Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht 'Wie ruzie krijgt met huisbaas Vesteda, moet stevig in zijn schoenen staan'

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
17 oktober 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026, nr. 94.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over de werkwijze van Vesteda, waarbij huurders van het complex
aan de Van Montfoortlaan in Den Haag plotseling een ontruimingsverzoek kregen, terwijl
eerder verduurzamingsplannen waren gepresenteerd en er een huurdersorganisatie actief
was? Acht u dit in overeenstemming met de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet)?1

Antwoord 1

De Wet op het Overleg huurders verhuurder (Wohv; hierna: Overlegwet) bepaalt dat verhuurders
met 25 of meer huurwoningen in Nederland en alle woning-corporaties hun betrokken
huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) uit eigen beweging informeren over
voorgenomen beleids- of beheerwijzingen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon-
en leefomgeving van de betrokken huurders. Het ligt daarom in de rede van de Overlegwet
dat een verhuurder de betrokken huurdersorganisatie(s) en betrokken bewonerscommissie(s)
informeert over voorgenomen onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die een tijdelijke
ontruiming vereisen.

Het is niet aan mij om te beoordelen in hoeverre een individuele casus in overeenstemming
is met de wetgeving. Dit is aan de rechter. Naar zeggen van Vesteda heeft zij de huurdersorganisatie
uit eigen beweging geïnformeerd over het uitstellen van de verduurzamingsplannen en
het op korte termijn uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden om te kunnen voldoen aan
de minimale brandveiligheidseisen; en vervolgens de bewoners hierover geïnformeerd.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u dat Vesteda juridische stappen ondernam tegen zijn eigen huurders
– voornamelijk senioren – om een tijdelijke ontruiming af te dwingen, terwijl de rechter
oordeelde dat de verhuurder «onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende
werkzaamheden»?

Antwoord 2

Ik kan niet op de stoel van de rechter gaan zitten. De rechter heeft kennelijk geoordeeld
dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden.

Vesteda stelt dat de rechter daarmee niet heeft geoordeeld dat de woningen wél aan
de brandveiligheidseisen voldoen. Naar zeggen van Vesteda onderschrijft de gemeente
de noodzaak tot het nemen van brandveiligheidsmaatregelen en is Vesteda nog in overleg
met de betrokken huurdersorganisatie over de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat commerciële verhuurders – en Vesteda in het bijzonder – vaak
een zeer formele en juridiserende houding aannemen richting huurdersorganisaties en
bewonerscommissies, terwijl de Overlegwet juist laagdrempelige participatie beoogt?

Antwoord 3

Ik heb, afgezien van het artikel waarover de vragen gaan, geen signalen ontvangen
over bijzonder formele of juridiserende houding die verhuurders aannemen in hun contacten
met hun huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies.

De Woonbond geeft desgevraagd aan dat het wel het beeld herkent dat institutionele
beleggers doorgaans formeler omgaan met het overleg met huurdersorganisaties en bewonerscommissie
dan woningcorporaties dat doen. Als voorbeeld geeft de Woonbond dat (sommige) institutionele
beleggers in het verleden alleen overlegden met huurdersorganisaties met statuten.
De Woonbond ziet wel een trend dat institutionele beleggers het overleg verruimen
en ook bewonerscommissies erkennen, maar meent dat er nog ruimte voor verbetering
is.

Naar zeggen van Vesteda moet zij de inkomsten en uitgaven als financiële instelling
zorgvuldig kunnen verantwoorden aan de AFM en DNB; en daarom de plicht heeft na te
gaan met wie zij een financiële relatie aangaat (kostenvergoeding) hoewel dit formeel
kan overkomen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u om te voorkomen dat huurders die zich organiseren voor
hun rechten, stelselmatig op hoge juridische drempels stuiten door commerciële verhuurders?

Antwoord 4

De vraag veronderstelt dat commerciële verhuurders stelselmatig hoge juridische drempels
opwerpen voor huurdersorganisaties. Dat beeld herken ik niet.

Maar kennis over rechten en plichten – van zowel huurdersorganisaties/bewoners-commissies
als verhuurders – uit de Overlegwet kan bijdragen aan toepassing van de wet in de
praktijk en verminderen of voorkomen van conflicten. In overleg met de Woonbond ben
ik aan het bezien op welke punten de informatie over de Overlegwet nadere toelichting
vereist en hoe de informatie over de rechten en plichten uit de Overlegwet duidelijker
gebracht kan worden op de websites rijksoverheid.nl en volkshuisvestingnederland.nl.
Naar aanleiding van het onderhavige krantenartikel zal ik daarbij ook de verhuurdersorganisaties
betrekken, omdat Vesteda daarin stelt meer informatie te wensen. Het streven is om
de informatie over de Overlegwet dit najaar op de genoemde websites handzamer te maken
en zo mogelijk uit te breiden.

Vraag 5

Hoeveel klachten of signalen zijn bij u of de Woonbond bekend over Vesteda met betrekking
tot schendingen van de Overlegwet en de omgang met huurdersorganisaties en bewonerscommissies?

Antwoord 5

Mij waren geen klachten of signalen bekend. De Woonbond stelt desgevraagd geen precieze
cijfers te hebben maar jaarlijks enkele tientallen vragen/meldingen te ontvangen over
het toepassen van de Overlegwet door commerciële verhuurders, waaronder ook een aantal
over Vesteda.

Om dit in perspectief te plaatsen: Vesteda verhuurt circa. 28.000 woningen en haar
huurders zijn georganiseerd in een groot aantal huurdersorganisaties/ bewonerscommissies.
Daarnaast erkent de Woonbond dat een vraag of melding nog niet betekent dat er daadwerkelijk
sprake is van schending van de Overlegwet.

Vraag 6

Acht u het wenselijk dat een van de grootste verhuurders van Nederland zich structureel
onttrekt aan collectieve overlegstructuren, zoals het Vesteda Platform, waardoor huurdersorganisaties
zich geïsoleerd voelen staan tegenover een miljardenbedrijf?

Antwoord 6

De Overlegwet regelt (laagdrempelige) minimum procesvereisten waaraan verhuurders
moeten voldoen in hun contacten met hun huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissies.
De Overlegwet biedt verhuurder geen ruimte om zich aan die minimum procesvereisten
te onttrekken.

De Overlegwet bepaalt dat wanneer een huurdersorganisatie alle huurders van een bepaalde
verhuurder vertegenwoordigt, die koepelhuurdersorganisatie het primaat heeft van informatie,
overleg en advies ten opzichte van meer lokale huurdersorganisaties. Indien zo’n koepelhuurdersorganisatie
bestaat, moet de verhuurder dus met die koepelhuurdersorganisatie over voorgenomen
wijzigingen in algemeen/landelijk beleid of beheer informatie uitwisselen, overleg
voeren en gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen2. Wanneer het gaat om beleid of beheer dat rechtstreeks te maken heeft met bepaalde
wooncomplexen en huurders zich voor die betrokken wooncomplexen (ook) een met een
lokale of regionale huurderorganisatie hebben georganiseerd; in dat geval moet de
verhuurder die onderwerpen met de betrokken lokale huurdersorganisatie(s) bespreken3.

Wat betreft bewonerscommissies (commissies die de bewoners van een wooncomplex van
tenminste 25 woningen vertegenwoordigen), kan de verhuurder besluiten een bewonerscommissie
niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken indien de bewonerscommissie
niet aannemelijk kan maken dat zij de bewoners van het betrokken wooncomplex vertegenwoordigt
of wanneer een andere bewonerscommissie van het betrokken wooncomplex wat betreft
omvang van haar achterban en bewoners geacht wordt meer representatief te zijn4.

Naar zeggen van Vesteda heeft zij de samenwerking met het Platform in overleg met
het bestuur van het Platform beëindigd omdat het Platform niet voldeed aan de eisen
uit de Overlegwet voor een koepelhuurdersorganisatie, onder meer doordat huurders
die niet door lokale/regionale huurdersorganisaties werden vertegenwoordigd zich niet
konden aansluiten bij het Platform.

Het Platform is daarna naar zeggen van Vesteda door de leden opgeheven.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda, waarbij de wettelijk zeer laagdrempelige
– haast informele – bewonerscommissie wordt gecompliceerd door onderscheid te maken
tussen «formeel» en «informeel», terwijl huurders tegelijkertijd actief worden aangestuurd
op het oprichten van een «klankbordgroep», een overlegvorm zonder enige wettelijke
rechten?

Antwoord 7

De Overlegwet stelt laagdrempelige eisen voor het zijn van een bewonerscommis-sie
in de zin van de Overlegwet:

• een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex (van 25 of meer woningen),
niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van
dat wooncomplex en die:

– de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;

– minimaal eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders van het wooncomplex,
waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar
plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en

– alle huurders van de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen, in de gelegenheid
stelt om zich bij haar aan te sluiten.

Elke vertegenwoordigende groep die aan die criteria voldoet, is een bewonerscommissie
in de zin van de Overlegwet, ook als de groep een andere naam – bijvoorbeeld Klankbordgroep
– hanteert. Een bewonerscommissie heeft recht op informatie, overleg en advies over
voorgenomen wijzigingen in het beleid voor of beheer van het wooncomplex waarvan zij
de huurders vertegenwoordigt.

Voor bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor te dragen
dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg en advies;
hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband houden, kunnen
uitvoeren5. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurdersorganisaties
wel6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het beleid van Vesteda om een KvK-inschrijving te eisen voor het
verkrijgen van een minimale vergoeding, terwijl diezelfde vergoeding ook wordt uitgekeerd
aan commissies die niet aan deze eis voldoen, zoals bij de bewonerscommissies Linker
Rottekade en Admiraal de Ruyterweg?

Antwoord 8

Het ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel is geen vereiste om een huurdersorganisatie
of bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet te zijn. Een huurdersorganisatie
moet wel een vereniging of stichting zijn, maar een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid
volstaat; voor een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid is inschrijving bij de
Kamer van Koophandel een vrije keuze – maar met een KvK-inschrijving is de vereniging
als rechtspersoon aansprakelijk en zonder KvK-inschrijving zijn de bestuursleden van
de vereniging aansprakelijk.

Een bewonerscommissie hoeft geen vereniging of stichting op te richten om bewonerscommissie
in de zin van de Overlegwet te zijn en hoeft (dus) geen KvK-inschrijving te hebben.
Wat betreft bewonerscommissies hebben verhuurders alleen de plicht om er zorg voor
te dragen dat zij hun werkzaamheden die met hun taak (recht op informatie, overleg
en advies; hun achterban informeren en betrekken bij de standpuntbepaling) verband
houden, kunnen uitvoeren7. Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding, huurders-organisaties
wel8.

Naar zeggen van Vesteda verbindt zij geen gevolgen aan het eventuele ontbreken van
een KvK-inschrijving en verstrekt zij ook vergoedingen aan huurdersorganisaties of
bewonerscommissies zonder KvK-inschrijving maar wijst zij hen op de voordelen van
een KvK-inschrijving.

Vraag 9

Hoe beoordeelt u het besluit van Vesteda om de samenwerking met het Vesteda Platform
– de enige huurdersorganisatie op instellingsniveau – te beëindigen op grond van onbevoegd
bestuur, illegitimiteit en een enkele hofuitspraak, zonder het bestuur (dat grotendeels
uit senioren bestaat) enige mogelijkheid tot herstel te bieden?

Antwoord 9

Wanneer de huurders van een verhuurder een huurdersorganisatie hebben opgericht die
alle huurders van de betreffende verhuurder vertegenwoordigt (huurdersorganisatie
op verhuurdersniveau, koepelorganisatie), dan heeft de verhuurder over het algemene/landelijke
beleid en beheer te overleggen met die koepelorganisatie, tenzij de verhuurder met
deze koepelorganisatie andere afspraken heeft gemaakt9.

In het antwoord op vraag 6 is toegelicht waarom Vesteda naar eigen zeggen de samenwerking
met het Platform in overleg met het Platformbestuur heeft beëindigd en dat het Platform
zichzelf heeft opgeheven.

Vraag 10

Bent u bereid de werking en handhaafbaarheid van de Overlegwet te evalueren, en te
onderzoeken of huurdersorganisaties meer juridische en financiële ondersteuning nodig
hebben om gelijkwaardiger het overleg met grote commerciële verhuurders te voeren?

Antwoord 10

De Woonbond heeft in 2024 een evaluatie van de werking van de Overlegwet uitgevoerd,
vanuit huurdersperspectief. Ik ben bereid om de werking en handhaafbaarheid van de
Overlegwet in de praktijk (nader) te evalueren op basis van de ervaringen van zowel
huurders(organisaties) als verhuurders(organisaties).

Vraag 11

Hoe ziet u de rol van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en andere toezichthouders
in het borgen dat verhuurders als Vesteda zich aan de wet houden? Beschikt de ACM
over voldoende bevoegdheden om in te grijpen wanneer commerciële verhuurders huurdersrechten
ondermijnen?

Antwoord 11

De ACM heeft geen toezichthoudende taak wat betreft de Overlegwet. Het oordeel of
verhuurders dan wel huurdersorganisaties/bewonerscommissies zich aan de Overlegwet
houden is aan de Huurcommissie en aan de rechter.

Vraag 12 en 13

Erkent u dat het ontbreken van een regeling voor de vergoeding van kosten voor geschillenbeslechting
in de Overlegwet – in tegenstelling tot de Wet op de ondernemingsraden (WOR), waarop
deze wet is gebaseerd – een juridische ongelijkheid creëert tussen huurders en verhuurders?

In hoeverre erkent u dat de zaak van Vesteda tegen HBV Detroit laat zien dat het huidige
hiaat in de Overlegwet kan worden misbruikt om actieve en legitieme huurdersorganisaties
financieel uit te putten, en bent u bereid de wet aan te passen om de rechtspositie
van huurdersorganisaties in dergelijke situaties beter te beschermen?

Antwoord 12 en 13

Op grond van de Overlegwet zijn verhuurders niet verplicht andere kosten dan de kosten
voor het uitvoeren van het informatie-, overleg- en adviesrecht, voor scholingsactiviteiten,
het uitnodigen van en vragen van inlichtingen en advies van externe deskundigen en
voor het informeren en betrekken van hun achterban te vergoeden. Bij de invoering
van de wet is toegelicht dat huurdersorganisaties om op een volwassen wijze te kunnen
functioneren zich ook zullen moeten inzetten om andere financiële bronnen te vinden,
voor de hand liggend (onder meer) de leden van de huurdersorganisatie(s). Wanneer
de huurdersorganisatie volledig wordt gefinancierd door de verhuurder kan de onafhankelijkheid
van de huurdersorganisatie in gevaar komen.

Aan de hand van de uitkomsten van de nog uit te voeren evaluatie van de Overlegwet
zal ik bezien of de wet ten aanzien van kostenvergoeding voor geschillen aanpassing
behoeft.

Vraag 14

Deelt u de opvatting van de Woonbond dat commerciële verhuurders er in de praktijk
geen belang bij hebben dat huurders zich organiseren? Zo ja, welke maatregelen gaat
u nemen om te zorgen dat huurdersverenigingen in de commerciële sector een gelijkwaardige
gesprekspartner worden, zoals dat bij woningcorporaties sinds de parlementaire enquête
woningcorporaties in 2014 wel het geval is?

Antwoord 14

De Overlegwet maakt geen onderscheid tussen huurdersorganisaties van woningcorporaties
en die van overige verhuurders (mits die tenminste 25 woningen in Nederland verhuren)
en biedt de huurdersorganisaties en bewonerscommissies van al deze verhuurders dezelfde
rechten van informatie, overleg en advies, het raadplegen van deskundigen en van kostenvergoeding.

Naar zeggen van de Woonbond voelen commerciële verhuurders er in de praktijk geen
belang bij dat hun huurders zich organiseren. Dat beeld komt volgens de Woonbond uit
de respons op zijn enquête uit 2024 onder huurdersorganisaties en bewonerscommissie
over de Overlegwet in de praktijk. Ik kan dat beeld niet bevestigen, ik heb daarvan
– naast deze indruk van de Woonbond uit zijn enquête en uit door hem ontvangen meldingen
van huurders(organisaties) – geen signalen ontvangen. Naar mijn mening hebben commerciële
verhuurders met 25 of meer huurwoningen in Nederland, op wie de Overlegwet van toepassing
is, er wel belang bij dat hun huurders zich organiseren, omdat zij hun huurders via
de huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s) gemakkelijker kunnen betrekken bij
hun beleid en beheer, in plaats van alle betrokken huurders afzonderlijk te betrekken.
En de Overlegwet regelt voor het betrekken van huurdersorganisaties en bewoners de
minimale procesvereisten, waardoor de verwachtingen daarover tussen verhuurder en
huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) grotendeels dezelfde zullen zijn; maar
de Overlegwet biedt ruimte voor afspraken over verdergaande rechten van huurdersorganisaties/bewonerscommissies.

De Woningwet geeft huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen
extra rechten ten aanzien van de specifieke taken die woningcorporaties ten behoeve
van de volkshuisvesting hebben. Ik licht die hieronder toe, evenals waarom deze extra
rechten niet in de Overlegwet zijn neergelegd (waardoor die extra rechten ook zouden
gelden voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders):

• Prestatieafspraken: huurdersorganisaties en bewonerscommissies zijn gelijkwaardige
partners bij het maken van prestatieafspraken over de lokale volkshuisvesting tussen
de gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie.

Overige verhuurders hebben niet de plicht om bij te dragen aan de lokale/regionale
volkshuisvesting en maken daardoor geen prestatieaf-spraken in de zin van de Woningwet
over de lokale/regionale volkshuis-vesting met gemeenten, daardoor is niet voor huurdersorganisaties
en bewonerscommissies van overige verhuurders bepaald dat zij gelijkwaardig partner
van de verhuurder zijn bij die prestatieafspraken.

Maar huurdersorganisaties en bewonerscommissies van overige verhuurders hebben op
grond van de Overlegwet recht op informatie, overleg en advies over voorgenomen wijzigingen
in beleid en beheer (waaronder in ieder geval voorgenomen sloop en renovatie van woningen
en voorgenomen beleid inzake leefbaarheid en herstructurering).

• Fusie: huurdersorganisaties van woningcorporaties hebben op grond van de Woningwet
het recht om hun zienswijze te geven (instemmingsrecht) over een voorgenomen fusie
van de woningcorporatie.

Huurdersorganisaties van overige verhuurders hebben op grond van de Overlegwet recht
op informatie, overleg en advies over een voorgenomen fusie van de verhuurder.

• Commissarissen voordragen: de Woningwet geeft huurders(organisaties) van woningcorporaties
het recht om commissarissen voor de raad van commissarissen van de woningcorporatie
voordragen.

De Overlegwet biedt huurdersorganisatie van andere verhuurder geen recht op voordracht
van commissarissen van de raad van commissarissen. Maar het staat overige verhuurders
vrij om met hun huurdersorganisaties (en raden van commissarissen) af te spreken dat
zij een deel van de commissarissen mogen voordragen.

• Zienswijze over toelating als toegelaten instelling: huurdersorganisaties en bewonerscommissies
van verhuurders die (nog) geen woningcorporatie zijn maar als toegelaten instelling
toegelaten willen worden, mogen vooraf hun zienswijze bekendmaken aan de Minister.

• Huurdersraadpleging: woningcorporaties, gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies
kunnen indien zij dat raadzaam vinden besluiten ter raadpleging voorleggen aan de
betrokken huurders.

De Overlegwet bevat niet zo’n bepaling, maar dat laat onverlet dat het ook overige
verhuurders (en hun huurdersorganisaties en bewonerscommis-sies) vrij staat om besluiten
ter raadpleging voor te leggen aan de betrokken huurders.