modernisering grondbeleid2 ontvangen.

De ruimte in ons land is schaars. We zijn een dichtbevolkt land met grote opgaven
op het gebied van wonen, energie, bereikbaarheid, landbouw, water en bodem, natuur,
economie en defensie. Deze opgaven doen allemaal een beroep op de ruimte. Het is dan
ook belangrijk om te zorgen dat er voldoende grond beschikbaar is voor het realiseren
van deze opgaven. Het grondbeleid biedt instrumenten die hiervoor door overheden kunnen
worden ingezet, zoals het vestigen van een voorkeursrecht. Ook biedt het grondbeleid
instrumenten om de (publieke) kosten, die met de realisatie van deze opgaven samenhangen,
te bekostigen en te verdelen door bijvoorbeeld het sluiten van anterieure overeenkomsten
met ontwikkelende partijen.

Op dit moment zien we dat gebiedsontwikkeling vaak te traag en te duur is. Hierdoor
staat onder meer de realisatie van nieuwe, betaalbare woningen onder druk. Niet alleen
overheden ervaren deze problemen, ook private ontwikkelaars lopen tegen belemmeringen
aan.

Meer betaalbare (ruwe) bouwgrond voor gebiedsontwikkeling is dan ook een belangrijk
onderdeel van Hoofdlijnenakkoord3 en het op 13 september gepresenteerde Regeerprogramma4. Ik wil de huidige wet- en regelgeving rondom het grondbeleid verbeteren en publieke
investeringen, die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkeling, zoveel mogelijk
uit de waardestijging van de grond bekostigen. Hierdoor kunnen we meer en sneller
bouwen en zorgdragen voor meer passende en betaalbare woningen.

Afbakening, probleemstelling en focus

De ingezette «Modernisering van het grondbeleid» richt zich zoals aangegeven op de
rol van grondbeleid bij gebiedsontwikkeling en hoe het grondbeleid nog beter kan bijdragen
aan de realisatie van de maatschappelijke opgaven waar wij in Nederland voor staan.
Het grondbeleid biedt instrumenten voor alle opgaven in de fysieke leefomgeving en
is daarmee niet gekoppeld aan één specifieke opgave.

De keuzes voor welke functie(s) gronden worden ingezet en hoe we de schaarse ruimte
op een eerlijke manier verdelen, maken – op rijksniveau – deel uit van andere, interdepartementale
trajecten en komen straks samen in de nieuwe Nota Ruimte. Dit geldt ook voor de vraag
welke publieke investeringen nodig zijn om bijvoorbeeld te zorgen voor een goede bereikbaarheid.

Probleemstelling

In de eerdergenoemde brieven aan uw Kamer is een uitgebreide analyse en toelichting
opgenomen van de belangrijkste problemen in relatie tot het grondbeleid en gebiedsontwikkeling.
In onderstaande wordt kort herhaald wat deze problemen zijn.

De problematiek binnen het grondbeleid is breed. De problemen hangen samen met hoe
de grondmarkt werkt, hoe partijen met elkaar samenwerken en hoe overheden bestaande
instrumenten inzetten. Daarnaast is er sprake van een tekort aan kennis en capaciteit
en worden problemen ervaren die gaan over de wijze waarop de waardeverandering van
grond bij gebiedsontwikkeling wordt bepaald en verdeeld. Dit alles maakt dat woningbouwprojecten
en andere gebiedsontwikkelingen nu vaak te traag en te duur zijn. De zes belangrijkste oorzaken hiervan zijn:

A. De verdeling van het grondbezit en de hoeveelheid betrokken partijen;

B. Het tekort aan kennis, kunde en capaciteit;

C. Financiële armslag;

D. De werking van de grondmarkt;

E. Het publiek en privaat tekort;

F. De relatie tussen gebiedsontwikkeling en de verdeling van waardeverandering.

De ingezette modernisering van het grondbeleid volgt hierbij de volgende drie sporen:

I. Beter benutten van het huidig grondbeleid instrumentarium;

II. Beter dekken en makkelijker verhalen van publieke kosten;

III. Waardestijging van grond beter benutten voor publieke doelen.

Deze drie sporen haken in op de genoemde probleemstelling van te traag (spoor I) en
te duur (spoor II en III). De acties en maatregelen binnen de drie sporen beïnvloeden
elkaar en moeten dan ook in samenhang worden beschouwd.

Focus vanuit het Regeerprogramma

Vanuit het Regeerprogramma zet het kabinet in op meer betaalbare grond door onder
meer het publieke tekort van gebiedsontwikkelingen te verkleinen. Concreet ga ik aan
de slag met het uitwerken van een planbatenheffing, of vergelijkbaar systeem, waardoor de waardestijging die ontstaat als de functie van grond verandert, gebruikt
kan worden voor plannen met een tekort. Ik wil met gemeenten afspreken dat zij deze
inkomsten inzetten voor bereikbaarheid en het realiseren van betaalbare huur- en koopwoningbouw.
Ook zal er op een later moment, nadat het proces voor de planbatenheffing of een vergelijkbaar
systeem loopt of is afgerond, worden gekeken naar de mogelijkheid van een belasting
op onbebouwde grond met een woonfunctie, met als doel woningbouw te bevorderen en
speculatie met bouwgrond tegen te gaan.

Daarnaast zijn vanuit de brief «Modernisering van het grondbeleid» de handreiking voor taxaties, de verkenning van alternatieve grondslagen voor de inbrengwaarden van grond in gebiedsontwikkeling en een verbetering van het publiekrechtelijke kostenverhaal en de daarbij horende plankostenscan belangrijke acties en maatregelen ter verbetering
van (de werking van) het grondbeleid. Ook deze dragen bij aan de inzet van dit kabinet
op meer betaalbare grond en het verkleinen van het publieke tekort bij gebiedsontwikkelingen.

Bij het vormgeven van bovengenoemde instrumenten betrek ik ook de onderzoeken die
zijn gedaan in het kader van het interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) «Op grond
kun je bouwen»5 dat op 21 juni 2024 aan uw Kamer is toegezonden. De hoofdaanbeveling van het IBO
is om de woningbouw te beschouwen als een keten. Eén knelpunt oplossen voegt geen
woningen toe als verderop in de keten opstopping ontstaat. Ook wordt in het IBO helder
uiteengezet hoe belemmerend de grondprijzen zijn voor de betaalbaarheid en haalbaarheid
van de woningbouwopgave. De grondprijs is vaak op een hoger bedrag vastgezet dan de
waarde van de grond rechtvaardigt, waardoor grond niet beschikbaar komt voor de woningbouwopgave.
In het rapport wordt een aantal oplossingsrichtingen aangedragen die in samenhang
moeten worden bezien.

Deze ketenbenadering spreekt het kabinet erg aan en is zowel in het Hoofdlijnenakkoord
als in het Regeerprogramma terug te lezen. U heeft op 22 november onze kabinetsreactie6 hierop ontvangen waarin onder meer geschetst is welke maatregelen nu concreet worden
genomen op de onderdelen grond en het stimuleren van de bouw. Het IBO onderschrijft
hierbij het belang van de voortzetting van de modernisering van het grondbeleid.

Voortgang en samenhang Modernisering grondbeleid

Deze voortgangsrapportage laat u voor de drie sporen per onderwerp zien welke maatregelen
hierbij horen, welke stappen hierin al zijn gezet, en welke stappen er nog volgen.

De verschillende maatregelen kennen elk hun eigen traject en hangen tegelijk met elkaar
samen. Sommige maatregelen zijn snel te realiseren met directe impact, zoals het toevoegen
van expertise aan het Expertteam Woningbouw. Andere maatregelen, zoals de planbatenheffing
of een vergelijkbaar systeem, betreffen nieuwe instrumenten en vragen een zorgvuldig
onderzoekstraject gevolgd door een wetgevingstraject, waarbij het gewenste effect
pas op lange termijn optreedt. Dit vergt een integrale blik waarbij we blijven kijken
welke maatregelen elkaar versterken of aanvullen en welke maatregelen om bijstelling
vragen om het uiteindelijke doel, het versnellen en goedkoper maken van gebiedsontwikkeling,
te bereiken.

Voortgang onderwerpen SPOOR I

Gemeenten – Stimuleren kennis, capaciteit en samenwerking SPOOR I

Toevoegen expertise grondzaken aan Expertteam Woningbouw

Het Expertteam Woningbouw wordt regelmatig ingezet en is versterkt met expertise op
het gebied van grondzaken. De inzet is op dit moment voldoende om de vragen te beantwoorden
en er is ruimte om bij te schakelen indien nodig.

Kenniscentrum voor overheden «Onteigening in Omgevingswet»

Eind 2023 is het «Kenniscentrum Onteigenen voor Overheden» opgericht. Het doel van
het Kenniscentrum is het borgen van kennisontwikkeling over onteigening onder de Omgevingswet
en het beschikbaar stellen van deze kennis over onteigeningsprocedures aan overheden.
Zo heeft het Kenniscentrum de Praktijkgids Onteigening voor Overheden opgesteld, verricht
het op verzoek een kwaliteitstoets van het onteigeningsdossier, organiseert het bijeenkomsten
waar (praktijk)ervaringen worden uitgewisseld en fungeert het als vraagbaak. De afgelopen
maanden zijn er regelmatig door verschillende overheden ad hoc vragen over het nieuwe
onteigeningsrecht gesteld. Het aantal door het Kenniscentrum verrichtte kwaliteitstoetsen
is vooralsnog beperkt.

Inventarisatie kennis grondbeleid

Gemeenten hebben niet altijd voldoende capaciteit en kennis in huis als het gaat om
het grondbeleid. Platform31 heeft geïnventariseerd welke opleidingen er zijn op het
gebied van planeconomie en grondzaken en welke behoefte aan kennis er is (zie bijlage
1). Er zijn veel verschillende opleidingen beschikbaar, maar het is nog onvoldoende
duidelijk of deze opleidingen voldoende toegankelijk zijn voor medewerkers van gemeenten.
Er lijkt een behoefte aan een vakgerichte opleiding die aansluit bij de praktijk van
gemeentelijke grondbedrijven. Deze kennis en ervaring is de afgelopen jaren afgenomen
doordat actief grondbeleid niet hoog op de lokale politieke agenda stond. Ik wil met
de VNG in gesprek over hoe kennisverbreding en verdieping adequaat georganiseerd kan
worden. Gedacht kan worden aan regionale traineeships voor en door provinciale en
lokale medewerkers.

Ik vind het belangrijk om naar buiten toe uit te dragen waar het Ministerie van Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening mee bezig is en tegelijkertijd de verbinding te houden met
de dagelijkse praktijk. Naast de gesprekken die ik hierover voer, geven we regelmatig
presentaties op congressen of andere bijeenkomsten over het grondbeleid.

Voorkeursrecht SPOOR I

Termijnen voorkeursrecht

Vanuit de VNG bereiken mij signalen dat de termijnen voor het voorkeursrecht, zoals
die in de Omgevingswet overgenomen zijn vanuit de toenmalige Wet voorkeursrecht gemeenten,
bij een aantal gemeenten te krap lijken te zijn. De oorzaak hiervan zouden de ruimere
onderzoekstaken zijn die met een Omgevingsplan gepaard gaan, dat immers niet meer
beperkt is tot een zuiver ruimtelijke afweging. Ik ben met de VNG in overleg over
in hoeverre de noodzaak bestaat om de wettelijke termijnen te veranderen.

Verruiming voorkeursrecht voor gelijkblijvende of agrarische functie

Het vestigen van een voorkeursrecht kan helpen om grondprijsstijging te dempen of
ongewenste vastgoedtransacties tegen te gaan. Voorwaarde voor de vestiging van een
voorkeursrecht is dat het gaat om een wijziging van functie. Op dit moment worden
de mogelijkheden onderzocht voor verruiming van het voorkeursrecht voor een gelijkblijvende
functie, bijvoorbeeld voor het behoud van vakantieparken of voor de transformatie
van intensieve landbouw naar extensieve landbouw. Het voorkeursrecht kan op dit moment
niet worden ingezet voor agrarische doeleinden.

Ik ben op zoek naar handvatten hoe ik gemeenten die actief willen sturen op het beleid
van vakantieparken kan helpen om dreigende verloedering tegen te gaan. Het instrument
voorkeursrecht, zonder dat er sprake is van een functiewijziging, zou kunnen helpen
om grip te krijgen op vastgoedtransacties van parken of objecten waarbij van tevoren
duidelijk is dat zij op termijn, maatschappelijk gezien, tot negatieve effecten gaan
leiden (zoals uitponding, illegaal gebruik en ondermijning).

In het onderzoek wordt ook gekeken naar buitenlandse voorbeelden van een met het voorkeursrecht
vergelijkbaar instrument. Het gaat hierbij om de vraag onder welke voorwaarden en
met welke rechtsbescherming voor de grondeigenaar een verruiming van het voorkeursrecht
kan worden vormgegeven, zodat een gemeente actiever de regie kan voeren op ruimtelijk
beleid en zo bijvoorbeeld jonge boeren kan helpen om een bedrijf te starten of te
verduurzamen.

De resultaten van dit onderzoek deel ik in het eerste kwartaal van 2025 met uw Kamer.

Woningcorporaties SPOOR I

De termijn waarbinnen corporaties grond mogen aanhouden voor nieuwbouw is verlengd
op 1 juli 2024 van vijf naar tien jaar. Dit is geregeld bij de recente wijziging van
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV).

Daarnaast is er onderzoek gedaan naar de belemmeringen van woningcorporaties bij het
innemen van grondposities. Het rapport «Grondposities voor sociale huur»7 is op 19 juni 2024 naar uw Kamer gestuurd. Uit dit rapport komt naar voren dat scherpe
beleidskaders van gemeenten een voorwaarde zijn voor het realiseren van corporatiewoningen
op private gronden voor redelijke prijzen. Deze beleidskaders, zoals de eis van 30%
sociaal bij realisatie en de definitie sociale huur, zijn ook onderdeel van het Wetsvoorstel
versterking regie volkshuisvesting.

Ik ga met Aedes en de VNG verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor
de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken
we de methode om de residuele grondwaarde te berekenen en kijken we ook naar de verwachte
effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen.
Ook de handreiking voor taxaties in gebiedsontwikkelingen die dit jaar wordt afgerond
kan helpen bij de grondwaardebepaling. Daarnaast zoeken wij ook naar mogelijkheden
om gronden die niet in eigendom van de gemeente zijn naar een sociale grondprijs te
bewegen. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten die zelf weinig grondposities
hebben. De resultaten van dit onderzoek worden in 2025 gepubliceerd.

Rijk – Uitvoering en financiering gebiedsontwikkeling SPOOR I

Het Rijk heeft niet alleen een publiekrechtelijke rol in gebiedsontwikkeling door
het opstellen van wet- en regelgeving, maar kan hierin, net als een gemeente, ook
een privaatrechtelijke rol oppakken. Het Rijk kan waar nodig zelf instrumenten inzetten,
zoals bijvoorbeeld het vestigen van een voorkeursrecht, en een actief grondbeleid
voeren of publiek-private samenwerking met marktpartijen aangaan om zo invulling te
geven aan zijn regierol.

Grondbeschikbaarheid en het versterken van gebiedsspecifieke uitvoeringskracht

De beschikbaarheid van grond is randvoorwaardelijk voor de uitvoering van de verschillende
urgente nationale ruimtelijke opgaven. Ten behoeve van de versnelling van de uitvoering
van deze opgaven heeft het Rijk daarom een actievere houding aangenomen als het om
de beschikbaarheid van grond gaat. De Nationale Grondbank (LVVN) en de inzet van compensatiegronden
(VRO) zijn hier voorbeelden van. Momenteel verkent het kabinet ook, in uitvoering
van het Regeerprogramma, de mogelijkheden voor het vergroten van de grondbeschikbaarheid.
Dit sluit aan bij de motie Gabriels8 waarin specifiek verzocht wordt om een integrale grondbank voor nationale opgaven.

Zoals in de vorige voortgangsrapportage aangekondigd, is er inmiddels een nieuw handelingskader
vastgesteld voor de inzet van de grondenportefeuille van VRO9. Hierdoor kan het Rijksvastgoedbedrijf met deze gronden een grotere bijdrage leveren
aan de diverse ruimtelijke opgaven. Onderdeel hiervan is de mogelijkheid om agrarische
gronden aan te kopen die in de toekomst kunnen dienen als compensatiegrond. Hiermee
kunnen we agrariërs helpen om hun bedrijf elders voort te zetten en zo op de huidige
locatie plaats te maken voor een nieuwe functie die past bij de vastgestelde nationale
doelen. De Nationale Grondbank van het Ministerie van LVVN richt zich specifiek op
de vrijwillige aan- en verkoop van agrarische gronden om zo bij te dragen aan de nationale
opgaven voor het landelijk gebied.

Om snel, efficiënt, effectief en in samenhang meerdere rijksopgaven te kunnen realiseren
werkt mijn ministerie, in het kader van de uitvoering van het Regeerprogramma, samen
met andere beleidsdepartementen en de rijksuitvoeringorganisaties. Door samen te werken
vergroten we de uitvoeringskracht in de gebieden.

Inzet van rijksvastgoed kan een belangrijke bijdrage leveren aan het tot stand komen
en/of versnellen van gebiedsontwikkelingen. Dit is onder meer aan de orde in de NOVEX-gebieden
waarvoor het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) samen met andere rijksuitvoeringsorganisaties
en de gebiedstrekkers via een gefaseerde aanpak een inventarisatie heeft gemaakt van
het aanwezige rijksvastgoed en de kansen om deze actief aan te wenden. Op basis van
deze inventarisatie kijk ik, voor een beperkt aantal kansrijke locaties, welke vervolgstappen
ik kan zetten.

Het Rijksvastgoedbedrijf werkt verder in opdracht van mijn ministerie aan een viertal
grootschalige woningbouwlocaties (in Flevoland en Valkenhorst). Het Rijksvastgoedbedrijf
heeft daarnaast in opdracht van mijn ministerie in 2023 een scan gemaakt van de ontwikkelpotentie
van rijksgronden voor woningbouw. Op basis van deze scan is op korte termijn ca. 360
hectare kansrijk voor woningbouw. Het RVB heeft in 2024 nader verkend welke mogelijkheden
er daadwerkelijk op deze gronden zijn om tot woningbouw over te gaan en wat daarvoor
nodig is. Deze verkenning wordt eind 2024 afgerond.

Ik verwacht uw Kamer in het eerste kwartaal van 2025 te informeren over de mogelijkheden
voor het vergroten van de grondbeschikbaarheid door het Rijk.

Nationale Grondbank (LVVN)

Sinds januari 2023 is de Nationale Grondbank (NGB) van het Ministerie van LVVN operationeel.
De NGB zorgt voor een betere grondmobiliteit die bijdraagt aan het halen van de doelen
uit het Regeerprogramma voor het landelijk gebied, zoals beschikbaarheid van landbouwgrond
voor perspectief (jonge) boeren (onder andere via het ruilen van grond, verplaatsen
en omvormen), een gezonde natuur, voldoende schoon water en schone lucht. Dit mede
in relatie tot de aanpak stikstof, de toekomst van de landbouw en het sturen op herverkaveling.
Met de NGB kan het Rijk, in opdracht van en in afstemming met de provincie, minnelijk
gronden verwerven en die vervolgens beschikbaar stellen om de grondmobiliteit te vergroten
in het landelijk gebied en om de ruimtelijke puzzel in die gebieden te leggen. De
NGB kan ook gronden aankopen van agrariërs die deelnemen aan een beëindigingsregeling
en vrijwillig hun grond willen verkopen. Gesprekken over aankopen en de afstemming
met alle betrokkenen kosten tijd. Recent heeft een eerste aankoop door de NGB plaatsgevonden.

In totaal zijn er ten tijde van dit schrijven negen casussen waarvoor opdracht is,
of binnenkort wordt verleend aan het Rijksvastgoedbedrijf om namens de NGB het aankoopproces
uit te voeren en zijn er nog drie casussen in ver gevorderde voorbereiding.

Financiële ondersteuning gebiedsontwikkeling

Het kabinet gaat aan de slag met de uitwerking en vormgeving van een Rijksgrondfaciliteit
Woningbouw, die gemeenten kan ondersteunen bij de woningbouwopgave en het voeren van
actief grondbeleid (het als gemeente zelf verwerven van grond, aanleggen wegen en
verkopen van bouwkavels aan marktpartijen).

Het Rijk gaat ook door met de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Dit
wordt onder andere gedaan middels de Realisatiestimulans, een laagdrempelige bijdrage
aan gemeenten verdeeld via de hoeveelheid betaalbare woningen de gemeente realiseert,
en middels de Woningbouwimpuls. Zoals in de kamerbrief van 18 oktober 2024 over het
sneller bouwen en beter benutten van bestaande gebouwen10 al is vermeld, worden deze instrumenten in samenspraak met belanghebbenden uitgewerkt.

Ook investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties,
zoals opgenomen in het Regeerprogramma.

Voortgang onderwerpen SPOOR II

Inbrengwaarde en taxatie SPOOR II

Grondslag inbrengwaarde van grond in gebiedsontwikkeling

Zoals aangekondigd in de brief over de modernisering van het grondbeleid, wordt momenteel
een verkenning uitgevoerd naar een andere grondslag voor het bepalen van de inbrengwaarde
van de grond bij het kostenverhaal. De inbrengwaarde is de waarde van de grond kort
voordat de overheid besluit de functie daarvan te wijzigen. De inbrengwaarde bepaalt
mede of en hoeveel de grond door een functiewijziging in waarde stijgt. Daardoor is
de inbrengwaarde ook medebepalend voor de kostenverhaalsbijdrage die de overheid bij
de ontwikkelaar in rekening kan brengen. Het doel van de aanpassing van de inbrengwaarde
is om de mogelijkheden om kosten te verhalen te verbeteren.

De eindrapportage van de verkenning van de inbrengwaarde wordt in het tweede kwartaal
van 2025 aan uw Kamer aangeboden.

Handreiking voor taxaties in gebiedsontwikkeling

Met steun van het Ministerie van VRO is door de vereniging van onafhankelijke taxateurs
Nederland (RICS) een handreiking voor taxaties bij gebiedsontwikkeling opgesteld.
Het doel van deze handreiking is dat onder andere bij taxaties van de inbrengwaarde
bij het kostenverhaal de taxateur beter rekening houdt met te verwachten kosten, opbrengsten
en risico’s van toekomstige gebiedsontwikkeling.

De handreiking biedt aanwijzingen waarmee de taxaties in het gehele proces van gebiedsontwikkeling
goed kunnen worden onderbouwd. Dit verkleint de kans op te opportunistische waarderingen.
De handreiking dient te bevorderen dat taxaties zorgvuldig tot stand komen en tot
een uniforme, begrijpelijk en navolgbare uitkomst leiden.

De handreiking voor taxaties bij gebiedsontwikkeling heeft de RICS opgesteld in samenspraak
met onafhankelijke deskundigen en deskundigen van het Nederlands Register Vastgoedtaxateurs
(NRVT), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Nederlandse Vereniging
van Projectontwikkelingsmaatschappijen (NEPROM). De handreiking wordt naar verwachting
begin 2025 gepubliceerd.

Vergroten voorspelbaarheid kostenverhaal SPOOR II

Het verbeteren van kostenverhaal en het vergroten van de voorzienbaarheid daarvan
staat centraal in spoor II. Bij het waarderen van grond moet kostenverhaal een gegeven
zijn, waar dit vaak nu nog andersom is; hoge verwervingskosten beperken de ruimte
voor het verhaal van kosten. Om dit te voorkomen moeten de te verhalen kosten duidelijk
zijn en het verhaal van die kosten laagdrempelig plaats kunnen vinden.

Gemeenten en marktpartijen werken veel samen in woningbouwontwikkelingen. Hierbij
is de gemeente verplicht de kosten van publieke investeringen te verhalen op de initiatiefnemers
van bouwactiviteiten. Dat kan publiekrechtelijk op basis van regels in een omgevingsplan
of voorschriften in een omgevingsvergunning, maar gebeurt vaak privaatrechtelijk met
anterieure overeenkomsten. Er zijn veel verschillende manieren om tot afspraken over
het verhaal van kosten te komen.

Voor de zomer is daarom gestart met een onderzoek naar de praktijk van kostenverhaal
bij bouwactiviteiten voor woningbouw. Wat gaat er goed, en wat kan beter? Waar komt
dat door, en wat zijn daar de gevolgen van? Welke aanpassingen zijn nodig om het kostenverhaalsproces
en de uitkomsten daarvan voorspelbaarder te maken? Het resultaat van deze fase leidt
tot:

• Inzicht in hoeverre kosten voor ruimtelijke plannen doorgaans verhaald worden, om
welk type kosten het gaat en hoe hoog die kosten zijn.

• Inzicht in de dagelijkse praktijk; het laat zien hoe enerzijds gemeenten en anderzijds
de markt de totstandkoming van het kostenverhaal ervaren.

• Praktische vervolgstappen op basis van de verkregen inzichten waarmee de voorspelbaarheid
van het kostenverhaal verbetert, het kostenverhaal transparanter wordt en de onderhandelingen
over anterieure overeenkomsten sneller verlopen.

Dit onderzoek wordt begin 2025 afgerond.

Verbetering plankostenscan SPOOR II

In de brief over de aanpak van Grootschalige Woningbouwlocaties11 heeft mijn voorganger u, naar aanleiding van de evaluatie van de regeling plankosten
exploitatieplan, toegezegd de werkuren en bedragen op basis waarvan de plankosten
wordt geraamd meer in overeenstemming te brengen met de huidige praktijk bij gebiedsontwikkeling.
Ik doe dit in overleg met de VNG en NEPROM. Plankosten zijn de kosten van de inzet
van ambtelijk apparaat van de overheid voor het voorbereiden en uitvoeren van een
omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit
(BOPA) of een projectbesluit. In het hoofdstuk kostenverhaal van de Omgevingsregeling
zijn regels opgenomen waarmee een maximum wordt gesteld aan de plankosten die overheden
op ontwikkelaars kunnen verhalen. Het doel van deze regels is dat gemeenten het werk
aan plannen efficiënt uitvoeren. Deze regels moeten worden aangepast, omdat gemeenten
in de huidige praktijk meer werk hebben aan de totstandkoming van ruimtelijke plannen.
Onder de Omgevingswet vragen participatie en duurzaamheid meer aandacht (en dus meer
plankosten). Daarnaast zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken toegenomen.

Ik streef ernaar om de herziening van de Omgevingsregeling rond de zomer 2025 af te
ronden.

Voortgang onderwerpen SPOOR III

Belastingen en heffingen SPOOR III

Planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem SPOOR III

In het Regeerprogramma is opgenomen dat het kabinet aan de slag gaat met de uitwerking
van een planbatenheffing, of een vergelijkbaar systeem, waardoor de (netto) waardestijging
die ontstaat als de functie van grond verandert, gebruikt kan worden voor plannen
met een publiek tekort. Gemeenten krijgen met een planbatenheffing, of een vergelijkbaar
systeem, een nieuwe inkomstenbron. Het Rijk wil met gemeenten afspreken dat zij de
opbrengsten uit de planbatenheffing, of een vergelijkbaar systeem, inzetten voor tekorten
op gebiedsontwikkeling, bereikbaarheid en betaalbare huur- en koopwoningbouw.

De planbatenheffing, of een vergelijkbaar systeem dat het mogelijk maakt om de grondwaardestijging
in te zetten voor het dekken van de tekorten in de gebiedsontwikkeling, wordt uitgewerkt
in afstemming met andere departementen, stakeholders en wetenschappers. In deze uitwerking
worden de uitkomsten van het IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» meegenomen, evenals
de uitkomsten van het onderzoek «Mogelijkheden voor invoering van een planbatenheffing
en een grondbelasting ter bevordering van de woningbouw» uitgevoerd door Allers en
Schep, dat als bijlage van het IBO-rapport aangeboden is aan de Kamer afgelopen juni.

Een planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem gaat uit van een eenmalige belasting
of niet-fiscale, publiekrechtelijke bijdrage op basis van de (netto) waardestijging
van de grond door een planologische functiewijziging. Het huidige stelsel van wet-
en regelgeving kent nog geen planbatenheffing of vergelijkbaar systeem. Een positieve
(netto) waardenstijging van grond als gevolg een planologische functiewijziging komt
nu de grondeigenaar toe op het moment dat deze de grond verkoopt. De eigenaar heeft
niks gedaan voor deze waardestijging die ook wel «windfall profit» wordt genoemd.

Een planbatenheffing of vergelijkbaar systeem heeft gevolgen voor de grondprijs. Ontwikkelaars
zullen rekening gaan houden met een planbatenheffing of publiekrechtelijke bijdrage
bij de aankoop van bouwgrond (en deze verdisconteren in de te betalen prijs voor de
grond die daardoor lager zal zijn). Een overgangsregeling is noodzakelijk voor locaties
waar al afspraken over bijdragen zijn gemaakt of waarvoor al plannen zijn vastgesteld
of in procedure gebracht.

De planning is in het tweede kwartaal van 2025 te komen met een voorstel over planbatenheffing
of een vergelijkbaar systeem aan uw Kamer. Mocht het voorstel leiden tot een wetsvoorstel
dan zullen er nog een aantal stappen gezet moeten alvorens een wet in 2027 in kan
gaan.

Verbetering baatbelasting SPOOR III

Baatbelasting is een gemeentelijke belasting die bestaat sinds 1921 en is bedoeld
om de kosten van door of met medewerking van de gemeente getroffen voorzieningen van
openbaar nut te verhalen op eigenaren die daarvan profijt ondervinden. Baatbelasting
richt zich op zittende eigenaren waarop het kostenverhaal of een eventuele planbatenheffing
of vergelijkbaar systeem niet van toepassing is, omdat er geen sprake is van een planwijziging
of vergunningplicht. De kostenverhaalsmogelijkheden voor gemeenten voor bijvoorbeeld
de aanleg van grootschalige, nieuwe infrastructuur worden hiermee vergroot.

Baatbelasting kan alleen geheven worden van eigenaren van en beperkt gerechtigden
tot onroerende zaken in een bepaald gedeelte van de gemeente dat profijt heeft van
de getroffen voorziening en vergt een gemeentelijke belastingverordening. Het heffen
van baatbelasting is lastig en administratief ingewikkeld vanwege de systematiek van
het heffen en de mogelijkheden tot bezwaar. Mede als gevolg van uitspraken van de
Hoge Raad is de baatbelasting in onbruik geraakt en wordt het instrument zelden toegepast.
Baatbelasting is uitdrukkelijk niet bedoeld voor reguliere onderhoudswerkzaamheden
aan bijvoorbeeld het lokale wegennet of andere openbare voorzieningen.

Op dit moment worden de mogelijkheden om de baatbelasting te revitaliseren onderzocht,
zodat het instrument makkelijker toepasbaar wordt. Een onderzoeksrichting is bijvoorbeeld
het verschuiven van de belasting zoals opgenomen in de Gemeentewet naar een heffing
in de Omgevingswet en daarmee de baatbelasting beter aan te laten sluiten bij het
grondbeleidsinstrumentarium. De conclusies van dit onderzoek en de mogelijkheden om
de baatbelasting te vernieuwen vergen nog de nodige uitwerking en zullen u in het
tweede kwartaal van 2025 toegestuurd worden.

Dubieuze grondhandel SPOOR III

In algemene zin zal de inzet van waardestijging voor publieke investeringen speculatief
handelen tegengaan voor alle private partijen die actief zijn op de grondmarkt. Op
dit moment wordt dit gedaan via het wettelijk verplichte kostenverhaal onder de Omgevingswet.

Echter, waar het op particulieren gerichte grondhandel betreft, blijken volgens het
Kadaster12 nauwelijks plannen tot stand te zijn gekomen. Door het veelal ontbreken van concrete
plannen, is in deze situaties slechts bij zeer hoge uitzondering sprake van waardestijging
door planbaat. Een heffing op planbaten of een daarmee vergelijkbaar systeem zal dus
nauwelijks directe invloed hebben op deze grondhandel. Enkele recente rechterlijke
uitspraken geven inmiddels aan dat er bij deze grondhandel misleidende handelspraktijken
zijn gehanteerd waarbij de aanbieders onder meer een onrealistisch beeld schetsten
van toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Indirect kan het voeren van de discussie
in parlement en media mogelijk tot meer terughoudendheid leiden bij de consument om
zulke gronden aan te kopen.

Samen met het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Justitie en Veiligheid
verkennen we of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen denkbaar en werkbaar zijn
om dubieuze grondhandel verder tegen te gaan. Wij verwachten u hierover begin volgend
jaar te informeren.

Vervolg

In 2025 kom ik op meerdere momenten bij u terug op de verschillende onderwerpen zoals
benoemd in deze voortgangsrapportage:

– Ik verwacht uw Kamer in het eerste kwartaal van 2025 te informeren over de mogelijkheden
voor het vergroten van de grondbeschikbaarheid door het Rijk;

– Ik kom in het tweede kwartaal van 2025 met een voorstel voor de planbatenheffing of
een vergelijkbaar systeem zoals in het Regeerprogramma staat benoemd;

– In het tweede kwartaal van 2025 informeer ik uw Kamer ook over de inbrengwaarde en
baatbelasting op basis van de onderzoeken die in 2024 in gang zijn gezet.

In de tussentijd werk ik uiteraard ook door aan de concrete maatregelen die al in
gang gezet zijn, zoals het afronden van de Handreiking voor taxaties en het verbeteren
van de plankostenscan. Daarnaast blijf ik de maatregelen en acties monitoren die op
dit moment al in uitvoering zijn.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer

BIJLAGEN

Bijlage 1 – Rapport Platform 31 – Inventarisatie kennis grondbeleid