Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Stultiens over het artikel 'Spaarders en woningbeleggers kunnen vermogenstaks eenvoudig ontwijken'

Antwoord van Staatssecretaris Heijnen (Financiën) (ontvangen 14 januari 2026). Zie
ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026, nr. 494.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Spaarders en woningbeleggers kunnen vermogenstaks eenvoudig
ontwijken»1 en het artikel «Al is de leugen nog zo snel ...»2?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat een belastingplichtige met veel spaargeld een deel van de box 3-heffing
in het overbruggingsstelsel kan ontwijken door rentebetalingen zo veel mogelijk in
één jaar uit te laten betalen en in jaren waarin weinig rente wordt uitgekeerd gebruik
te maken van de tegenbewijsregeling? Zo ja, ziet u mogelijkheden om deze vorm van
belastingontwijking tegen te gaan?

Antwoord 2

Bij sommige banken is het mogelijk om via het opzeggen van een spaarrekening de uitbetaling
van maximaal één rentetermijn naar voren halen, zodat deze nog in december plaatsvindt
in plaats van in januari van het volgende jaar. Tot de invoering van het stelsel op
basis van werkelijk rendement, voorzien per 1 januari 2028, zou dit dan een belastingvoordeel
kunnen opleveren. Dit is echter niet altijd het geval. Belastingplichtigen kunnen
namelijk alleen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling als het totale werkelijke
rendement van hun hele box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement. Het
rendement op beleggen is in de regel hoger dan het rendement op sparen, waardoor het
eerder laten uitbetalen van één rentetermijn van een spaarrekening in geval van aanwezige
beleggingen relatief weinig invloed zal hebben op het totale werkelijke rendement
in box 3. Ook is van tevoren niet voorzienbaar voor belastingplichtigen hoe hoog hun
totale werkelijke rendement in box 3 het komende jaar zal zijn en in welk jaar het
gunstig zal zijn om van de tegenbewijsregeling gebruik te maken.

Op dit moment kunnen belastingplichtigen in box 3 elk jaar kiezen tussen heffing over
het forfaitaire rendement of over het werkelijke rendement. Een keuzeregime leidt
altijd tot mogelijkheden voor belastingoptimalisatie. Belastingplichtigen met hogere
werkelijke rendementen dan de forfaitaire rendementen zullen kiezen voor het forfaitaire
stelsel en belastingplichtigen met lagere werkelijke rendementen dan de forfaitaire
rendementen zullen gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Het kabinet wil daarom
per 1 januari 2028 een stelsel op basis van werkelijk rendement invoeren. Daarin is
geen keuzeregime meer opgenomen. Inmiddels is het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement
box 3 ingediend bij uw Kamer en is ook de nota naar aanleiding van het verslag met
uw Kamer gedeeld.3 Om 1 januari 2028 te halen, is het noodzakelijk dat het wetsvoorstel op korte termijn
behandeld wordt en uiterlijk 15 maart 2026 is aangenomen in de Tweede Kamer.

Vraag 3

Klopt het dat de mogelijkheden tot «belastingoptimalisatie» al bekend waren bij de
parlementaire behandeling van de tegenbewijsregeling, zoals het Financieel Dagblad
schrijft? Hoe is de Kamer daar destijds over geïnformeerd?

Antwoord 3

Bij de parlementaire behandeling was bekend dat een keuzeregime altijd tot mogelijkheden
voor belastingoptimalisatie leidt. In paragraaf 7.2 van de memorie van toelichting4 bij het wetsvoorstel Wet tegenbewijsregeling box 3 staat dat in jaren waarin een
hoger werkelijk rendement dan het forfaitaire rendement wordt behaald maximaal het
forfaitaire rendement kan worden belast. In jaren dat de belastingplichtige een lager
rendement behaalt, kan dat lagere werkelijke rendement worden belast. Vervolgens wordt
in die paragraaf toegelicht dat dit gedragseffecten zal hebben. Als voorbeeld wordt
genoemd dat belastingplichtigen meer vermogensbestanddelen met fluctuerende rendementen
zullen aanhouden in plaats van vermogensbestanddelen die gedurende meerdere jaren
een stabiel rendement opleveren, omdat op die manier optimaal gebruikgemaakt kan worden
van de combinatie van het forfait met mogelijkheid tot tegenbewijs.

Vraag 4

Denkt u dat een belastingplichtige die woningen bezit en verhuurt de box 3-heffing
gedeeltelijk kan ontwijken door huurtermijnen te verkopen, al dan niet aan een eigen
bv? Kan dat ook door een huurder simpelweg de huur vooruit te laten betalen?

Antwoord 4

Hieronder wordt eerst ingegaan op het verkopen van een recht op toekomstige huurtermijnen
en daarna op vooruitbetaling van de huur.

Verkoop van een recht op toekomstige huurtermijnen

In de in vraag 1 genoemde berichten wordt de indruk gewekt dat een belastingplichtige
in het huidige box 3-stelsel door middel van een verkoop van huurtermijnen de inkomsten
van meerdere toekomstige jaren in één jaar zou kunnen laten vallen. De belastingplichtige
zou in dat jaar kunnen kiezen voor het (lagere) forfaitaire rendement en in de andere
jaren voor het werkelijke rendement, omdat er in die andere jaren geen of minder inkomsten
zouden zijn. Deze ontwijkingsroute is niet mogelijk. Een verkoop van huurtermijnen
leidt namelijk tot een jaarlijkse vermogensaanwas bij de verhuurder. Dit betekent
dat het rendement over de looptijd van de cessie wordt verdeeld. Dit wordt hieronder
nader toegelicht.

Een recht van een verhuurder op toekomstige huurtermijnen is een toekomstige vordering
van die verhuurder op een huurder die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Het verkopen
van een recht op toekomstige huurtermijnen vindt plaats door middel van een cessie.
Dit is een juridische term voor het overdragen van een vordering. Toekomstige vorderingen
kunnen bij voorbaat worden gecedeerd. Indien de verhuurder de toekomstige vordering
cedeert, wordt het recht op huurtermijnen door de verhuurder overgedragen aan een
nieuwe schuldeiser (de cessionaris). Na een zogenoemde openbare cessie betaalt de
huurder de huurtermijnen voortaan aan de cessionaris. De verhuurder ontvangt na de
cessie gedurende de overeengekomen periode (bijvoorbeeld een aantal jaren) geen huurtermijnen
meer van de huurder. In ruil voor het overdragen van de toekomstige vordering betaalt
de cessionaris een vergoeding (overdrachtsprijs) aan de verhuurder. Bij een zakelijke
transactie zal de overdrachtsprijs gelijk zijn aan de contante waarde van de overgedragen
toekomstige huurtermijnen. Een zogenoemde stille cessie is ook mogelijk. In dat geval
betaalt de huurder na de cessie aan de verhuurder en heeft de verhuurder de verplichting
om de door de huurder betaalde bedragen meteen door te betalen aan de cessionaris.
De verhuurder mag de huurtermijnen niet zelf houden; hij heeft alleen nog maar een
kassiersfunctie. Ook bij stille cessie betaalt de cessionaris in ruil voor het overdragen
van de toekomstige vordering een overdrachtsprijs aan de verhuurder. Ook hier zal
bij een zakelijke transactie de overdrachtsprijs gelijk zijn aan de contante waarde
van de overgedragen toekomstige huurtermijnen. Voor de fiscale gevolgen maakt het
derhalve in beginsel geen verschil of sprake is van een openbare cessie of een stille
cessie.

De gevolgen van een cessie van huurtermijnen voor het forfaitaire box 3-stelsel komen
aan de orde in een arrest van de Hoge Raad uit 20095 en in de bij dit arrest horende conclusie.6 De Hoge Raad wijdt één overweging aan box 3, waaruit blijkt dat een cessie van huurtermijnen
bij de verhuurder leidt tot een verlaging van de grondslag voor de box 3-heffing ter
grootte van de contante waarde van de overgedragen huurtermijnen.7 In de conclusie van de Advocaat-Generaal bij het arrest wordt uitgebreider op box
3 ingegaan.8 Volgens de conclusie wordt de verlaging van de grondslag van de box 3-heffing veroorzaakt
doordat de cessie van de huurtermijnen de waarde in het economische verkeer van de
onroerende zaken verlaagt, hetzij als waardedrukkend «genotsrecht»,9 hetzij als met de bezitting samenhangende schuld,10 hetzij als reguliere schuld.11 Gelet op de ruime definitie van genotsrechten die voor de inkomstenbelasting wordt
gehanteerd, gaat de Advocaat-Generaal er in de conclusie van uit dat er sprake is
van een waardedrukkend persoonlijk genotsrecht.12 De definitie van een genotsrecht voor de inkomstenbelasting is «elke gerechtigdheid
tot voordelen uit goederen».13 Deze definitie is van toepassing bij een cessie van toekomstige huurtermijnen, aangezien
het recht op toekomstige huurtermijnen een gerechtigdheid tot voordelen is (en uiteraard
een onroerende zaak een goed is). Volgens de parlementaire geschiedenis is de definitie
van een genotsrecht een ruime, materieel geformuleerde omschrijving die niet beperkt
is tot bijvoorbeeld het recht van vruchtgebruik of andere beperkte zakelijke rechten
uit het Burgerlijk Wetboek.14 Deze definitie geldt niet alleen voor het forfaitaire systeem, maar ook voor het
bepalen van het werkelijke rendement in box 3. De verkoop van toekomstige huurtermijnen
leidt in box 3 dus zowel bij het bepalen van het forfaitaire rendement als bij het
bepalen van het werkelijke rendement tot de vestiging van een genotsrecht op de onroerende
zaak. Hierna wordt nader toegelicht wat de precieze gevolgen zijn van de vestiging
van dit genotsrecht voor het bepalen van het werkelijke rendement van de verhuurder.
Voor de volledigheid wordt ook ingegaan op het werkelijke rendement van de cessionaris.
Hierbij wordt ervan uitgegaan dat zowel de verhuurder als de cessionaris box 3-belastingplichtigen
zijn.

Een recht op toekomstige huurtermijnen is een bezitting in box 3.15 De verkoop van een recht op toekomstige huurtermijnen is dus de verkoop van een bezitting.
Als gevolg van deze verkoop ontstaat een genotsrecht op de onroerende zaak, dit leidt
tot een waardedaling van de onroerende zaak en dus ook tot een waardedaling van het
box 3-vermogen van de verhuurder.16 Deze waardedaling is het directe gevolg van het niet meer tot het box 3-vermogen
behoren van een bezitting en vormt daarom een onttrekking.17 Bij het bepalen van de vermogensaanwas wordt het saldo van bezittingen en schulden
vermeerderd met de onttrekkingen.18 De waardedaling op het tijdstip van de cessie heeft daarom niet tot gevolg dat er
sprake is van negatieve vermogensaanwas.

De overdrachtsprijs die de verhuurder ontvangt in ruil voor de verkoop van het recht
op toekomstige huurtermijnen, verhoogt op het tijdstip van de betaling bij de verhuurder
de banktegoeden. Hetzelfde bedrag wordt bij het bepalen van het werkelijke rendement
als storting in aanmerking genomen, waardoor op het tijdstip van deze betaling (nog)
geen sprake is van vermogensaanwas.19 De overdrachtsprijs die wordt betaald bij de verkoop van een bezitting is geen regulier
voordeel. In de tegenbewijsregeling voor box 3 staat: de reguliere voordelen die worden
getrokken uit bezittingen en schulden.20 De bron waaruit reguliere voordelen worden getrokken bestaat dus uit alle bezittingen
en schulden in box 3. De verkoop van een bezitting leidt ertoe dat de bron niet in
stand blijft en er dus geen sprake is van een regulier voordeel.21 In een vermogenswinstbelasting zou de verkoop van een bezitting (zoals bijvoorbeeld
de vestiging van een genotsrecht) tot een vervreemdingsvoordeel leiden.22 Bij een vermogensaanwassystematiek moeten de gevolgen voor de vermogensaanwas worden
bepaald. Alhoewel er op het tijdstip van de betaling van de overdrachtsprijs geen
sprake is van vermogensaanwas, ontstaat er bij de verhuurder wel een jaarlijkse vermogensaanwas
als gevolg van de cessie. Dat komt doordat de waarde van het genotsrecht gedurende
de looptijd van de cessie afneemt totdat deze eindigt op nihil.23 De waardedaling van het genotsrecht leidt tot een waardestijging van de onroerende
zaak en daarmee ook tot een waardestijging van het box 3-vermogen van de verhuurder.
Deze waardestijging wordt jaarlijks in de heffing betrokken als vermogensaanwas.

Na de cessie bezit de cessionaris een genotsrecht, waardoor het box 3-vermogen van
de cessionaris in waarde stijgt. Deze waardestijging is het directe gevolg van het
tot het box 3-vermogen gaan behoren van een bezitting en vormt daarom een storting.24 Daardoor is op het tijdstip van de vestiging van het genotsrecht (nog) geen sprake
is van vermogensaanwas.25 De overdrachtsprijs die de cessionaris betaalt voor de aankoop van het recht op toekomstige
huurtermijnen, verlaagt op het tijdstip van de betaling bij de cessionaris de banktegoeden.
Deze waardedaling is het directe gevolg van het niet meer tot het box 3-vermogen behoren
van een bezitting en vormt daarom een onttrekking.26 De waardedaling op het tijdstip van de betaling heeft daarom niet tot gevolg dat
er sprake is van negatieve vermogensaanwas.27 De huurtermijnen die de cessionaris periodiek ontvangt van de huurder (bij een openbare
cessie) of van de verhuurder (bij een stille cessie) zijn reguliere voordelen.28 Daarnaast zal het genotsrecht van de cessionaris in de loop van de tijd in waarde
afnemen tot nihil.29 De waardedaling van het genotsrecht leidt tot een daling van het box 3-vermogen van
de cessionaris. Deze waardedaling wordt jaarlijks in de heffing betrokken als negatieve
vermogensaanwas.

Vooruitbetaling van huur

Een verhuurder kan aan zijn huurder vragen om de huur vooruit te betalen met als doel
om zo min mogelijk huurinkomsten te laten vallen in een belastingjaar waarin de verhuurder
van plan is om gebruik te maken van de tegenbewijsregeling. Het zal van tevoren niet
altijd voorzienbaar zijn voor belastingplichtigen hoe hoog hun totale werkelijke rendement
in box 3 het komende jaar zal zijn en in welk jaar het gunstig zal zijn om van de
tegenbewijsregeling gebruik te maken. De verhuurder zal dan onder andere een goede
inschatting moeten maken van de waardestijging van zijn onroerende zaken, aangezien
in de tegenbewijsregeling voor box 3 niet alleen reguliere voordelen maar ook de waardeaanwas
van onroerende zaken tot het werkelijke rendement wordt gerekend. Bovendien is het
vooruit laten betalen van de huur door een huurder alleen mogelijk als de huurder
hiermee akkoord gaat. Huurders hebben hier in principe geen belang bij en zullen ook
lang niet altijd de financiële middelen hebben om de huur lange tijd vooruit te betalen.
Hierbij is van belang dat box 3 niet van toepassing is bij verhuur aan de eigen bv.
In dat geval is namelijk de terbeschikkingstellingsregeling van box 1 van toepassing.
Dat betekent dat de inkomsten van de verhuurder niet in box 3, maar in box 1 worden
belast.

Bij een vooruitbetaling van de huur voor een langere periode dan een jaar is de nihilwaardering
van het genotsrecht van de huurder die voor de meeste huurovereenkomsten geldt, niet
meer van toepassing30 en moet de huurder een bezitting in de vorm van een genotsrecht opgeven in box 3.
De verhuurder heeft in dat geval in het jaar van de vooruitbetaling niet alleen een
regulier voordeel (de vooruitbetaalde huur), maar ook een negatieve vermogensaanwas
als gevolg van een waardedaling van zijn vermogen.31 De waarde van het vermogen van de verhuurder neemt vervolgens gedurende de looptijd
van de vooruitbetaling steeds toe. Deze waardestijging wordt jaarlijks in de heffing
betrokken als vermogensaanwas.

Vraag 5

Hoe verklaart u het door het Financieel Dagblad aangehaalde standpunt van de Belastingdienst,
waarin zou zijn aangegeven dat de verkoopopbrengst van toekomstige huurtermijnen in
het jaar van verkoop in één keer in de belastingheffing meegenomen dient te worden?
Hoe is dit standpunt volgens u verenigbaar met de uitspraak dat hiermee geen belasting
kan worden ontweken?

Antwoord 5

Het is niet helemaal duidelijk welk standpunt wordt bedoeld. Vlak voor de publicatie
in het Financieel Dagblad is door de Belastingdienst een kennisgroepstandpunt gepubliceerd
over de verkoop van toekomstige termijnen (nummer KG:213:2025:9 over de verkoop van
een royaltystroom32 Dit standpunt gaat echter over de vennootschapsbelasting en niet over box 3.

Vraag 5a en 6

Welke mogelijkheden ziet u om belastingontwijking in het overbruggingsstelsel box
3 door te schuiven met huuropbrengsten tegen te gaan?

Hoe kijkt u naar de stelling van de heer E. van Uunen dat voor de overbruggingswet
box 3 niet het kasstelsel zou moeten worden gehanteerd, maar het matching-beginsel?
Klopt het dat de beschreven ontwijkingsroutes dan niet mogelijk zouden zijn? Welke
voor- en nadelen zou dit volgens u hebben?

Antwoord 5a en 6

Er is voor het overbruggingsstelsel geen reparatiewetgeving nodig. Zie voor een toelichting
het antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Klopt het dat een belastingplichtige die woningen bezit en verhuurt zijn reguliere
inkomsten in de eerste jaren van het nieuwe stelsel voor box 3 (onder de Wet werkelijk
rendement) kan minimaliseren door toekomstige huurtermijnen te verkopen of huur vooruit
te laten betalen, waardoor het voordeel wordt genoten onder het overbruggingsstelsel
en dus over het forfaitair rendement belasting kan worden betaald in plaats van over
het werkelijk rendement? Ziet u mogelijkheden om deze vorm van belastingontwijking
tegen te gaan?

Antwoord 7

Er is overgangsrecht opgenomen in het toekomstige stelsel voor box 3 (Wet werkelijk
rendement box 3) dat aan de ene kant als doel heeft om deze vorm van belastingontwijking
tegen te gaan en aan de andere kant moet voorkomen dat er een dubbele heffing plaatsvindt.
In het kader van de berichtgeving en deze Kamervragen is dat overgangsrecht nogmaals
zorgvuldig bekeken. Dat heeft geleid tot de conclusie dat er een kleine aanpassing
nodig is, aangezien in de bepaling over de inbrengwaarde van onroerende zaken in de
vermogenswinstbelasting per 1 januari 2028 een verwijzing naar het artikel over genotsrechten
ontbreekt. Zoals al is aangekondigd in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel
Wet werkelijk rendement box 3, zal er een separaat wetgevingstraject volgen voor een
aanpassingswet, waarin wetstechnische wijzigingen worden voorgesteld die nodig zijn
in het kader van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3.33 In deze aanpassingswetgeving zal een aanpassing worden opgenomen met betrekking tot
de inbrengwaarde van onroerende zaken in de vermogenswinstbelasting per 1 januari
2028 om de nu nog ontbrekende verwijzing naar het artikel over genotsrechten toe te
voegen. Daardoor zal het waardedrukkende effect van op onroerende zaken gevestigde
genotsrechten in aanmerking worden genomen bij het bepalen van deze inbrengwaarde.

Vraag 8

Vindt u het wenselijk om de waarde in het economische verkeer van vastgoed te hanteren
als inbrengwaarde in de vermogenswinstbelasting per 1 januari 2028, in plaats van
de WOZ-waarde, zoals betoogd wordt in het genoemde artikel in het Weekblad voor fiscaal
recht? Is deze optie uitvoerbaar, en welke voor- en nadelen zou dit volgens u hebben?

Antwoord 8

Dit is in het kader van het tegengaan van belastingontwijking niet nodig. Het zou
wel negatieve gevolgen hebben voor het doenvermogen en de uitvoerbaarheid. Gebruikmaken
van de WOZ-waarde sluit aan bij de huidige systematiek van box 3 en is eenvoudig voor
zowel de belastingplichtige als voor de Belastingdienst.