Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Flach over de aanpak van speculatieve grondhandel en de uitkomsten van het ambtelijk onderzoek hiernaar

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), mede namens
de Minister van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid (ontvangen
18 december 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026, nr. 500.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Maatschappelijke en juridische ontwikkelingen
bij de windhandel in opgeknipte agrarische percelen»?1

Antwoord 1

Ja, daar heb ik kennis van genomen.

Vraag 2

Waarom is de Kamer nog steeds niet geïnformeerd over de uitkomst van het toegezegde
ambtelijke onderzoek naar de aanpak van speculatieve grondhandel?2

Antwoord 2

Uw Kamer is op 20 november 2025 bij brief, mede namens de Minister van Financiën en
de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid, geïnformeerd over de uitkomst van
het ambtelijk onderzoek naar maatregelen om speculatieve grondhandel met opgesplitste
percelen gericht op particulieren te voorkomen en tegen te gaan.3 In diezelfde brief is uw Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van een extern onderzoek
naar een splitsingsverbod bij speculatieve grondhandel,4 en over een update door het Kadaster van de inzichten over de aard en omvang van
de voorliggende problematiek.5

Vraag 3

Wat is de stand van zaken van het genoemde ambtelijke onderzoek? Wanneer wordt de
uitkomst met de Kamer gedeeld?

Antwoord 3

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de analyse dat het voor consumenten niet eenvoudig is om een gesloten koopovereenkomst
voor opgeknipte landbouwpercelen ontbonden te krijgen en verhaal te halen?

Antwoord 4

Een consument heeft meerdere privaatrechtelijke mogelijkheden om een met een grondhandelaar
gesloten koopovereenkomst over een gesplitst perceel te vernietigen.6 Zo kan een consument zich onder andere beroepen op een oneerlijke handelspraktijk,
dwaling, bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of de onbepaalbaarheid van
de koop. Uit de rechtspraak blijkt dat een beroep op een oneerlijke handelspraktijk
of dwaling het meest voorkomt. Er is sprake van een oneerlijke handelspraktijk7 als de handelaar informatie heeft verstrekt die feitelijk onjuist is of de informatie
op zodanige wijze heeft gepresenteerd dat de consument daardoor wordt misleid en de
gemiddelde consument door die misleiding een besluit over de overeenkomst neemt, dat
hij anders niet had genomen. Dit kan het geval zijn als het verkochte perceel de functie
van «landbouwgrond» heeft en de grondhandelaar de – onjuiste – suggestie heeft gewekt
dat een (omgevings)planwijziging op komst is, waardoor de grond een waardesprong zal
maken en daarmee rendement oplevert. Bij een beroep op dwaling8 gaat het om het ontbreken van een juiste voorstelling van zaken, waardoor de consument
een overeenkomst heeft gesloten die hij anders niet of niet op dezelfde voorwaarden
zou zijn aangegaan. De dwaling moet te wijten zijn aan een mededeling of het zwijgen
van de grondhandelaar, of beide partijen moeten van dezelfde onjuiste veronderstelling
zijn uitgegaan (wederzijdse dwaling).

De consument die meent dat sprake was van dwaling of een oneerlijke handelspraktijk
kan de overeenkomst vernietigen door een buitengerechtelijke verklaring te doen aan
de handelaar, bijvoorbeeld in de vorm van een brief, of door een procedure bij de
rechter te starten. Door vernietiging verliest de overeenkomst met terugwerkende kracht
haar werking. Reeds verrichte prestaties, zoals betaling van de koopsom, kunnen worden
teruggevorderd als onverschuldigde betaling. Indien de consument een beroep doet op
een oneerlijke handelspraktijk, rust de bewijslast voor de juistheid en volledigheid
van de verstrekte informatie op de handelaar. Een handelaar die een oneerlijke handelspraktijk
heeft verricht, heeft bovendien onrechtmatig gehandeld jegens de consument en is daarmee
in beginsel aansprakelijk voor de schade die de consument als gevolg daarvan heeft
geleden.

Indien een consument de koopovereenkomst heeft vernietigd, is hiermee tevens een eventueel
in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding vernietigd. In de praktijk komt het namelijk
voor dat een grondhandelaar een boetebeding heeft opgenomen in de koopovereenkomst
met de consument. Dit beding kan bijvoorbeeld inhouden dat de consument een boete
verbeurt als hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Ook komt het voor
dat de grondhandelaar een beding opneemt dat inhoudt dat de consument geen beroep
kan doen op ontbinding of vernietiging van de overeenkomst. Dit kan de koper afschrikken
om gebruik te maken van zijn wettelijke mogelijkheden om af te zien van de koop. Zo’n
beding doet echter niets af aan de hiervoor genoemde mogelijkheden om de koopovereenkomst
te vernietigen. Ook kan de rechter onder omstandigheden een dergelijk beding terzijde
schuiven op de grond dat het beding op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
is.9 Als het beding is opgenomen in de algemene voorwaarden kan de rechter het beding
vernietigen als het onredelijk bezwarend is voor de consument.10

In aanvulling op de bestaande mogelijkheden voor consumenten om van de koopovereenkomst
af te komen, zullen de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid en ik de wenselijkheid
van een wettelijke bedenktijd bij de aankoop van grond door consumenten onderzoeken.
Deze verkenning is aangekondigd in de Kamerbrief van 20 november 2025. Een dergelijke
wettelijke bedenktijd geldt reeds bij de koop van een woning door een particulier
(consument). De consument krijgt dan gedurende drie dagen na het sluiten van de koopovereenkomst
het recht de overeenkomst te ontbinden. Met een bedenktijd krijgt een consument tijd
om na te denken over zijn aankoop. In die periode kan de consument de door de verkoper
verschafte informatie nagaan en tevens kan de consument, wanneer deze onder druk is
gezet door een grondhandelaar om een beleggingsperceel te kopen, alsnog eenvoudig
van de koop afzien. Het invoeren van een wettelijke bedenktijd voor particuliere kopers
van grond zou deze kopers dus extra bescherming kunnen bieden. In de verkenning wordt
onderzocht in hoeverre een wettelijke bedenktijd een oplossing kan zijn om consumenten
beter te beschermen en malafide praktijken rondom speculatieve grondhandel tegen te
gaan.

Vraag 5

Deelt u de analyse dat het versnipperen van eigendomsrechten van landbouwpercelen
onwenselijk is vanuit het oogpunt van gebiedsontwikkeling?

Antwoord 5

Waar dergelijke versnippering plaatsvindt en ter plaatse tevens sprake is van gebiedsontwikkeling,
is dit versnipperen onwenselijk. In het ambtelijke onderzoek is een groot aantal maatregelen
rond het thema speculatieve grondhandel gericht op particulieren onderzocht en beoordeeld.
Bij de beoordeling van de maatregelen is betrokken, dat op landelijke schaal de reguliere
gebiedsontwikkeling nauwelijks wordt gehinderd. Het onderzoeksrapport van het Kadaster
bevestigt het eerdere beeld dat het aandeel beleggingspercelen op het totaal van de
landbouwgrond klein is.11 Uit het onderzoek van het Kadaster blijkt verder dat er bij speculatieve grondhandel
slechts in zeer zeldzame gevallen sprake is geweest van grond die ten behoeve van
een gebiedsontwikkeling weer is verkocht (of onteigend). Grondhandelaren die zich
richten op particulieren wekken namelijk de – meestal onjuiste – suggestie dat een
(omgevings)planwijziging met een gebiedsontwikkeling op komst is. Wanneer toch een
gebiedsontwikkeling is voorzien ter plaatse van versnipperde percelen kan niet worden
uitgesloten dat deze vanwege de complexiteit en het aantal eigenaren, leidt tot een
vertraging in de gebiedsontwikkeling. Omdat de overheid beschikt over instrumenten
als het voorkeursrecht en onteigening, staan versnipperde eigendomsposities niet per
definitie in de weg aan de verwezenlijking van ruimtelijke plannen.

Vraag 6

Kunt u, zowel kwalitatief als kwantitatief, de gevolgen van de geschetste speculatieve
grondhandel voor de woningbouw duiden?

Antwoord 6

Zie het antwoord op vraag 5 alsmede de Kamerbrief van 20 november waarin de onderzoeken
van het Kadaster toegelicht worden.

Vraag 7

Hoe waardeert u de analyse van het Kadaster dat de windhandel leidt tot vervuiling
van kadastrale registers, omdat voorlopige grensaanduidingen bij transacties niet
opgevolgd worden door definitieve grensvaststellingen, en dat percelen hiermee de
facto onverkoopbaar worden en geen rechten als overpad, erfpacht en opstal gevestigd
kunnen worden?

Antwoord 7

Op deze bredere problematiek die het Kadaster schetst, ga ik in mijn brief van 20 november
2025 in. Een gedachte hierbij is om nieuwe perceelsgrenzen definitief vast te stellen
voorafgaand aan de eigendomsoverdracht en inschrijving. Het ter plaatse moeten verschijnen
voor een fysieke inmeting, zou de grondhandel kunnen tegengaan. Echter, dit stuit
op problemen in de uitvoeringspraktijk van reguliere gebiedsontwikkeling. Voor een
nadere toelichting verwijs ik naar voornoemde brief. Over de problematiek rond het
achterwege blijvende definitieve grensvaststelling gaat het Ministerie van Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening (verder) met het Kadaster in gesprek.

Vraag 8

Hoe waardeert u de constatering dat de rechtspraak, de rechtswetenschap en de rechtspraktijk
inmiddels het standpunt inneemt dat het aanbieden van opgeknipte kavels landbouwgrond
voor handelaren een vergunningplichtige activiteit in het kader van de Wet financieel
toezicht is? Wat betekent dit voor de opstelling van de Autoriteit Financiële Markten
(AFM)?

Antwoord 8

Of er sprake is van een vergunningplichtige activiteit is afhankelijk van de casus.
Hierbij speelt het beheercriterium een cruciale rol, zoals beschreven in de Kamerbrief.
Wanneer speculatieve grondhandel kwalificeert als beleggingsobject is dit reeds vergunningplichtig
onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Daarnaast kunnen de toezichthouders
Autoriteit Financiële Markten (AFM) en Autoriteit Consument en Markt (ACM) optreden
tegen oneerlijke handelspraktijken. Daarbij geldt dat de AFM belast is met de handhaving
voor zover sprake is van een financiële dienst of activiteit en de ACM voor zover
daar geen sprake van is. Indien de toezichthouders constateren dat een grondhandelaar
zich bedient van oneerlijke handelspraktijken, hebben zij diverse (handhavings)instrumenten
tot hun beschikking. Zo kunnen zij onder meer een zelfstandige last, bestuurlijke
boete of last onder dwangsom opleggen. De AFM en de ACM beoordelen individuele casussen
op dit terrein en zullen op grond van hun mandaat optreden als dat mogelijk en noodzakelijk
is.

De gedachte de opsplitsing van grond zelf aan een vergunning te binden, of om grondhandelaren
aan een vergunningstelsel te binden, is uitgebreid onderzocht. Een dergelijke maatregel
is niet doeltreffend en doelmatig. In de brief van 20 november 2025 is dit nader toegelicht.

Vraag 9

Hoe waardeert u de in het artikel genoemde voorstellen: een vergunningplicht in het
kader van de Wet financieel toezicht, inzet van notarissen om oorspronkelijke verkoopprijzen
te vermelden en de inzet van het Kadaster om voor kleine agrarische percelen een uitmeting
van de grenzen te vereisen?

Antwoord 9

Voor het antwoord inzake een vergunningplicht verwijs ik naar antwoord 8.

Het voorstel om notarissen de oorspronkelijke verkoopprijzen te laten melden ziet
op vermelding in de leveringsakte. De notaris komt namelijk in beeld indien koper
en verkoper zover zijn dat ze tot de juridische levering willen overgaan. De oorspronkelijke
verkoopprijs is dan pas zichtbaar nadat de koper de koopovereenkomst heeft gesloten
en de notaris de leveringsakte heeft opgemaakt.

Notarissen zijn bij de uitoefening van hun ambt verplicht te voldoen aan hoge maatstaven
die gelden ten aanzien van de zorg- en informatieplicht. Indien de notaris constateert
dat de gesloten koop een speculatief karakter heeft, dan dient de notaris de koper
daarop te wijzen en de risico’s van een dergelijke transactie aan hem uit te leggen.
Hij moet zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve
karakter en de transactie desondanks wil.12 Het speculatieve karakter van de transactie kan de notaris bijvoorbeeld constateren,
wanneer hij een onwaarschijnlijk waardeverschil ziet tussen de aan- en verkoopprijs
van de grond. Daarnaast moet de notaris onder omstandigheden zijn dienstverlening
bij een onverklaarbare prijsstijging weigeren.

Ten aanzien van de inzet van het Kadaster verwijs ik naar antwoord 7. In het kader
van de op landelijke schaal relatief beperkte omvang van de problematiek van deze
grondhandel ligt het niet voor de hand deze rol te veranderen. In de eerdergenoemde
brief wordt hier nader op ingegaan.

Vraag 10

Hoe wilt u op korte termijn ongewenste speculatieve grondhandel inperken? Wat verwacht
u daarbij concreet van betrokken partijen als de AFM, het notariaat en het Kadaster?

Antwoord 10

Ik verwijs u naar de aangekondigde maatregelen in de Kamerbrief die ik mede namens
de Minister van Financiën en de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid aan uw
Kamer heb gestuurd. De Kamerbrief van 20 november 2025 introduceert een aantal maatregelen
om deze speculatieve grondhandel aan te pakken. Zo zal er online voorlichting vanuit
het Rijk komen. Ook verkent de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid samen met
mij de komende periode, de wenselijkheid van de invoering van een wettelijke bedenktijd
voor particuliere kopers van grond. Daarnaast blijf ik de ontwikkelingen van deze
praktijk volgen en wordt het Kadaster periodiek om een update van het aantal beleggingspercelen
gevraagd.