Advies Afdeling advisering Raad van State en Nader rapport : Advies Afdeling advisering Raad van State en Nader rapport

Nr. 4
ADVIES AFDELING ADVISERING RAAD VAN STATE EN NADER RAPPORT

Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State
d.d. 20 november 2025 en het nader rapport d.d. 15 januari 2026, aangeboden aan de
Koning door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het advies van
de Afdeling advisering van de Raad van State is cursief afgedrukt.

Blijkens de mededeling van de Directeur van Uw Kabinet van 7 oktober 2025, nr. 2025002261,
machtigde Uwe Majesteit de Afdeling advisering van de Raad van State haar advies inzake
het bovenvermelde voorstel van wet rechtstreeks aan mij te doen toekomen. Dit advies,
gedateerd 20 november 2025, nr. W04.25.00287/I, bied ik U hierbij aan.

De tekst van het advies treft u hieronder (in cursief) aan, voorzien van mijn reactie.

Bij Kabinetsmissive van 7 oktober 2025, no.2025002261, heeft Uwe Majesteit, op voordracht
van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bij de Afdeling advisering
van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het voorstel van wet tot wijziging
van de Woningwet in verband met het vervangen van de actuele waarde door de beleidswaarde,
met memorie van toelichting.

Met dit wetsvoorstel wordt beoogd te regelen dat woningcorporaties hun vastgoed in
de jaarrekening niet meer waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat (ook wel
actuele waarde), maar tegen de zogenoemde beleidswaarde.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft begrip voor deze wijziging van
de waarderingsgrondslag voor woningcorporaties. Wel merkt zij op dat de centrale norm
voor de waardering – hier het waarderen tegen de beleidswaarde – op wetsniveau vastgelegd
behoort te worden.

In verband hiermee is aanpassing van het wetsvoorstel en de toelichting wenselijk.

1. Inhoud en achtergrond wetsvoorstel

In de Woningwet staat dat woningcorporaties hun vastgoed in de jaarrekening waarderen
tegen de actuele waarde (oftewel de marktwaarde in verhuurde staat).1 Het onderliggende besluit en de ministeriële regeling vult dit nader in en schrijft
een modelmatige marktwaarde voor die wordt uitgewerkt in het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde (hierna: Handboek).2

Het wetsvoorstel schrapt de eis van waardering tegen de actuele waarde. De bedoeling
is om in het onderliggende besluit vast te leggen dat de waardering tegen de beleidswaarde
moet plaatsvinden.3 Hier ligt onder meer een evaluatie van het ministerie en meerdere afstemmingstrajecten
met het veld aan ten grondslag, waaruit bleek dat de huidige waarderingsgrondslag
niet passend is en een wijziging ook wenselijk is omwille van lastenvermindering.4

Voor de beleidswaarde wordt volgens de toelichting gekozen omdat deze aansluit bij
de feitelijke kasstromen. Daarnaast houdt de beleidswaarde rekening met de maatschappelijke
keuzes die woningcorporaties maken ten aanzien van onder meer betaalbaarheid van huren,
doorexploitatie en onderhoud. Omdat de waardering tegen de marktwaarde geen rekening
met deze factoren houdt, zegt dit weinig over de werkelijke financiële positie van
woningcorporaties.

Gelet op de maatschappelijke taak van woningcorporaties is dit namelijk geen realiseerbare
waarde, waardoor dit maar beperkt gebruikt kan worden voor de financiële en vastgoedsturing
door woningcorporaties.5 De waardering via de beleidswaarde geeft volgens de toelichting een beter beeld van
de werkelijke vermogenspositie van een woningcorporatie. Dat sluit beter aan bij de
doelstelling van de jaarrekening.6 Overigens vermelden woningcorporaties de beleidswaarde al in de toelichting van de
jaarrekening.7

Daarnaast wordt aangegeven dat de optie van twee methoden voor het vaststellen van
de marktwaarde,8 zoals vastgelegd in het Handboek, problematisch is. Doordat deze twee methoden niet
altijd tot eenduidige uitkomsten leiden, zorgt dit in veel gevallen voor extra werk
voor woningcorporaties rondom de marktwaardeberekening en de accountantscontrole.
Tot slot wordt het Handboek volgens de toelichting als complex ervaren en leidt de
waardebepaling op basis van de marktwaarde voor woningcorporaties tot hoge lasten.

De marktwaarde blijft van belang voor borging van corporatieleningen door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) en toezicht door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Hiervoor
wordt verantwoording van de marktwaarde in de jaarrekening echter niet nodig geacht.
Om ten behoeve van de borging en het toezicht betrouwbare marktwaardes ter beschikking
te hebben wordt door het WSW voorzien in een nog te ontwikkelen centraal (markt)waarderingsmodel.
Hiermee worden woningcorporaties ontlast omdat, tegen een beperkte informatie-uitvraag,
de marktwaarde voor hen kan worden bepaald. Dit wordt vormgegeven buiten het wettelijk
kader.

De beoogde inwerkingtreding van het wetsvoorstel is 1 januari 2027. De voorgestelde
wijzigingen worden daarmee voor het eerst van toepassing op de jaarrekening over boekjaar
2026. Om dat te bereiken moeten ook het onderliggende besluit en de regeling tijdig
aangepast worden,9 evenals dat het hiervoor genoemde centraal marktwaarderingsmodel gereed moet zijn.

2. Niveau van regelgeving

Het wetsvoorstel schrapt de eis van waardering tegen de marktwaarde. Het voorstel
voorziet echter niet in regeling van de beleidswaarde als centrale norm voor de waardering.
Het regelt slechts dat de actuele waarde niet meer leidend is voor de waardering in
de jaarrekening doordat wordt gewaardeerd bij of krachtens algemene maatregel van
bestuur te geven voorschriften. Hier is volgens de toelichting voor gekozen «omdat
dat meer flexibiliteit geeft voor eventuele toekomstige aanpassingen in de waarderingsmethode.»10

De Afdeling merkt op dat op bij een verdeling van regelgeving over de wet en algemeen
verbindende voorschriften van lager niveau, de wet ten minste de hoofdelementen van
de regeling dient te bevatten. Dit volgt uit het primaat van de wetgever.11 De waarderingsgrondslag voor het vastgoed kan worden beschouwd als een dergelijk
hoofdelement.12 Op dit moment is deze centrale norm ook op wetsniveau vastgelegd en vervolgens nader
uitgewerkt in lagere regelgeving. Tot slot worden in de toelichting geen aanknopingspunten
gegeven op basis waarvan een wijziging van de waarderingsmethode in de nabije toekomst
of op regelmatige basis is te verwachten, waardoor vastlegging op lager niveau niet
in de rede ligt.

De Afdeling adviseert de waarderingsgrondslag van waardering tegen de beleidswaarde
op wetsniveau vast te leggen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal opmerkingen bij het
voorstel en adviseert daarmee rekening te houden voordat het voorstel bij de Tweede
Kamer der Staten-Generaal wordt ingediend.

De Vice-President van de Raad van State,

Th.C. de Graaf

Het advies van de Afdeling Advisering van de Raad van State is gevolgd en het wetsvoorstel
is overeenkomstig gewijzigd. Dat betekent concreet dat in het te wijzigen artikel
35, tweede lid, van de Woningwet, de delegatiegrondslag waarmee bij algemene maatregel
van bestuur voorschriften worden gesteld op grond waarvan woningcorporaties het vastgoed
dienen te waarderen in de jaarrekening, wordt beperkt tot voorschriften over de beleidswaarde.
Hiermee wordt de waarderingsgrondslag van waardering tegen de beleidswaarde op wetsniveau
vastgelegd.

Van de gelegenheid is gebruik gemaakt om enige tekstuele verbeteringen in de memorie
van toelichting aan te brengen.

Ik moge U verzoeken het hierbij gevoegde gewijzigde voorstel van wet en de gewijzigde
memorie van toelichting aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal te zenden.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer