Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Mooiman over de druk van expats op de woningmarkt

Antwoord van Minister van Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 11 maart 2026).

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel van het Eindhovens Dagblad waarin valt te lezen dat
op de particuliere woningmarkt expats meestal winnen van starters die hier zijn geboren
en getogen, vanwege ruimere salarissen en fiscale voordelen?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2 en 3

Kunt u per gemeente binnen de G4 en G40 aangeven wat het totale aandeel van expats
is binnen de middenhuur en vrijesectorhuur? Kunt u daarbij aangeven welke definitie
van expat wordt gehanteerd? Zo nee, waarom niet?

Kunt u per gemeente binnen de G4 en G40 aangeven welk percentage van de jaarlijks
vrijkomende middenhuurwoningen en vrijesectorhuurwoningen wordt verhuurd aan expats?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 2 en 3

In heb geen zicht op wat per gemeente binnen de G4 en G40 het totale aandeel van expats
is binnen de middenhuur en de vrijsectorhuur, evenals welk percentage van de jaarlijkse
vrijkomende midden- en vrijesectorhuurwoningen in de G4 en G40 gemeenten wordt verhuurd
aan expats.

Wel heeft de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onlangs een publicatie uitgebracht
waarin zij inzicht geven in de omvang en invloed van internationals op de woningmarkt.2 In deze publicatie wordt onder internationals verstaan: alle anderstaligen die zich
voor langere tijd in Nederland vestigen en via een NVM-makelaar een woning huren of
kopen. Dit betreft onder andere expats, buitenlandse studenten, arbeidsmigranten en
andere buitenlanders, zoals ondernemers. Ten aanzien van de huurmarkt kijken zij specifiek
naar het midden- en vrijehuursegment. De sociale huursector wordt niet meegenomen
in de cijfers. Dit is logisch gegeven deze internationals doorgaans niet aanmerking
komen voor een sociale huurwoning. Bij expats zal het inkomen doorgaans te hoog zijn
om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast geldt dat internationals
geen wachttijd hebben opgebouwd. Ook in de gevallen waarin zij een inkomen onder de
sociale huurgrens hebben, zullen zijn door het niet hebben van wachttijd vaak aangewezen
zijn op het midden- of vrijehuursegment.

Landelijk gezien is één op de vier huurders via een NVM-makelaar een international.
Dit aandeel is de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. De markt voor internationals
is vrij geconcentreerd: in totaal zijn 16 van de 344 gemeenten verantwoordelijk voor
85% van alle door internationals gehuurde woningen in de periode 2024 en de eerste
helft van 2025.

In 2024 en de eerste helft van 2025 waren vooral Amsterdam en Den Haag populair onder
hurende internationals. Ruim 60% van de hurende internationals vestigden zich in deze
gemeenten. Als wordt gekeken naar de gemeenten met het hoogste aandeel internationals
in alle huurders zien we dat naast Amsterdam en Den Haag ook de randgemeenten van
Den Haag populair zijn. Den Haag en de randgemeenten zijn populair doordat de vele
internationale organisaties en ambassades onder meer diplomaten en NGO-medewerkers
aantrekken. De onderstaande tabel laat de top 10 gemeenten naar aandeel internationals
op de huurmarkt zien.

Top 10 gemeenten naar aandeel internationals op de huurmarkt

Gemeente

Aandeel

Wassenaar

74%

Leidschendam-Voorburg

69%

Den Haag

62%

Amsterdam

53%

Delft

50%

Amstelveen

45%

Hilversum

32%

Haarlem

30%

Leiden

26%

Diemen

25%

Bron: NVM, Internationals op de woningmarkt

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u momenteel tot uw beschikking om het gebruik van middenhuurwoningen,
vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen door expats te beperken, en bent u bereid
aanvullende maatregelen te onderzoeken of voor te stellen om de positie van Nederlandse
starters ten opzichte van expats te verbeteren?

Antwoord 4

De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om toewijzingscriteria en
voorrangsregels voor woonruimten te stellen via een huisvestingsverordening. Dit kan
worden gebruikt voor sociale huur, middenhuur en (nieuwbouw) betaalbare koop, indien
er sprake is van schaarste aan woonruimte in die segmenten. Een van deze mogelijkheden
is om bij de toewijzing voorrang te geven aan mensen met een maatschappelijke of economische
binding.3 Gemeenten kunnen hiermee bijvoorbeeld voorrang verlenen aan mensen die al woonachtig
zijn in de gemeente. Tot 50% van de in de Huisvestingsverordening aangewezen categorieën
van woonruimte mogen gemeenten toewijzen aan mensen met een vorm van binding. In de
huursector wordt dit voor de bestaande bouw voornamelijk toegepast bij sociale woningen
van woningcorporaties. Deze woningen worden via een woonruimteverdeelsysteem aangeboden,
waardoor het stellen van deze voorrangsregels mogelijk is. Voor private huurwoningen
gelden deze regels doorgaans niet. Doordat er geen centraal zicht is op deze woningen,
is het met voorrang toewijzen van private huurwoningen aan mensen met een lokale binding
lastig in de uitvoering. Wel gebruiken gemeenten voorrang bij lokale binding geregeld
bij nieuwbouwwoningen in sociale en middensegment, en bij nieuwgebouwde betaalbare
koopwoningen.

Gemeenten hebben dus al mogelijkheden om bij woonruimteverdeling voorrang te verlenen
voor mensen met lokale binding. Ik zie geen noodzaak om aanvullende maatregelen te
onderzoeken of voor te stellen. Zoals blijkt uit de beantwoording van vraag 3 en 5,
zijn internationals vooral actief in de gebieden waar veel internationale bedrijven,
organisaties en ambassades zijn gevestigd. Dit zijn ook de bedrijven en organisaties
waar zij werkzaam zijn. In de betreffende gebieden zullen andere woningzoekenden meer
concurrentie ondervinden bij het vinden van een woning in de midden- of vrije huur,
of in de koopsector. Aanvullende maatregelen om de positie van expats te verminderen
raken echter direct aan de aantrekkelijkheid voor internationaal talent om in Nederland
te komen werken. Hierdoor zal het voor bedrijven moeilijker worden om het benodigde
talent vanuit het buitenland aan te werven en dit zal negatieve gevolgen hebben voor
het vestigings- en ondernemingsklimaat van Nederland en het innovatie- en concurrentievermogen
van bedrijven.

Vraag 5

Heeft u inzichtelijk welke effecten expats precies hebben op de hoogte van huizenprijzen
(zowel huur, als koop) op korte en lange termijn, waaronder in regio’s zoals de regio
Brainport Eindhoven en Groot Amsterdam? Zo ja, kunt u deze informatie met de Kamer
delen? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten verrichten?

Antwoord 5

Het exacte effect van expats op de hoogte van huizenprijzen is lastig te bepalen.
Uiteindelijk spelen hier een tal aan factoren een rol. Wel licht de publicatie van
NVM de voorkeuren en bestedingsmogelijkheden van internationals toe. Dat geeft inzicht
waar en bij welke woningen woningzoekenden vaker concurrentie van internationals ondervinden.

Net als bij de huurmarkt, concentreren internationals op de koopmarkt zich ook in
specifieke gebieden. In 2025 ging landelijk ongeveer 1,6% van alle via NVM-makelaars
verkochte woningen naar een international. De onderstaande tabel laat het percentage
internationals zien in aankopen. Vooral in de regio Groot-Amsterdam en Eindhoven sprint
dit percentage ver boven het gemiddelde.

Top 10 gemeenten naar aandeel internationals op de koopmarkt

Gemeente

Aandeel

Amstelveen

20%

Veldhoven

14%

Ouder-Amstel

13%

Eindhoven

12%

Amsterdam

11%

Uithoorn

10%

Haarlemmermeer

9%

Geldrop-Mierlo

7%

Aalsmeer

7%

Waalre

7%

Bron: NVM, Internationals op de woningmarkt

Internationals geven de voorkeur aan woningen die direct bewoonbaar zijn en hebben
minder interesse in kluswoningen. Ook op de huurmarkt kiezen internationals vaker
voor gestoffeerde of gemeubileerde woningen.

Internationals hebben daarnaast in algemene zin een hoger budget dan Nederlandse woningzoekenden.
Dit komt doordat zij gemiddeld genomen een hoger inkomen hebben, maar ook doordat
zij vaak minder kritisch zijn op de prijs. Internationals hebben immers direct een
woning nodig als ze in Nederland aankomen, waar Nederlandse woningzoekenden vaker
zoeken vanuit een woning en vaker een vangnet hebben bij familie. Op de huurmarkt
betaalt het grootste gedeelte van de internationals meer dan € 2.000 per maand (81%
tegenover 28 van de niet-internationals). Ook op de koopmarkt betalen internationals
gemiddeld meer dan niet-internationals. In de onderzochte wijken betalen internationals
gemiddeld € 591.000 voor een woning. Niet internationals betalen in diezelfde wijken
gemiddeld € 575.000 voor een woning.