Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Steen en Inge van Dijk over uitstroom van beleggers uit woningfondsen

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),
mede namens de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (ontvangen 20 mei 2026)

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vesteda poogt massale uitstroom beleggers uit woningfonds
te beperken»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de signalen dat (internationale) beleggers op grote schaal kapitaal
terugtrekken uit Nederlandse woningfondsen?

Antwoord 2

De verwachting is dat er door de redemptieverzoeken bij Vesteda huurwoningen worden
uitgepond en er waarschijnlijk minder nieuwbouw wordt gepleegd. Dit baart het kabinet
zorgen omdat een gezonde voorraad aan (midden)huurwoningen bijdraagt aan een goed
functionerende woningmarkt.

Vraag 3

Kunt u in kaart brengen wat de omvang is van de (verwachte) uitstroom van kapitaal
uit Nederlandse woningfondsen in de afgelopen jaren en op dit moment met daarbij een
onderscheidt tussen nationaal en internationaal kapitaal?

Antwoord 3

Het is onbekend hoeveel kapitaal er exact is uitgestroomd bij woningfondsen en welke
investeerders redempties hebben aangevraagd. De nationaliteit van deze investeerders
betreft geen openbare informatie. Het kabinet is niet bekend met vergelijkbare situaties
als bij Vesteda. Aangezien Vesteda de grootste woningbelegger van Nederland is en
investeerders hier slechts eens in de zeven jaar een dergelijke redemptie kunnen aanvragen,
valt deze casus het meest op.

Naast dat (buitenlandse) investeerders via een woningfonds investeren, kunnen ze dit
ook direct doen. De omvang van de woningfondsen geeft dus een beperkt beeld van het
geïnvesteerde volume. Zo is de voorraad huurwoningen in bezit van internationale beleggers
– zonder tussenkomst van een woningfonds – in 2025 gedaald tot ruim 72.500, terwijl
dit in 2024 ruim 80.000 huurwoningen betrof.2

De afname van buitenlandse investeerders in nieuwbouw huurwoningen is een recente
ontwikkeling. In 2022 kwam 32% van alle investeringen in nieuwbouw door private investeerders
– dus exclusief de investeringen van woningbouwcorporaties – nog uit het buitenland.
Dit is in 2025 gedaald naar 1%.3 Het vertrek van buitenlandse investeerders uit de Nederlandse woningmarkt is een
zorgelijke ontwikkeling, omdat Nederland voor een grote nieuwbouwopgave staat in de
huursector, waar veel investeringen voor nodig zijn. Nederlandse investeerders, private
partijen en woningcorporaties gezamenlijk, hebben onvoldoende kapitaal om deze opgave
in te vullen en dus zijn buitenlandse investeringen essentieel.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft deze uitstroom voor investeringen in de Nederlandse woningmarkt,
in het bijzonder voor de bouw van (midden)huurwoningen en het aantal beschikbare huurwoningen?

Antwoord 4

In zijn algemeenheid leidt uitstroom van investeringen, indien deze niet gecompenseerd
wordt door investeringen die instromen, tot uitponding van bestaande (midden)huurwoningen
en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder nieuwbouw huurwoningen. Dit heeft
uiteindelijk tot gevolg dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen oploopt.

Het kabinet blijft de voorraad huurwoningen monitoren, en werkt ondertussen door aan
afspraken uit het Coalitieakkoord op dit belangrijke dossier. Namelijk door de wet-
en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vorm te geven dat
het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen.
De eerste resultaten op dit vlak zijn inmiddels geboekt (zie ook het antwoord op vraag
15). Het kabinet gaat hier via de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw verder
invulling aan geven. Na de zomer volgt het actieplan met daarin meer maatregelen en
verdere uitwerkingen.

Vraag 5

Kunt u daarnaast in kaart brengen wat het effect is van de uitstroom van institutioneel
kapitaal op het behalen van de 70% voorverkoopeis bij gemengde woningbouwprojecten
en hoeveel woningen hierdoor geraakt worden?

Antwoord 5

Institutionele beleggers nemen doorgaans een groot deel van een nieuwbouwproject op
zich. Als een institutionele belegger instapt, wordt de eis van 70 procent voorverkoop
vaak sneller gehaald. Het is niet mogelijk om exact in kaart te brengen wat het effect
is van de uitstroom van institutioneel kapitaal op het behalen van de 70 procent voorverkoopeis
bij gemengde woningbouwprojecten. Dit komt omdat er geen openbare data beschikbaar
is over de mate waarin institutionele beleggers per project deelnemen en wat de exacte
timing van hun betrokkenheid is.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen hoe breed de problematiek van redemptieverzoeken speelt onder
(internationale) pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, en wat dit betekent
voor de investeringscapaciteit in de Nederlandse woningmarkt?

Antwoord 6

Zoals in vraag 3 beantwoord is het kabinet niet bekend vergelijkbare situaties zoals
die van Vesteda, maar blijft het kabinet de situatie monitoren en werkt het verder
aan beleid om het investeringsklimaat te verbeteren. Indien grootschalige redemptie
plaatsvindt, zonder dat genoeg investeerders instromen, leidt dit tot uitponding van
bestaande (midden)huurwoningen en in veel gevallen leidt het tot de bouw van minder
nieuwbouw huurwoningen. Dit zal ertoe leiden dat het tekort aan (betaalbare) huurwoningen
oploopt.

Vraag 7 en 8

Welke rol speelt de fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen bij hun bereidheid
om in Nederland te investeren in woningbouw?

Deelt u de opvatting dat ongunstige fiscale behandeling van buitenlandse pensioenfondsen
ertoe kan leiden dat Nederland investeringen in de woningmarkt misloopt? Zo ja, hoe
groot acht u dit effect?

Antwoord op vraag 7 en 8

De mate waarin buitenlandse partijen – waaronder ook pensioenfondsen – bereid zijn
om in de Nederlandse woningmarkt te investeren is afhankelijk van verschillende factoren.
In de praktijk is het de optelsom van factoren die investeerders doet besluiten wel
of niet in Nederland te investeren in Nederland. Uit cijfers van Capital Value blijkt
dat het aandeel buitenlandse investeerders in nieuwbouw sinds een aantal jaren is
afgenomen.4 Deze verschillende factoren en de verscheidenheid aan investeerders maken het niet
mogelijk het precieze effect van de fiscale behandeling op het investeringsgedrag
van pensioenfondsen aan te geven. Wel heeft het kabinet SEO Economisch Onderzoek onderzoek
laten doen naar het investeringsklimaat voor middenhuur. SEO concludeert dat het investeringsklimaat
sinds 2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, de regulering
van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleid door de hoge frequentie van
beleidswijzigingen. SEO geeft daarbij aan dat de maatregel met de meeste impact op
het investeringsklimaat in brede zin de regulering van de middenhuursector is. SEO
heeft niet specifiek de situatie van buitenlandse pensioenfondsen onderzocht. Wel
doet SEO de aanbeveling om de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling in de vennootschapsbelasting
bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naar aanleiding van signalen
hierover uit de praktijk.

De Nederlandse vennootschapsbelasting maakt geen onderscheid tussen binnenlandse en
buitenlandse pensioenfondsen. Naast Nederlandse pensioenfondsen kunnen in het buitenland
gevestigde pensioenfondsen (als zij vergelijkbaar zijn met Nederlandse pensioenfondsen)
zich beroepen op de vrijstelling in de vennootschapsbelasting. Deze vrijstelling werkt
ook door naar de dividendbelasting.5 In het buitenland gevestigde pensioenfondsen kunnen zich beroepen op de subjectieve
vrijstelling in de vennootschapsbelasting als zij zich (nagenoeg) uitsluitend bezighouden
met het uitvoeren van pensioenregelingen die naar aard en strekking overeenkomen met
een Nederlandse pensioenregeling. Met het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling
Vpb is ingevuld wanneer sprake is van een pensioenregeling die naar aard en strekking
overeenkomt met een Nederlandse pensioenregeling.6 De voorwaarden in het beleidsbesluit zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet.
Zoals ik heb toegelicht in de kabinetsreactie op het SEO onderzoek bekijkt de Belastingdienst
momenteel zorgvuldig of en zo ja welke voorwaarden in het beleidsbesluit modernisering
behoeven. Voor zover de knelpunten binnen het huidig rechtskader kunnen worden weggenomen
kan dit gebeuren door middel van kennisgroepstandpunten die worden gepubliceerd op
de website van de Belastingdienst en/of door aanpassing van het beleidsbesluit. Ter
illustratie, onlangs is een tweetal kennisgroepstandpunten gepubliceerd om duidelijkheid
te creëren over de toepasselijkheid van de pensioenfondsvrijstelling.7 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van
vragen van andere leden van uw Kamer.8

Vraag 9 en 10

Bent u bereid in kaart te brengen welke fiscale knelpunten buitenlandse pensioenfondsen
ervaren bij investeringen in de Nederlandse woningmarkt en welke mogelijkheden er
zijn om deze knelpunten weg te nemen?

Zou u in de hiervoor genoemde verkenning naar fiscale knelpunten de in het nieuwsartikel
genoemde afschaffing van de fiscale beleggingsinstelling (FBI)-status en de renteaftrekbeperking
en de pensioenfondsvrijstelling willen meenemen?

Antwoord 9 en 10

Zoals in het vorige antwoord naar voren komt, is de aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat
een complex samenspel van factoren, zoals huur- en fiscaal beleid en macro-economische
omstandigheden. In het nieuwsartikel en de bovengenoemde vragen worden enkele punten
naar voren gebracht waaraan het kabinet werkt met als doel verbetering van het investeringsklimaat
voor woningbouw. Zo is het kabinet voornemens het tarief van de overdrachtsbelasting
voor investeerders te verlagen naar 7%. Daarnaast is het kabinet voornemens om voorafgaand
aan de evaluatie de Wet betaalbare huur te optimaliseren om het aanbod van huurwoningen
op peil te houden. Daarnaast is door het vorige kabinet – vanuit de wens om het investeringsklimaat
te verbeteren – een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel ingevoerd waarmee
het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde
winst.

Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling gaat de Belastingdienst kijken in hoeverre
de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb9 nog actueel zijn en modernisering behoeven. De voorwaarden in het beleidsbesluit
zijn gebaseerd op de Nederlandse Pensioenwet en er wordt derhalve geen onderscheid
gemaakt tussen binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen. Het toetsen aan de voorwaarden
voor buitenlandse pensioenfondsen kan bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse
pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen.

Verder is het kabinet bekend met het signaal dat de wijziging van het fbi-regime een
pijnpunt kan zijn voor vastgoedbeleggingen. Het terugdraaien van de aanpassing van
het fbi-regime zou echter betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders
al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen.
Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie. Een andere mogelijkheid zou zijn
om een zogenoemd REIT-regime te introduceren. Het introduceren van zo’n nieuw fiscaal
regime is ook niet eenvoudig. In een Kamerbrief van 7 juni 2024 heeft het destijds
zittende kabinet een aantal belangrijke aandachtspunten ten aanzien van een REIT-regime
genoemd.10 Recent is het kabinet uitgebreider ingegaan op dit onderwerp naar aanleiding van
vragen van andere leden van uw Kamer.11 Wat betreft de earningsstrippingmaatregel zal het kabinet – in navolging van de aanbeveling
uit het SEO-rapport – verder verkennen of, en zo ja in hoeverre, de effecten van deze
maatregel voor vastgoedbedrijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand
van de bij de Belastingdienst beschikbare gegevens. Voor private verhuurders die investeren
in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen zoekt het kabinet in de Taskforce Versnelling
Woningbouw naar aanvullende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren.
In het Actieplan van deze Taskforce zal het kabinet met een integraal plan komen ter
verbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwoningen.
Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten
zijn geboekt.12

Vraag 11

Bent u hierover in gesprek met (internationale) beleggers en pensioenfondsen, en zo
ja, wat zijn de belangrijkste signalen die u uit deze gesprekken ontvangt?

Antwoord 11

Het Ministerie van BZK/VRO is regelmatig in gesprek met investeerders over het investeringsklimaat
en ook specifiek met verschillende investeerders en pensioenfondsen over de recente
ontwikkelingen. In deze gesprekken komen verschillende signalen naar boven die verklaren
waarom de investeringen zijn afgenomen. Een aantal Nederlandse pensioenfondsen geeft
aan dat zij tegen de grenzen aanloopt van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse
woningmarkt. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen is dat gelimiteerd. Door het
verslechterde investeringsklimaat zijn met name buitenlandse investeerders minder
bereid om in Nederlandse woningen te investeren. Nederlandse institutionele investeerders
die wel nog investeringsruimte hebben, hebben ook moeite met het vinden van projecten
die aan de rendementseisen voldoen.

Het kabinet krijgt signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen
in het huurbeleid en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid
en dus een minder aantrekkelijk investeringsklimaat. Ook hoort het kabinet in gesprekken
met de sector dat indien de rente en/of bouwkosten stijgen, dat het dan nog lastiger
wordt om investeringen in woningen rond te rekenen.

Vraag 12

Waarom is er nog geen kabinetsreactie op het onderzoek naar het Investeringsklimaat
middenhuur dat SEO Economisch Onderzoek heeft verricht in opdracht van het Ministerie
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het Ministerie van Financiën, terwijl
dit samenhangt met belangrijke trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en
versnellen van de woningbouwproductie, en een belangrijke basis moet vormen voor realisatie
van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met investeerders?

Antwoord 12

Op 20 april jl. heeft het kabinet uw Kamer de kabinetsreactie op het onderzoek Investeringsklimaat
middenhuur van SEO Economisch Onderzoek gestuurd. Vanwege de demissionaire status
van het vorig kabinet tijdens publicatie van het onderzoek was dit nog niet gedaan.

Vraag 13

Zou u in kaart willen brengen welke impact deze vertraging van de kabinetsreactie
heeft op trajecten rondom middenhuur, investeringsklimaat en versnellen van de woningbouwproductie,
maar ook voor realisatie van de afspraken uit de Woontop en concrete afspraken met
investeerders?

Antwoord 13

Vertraging van de kabinetsreactie heeft op zichzelf geen impact op het investeringsklimaat
en de woningbouw. Wel is het natuurlijk goed dat een nieuw kabinet is aangetreden
en missionair het woningtekort kan aanpakken. Dit kabinet heeft hiervoor onder andere
een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld met als doel binnen zes
maanden een integraal programma op te stellen dat de koers uitzet hoe zo snel als
mogelijk de jaarlijkse realisatie van de gewenste 100.000 woningen per jaar bereikt
kan worden. Eén van de opdrachten van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat
via stabiele fiscale kaders en stimulerende regelgeving.

Vraag 14

Wat is de stand van zaken van het plan van aanpak om de verruimde staatssteunruimte
voor middenhuur te benutten, zoals verzocht in de motie-Vedder c.s. (Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 35)?

Antwoord 14

Het is goed nieuws dat de Europese Commissie op 16 december 2025 mogelijk heeft gemaakt
om staatssteun in te kunnen zetten voor middenhuur. Op dit moment brengt het kabinet
de verschillende mogelijkheden voor de implementatie in kaart, ook voor provincies
en gemeenten. Er zijn verschillende opties denkbaar binnen de door de Europese Commissie
gestelde kaders. Zoals Uw Kamer is toegezegd, wordt u vóór de zomer een plan van aanpak
gepresenteerd. De gekozen optie zal worden uitgewerkt in een wijziging van de Woningwet.

Vraag 15

Welke kansen ziet u om via publiek-private samenwerking (PPE-constructies), garantstellingen
of andere instrumenten de investeringsbereidheid van (institutionele) beleggers in
de middenhuur te vergroten, en hoe gaat u deze kansen concreet benutten?

Antwoord 15

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de wet- en regelgeving alsmede het fiscale
klimaat op de huurmarkt zodanig worden vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert
en het aanbod van (midden)huurwoningen weer kan toenemen. In dat kader heeft het kabinet
een Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw ingesteld. Één van de opdrachten
van de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat via stabiele fiscale
kaders en stimulerende regelgeving.

Het kabinet is direct aan de slag gegaan met de Taskforce en de eerste resultaten
zijn geboekt. Het kabinet zet een stap in de optimalisatie van de Wet betaalbare huur
en de tijdelijke contracten voor alle studenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord.
Concreet betekent dit: 1) het invoeren van een WOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten
bij het geheel ontbreken van buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering kleine
rijksmonumenten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor alle studenten.
Naast deze maatregelen zal ik de tijdelijke nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen
voor vier jaar verlengen, waardoor investeerders voor een langere periode extra ruimte
krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. En om het investeringsklimaat
voor private verhuurders te verbeteren is in het coalitieakkoord reeds afgesproken
dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders wordt verlaagd naar 7%. In het integrale
programma dat in september gepresenteerd wordt, zal er nader worden ingegaan ingaan
op hoe het kabinet aan deze opdracht invulling geeft.