Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Welzijn over het bericht ‘Meer woningen krijgen vergunning zonder bouwstart

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
3 juli 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 1929.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u van het gegeven dat woningbouwers stellen dat wanneer hobbels weggenomen
zijn en alle vergunningen verleend zijn, zij alsnog niet kunnen starten met bouwen?

Antwoord 2

Ik betreur en herken het signaal dat er in sommige gevallen niet kan worden gestart
met de bouw van de woningen waarvoor reeds een vergunning is verleend. Deze woningen
zijn hard nodig om het woningtekort te verminderen. De bouwproductie moet zo snel
mogelijk naar 100.000 woningen per jaar. Slechte economische omstandigheden voor de
bouw zijn een belangrijke verklaring voor de situatie dat de afgelopen jaren het aantal
in aanbouw genomen woningen niet gelijk oploopt met de groei van het aantal vergunde
woningen. In de jaren 2022 en 2023 stegen de bouwkosten en dat drukte de businesscase
voor bouwers en projectontwikkelaars. De gestegen hypotheekrente zorgde ervoor dat
de verkoop van nieuwbouwwoningen terugviel. Hierdoor was het voor veel projecten met
vergunning niet mogelijk om te starten met de bouw en nam het aantal woningen in aanbouw
sterker af dan het aantal woningen met een vergunning. In het rapport van WoningbouwersNL,
in het genoemde artikel wordt daarnaar gerefereerd, worden ook de stikstofproblematiek,
bezwaarprocedures en wegtrekkende beleggers genoemd als verklaring voor het niet of
later starten met de bouw van vergunde woningen. Of dit zo is, kan niet uit de woningpijplijndata
van het CBS worden opgemaakt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat na het verlenen van vergunningen voor bouwprojecten,
er bij deze projecten ook echt gestart kan worden met de bouw?

Antwoord 3

Gelukkig zijn de economische omstandigheden voor de woningbouw verbeterd en daarmee
ook de financiële haalbaarheid van projecten. Sinds mei 2024 is het aantal woningen
in aanbouw al met ruim 9.000 woningen gestegen, ten opzichte van de voorgaande twee
jaren. Ik neem verschillende maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen
ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Zo hebben het Rijk, provincies, gemeenten,
corporaties en marktpartijen op de Woontop concrete afspraken gemaakt over het versnellen
van de realisatie van nieuwe woningen. In algemene zin roep ik alle partijen betrokken
bij de projecten met een vergunning op zo snel mogelijk te starten met de bouw. Voor
projecten waar sprake is van belemmeringen, roep ik partijen op om zo snel mogelijk
met elkaar rond te tafel te gaan en samen te zoeken naar oplossingen; dat kan er voor
zorgen dat deze belemmeringen worden opgelost en de bouw alsnog spoedig kan starten.
Specifiek voor problematiek die in het rapport van WoningbouwersNL wordt genoemd (stikstof,
bezwaarprocedures en terugtrekkende investeerders) neem ik de volgende maatregelen:

Onder de Omgevingswet kunnen vergunningen voor verschillende activiteiten binnen een
omgevingsplan afzonderlijk van elkaar worden aangevraagd. Voor een woningbouwproject
kan het bijvoorbeeld zo zijn dat het bouwvergunning wel is verleend, maar andere toestemmingen
die nodig zijn voor de start van de bouw nog niet, bijvoorbeeld op het gebied van
natuur, grondverzet, riool, kappen van bomen, bouwwegen en bouwterreinen. Dit kan
verklaren waarom de bouw na het verkrijgen van de bouwvergunning nog niet in alle
gevallen kan starten. Een manier om vertraging te ondervangen, is in te zetten op
een efficiëntere planning en organisatie van processen en procedures, zodat alle vergunningstrajecten
tijdig worden opgestart en de vergunningen op tijd worden verkregen. Op de Woontop
is daarom afgesproken dat parallel plannen (waarbij processen gelijktijdig in plaats
van opeenvolgend verlopen) de standaard wordt bij als standaardvoorwaarde wordt opgenomen
in subsidies die door het Rijk worden ingezet ten behoeve van gebiedsontwikkeling.

Het verkrijgen van een natuurvergunning kan moeilijk zijn door de stikstofproblematiek
en de uitspraak van de Raad van State in december vorig jaar. Op deze manier kunnen
de problemen rondom stikstof ervoor zorgen dat woningbouwprojecten met een bouwvergunning
niet kunnen starten met de bouw. Aan de (regionale en landelijke) versnellingstafels
zoeken we oplossingen voor projecten die vastlopen als gevolg van stikstof. Binnen
de Ministeriële Commissie Economie en Natuurherstel wordt hard gewerkt aan perspectief
voor alle geraakte sectoren. Specifiek voor woningbouw blijf ik daarnaast inzetten
op de versnelde verduurzaming van de bouw via het programma Schoon en Emissieloos
Bouwen. Inzet van zoveel mogelijk schoon en emissievrij materieel is het beste instrument
om stikstofknelpunten in de bouwfase te verminderen. Hiervoor is ongeveer één miljard
euro beschikbaar tot 2030.

Met de Wet versterking regie volkshuisvesting en het programma STOER nemen we maatregelen
in wet- en regelgeving waardoor bezwaar- en beroepsprocedures met betrekking tot woningbouw
aanmerkelijk kunnen worden versneld. Aanvullend heeft de Landelijke Versnellingstafel
Woningbouw een pilot gestart rond het voorkomen van vertraging bij Raad van State
procedures. Dit initiatief biedt de mogelijkheid om gezamenlijk te onderzoeken hoe
verdere vertragingen van het project kunnen worden voorkomen of beperkt. Het gaat
hierbij niet om de gerechtelijke procedure zelf, maar om versnellingsmogelijkheden
binnen de pilotprojecten. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid voor woningbouwers
zich te verzekeren tegen het risico van een lopende bezwaarprocedure om zo toch te
kunnen starten met de bouw. Ik onderzoek momenteel hoe een dergelijke verzekering
breder ingezet kan worden.

Daarnaast zet ik mij in om het investeringsklimaat voor investeerders in de nieuwbouw
te verbeteren. Zo verlaagt dit kabinet de overdrachtsbelasting voor investeerders
in woningen naar 8% per 1 januari 2026. En wordt de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting
verhoogd van 20 naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Op de Woontop is afgesproken
dat we, op basis van een onderzoek, verder werken aan een gezamenlijk beeld van het
investeringsklimaat voor investeringen in de bouw van middenhuurwoningen.

Vraag 4

Welke financiële gevolgen zijn er voor de bouwers en projectontwikkelaars wanneer,
ondanks dat vergunning verleend zijn, zij niet kunnen starten met de bouw?

Antwoord 4

Ik heb geen volledig en actueel beeld van de precieze financiële gevolgen. Over het
algemeen geldt voor bouwers en projectontwikkelaar dat de situatie waarin de vergunning
reeds verleend is, maar nog niet kan worden gestart met de bouw, onwenselijk is. Vaak
zijn er in dit stadium van een project namelijk al afspraken en kosten gemaakt voor
de uitwerking van het plan en de vergunningsaanvraag voor het project. Bovendien is
de locatie vaak al verworven of zijn daar afspraken over gemaakt. En wordt er geld
geleend om die kosten te dekken. Pas bij de verkoop of in gebruik name van het project
kunnen deze leningen weer afgelost worden en de kosten worden terugverdiend door een
ontwikkelaar of bouwer. Tot dat moment legt het project een beslag op het financieel
vermogen van de bouwer of ontwikkelaar en moeten zij vaak rente blijven betalen over
de eventuele lening die zij hebben lopen. Bouwers en ontwikkelaars willen na vergunningverlening
daarom in principe snel starten met de daadwerkelijke bouw zodat zij hun kosten kunnen
terugverdienen. Zij zullen de start bouw alleen uitstellen wanneer zij het risico
van investeren in de bouw te groot vinden.

Vraag 5

Wat betekent het niet kunnen starten met de bouw voor de hypotheken die mensen nu
afgesloten hebben voor hun betaalbare koopwoning?

Antwoord 5

De verkoper kan de koop ontbinden, bijvoorbeeld als er niet voldoende woningen in
het project zijn verkocht en de bouw daardoor niet kan starten. Dan vervalt ook het
hypotheekaanbod van de consument, dat is immers gekoppeld aan de ontbonden koop- aanneemovereenkomst.
Er moet dan een nieuwe koop- aanneemovereenkomst worden gesloten en ook een nieuw
hypotheekaanbod worden opgevraagd tegen de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.

Als het transport bij de notaris nog niet heeft plaatsgevonden is er nog geen hypotheek
gevestigd. Vaak komt na een periode, bijvoorbeeld twaalf maanden, dan het hypotheekaanbod
te vervallen (de zogenaamde opnametermijn). De koper kan proberen deze termijn te
verlengen, maar zal anders een nieuw hypotheekaanbod moeten aanvragen. Dit gebeurt
op basis van de dan geldende leennormen, rente en voorwaarden.

Als het transport bij de notaris wel heeft plaatsgevonden is de hypotheek gevestigd
en betaalt de consument rente en aflossing over (een deel van) de hypothecaire lening.
Een vertraging in het starten van de bouw, en daarmee in de totale periode tot dat
de koper de woning kan betrekken, zorgt er dan voor dat de koper langer dubbele lasten
betaald.

Vraag 6

Welke oplossingen bent u bereid te bieden aan de bouwers, projectontwikkelaars en
kopers ten aanzien van de financiële gevolgen die zij ondergaan door het niet kunnen
starten met de bouw wanneer vergunningen verleend zijn?

Antwoord 6

k neem maatregelen om ervoor te zorgen dat vergunde woningen zo snel mogelijk kunnen
worden gerealiseerd (zie ook antwoord 3). Ik zie ik het niet als gewenst of mijn taak
om financiële ondersteuning te bieden voor de bouwers, projectontwikkelaars en kopers
om de start van de bouw na de vergunningverlening vlot te trekken. Het zijn bij uitstek
afspraken en risico’s die horen bij projectontwikkeling. Bouwers, projectontwikkelaars
en kopers opereren in dit proces namelijk op eigen rekening en risico. Ik verwacht
in deze situatie dat de betrokken partijen hun winst- en risicomarges of afwegingen
hiervoor inzetten. Bouwers, projectontwikkelaars en kopers leggen de afspraken over
het starten van de bouw, en de termijn wanneer de bouw moet worden opgeleverd, vast
in zogenaamde «koopaannemingsovereenkomsten». Veruit de meeste van deze overeenkomsten
worden afgesloten met een afbouwgarantie; hypotheekbanken stellen dit over het algemeen
als voorwaarde. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de termijn waarbinnen
de bouw na het leveren van het bouwperceel, het vestigen van de hypotheek en start
bouw moet zijn afgerond. Onderdeel van deze bepalingen zijn ook boetebepalingen. Als
het perceel nog niet geleverd is, en de hypotheek niet gevestigd, dan kan de overeenkomst
vaak worden ontbonden (zie ook antwoord op vraag 5). Het financiële risico voor de
koper is dan zeer beperkt.

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Antwoord 7

Een uitstelbericht is verzonden.