Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het artikel 'Hoe corporaties huurders passeren bij ingrijpende verbouwingen'

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 4 juni 2026). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026,
nr. 1911.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het bericht dat woningcorporaties grootschalige verduurzamingsprojecten
classificeren als «groot onderhoud» in plaats van «renovatie», waardoor huurders geen
instemmingsrecht hebben en de werkzaamheden moeten gedogen?1

Antwoord 1

Ik heb kennisgenomen van het artikel en de daarin beschreven situaties. Ik neem de
berichten dat bewoners ervaren dat zij onvoldoende zeggenschap hebben, doordat woningcorporaties
ingrijpende verduurzamingswerkzaamheden als «groot onderhoud» classificeren in plaats
van «renovatie», serieus. De primaire verantwoordelijkheid voor een zorgvuldig proces
ligt echter bij de corporatie zelf. Of werkzaamheden groot onderhoud of renovatie
betreffen hangt af van de aard van de werkzaamheden en maatregelen. De woningcorporatie
is aanspreekbaar op de wijze waarop bewoners daarin worden betrokken. De wet maakt
onderscheid tussen «dringende werkzaamheden» en «renovatie»: bij «renovatie» worden
voorheen niet aanwezige voorzieningen aangebracht waardoor het wooncomfort geacht
wordt te zijn gestegen. Wanneer slechts sprake is van vervanging van kapotte of versleten
onderdelen of voorzieningen is er sprake van onderhoud. Voor renovatiewerkzaamheden
is instemming van de huurder vereist2, voor onderhoudswerkzaamheden niet. Bij geschillen over de vraag of werkzaamheden
onderhoudswerkzaamheden of renovatie zijn, is de uiteindelijke kwalificatie in individuele
gevallen voorbehouden aan de rechter.

Vraag 2

Is dit een fenomeen dat bij u al bekend was? Zo ja, welke stappen heeft u ondernomen
of onderneemt u om dit recht te zetten? Zo nee, hoe gaat u er in de toekomst voor
zorgen dat u sneller op de hoogte kan komen van vergelijkbare problematiek onder kwetsbare
huurders?

Antwoord 2

Dat dit onderwerp van gesprek is, is bij mij bekend. De Woonbond heeft eind januari
2026 een brandbrief gepubliceerd over signalen van huurders die zich onvoldoende betrokken
voelen bij verduurzamings- en renovatietrajecten, mede in relatie tot betaalbaarheid,
draagvlak en de ervaren gevolgen voor hun woonlasten en woongenot.3

De verantwoordelijkheid voor een juiste classificatie van werkzaamheden ligt in eerste
instantie bij de woningcorporaties zelf. Bij geschillen over de vraag of werkzaamheden
onderhoudswerkzaamheden of renovatie zijn, is de uiteindelijke kwalificatie in individuele
gevallen voorbehouden aan de rechter. Ook kunnen huurders zich onder omstandigheden
melden bij de huurcommissie en is het mogelijk om een klacht in te dienen bij de corporatie.
Corporaties zijn verplicht een onafhankelijke klachtencommissie in te richten. Corporaties
hebben 2,2 miljoen sociale huurwoningen in eigendom en een investeringsopgave van
115 miljard euro. Ik kan niet in individuele gevallen beoordelen of er sprake is van
renovatie of onderhoud.

Vraag 3

Bent u bereid om te reageren op het Trendbeeld 2025 van Stichting Visitatie Woningcorporaties
Nederland (SVWN) waarin zij zich kritisch uitten over de handelwijze van corporaties
met betrekking tot bewonersparticipatie?4

Antwoord 3

De signalen in het Trendbeeld over bewonersparticipatie die door SVWN in de in 2025
uitgevoerde visitaties bij 36 corporaties zijn gesignaleerd zijn door mij met belangstelling
ontvangen.5 Deze signalen zijn voor mij mede aanleiding geweest om een onderzoek te laten doen
naar de stand van zaken ten aanzien van huurdersparticipatie bij corporaties in Nederland.
In 2016 vond een eerste onderzoek plaats naar hoe huurdersorganisaties bij corporaties
invulling geven aan belangenbehartiging van huurders op basis van de Woningwet 2015.
Reden was de invoering van de Woningwet 2015 en de rol die huurders op basis van de
wet kregen. Tien jaar na dit onderzoek is het zinvol om dit onderzoek weer te laten
plaatsvinden. Ik zal op basis van een tweede onderzoek over meer input beschikken
om een onderbouwde reactie te kunnen geven en hierbij naast een vergelijking met het
eerste onderzoek ook signalen uit het Trendbeeld 2015 meenemen. In de eerste helft
van 2027 verwacht ik de uitkomsten van het onderzoek.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het financiële belang van corporaties er in de praktijk toe
leidt dat corporaties bewust kiezen voor de kwalificatie «groot onderhoud» om kosten
te drukken, ten koste van kwetsbare huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 4

Dat deel ik niet. Zoals aangeven in vraag 1 zijn de aard van de maatregelen en werkzaamheden
leidend. Woningcorporaties staan voor een zeer omvangrijke verduurzamings- en renovatieopgave:
op basis van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) moeten zij honderdduizenden woningen
verbeteren, wat leidt tot lagere energierekeningen en meer wooncomfort voor huurders.
Corporaties pakken die opgave voortvarend op. Uiteraard betrekken zij daarbij ook
de financiële gevolgen, maar de kwalificatie moet wel in alle gevallen in lijn zijn
met de juridische definitie en de geest van de wet.

Vraag 5

Kunt u aangeven hoeveel sociale huurwoningen de afgelopen drie jaar zijn verduurzaamd
onder de noemer «groot onderhoud» of «dringende werkzaamheden», terwijl er naar het
oordeel van huurders of hun juridisch vertegenwoordigers sprake was van renovatie?
Beschikt u over deze cijfers, en zo nee, bent u bereid deze te laten inventariseren?

Antwoord 5

Ik beschik niet over deze cijfers. Er bestaat geen centrale registratie die bijhoudt
hoe verduurzamingswerkzaamheden zijn geclassificeerd en in hoeveel gevallen huurders
of hun vertegenwoordigers daar anders over oordeelden. Zoals ik heb toegelicht in
mijn antwoord op vraag 2 is het niet aan mij om individuele gevallen te beoordelen.
Er zijn andere mogelijkheden die huurders hebben als zij de beoordeling van de corporatie
in twijfel trekken.

Vraag 6

In het aangekondigde Wetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht wordt het onderscheid
tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie niet scherper omschreven.
Waarom niet, en bent u bereid dit alsnog te doen?

Antwoord 6

Het ontwerpwetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht, gepubliceerd via www.internetconsultatie.nl, richt zich specifiek op verduurzaming in de vorm van energiebesparende of energieleverende
voorzieningen, en niet op renovaties in algemene zin. Het ontwerp gaat uit van een
scherpere rol voor de huurdersvertegenwoordiging. Dit ontwerp biedt de mogelijkheid
om via een algemene maatregel van bestuur nader te definiëren welke maatregelen vallen
onder het begrip verduurzaming.

Daarnaast is de voorgenomen aanpassing van het Besluit bouwwerken leefomgeving van
belang met het oog op het uitfaseren van EFG-labels bij huur. Deze aanpassing is erop
gericht dat huurwoningen aan energetische minimumeisen moeten voldoen per 1 januari
2029. Een ontwerp hiervoor is eveneens gepubliceerd via www.internetconsultatie.nl. Om de verhuurder in staat te stellen om tijdig aan de eis voldoen, moet de huurder
op enig moment vóór 2029 meewerken wanneer de verhuurder de woning wil aanpassen voor
het bouwvoorschrift.

In het licht van de hiervoor genoemde ontwerpen zal ik bezien of het noodzakelijk
is om het onderscheid tussen groot onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatie
scherper te beschrijven met het oog op de positie van de huurder.

Vraag 7

De komende jaren zullen meer huurders te maken krijgen met de komst van warmtenetten,
deelt u de mening dat initiatiefrecht van huurders daarin verankerd moet zijn?

Antwoord 7

Ik deel de mening dat de positie van huurders van belang is bij warmtenetten.

Met het wetsvoorstel gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) wordt deze
positie geborgd. Zo borgt de Wgiw goede participatie en een helder democratisch proces
bij aansluiting op een warmtenet. Huurders hebben hierdoor, net als andere bewoners,
en gebouweigenaren, de mogelijkheid inbreng te leveren bij de totstandkoming van het
warmteprogramma en vervolgens de wijziging van het omgevingsplan.

De prioritering van verduurzaming, waaronder de aanleg van warmtenetten, is een gezamenlijke
zaak van corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Gemeenten, woningcorporaties
en huurdersorganisaties maken samen lokale prestatieafspraken. Huurdersorganisaties
kunnen ook op die manier invloed uitoefenen op lokale afspraken over warmtenetten.

Vraag 8

Hoe vaak zijn warmtenetten aangelegd waarbij deze werden gepresenteerd als «dringende
werkzaamheden»? Hoe vaak als «groot onderhoud»? Deelt u onze mening dat dit onwenselijk
is omdat het rechten van huurders kan schaden?

Antwoord 8

Exacte aantallen zijn mij niet bekend; zie ook het antwoord op vraag 5. Bekend is
dat rechters in een aantal gevallen hebben geoordeeld dat de aansluiting op een warmtenet
als dringende werkzaamheden kan worden aangemerkt. Meest recent heeft de kantonrechter
van de Rechtbank Noord-Holland op 10 april 2026 geoordeeld dat huurders van corporatie
Woonwaard in Alkmaar moesten meewerken aan aansluiting op het warmtenet, omdat het
mislopen van subsidie en gemeentelijke afspraken de werkzaamheden dringend maakten.6 Van corporaties verwacht ik dat zij, ook als zij juridisch geen instemming hoeven
te vragen, huurders tijdig en transparant informeren en betrekken bij de plannen.
Dit vloeit ook voort uit Wet overleg huurders en verhuurder.

Vraag 9

Bent u van mening dat huurders die maandenlang worden blootgesteld aan geluidsoverlast
van meer dan 100 decibel, lekkages en schade aan hun inboedel, zoals beschreven in
de projecten in Monnickendam, De Westereen en Huizen, recht hebben op een wisselwoning
en adequate schadevergoeding, ongeacht de juridische kwalificatie van de werkzaamheden?
Zo ja, hoe gaat u dit borgen?

Antwoord 9

Niemand zou maandenlang onder dergelijke omstandigheden moeten hoeven wonen. Een woning
moet een veilige en leefbare plek zijn. Corporaties hebben in dergelijke situaties
een belangrijke verantwoordelijkheid om hun zorgplicht als verhuurder volledig na
te komen. Huurders hebben de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie of de rechter
te wenden inzake de huurprijs. In een dergelijke procedure kan worden beoordeeld of
sprake is van (geluids)overlast of gebreken die aanleiding geven tot huurverlaging.
Daarnaast kunnen huurders bij de rechter vorderen dat maatregelen worden genomen om
de overlast te beperken, bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van een wisselwoning,
en kunnen zij een schadevergoeding eisen voor geleden schade. Het is uiteindelijk
aan de rechter om hierover een oordeel te geven. Los van de juridische kwalificatie
van de werkzaamheden verwacht ik van corporaties dat zij oog hebben voor de positie
van huurders en actief zoeken naar passende oplossingen wanneer bewoners langdurig
met ernstige overlast of schade worden geconfronteerd. Dat kan, afhankelijk van de
omstandigheden, betekenen dat een wisselwoning beschikbaar wordt gesteld of dat schade
aan de inboedel wordt vergoed.

Vraag 10

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat de energietransitie in de sociale
huursector eenzijdig op de schouders van de meest kwetsbare huurders terechtkomt,
en dat draagvlak voor verduurzaming wordt ondermijnd?

Antwoord 10

In de NPA en de wet zijn kaders opgenomen: verduurzaming gaat gepaard met betaalbare
woonlasten, huurders worden na verduurzaming niet geconfronteerd met onredelijke huurverhogingen
en de isolatie van woningen bij zittende huurders mag niet leiden tot huurverhoging.
Daarnaast leidt verduurzaming van sociale huurwoningen tot meer wooncomfort en meer
grip op de energierekening.

Vraag 11

Is er een toezichthouder bevoegd en toegerust om te handhaven op de juiste kwalificatie
van verduurzamingswerkzaamheden door corporaties? Zo nee, bent u van plan een toezichter
deze taak te geven?

Antwoord 11

Nee, de beoordeling of sprake is van «dringende werkzaamheden» dan wel «renovatie»
is aan de rechter, de Hoge Raad heeft dit ook bevestigd.7

Vraag 12

Deelt u de mening dat er sprake is van een fundamentele machtsongelijkheid tussen
woningcorporaties en sociale huurders, nu corporaties eenzijdig kunnen bepalen hoe
ingrijpende werkzaamheden worden geclassificeerd, huurders juridisch en financieel
nauwelijks in staat zijn om hiertegen op te komen, en de toegang tot de rechter in
de praktijk onbetaalbaar is voor de betrokken bewoners?

Antwoord 12

Ik erken dat er een structureel verschil bestaat in de positie van corporaties en
individuele huurders. De drempel om naar de rechter te stappen is voor veel huurders
hoog. De wet biedt echter ook andere wegen. De Overlegwet regelt het recht op informatie
van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk
voor het delen van informatie met bewoners en het faciliteren van een bewonerscommissie;
zij kunnen een bewonerscommissie ook een vergoeding verstrekken om deskundige ondersteuning
in te huren. Ook kunnen huurders een klacht indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie.

In de NPA 2025–2035 is daarnaast afgesproken dat woningcorporaties en bewoners periodiek
evaluaties uitvoeren over de kwaliteit van verrichte renovaties en waar nodig verbeteringen
aanbrengen. Dit zijn bestaande instrumenten die de ongelijkheid kunnen verminderen
zonder dat de rechter eraan te pas hoeft te komen.

Vraag 13

Bewoners in Monnickendam zeggen dat zij de regie over hun eigen leven zijn kwijtgeraakt.
Deelt u de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht
is, en dat de huidige wetgeving dit recht voor sociale huurders in de praktijk onvoldoende
waarborgt?

Antwoord 13

Ja ik deel de mening dat zeggenschap over de eigen woning en woonomgeving een basisrecht
is. Daarom kent de huidige wetgeving ook veel waarborgen voor die zeggenschap. Uiteraard
werkt deze waarborg, net als elk systeem, niet feilloos. Om die reden worden huurdersorganisaties
betrokken, bestaat de huurcommissie, kunnen huurders een klacht indienen of naar de
rechter.