Amendement (gewijzigd/nader/vervangend) : Gewijzigd amendement van de leden Grinwis en Bontenbal ter vervanging van nr. 28 over doorzettingsmacht voor verenigingen van eigenaren voor een aansluitovereenkomst op een collectieve warmtevoorziening

Nr. 70
GEWIJZIGD AMENDEMENT VAN DE LEDEN GRINWIS EN BONTENBAL TER VERVANGING VAN DAT GEDRUKT
ONDER NR. 28

Ontvangen 19 juni 2025

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

Na hoofdstuk 7 wordt een nieuw hoofdstuk ingevoegd, luidende:

HOOFDSTUK 7a. BESLUIT VERENIGING VAN EIGENAARS TOT AANSLUITING OP WARMTE

Artikel 7a.1 besluit vereniging van eigenaars tot aanvaarding aanbod warmtebedrijf
in geval van artikel 2.25

1. Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm stelt haar leden
gedurende twee maanden na het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf, bedoeld in
artikel 2.25, in de gelegenheid bij de vereniging en het aangewezen warmtebedrijf
kenbaar te maken geen aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf te willen
aangaan.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm een aanbod
van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.25 al dan niet stilzwijgend
aanvaardt, sluit het bestuur van deze vereniging namens al haar leden de overeenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf voor het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening
van de gedeelten van het gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn op een
collectieve warmtevoorziening.

3. De overeenkomst, bedoeld in het tweede lid, geldt niet ten aanzien van een lid dat
aan het aangewezen warmtebedrijf en deze vereniging meldt geen aansluitovereenkomst
te willen aangaan, indien het als gevolg daarvan redelijkerwijs technisch niet onmogelijk
is de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening
in het gebouw te realiseren, en de kosten van het realiseren van de aanleg, instandhouding
en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening voor de andere appartementseigenaars
daardoor ook niet significant hoger worden.

4. De overeenkomst, bedoeld in het tweede lid, geldt uitsluitend ten aanzien van de
appartementseigenaars die rechthebbende zijn van een appartementsrecht, dat de bevoegdheid
omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens
hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
en voor verblijf van personen bestemd zijn.

Artikel 7a.2 bezwaar leden vereniging van eigenaars tegen aansluiting op een collectieve
warmtevoorziening

1. Het aangewezen warmtebedrijf adviseert binnen twee maanden na de melding van een
lid van een vereniging als bedoeld in artikel 7a.1, eerste lid, dit lid en deze vereniging
of aan de voorwaarden van dat artikel wordt voldaan.

2. Naar aanleiding van het advies, bedoeld in het eerste lid, kan het lid en de vereniging
een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf overeenkomstig de procedure,
bedoeld in artikel 2.38.

3. Na een melding van een lid als bedoeld in artikel 7a.1, eerste lid, besluit de vereniging
van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm over het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.25 niet eerder dan:

a. twee maanden na ontvangst van het advies van het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld
in het eerste lid, en

b. indien een klacht bij het aangewezen warmtebedrijf tegen het advies overeenkomstig
het tweede lid is ingediend, na de afhandeling van deze klacht door het aangewezen
warmtebedrijf.

Artikel 7a.3 kostenverdeling vereniging van eigenaars bij aansluiting op een collectieve
warmtevoorziening

1. De kosten en schulden die voortvloeien uit de overeenkomst, bedoeld in artikel 7a.1,
tweede lid, en de financiering van die overeenkomst, komen in afwijking van artikel
113, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek voor rekening van de gezamenlijke
appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan.

2. De gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan dragen
jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bij
in de kosten en schulden, bedoeld in het eerste lid.

3. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dragen de gezamenlijke appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, in afwijking van het tweede lid, jegens de
vereniging van eigenaars op basis van deze andere verhouding bij in de kosten en schulden,
bedoeld in het eerste lid, tenzij de aard van deze andere verhouding zich hier tegen
verzet.

4. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij ten aanzien van ten minste
twee te onderscheiden categorieën kosten andere verhoudingen gelden, dan bepaalt de
vergadering van eigenaars welke andere verhouding, waarvan de aard zich hier niet
tegen verzet, wordt toegepast in de situatie, bedoeld in het derde lid.

5. In de overeenkomst, bedoeld in artikel 7a.1, tweede lid, kan worden bepaald dat het
aangewezen warmtebedrijf, in afwijking van het tweede en derde lid, zonder tussenkomst
van de vereniging van eigenaars de kosten en schulden in rekening brengt bij de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, onverminderd hetgeen in het tweede, derde
en vierde lid, is bepaald ten aanzien van de verdeling van de kosten.

Artikel 7a.4 verplichtingen leden vereniging van eigenaars bij aansluiting op een
collectieve warmtevoorziening

1. Indien het bestuur van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm een aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in
artikel 7a.1, tweede lid, aangaat, is een lid van deze vereniging van eigenaars of
een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn ten behoeve van de aanleg,
instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening in de betreffende
gedeelten van het gebouw, met inbegrip van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk
geheel door hem te worden gebruikt.

2. In de situatie, bedoeld in het eerste lid, meldt een lid dat geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten, dit binnen een bij ministeriële regeling
te bepalen termijn aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging.

3. Indien in de situatie, bedoeld in het eerste lid, een lid een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
heeft, en dat lid een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten,
verleent hij medewerking aan de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn
ten behoeve van het verwijderen van deze gasaansluiting na beëindiging van de gasaansluitovereenkomst.

4. Het derde lid is van overeenkomstige toepassing als het lid met een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging meldt geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf te willen afsluiten, indien het als gevolg daarvan
redelijkerwijs technisch onmogelijk is de aanleg, instandhouding en verwijdering van
de collectieve warmtevoorziening in het gebouw te realiseren, of de kosten van het
realiseren van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening
voor de andere appartementseigenaars daardoor significant hoger worden. Artikel 7a.2
is van overeenkomstige toepassing.

5. Indien een lid van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
het gebruik van de gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel
door hem te worden gebruikt, in gebruik heeft verstrekt aan een andere natuurlijke
persoon of rechtspersoon, is deze natuurlijke persoon of rechtspersoon verplicht medewerking
te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, bedoeld in het eerste, derde en
vierde lid, en kan deze natuurlijke persoon of rechtspersoon de melding doen, bedoeld
in het tweede lid.

6. Een aangewezen warmtebedrijf dat het voornemen heeft de werkzaamheden, bedoeld in
het eerste lid, uit te voeren, stelt de leden van de vereniging van eigenaars of een
daarmee vergelijkbare rechtsvorm dan wel de andere natuurlijke persoon of rechtspersoon,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk in kennis van dit voornemen.

7. Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden dan wel van de natuurlijke
persoon of rechtspersoon, bedoeld in het vijfde lid, voor zover dat noodzakelijk is
voor de uitvoering van de overeenkomst, bedoeld in artikel 7a.1, tweede lid, en voor
de schriftelijke kennisgeving, bedoeld in het zesde lid.

8. Dit artikel is niet van toepassing op een lid van een vereniging van eigenaars of
een daarmee vergelijkbare rechtsvorm, ten aanzien waarvan de bevoegdheid, bedoeld
in artikel 7a.1, tweede lid, niet geldt krachtens het derde en vierde lid van dat
artikel.

Artikel 7a.5 besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een klein collectief
warmtesysteem

1. De artikelen 7a.1, eerste lid, en 7a.2 zijn van overeenkomstige toepassing op het
besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm om
een aanbod van een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief
warmtesysteem als bedoeld in artikel 2.25, gelezen in samenhang met artikel 3.7, al
dan niet stilzwijgend te aanvaarden.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van het warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid al dan niet stilzwijgend
te aanvaarden, zijn de artikelen 7a.1, tweede tot en met vierde lid, 7a.3 en 7a.4
van overeenkomstige toepassing.

Artikel 7a.6 besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
of een klein collectief warmtesysteem in geval van levering van warmte aan ten hoogste
10 natuurlijke personen of rechtspersonen en in geval van doorlevering van warmte

1. De artikelen 7a.1, eerste lid, en 7a.2 zijn van overeenkomstige toepassing op het
besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm,
om al dan niet een aanbod van een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een
collectieve warmtevoorziening of klein collectief warmtesysteem als bedoeld in artikel
2.25 al dan niet stilzwijgend te aanvaarden waardoor:

a. warmte wordt geleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel a, of

b. warmte wordt doorgeleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel b.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid al dan niet stilzwijgend
te aanvaarden, zijn de artikelen 7a.1, tweede tot en met vierde lid, 7a.3 en 7a.4
van overeenkomstige toepassing.

Artikel 7a.7 besluit vereniging van eigenaars om aan zijn eigen leden warmte te leveren

1. In het geval een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
eigenaar is van een gebouw dat zich bevindt binnen een warmtekavel en waarvoor in
een omgevingsplan regels zijn gesteld die in een gebied het gebruik van gas uitsluiten
als warmtevoorziening van gebouwen, en voor zover van toepassing, voor de energievoorziening
van milieubelastende activiteiten, als bedoeld in artikel 62a Gaswet, en waarvoor
verwarming door een collectief warmtesysteem is aangewezen, zijn op het besluit van
deze vereniging, om aan zijn leden warmte te leveren waarvoor op grond van artikel
4.1, eerste lid, een verplichting geldt dit te melden aan het college, de artikelen
7a.1, eerste lid, en 7a.2 van overeenkomstige toepassing.

2. In geval van een besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm als bedoeld in het eerste lid, zijn de artikelen 7a.1, tweede tot en met
vierde lid, 7a.3 en 7a.4 van overeenkomstige toepassing.

Toelichting

1. Algemeen

Dit amendement regelt dat een VvE, in de Wcw gedefinieerd als gebouweigenaar, bevoegd
is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst met een aangewezen warmtebedrijf
aan te gaan, wanneer de VvE hiertoe besluit. Deze bevoegdheid geldt niet ten aanzien
van een lid van de VvE dat aangeeft niet aangesloten te willen worden op een collectieve
warmtevoorziening en als dit geen onredelijke technische of financiële consequenties
heeft voor de overige leden. De bevoegdheid die hiermee voor de VvE is geregeld geldt
alleen in het geval een gemeente gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid op grond
van de Wet gemeentelijke instrumenten warmte (hierna: de Wgiw) een gebied aan te wijzen
die van het gas af moet, en het gebouw waar de VvE gebouweigenaar van is in dat gebied
is gelegen.

Op basis van de Wgiw krijgt een gemeente een aanwijsbevoegdheid. Deze aanwijsbevoegdheid
houdt in dat een gemeente binnen haar grondgebied gebieden kan aanwijzen, waar het
transport van aardgas na een redelijke termijn van minimaal 8 jaar kan worden beëindigd.
Voor die gebieden bepaalt de gemeente na de eerdere aankondiging in het warmteprogramma
in het omgevingsplan dat er op een bepaald moment niet langer meer gebruik mag worden
gemaakt van fossiele brandstoffen en dat op dat moment het transport van aardgas (door
de netbeheerder) wordt beëindigd. Een gebied kan een hele wijk beslaan, maar ook slechts
een of meer gebouwen binnen een wijk. Voordat een gemeente een dergelijk besluit mag
nemen moet zij onder andere toetsen of er een alternatieve warmtevoorziening beschikbaar
is en of de betaalbaarheid voldoende op orde is. De waarborgen ten aanzien van betaalbaarheid
worden nader uitgewerkt in het Besluit gemeentelijke instrumenten warmtetransitie
(hierna: Bgiw) en beslaan niet alleen de eindverbruikerstarieven maar ook de investeringen
die een gebouweigenaar moet doen om de overstap naar de alternatieve warmtevoorziening
te maken.

In het gebied waar het aardgas wordt afgesloten komt dus een alternatieve betaalbare,
energievoorziening met duurzame energie. Dit kan een warmtenet zijn. Indien er een
warmtenet wordt aangelegd zijn gebouweigenaren niet verplicht om op het warmtenet
aan te sluiten. Zij mogen ook zelf voor een alternatieve duurzame warmtevoorziening,
zoals individuele warmtepompen, zorgen. Wanneer een gebouweigenaar niet zelf aangeeft
van aansluiting op een warmtenet af te zien, wordt ze aangesloten op het warmtenet.
Zo wordt voorkomen dat een gebouw zonder voorziening voor verwarming en warm tapwater
komt te zitten.

De leden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) zullen in gebieden waar het aardgas
wordt afgesloten – net als individuele gebouweigenaren – een besluit moeten nemen
over hun toekomstige warmtevoorziening. De Wet collectieve warmte (hierna: Wcw) stelt
dat het de VvE is die als gebouweigenaar besluit over al dan niet aansluiten op een
warmtenet. Op dit moment ontbreekt een duidelijke juridische basis voor VvE’s om namens
het collectief besluiten te nemen over aansluiting op een warmtenet – zeker als dit
consequenties heeft voor het privédomein van individuele appartementseigenaren. Hierdoor
wordt besluitvorming belemmerd en kan de situatie ontstaan dat een VvE niet actief
kan besluiten over een aansluiting op het warmtenet. Ook is het onduidelijk hoe een
warmtebedrijf een aansluiting van een VvE op het warmtenet regelt als een besluit
om af te zien van een aansluiting, uitblijft. Dit kan tot gevolg hebben dat VvE’s
in gebieden waar de Wgiw wordt ingezet niet of niet tijdig op een warmtenet kunnen
worden aangesloten. In het kader van de uitvoering van de Wgiw is het dus essentieel
dat VvE’s in staat worden gesteld om tijdig en effectief te kunnen besluiten over
de aansluiting op een warmtenet. Dit amendement voorziet in de noodzakelijke juridische
basis en is daarmee volgens de indieners cruciaal voor de voortgang van de warmtransitie.

Dit amendement regelt immers ook dat de leden van de VvE, als de VvE een aansluitovereenkomst
heeft gesloten, vervolgens ook verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Deze meewerkplicht geldt voor zowel de gezamenlijke delen van het gebouw,
zoals het trappenhuis of een technische ruimte, als de privédelen van een VvE-lid,
zoals een woonruimte of winkel. De (eenmalige) kosten voor de aansluiting worden op
evenredige wijze over alle appartementseigenaars verdeeld die worden aangesloten op
de collectieve warmtevoorziening, tenzij in het reglement een andere verhouding is
bepaald. Dit is een vergaande, maar noodzakelijke bevoegdheid voor VvE’s om het grijze
gebied rondom bevoegdheden, medewerking en privégedeelten expliciet te regelen en
zo juridische conflicten dan wel langdurige procedures te voorkomen. Immers, (1) krijgt
de VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische afhankelijkheden,
een individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
voor de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd voorhanden is, of
leidt de weigering tot (veel) hogere kosten voor andere appartementseigenaars. Ook
wordt hiermee (2) voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten
draagt, terwijl uiteindelijk alle appartementseigenaars, ook op een later moment,
gebruik zullen maken van de getroffen voorziening.

(1) In appartementsgebouwen is er vaak sprake van onderlinge technische afhankelijkheid
bij aansluiting op een collectieve warmtevoorziening (bijv. gedeelde leidingen of
technische ruimtes). Als één eigenaar bezwaar maakt, kan dit de aansluiting van het
hele gebouw blokkeren. Hierdoor wordt de mogelijkheid voor een overstap naar een collectieve
warmtevoorziening beperkt, terwijl alternatieven zoals warmtepompen technisch of financieel
onhaalbaar kunnen zijn.

(2) De aansluitkosten voor een gebouw zijn grotendeels onafhankelijk van het aantal
deelnemende appartementen. Als slechts een deel van de bewoners aansluit, stijgen
de kosten voor deze groep onevenredig. Later profiteren achterblijvers mogelijk van
lagere kosten, wat mogelijk uitstelgedrag in de hand werkt ondank het eindigen van
een aardgas in het gebied.

In geval van warmtelevering door het warmtebedrijf via een individuele leveringsaansluiting,
kan een appartementseigenaar op individuele basis bepalen om een leveringsovereenkomst
met het warmtebedrijf aan te gaan. Alleen in die gevallen wordt er een afleverset
en meetinrichting geplaatst. Wanneer het om een centrale leveringsaansluiting gaat,
waarbij de VvE de warmte doorlevert of wanneer de VvE zelf warmteleverancier is, ligt
het in de rede dat alle VvE-leden die worden aangesloten, warmte geleverd krijgen.
Bij een centrale leveringsaansluiting zal de VvE de leveringsovereenkomst met het
aangewezen warmtebedrijf aangaan.

Een besluit van een VvE om aan te sluiten op een collectief warmtesysteem kan ingrijpend
zijn, maar tegelijk noodzakelijk zijn als dat het beste alternatief is voor aardgas.
Het is van belang dat het warmtebedrijf dat de aansluiting realiseert rekening houdt
met de belangen van de individuele appartementseigenaars. De voorgestelde aanpassingen
moeten proportioneel zijn en niet op een minder ingrijpende manier kunnen worden gerealiseerd.

In de regel zal bij het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening in een in
appartementsrechten gesplist gebouw het systeem van leidingen en installaties om alle
appartementen en andere verblijfsruimten aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
een samenhangend geheel vormen. In die situaties is het om bovengenoemde redenen redelijk
dat iedereen in de VvE meewerkt en meebetaalt aan de aansluitkosten voor een collectieve
warmtevoorziening. Er zijn situaties waarin deze technische en financiële onderlinge
afhankelijkheid van VvE-leden niet bestaat, of slechts een deel van de VvE beslaat.
Bijvoorbeeld wanneer er opgetopt is (met appartementen die bijvoorbeeld al een warmtepomp
hebben), of wanneer de VvE een combinatie is van woningen en winkels, waarbij de winkels
een eigen individuele warmtenetaansluiting nodig hebben, die de gemiddelde aansluitkosten
opdrijven. In deze situaties is het mogelijk om een deel van de VvE uit te zonderen
van de verplichting om aangesloten te worden op een collectieve warmtevoorziening
en mee te betalen aan de aansluiting.

De bevoegdheid om namens al haar leden te beslissen over al dan niet aansluiten op
een collectieve warmtevoorziening, krijgt een VvE alleen ten aanzien van een collectieve
warmtevoorziening en een klein collectief warmtesysteem in het geval een gemeente
gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid in het kader van de Wgiw een gebied aan
te wijzen om van het gas af te gaan. Deze bevoegdheid geldt dus niet wanneer een VvE
in andere situaties het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf tot aansluiten op
een warmtenet overweegt, of wanneer een VvE andere verduurzamingsmaatregelen wil treffen.
Uitbreiding van de rechten van de VvE ten aanzien van andere verduurzamingsmaatregelen
vallen immers buiten de scope van de Wcw. De inzet van de privaatrechtelijke bevoegdheden
wordt verbonden met de inzet van de Wgiw, een publiekrechtelijke regeling, mede in
het licht van de voorlichting van de Raad van State. De aanwijsbevoegdheid van de
gemeente op grond van de Wgiw mag alleen ingezet worden in situaties waar een alternatieve
warmtevoorziening beschikbaar is en de betaalbaarheid voldoende op orde is. De definitie
van betaalbaarheid wordt nader uitgewerkt in het Bgiw.

De bevoegdheden die het amendement regelt ten aanzien van de VvE’s met betrekking
tot de aanleg van een collectieve warmtevoorziening gelden als een specifieke invulling
van het generieke appartementsrecht (zoals opgenomen in titel 9 van Boek 5 van het
Burgerlijk Wetboek). Omdat VvE’s naast woningcorporaties onderdeel zijn van de startmotor
voor het realiseren van nieuwe warmtenetten en VvE’s nu reeds te maken hebben met
de realisatie van nieuwe warmtenetten, menen de indieners dat deze bevoegdheden voor
VvE’s vooruitlopend op in voorbereiding zijnde wetgeving ten aanzien van besluitvorming
in VvE’s reeds moet worden geregeld, zoals opgenomen in de VvE-versnellingsagenda.1 In dit amendement wordt ten aanzien van de besluitvorming aangesloten bij de huidige
wetgeving en wordt niet vooruitgelopen op de versnellingsagenda.

Omdat een besluit van een VvE om aan te sluiten op een collectief warmtesysteem ingrijpend
kan zijn voor individuele appartementseigenaars én complex voor het vrijwillig VvE-bestuur
menen de indieners dat er voldoende waarborgen moeten zijn voor de eigenaars en het
bestuur. Zo moet er voldoende inzicht zijn in het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf
en moet er aandacht zijn voor ondersteuning van het VvE-bestuur als wel voor de financiële
draagkracht van de individuele eigenaar.

Alle appartementseigenaars moeten goed in staat worden gesteld hun zienswijze te geven.
Het amendement voorziet hierin met een bezwaartermijn van twee maanden. Binnen deze
termijn kunnen leden aangeven niet te willen deelnemen, waarna getoetst kan worden
of zij technisch en financieel redelijkerwijs van de collectieve aansluiting kunnen
worden uitgesloten. Het is wel belangrijk dat het aanbod van het warmtebedrijf voldoende
transparant en begrijpelijk is. Inzicht in kosten, voorwaarden en gevolgen is essentieel
om goed geïnformeerd een besluit te kunnen nemen. Indieners wijzen op artikel 2.24,
vijfde lid, waarmee middels AMvB nadere eisen kunnen worden gesteld aan de informatie
die het aangewezen warmtebedrijf aan de appartementseigenaars verstrekt. Zo kan daarin
bijvoorbeeld worden vastgelegd dat een warmtebedrijf moet aangeven welke specifieke
aanpassingen van het gebouw of de installaties noodzakelijk zijn om aan te kunnen
sluiten op het warmtenet. Ten slotte blijft beroep bij de rechter openstaan om het
besluit van de VvE tot aansluiting op redelijkheid en billijkheid te laten toetsen
(artikel 5:130 BW).

Indieners beseffen tevens dat het ingrijpend is voor vrijwillige VvE-bestuurders als
zij bij hun buren moeten afdwingen om medewerking te verlenen aan het VvE-besluit.
Daarbij is de besluitvorming technisch, juridisch en communicatief complex. Begeleiding
door gemeenten en/of warmtebedrijven, met voldoende goed opgeleide procesbegeleiders,
is essentieel, zowel in de voorbereidings- als in de implementatiefase.

2. Eigendomsrechtelijke aspecten

Op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (EP EVRM) genieten burgers
bescherming tegen onrechtmatige inmenging door de overheid in hun eigendom. Allereerst
moet worden vastgesteld of de voorgestelde maatregelen een regulering van het eigendomsrecht
betreffen. Regulering van eigendom is aan de orde indien de gebruiksmogelijkheden
van of beschikkingsmogelijkheden over het eigendom worden beperkt, zonder dat het
beschikkingsrecht over het eigendom (geheel) verloren gaat. Indien dat het geval is,
moet worden vastgesteld of voldaan wordt aan de vereisten uit artikel 1 EP EVRM, namelijk
of deze inmenging op het eigendomsrecht is gerechtvaardigd aangezien deze aan de legaliteitstoets,
de legitimiteitstoets en de evenredigheidstoets («fair balance») voldoet.

De VvE krijgt in de voorgestelde regeling de bevoegdheid om een besluit te nemen dat
als consequentie kan hebben dat een individuele appartementseigenaar tegen zijn wil
wordt aangesloten op een collectieve warmtevoorziening. Dit is het geval als deze
individuele appartementseigenaar geen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
wil, maar die aansluiting om technische of financiële redenen wel noodzakelijk is
om een collectieve warmtevoorziening aan te kunnen leggen. Daarnaast zal in bepaalde
gevallen de appartementseigenaar medewerking moeten verlenen aan de uitvoering van
de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn ten behoeve van de aanleg, instandhouding
en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening in de betreffende gedeelten van
het gebouw, met inbegrip van de privégedeelten. Het gaat hier om een uitbreiding van
de bestaande bevoegdheid van de VvE de gemeenschappelijke ruimten te beheren (artikel
5:126 BW). Al deze maatregelen kunnen al dan niet direct leiden tot een materiële
wijziging in de rechten en plichten van de appartementseigenaars en kunnen dan ook
worden aangemerkt als een regulering van (het gebruik van) het eigendomsrecht van
deze appartementseigenaars. Of er daadwerkelijk sprake is van inmenging in de eigendomsrechten
van de individuele appartementseigenaars in de zin van artikel 1 EP EVRM hangt echter
af van de omstandigheden van het geval en zal niet voor iedere appartementseigenaar
hetzelfde zijn. Indien aanpassingen noodzakelijk zijn in privégedeelten dan wel sprake
is van een sterke onderlinge, technische afhankelijkheid van de voorzieningen die
nodig zijn voor een collectieve warmtevoorziening, zal eerder sprake zijn van een
dergelijke inmenging. In de gevallen waarin de appartementseigenaars echter een individuele
aansluiting hebben en deze technisch te scheiden is van het gehele systeem, zal geen
inmenging noodzakelijk zijn. Hierdoor is in algemene zin niet op voorhand te bepalen
of de regeling in het amendement tot regulering van de eigendom leidt in een specifiek
geval.

Dan moet vervolgens voor de gevallen dat er sprake kan zijn van een inmenging van
het eigendomsrecht worden beoordeeld of dit een geoorloofde inmenging op het eigendomsrecht
betreft. Hiertoe moet de regeling worden getoetst aan de voorwaarden die artikel 1
EP EVRM stelt aan de inmenging in het eigendomsrecht. Een inbreuk op het eigendomsrecht
is gerechtvaardigd als deze aan de legaliteitstoets, de legitimiteitstoets en de evenredigheidstoets
(«fair balance») voldoet.

De toets van legaliteit brengt met zich mee dat de inmenging in het eigendomsrecht
voorzien moet zijn bij wet. Daarnaast dient de wettelijke regeling precies, toegankelijk
en voorzienbaar te zijn. Aan deze voorwaarde wordt voldaan doordat de maatregelen
als een speciale, wettelijke voorziening voor de aanleg op een collectieve warmtevoorziening
in de Wcw worden opgenomen. De maatregelen gelden als een specifieke invulling van
het generieke appartementsrecht in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek voor uitsluitend
de aanleg op een collectieve warmtevoorziening. Daarmee is de wettelijke basis gegeven.
Daarnaast is deze wettelijke basis voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar
doordat de artikelen duidelijk en precies omschrijven wanneer de VvE gerechtigd is
namens haar leden een aansluitovereenkomst met een aangewezen warmtebedrijf aan te
gaan. Ook worden de consequenties van deze overeenkomst voor haar leden expliciet
geregeld.

De legitimiteitstoets houdt in dat de inmenging enkel mag plaatsvinden in overeenstemming
met het algemeen belang en dat deze een legitiem doel dient. Ook hieraan wordt voldaan.
Dit amendement regelt dat een VvE in de situatie dat een gemeente een gebied heeft
aangewezen van het gas af te gaan bevoegd is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst
met een aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, wanneer de vereniging besluit én dit
noodzakelijk is om de collectieve warmtevoorziening voor het gehele gebouw te realiseren.
De leden van de VvE zijn vervolgens ook verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Dit is een vergaande, maar ook een noodzakelijke bevoegdheid voor VvE’s
om uitvoering te kunnen geven aan het besluit van de VvE over te gaan op warmte. Immers,
krijgt de VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische afhankelijkheden,
een individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
voor de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd voor handen is of
leidt tot een significante verhoging van de kosten voor andere VvE leden. Ook wordt
hiermee voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten draagt,
terwijl uiteindelijk alle VvE-leden, ook op een later moment, gebruik kunnen maken
van de getroffen voorziening. Het EHRM laat de lidstaten een ruime beoordelingsmarge
bij het vaststellen van wat als een legitieme doelstelling in het kader van het algemeen
belang kan gelden. De met dit amendement beoogde verruiming van de bevoegdheden van
de VvE ten aanzien van de besluitvorming over de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
in het geval een appartementsgebouw van het gas af moet, betreft een dwingende reden
van algemeen belang, namelijk het borgen van de warmtetransitie in gebieden waar zich
appartementsgebouwen bevinden. Er zijn geen andere, minder ingrijpende maatregelen
mogelijk om ditzelfde doel te bereiken. Daarbij zij opgemerkt dat de aansluitovereenkomsten
die de VvE mag aangaan namens haar leden, niet ook leidt tot warmtelevering. Daarvoor
zal ieder VvE-lid in voorkomend geval een eigen leveringsovereenkomst moeten aangaan.
Bij het aangaan van de leveringsovereenkomst zal in het privégedeelte van een VvE-lid
een afleverset en een meetinrichting worden geplaatst.

De evenredigheidstoets vraagt tot slot om een beoordeling of met dit amendement sprake
is van een rechtvaardig en evenwichtig resultaat, oftewel «fair balance», tussen het
algemeen belang en de belangen van het individu dat wordt geraakt door de inmenging
in het eigendomsrecht, in casu de appartementseigenaars. Bij de beoordeling of sprake
is van een «fair balance» dienen verschillende aspecten in ogenschouw te worden genomen,
in het licht van de met dit amendement te dienen belangen. In een VvE is er vaak sprake
van technische onderlinge afhankelijkheid bij het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening.
Het warmtebedrijf zal deze technische afhankelijkheid niet altijd kunnen voorkomen
of ondervangen door een andere wijze van aansluiten aan te bieden. Wanneer de VvE
niet bevoegd is om namens haar leden tot dit besluit over te gaan, kan in deze situaties
van technische afhankelijkheid, een individuele appartementseigenaar een aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening voor de gehele VvE of een deel hiervan blokkeren.
Hierdoor wordt de vrijheid van appartementseigenaars om te beslissen over aansluiten
op een collectieve warmtevoorziening sterk ingeperkt. Dit is onwenselijk, zeker omdat
alternatieven, zoals een individuele warmtepomp, technisch niet altijd mogelijk zijn,
of duurder kunnen zijn. Een besluit tot het aanleggen van dat systeem kan dan alleen
genomen worden indien alle appartementseigenaars instemmen met dat besluit. Een unaniem
besluit binnen de VvE zal in de praktijk vaak niet realistisch zijn. Deze situatie
is onwenselijk gezien het maatschappelijk belang dat in situaties dat gebieden over
moeten gaan op een andere warmtevoorziening, de VvE ook daartoe daadwerkelijk moet
kunnen besluiten. Maar deze situatie is ook onwenselijk omdat daarmee de uitvoering
van een legitiem genomen besluit in de VvE onmogelijk kan zijn, terwijl het juist
in de aard van een VvE ligt dat individuele appartementsgerechtigden in hun eigen
doen en nalaten rekening hebben te houden met de gerechtvaardigde belangen van hun
mede-eigenaren. Om aan deze onwenselijke situatie een einde te maken is het noodzakelijk
individuele appartementseigenaars onder omstandigheden te verplichten een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf te accepteren en te verplichten mee te werken aan
de aanleg van deze collectieve warmtevoorziening (inclusief het opruimen van gasleidingen),
ook als het om hun privéappartementen gaat. Er is sprake van een fair balance omdat
rekening kan worden gehouden met de individuele belangen van de appartementseigenaars.
Er zijn diverse processuele waarborgen in de regeling opgenomen om met de belangen
van de appartementseigenaars die geen aansluiting op de collectieve warmtevoorziening
willen, rekening te houden. Individuele appartementseigenaars die geen aansluitovereenkomst
willen kunnen dit bij het aangewezen warmtebedrijf en de VvE melden. Naar aanleiding
van deze melding zal het aangewezen warmtebedrijf moeten adviseren over de financiële
en technische consequenties van het in stand houden van de individuele aansluiting
van deze appartementseigenaar voor de aanleg van de collectieve warmtevoorziening.
Naar aanleiding van dit advies kan de betreffende appartementseigenaar een klacht
indienen bij het aangewezen warmtebedrijf. De VvE kan niet eerder een besluit over
het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf nemen dan nadat deze procedures zijn doorlopen.
Tegen het besluit van de VvE staat tot slot voor de appartementseigenaar de mogelijkheid
open een vordering tot vernietiging van dat besluit bij de kantonrechter overeenkomst
artikel 5:130 BW in te dienen. De kantonrechter zal vervolgens beoordelen of de VvE
in alle redelijkheid en billijkheid – gezien het advies van het aangewezen warmtebedrijf
– tot het besluit om het aanbod te aanvaarden, heeft kunnen komen. Indien het technisch
mogelijk is en de kosten van de aanleg van een collectieve warmtevoorziening voor
de overige appartementseigenaars daardoor niet significant hoger worden, wordt de
wens van deze appartementseigenaars om hun individuele aansluiting te behouden, geaccepteerd.
De – collectief – door de VvE afgesloten aansluitovereenkomst geldt dan niet voor
hen en zij zijn niet onderworpen aan de medewerkingsverplichtingen. Ook hoeft de individuele
appartementseigenaar dan niet mee te betalen aan de aansluitovereenkomst die door
de VvE wordt gesloten. Hij is dan immers ook niet gebonden door deze overeenkomst.
Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal het aangewezen warmtebedrijf rekening moeten
houden met de belangen van de individuele appartementseigenaars (de werkzaamheden
moeten namelijk «redelijkerwijs noodzakelijk zijn»). Als een warmteleiding technisch
gezien ook buitenlangs kan worden geplaatst (en niet door het privégedeelte) zonder
buitensporige extra kosten voor de andere leden, zal het aangewezen warmtebedrijf
dit doen.

Wil sprake zijn van een geoorloofde inmenging in het eigendomsrecht van appartementseigenaars,
dan dient het instrument dat het amendement beoogt te regelen ook effectief te kunnen
werken in de praktijk. De Afdeling advisering wijst hier in haar voorlichting op dit
amendement terecht op (zie onder 3 in deze toelichting). Voor het draagvlak binnen
een VvE voor het nemen van een besluit over een collectieve warmtevoorziening, is
de financiële aantrekkelijkheid daarvan essentieel. De aanwijsbevoegdheid van de gemeente
op grond van de Wgiw mag alleen ingezet worden in situaties waar een alternatieve
warmtevoorziening beschikbaar is en de betaalbaarheid voldoende op orde is. De definitie
van betaalbaarheid wordt nader uitgewerkt in het Bgiw en beslaat niet alleen de eindverbruikerstarieven
maar ook de investeringen die een gebouweigenaar moet doen om de overstap naar de
alternatieve warmtevoorziening te maken. Daar waar de aanwijsbevoegdheid wordt ingezet
is dus met zekerheid te stellen dat de betaalbaarheid van de overstap gewaarborgd
is. Om de effectiviteit van het instrument dat het amendement voor de VvE regelt zo
goed mogelijk te waarborgen, kiezen de indieners er daarom voor de regeling toe te
spitsen op de situatie van een VvE van een appartementsgebouw dat ligt in een gebied
die een gemeente op basis van de Wgiw heeft aangewezen waar de gasaansluiting zal
worden beëindigd.

3. Voorlichting van de Raad van State

Bij brief van 5 juni 2025 heeft de Minister van Klimaat en Groene Groei op de voet
van artikel 21a van de Wet op de Raad van State aan de Afdeling advisering van de
Raad van State (hierna: Afdeling advisering) gevraagd haar van voorlichting te dienen
over het amendement van de indieners. De voorlichting is gevraagd over de doorzettingsmacht
in verband met de mogelijke inmenging in het eigendomsrecht van appartementseigenaars,
in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Verder is om voorlichting
verzocht over de vraag of de voorgestelde regeling een geschikt instrument is om de
effectiviteit en uitvoerbaarheid van de besluitvorming van VvE’s over een aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening te verbeteren.

De Afdeling advisering merkt over de effectiviteit en uitvoerbaarheid van het amendement
op dat de Wcw een publiek doel dient, terwijl het appartementsrecht de privaatrechtelijke
verhoudingen tussen appartementseigenaars regelt. De structuur van het (privaatrechtelijke)
appartementsrecht verschilt van die van het publiekrecht. De Afdeling advisering meent
dat voor het bereiken van het publieke doel van de warmtetransitie, publiek(rechtelijk)e
middelen in dit geval meer aangewezen zijn dan privaatrechtelijke middelen.

De indieners hebben er daarom voor gekozen de doorzettingsmacht van de VvE te beperken
tot de situatie dat de appartementen die deel uitmaken van de VvE zich in een (deel
van een) gebied bevinden die door de gemeente op grond van haar bevoegdheden in het
kader van de Wgiw is aangewezen om van het gas af te gaan. Hiermee komt het publiekrechtelijke
instrumentarium van de Wgiw meer naar de voorgrond ten aanzien van het bereiken van
de publieke doelstellingen. De indieners zijn van mening dat het niettemin noodzakelijk
is wijzigingen aan te brengen in de privaatrechtelijke verhoudingen voor de gevallen
waarin de Wgiw wordt ingezet, omdat de VvE in een positie moet worden gebracht waarin
zij op een adequate wijze, omkleed met voldoende waarborgen voor de individuele appartementseigenaars,
kan reageren op een aanbod van een warmtebedrijf. Dit dient niet alleen het publieke
belang van de warmtetransitie in algemene zin, maar ook het belang van de appartementseigenaars
om op een ordentelijke manier een alternatieve warmtebron te kunnen realiseren in
de gevallen waarin hun gebouw van het gas af gaat. Het is belangrijk dat de gezamenlijke
appartementseigenaars in de VvE beter in staat worden gesteld om een keuze te maken
ten aanzien van de aansluiting op een warmtenet en daarnaast de gemaakte keuze ook
kunnen effectueren.

Daarbij zijn volgens de Afdeling advisering in het amendement niet de randvoorwaarden
vervuld om tot een effectief en uitvoerbaar resultaat te komen. De betaalbaarheid
van een aansluiting van een appartementencomplex op een collectief warmtesysteem is
niet gewaarborgd. Om het draagvlak binnen een VvE voor het nemen van verduurzamingsmaatregelen
te vergroten is het van belang dat VvE-leden daarvoor financiële mogelijkheden zien.
Het is daarom noodzakelijk is om te voorzien in flankerende maatregelen om de aansluiting
van VvE’s op een collectief warmtesysteem betaalbaar en daarmee aantrekkelijk te maken.
In het wetsvoorstel Wcw en in het amendement is daarin volgens de Afdeling advisering
op dit moment niet in voorzien. Hierdoor dreigt het gevaar dat het amendement zijn
doel uiteindelijk niet zal bereiken, omdat VvE-leden bij onvoldoende financiële middelen
eerder geneigd zullen zijn om tegen het aansluiten op een collectief warmtesysteem
te stemmen.

Voor het besluitvormingsproces binnen een VvE om al dan niet over te gaan op een collectief
warmtesysteem is de financiële aantrekkelijkheid van dat systeem inderdaad een essentiële
randvoorwaarde. Dit geldt niet alleen vanwege het maatschappelijk belang de aanleg
van een collectieve warmtevoorziening te kunnen realiseren. Binnen een VvE speelt
eveneens mee dat de aanleg van een collectieve warmtevoorziening mogelijk een inmenging
in eigendomsverhoudingen te weeg kan brengen. Daarom moet ten aanzien van de bevoegdheden
die het amendement regelt voor een VvE die een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
overweegt, extra zware eisen worden gesteld. Eisen die niet alleen gelden ten aanzien
van de procedure van besluitvorming binnen de VvE en die garanderen dat leden – indien
dat technisch en financieel mogelijk is – niet gebonden worden aan een aansluitovereenkomst
met een aangewezen warmtebedrijf als zij dat niet willen. Maar ook de betaalbaarheid
van het collectieve warmtesysteem moet zo goed mogelijk worden geborgd. Voorkomen
moet worden dat appartementseigenaars gedwongen worden warmte af te nemen die in vergelijking
tot andere warmtevoorzieningen duurder is. Wil sprake zijn van een geoorloofde inmenging
in het eigendomsrecht van appartementseigenaars dan dient het instrument dat het amendement
beoogt te regelen ook effectief te kunnen werken in de praktijk. Om de betaalbaarheid
van de overstap naar collectieve warmte voor gebouweigenaren en verbruikers te verbeteren
is er verschillend flankerend beleid: het Nationaal Warmtefonds biedt leningen aan
gebouweigenaren, waaronder VvE’s, en verduurzaming van VvE’s wordt gestimuleerd via
de Subsidieregeling verduurzaming voor vereniging van eigenaars (SVVE). Op het moment
van inwerkingtreding van de Wcw worden warmtetarieven nog bepaald op basis van een
gasreferentie, waardoor eindverbruikers de zekerheid hebben dat ze niet meer betalen
voor hun warmte dan een gemiddelde verbruiker betaalt voor aardgas. Met de Wcw wordt
de overstap naar een kostengebaseerd tarief geïntroduceerd. Consumenten hebben daardoor
meer zekerheid dat ze niet meer betalen dan de efficiënte kosten van het warmtenet
waarop zij aangesloten zijn. Om de relatieve betaalbaarheid van warmte ten opzichte
van gangbare alternatieven ook in bij deze tariefsystematiek te borgen is verschillend
flankerend beleid voorgesteld, waaronder een prijsgarantie voor consumenten en verschillende
subsidieregelingen voor warmtebedrijven. De indieners hebben naar aanleiding van dit
punt van de Afdeling advisering de regeling in het amendement beperkt tot gebieden
die op grond van de Wgiw worden aangewezen. Voor die gebieden gelden meerdere waarborgen
voordat de gemeente een gebied kan aanwijzen in een zogenoemd warmtetransitiegebied
in het omgevingsplan, waaronder waarborgen over de betaalbaarheid. Gemeenten gaan
zelf over de geometrische begrenzing van het warmtetransitiegebied, dus de wijk, buurt
of dorpskern waar een gemeente de aanwijsbevoegdheid wil inzetten. Dit kan ook één
gebouw betreffen. Naar aanleiding van het amendement Erkens c.s. bij de Wgiw2 worden in het Bgiw en in de Regeling gemeentelijke instrumenten warmtetransitie instructieregels
over de betaalbaarheid uitgewerkt. Voor de betaalbaarheid wordt dan gerekend met alle
kosten en baten die behoren bij de verduurzamingsmaatregelen om het gebouw op de alternatieve
energie-infrastructuur aan te sluiten. Dit betreft alle kosten die aan de orde zijn
voor isolatie, installatie, ventilatie, onderhoud- en gebruik en financiering. Inpandige
kosten worden meegenomen in het begrip «betaalbaarheid». De instructieregels betaalbaarheid
voor eindgebruikers3 bestaan uit twee instructieregels, die als toets werken op de vraag of het plan van
gemeente betaalbaar is voor de eindgebruikers in het warmtetransitiegebied, en onderliggende
(zogenoemde) rekenregels, die stellen welke elementen de gemeente moet meenemen in
de berekening van de betaalbaarheid van de aanpak. De eerste toetsregel is dat gemeenten
de betaalbaarheid voor de eindgebruikers binnen het warmtetransitiegebied moeten waarborgen
door in acht te nemen dat de kosten en baten van de verduurzamingsmaatregelen over
de looptijd van de investering voor het overgrote deel van de bewoners in een gebied
in verhouding zijn. Dat wil zeggen dat de kosten de baten in de levensduur niet mogen
overstijgen. Hiermee wordt gewaarborgd dat het plan van de gemeente vanuit financieel
economisch oogpunt redelijk is voor het gebied. Dit is een toets vooraf bij het aanwijzen
van het gebied in het omgevingsplan. De tweede toetsregel is dat gemeenten rekening
houden met de financiële haalbaarheid van de verduurzamingsmaatregelen voor de bewoners
van het gebied. Gemeenten moeten daartoe rekening houden met 1) de mate waarin bewoners,
in het bijzonder kwetsbare afnemers, de gevolgen voor de maandlasten kunnen dragen
en 2) de mogelijkheden voor bewoners om de verduurzamingsmaatregelen te financieren,
bijvoorbeeld via een hypothecaire lening. De betaalbaarheid van de alternatieve warmtevoorziening
is door aan te sluiten bij de bevoegdheden van gemeenten op grond van de Wgiw wettelijk
geborgd. Daarmee wordt appartementseigenaars het perspectief geboden op een financiële
aantrekkelijkheid van de alternatieve warmtevoorziening die noodzakelijk is om effectief
een besluit over het al dan niet overgaan op deze voorziening te kunnen nemen. Dit
draagt bij aan de mogelijkheid voor VvE’s om tot een weloverwogen en uitvoerbaar beluit
te komen.

Ten slotte stelt de Afdeling advisering nog een aantal meer technische punten aan
de orde, namelijk de stemverhoudingen, de opt-outmogelijkheid in het amendement in
verhouding tot artikel 2.25 Wcw en de Wgiw, en de plaats van het amendement in de
Wcw.

Naar aanleiding van de voorlichting van de Afdeling advisering is de regeling met
betrekking tot de stemverhouding, namelijk dat het besluit van de VvE om een aanbod
van een warmtebedrijf te aanvaarden met een meerderheid van 50% +1 kan worden genomen,
komen te vervallen. Daarmee sluit het amendement aan bij hetgeen is geregeld in artikel
5:127 lid 1 BW. Uitgangspunt is dan dat besluiten in de vergadering van eigenaars
genomen worden met een volstrekte meerderheid, oftewel met ten minste meer dan de
helft van de uitgebrachte stemmen. Het is echter mogelijk om in het reglement van
de VvE af te wijken van dit uitgangspunt en een hogere besluitvormingseis voor te
schrijven. Het besluit om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden
zal in de regel onder de hogere besluitvormingseis vallen, bijvoorbeeld twee-derde
van het totale aantal aanwezige stemmen, aangezien deze eis in de regel geldt voor
het aanbrengen voor nieuwe installaties en voor uitgaven boven een bepaald bedrag.
Besloten is nu niet vooruit te lopen de VvE-versnellingsagenda verduurzaming, waarin
is aangekondigd dat de wet zal worden gewijzigd, zodat voor alle VvE's een meerderheid
van 50% +1 van de stemmen gaat gelden voor het nemen van een besluit voor verduurzamingsmaatregelen.4

Ook stelt de Afdeling advisering vragen over het instemmingsrecht van huurders. In
het geval van een gemengde VvE worden in het appartementencomplex ook woningen verhuurd.
Wanneer er binnen het gebouw tien of meer appartementen worden verhuurd, is de instemming
van 70% van de huurders noodzakelijk om een besluit te nemen over renovatie (artikel
7:220, tweede en derde lid, van het BW).

In de huurregelgeving is inderdaad het instemmingsrecht van de huurder opgenomen.
Dit is een belangrijke waarborg voor de huurder ten opzichte van keuzes van de verhuurder.
In een gemengde VvE (koop- en huurwoningen) is het de verhuurder als appartementseigenaar
die zijn stem uitbrengt binnen de VvE. Het is belangrijk dat de verhuurder daarbij
het instemmingsrecht van de huurder in acht neemt.

Het amendement bevat een opt-outmogelijkheid voor individuele appartementseigenaars,
omdat zij kenbaar kunnen maken niet aangesloten te willen worden op een collectieve
warmtevoorziening. Dit verzoek wordt erkend als daardoor de aanleg van het warmtenet
redelijkerwijs technische niet onmogelijk is of de kosten significant hoger worden.
Deze leden worden dan niet gebonden door de aansluitovereenkomst die de VvE dan namens
alle leden sluit met het aangewezen warmtebedrijf. Deze opt-outmogelijkheid moet worden
onderscheiden van die in artikel 2.25 Wcw. Deze opt-out ziet op het besluit dat een
VvE neemt naar aanleiding van een aanbod van een warmtebedrijf als bedoeld in artikel
2.25. Als een VvE niet binnen de termijn die daarvoor gegeven wordt niet te kennen
geeft dit aanbod niet te aanvaarden, wordt de VvE als gebouweigenaar geacht het aanbod
stilzwijgend aanvaard te hebben. Binnen 14 dagen heeft de VvE dan nog de mogelijkheid
de overeenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. De opt-out van artikel 2.25
van de VvE gaat vooraf aan die van de individuele appartementseigenaar. Die van de
VvE ziet op de mogelijkheid terug te komen op een stilzwijgende aanvaarding van het
aanbod van het aangewezen warmtebedrijf, die van de individuele appartementseigenaars
op de mogelijkheid niet gebonden te worden aan de aansluitovereenkomst die de VvE
sluit namens alle leden met dat warmtebedrijf.

De opt-outmogelijkheid in de Wcw sluit aan op de Wgiw. Met de Wgiw en het Bgiw krijgen
gemeenten de bevoegdheid om een warmtetransitiegebied in het omgevingsplan aan te
wijzen. Het warmtetransitiegebied is het gebied dat wordt aangewezen om over te stappen
van aardgas op een duurzame energievoorziening zoals een warmtenet. Woning- en gebouweigenaren,
waaronder appartementseigenaars, zijn niet verplicht om aan te sluiten op het (collectieve)
alternatief voor aardgas dat de gemeente kiest. Een gebouweigenaar of een appartementseigenaar
die een appartementsrecht bezit kan, in plaats van mee te gaan met het door de gemeente
gekozen duurzame alternatief, dus kiezen voor een ander alternatief. Deze keuzevrijheid
zal tot uitdrukking worden gebracht in het Bgiw

Naar aanleiding van de voorlichting is de regeling van de bevoegdheden van de VvE
ten aanzien van de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening in de situatie
dat een gemeente een gebied heeft aangewezen van het gas af te gaan, ondergebracht
in een apart hoofdstuk. Daarmee komt beter de specifieke aard van de regeling, namelijk
de civielrechtelijke problematiek rondom besluitvorming binnen VvE’s die warmte afnemen,
tot uitdrukking. Ook is het daardoor duidelijker dat de regeling ziet op meerdere
vormen van warmtelevering.

Gevolgen voor de rechterlijke macht

Met dit amendement wordt beoogd te regelen dat VvE’s vaker zullen kunnen besluiten
om een aansluitovereenkomst aan te gaan. Hiertegen staat rechtsbescherming open, in
de eerste plaats bij de kantonrechter. Aangezien hierdoor naar verwachting vaker aansluitovereenkomsten
zullen worden gesloten is het niet onwaarschijnlijk dat dit leidt tot een stijging
in het aantal rechtszaken. Het amendement heeft voor de werklast van de rechterlijke
macht ook verlichtende effecten. Het doel van het amendement is om een duidelijker
juridisch kader te creëren voor VvE’s om over te gaan op een collectieve warmtevoorziening.
In bepaalde gevallen kan dit ertoe leiden dat een gang naar de rechter niet langer
nodig is.

Artikelsgewijs

Artikel 7a.1

In de artikelen 7a.1 tot en met 7a.4 wordt de bevoegdheid van de VvE geregeld bij
een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
indien deze VvE eigenaar is van een gebouw dat zich bevindt in een gebied waarvan
op grond van de Wgiw is bepaald dat het transport van aardgas wordt stopgezet. Het
gaat dan om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.25
van de wet.

– In het geval dat een gemeente in het kader van de Wgiw gebruik maakt van haar bevoegdheid
een gebied aan te wijzen om van het gas af te gaan, en een collectieve warmtevoorziening
als alternatieve voorziening is aangewezen, is het aangewezen warmtebedrijf verplicht
om een gebouweigenaar die in dit gebied is gelegen, een aanbod voor een aansluitovereenkomst
te doen (artikel 2.25 Wcw). De VvE moet dan binnen een bepaalde termijn reageren op
dit aanbod. Indien daar niet op tijd op wordt gereageerd wordt de VvE geacht het aanbod
stilzwijgend aanvaard te hebben (met de mogelijkheid binnen 14 dagen de aansluitovereenkomst
kosteloos nog te ontbinden). Deze procedure geldt als een opt-outmogelijkheid voor
de VvE als collectief. Uiteraard staat het de VvE vrij ook het aanbod expliciet te
aanvaarden. Artikel 7a.1, eerste lid, regelt dat de VvE na het aanbod van het warmtebedrijf haar leden gedurende twee
maanden in de gelegenheid stelt bij de vereniging en het aangewezen warmtebedrijf
kenbaar te maken geen aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf te willen
aangaan. Omdat naar aanleiding van dit besluit de VvE namens al haar leden een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf aangaat, moeten leden eerst de mogelijkheid hebben
om daartegen bezwaar te maken. Deze mogelijkheid kan worden beschouwd als een opt
out mogelijkheid voor de individuele appartementseigenaars. Naar aanleiding van deze
melding zal het aangewezen warmtebedrijf dit lid en de VvE adviseren over de financiële
en technische consequenties van het in stand houden van de individuele aansluiting
van deze appartementseigenaar voor de aanleg van de collectieve warmtevoorziening.
Naar aanleiding van dit advies kan de betreffende appartementseigenaar een klacht
indienen bij het aangewezen warmtebedrijf. De VvE kan niet eerder een besluit nemen
over het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf dan nadat deze procedures zijn doorlopen
(artikel 7a.2).

Het besluit van de VvE wordt overeenkomstig artikel 5:127 lid 1 BW genomen met een
volstrekte meerderheid, oftewel met ten minste meer dan de helft van de uitgebrachte
stemmen. Het is echter mogelijk om in het reglement van de VvE af te wijken van dit
uitgangspunt en een hogere besluitvormingseis voor te schrijven. Het besluit om een
aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden zal in de regel onder de hogere
besluitvormingseis vallen, bijvoorbeeld twee-derde van het totale aantal aanwezige
stemmen, aangezien deze eis in de regel geldt voor het aanbrengen voor nieuwe installaties
en voor uitgaven boven een bepaald bedrag.

– Het tweede lid regelt de gevolgen van het besluit van een VvE om een aanbod van aansluiting op een
collectieve warmtevoorziening te aanvaarden. Als gevolg van het besluit van de VvE
gaat het bestuur van de VvE namens alle appartementseigenaars die deel uitmaken van
de VvE en die gedeelten van een gebouw bezitten die bestemd zijn voor verblijf van
personen, een aansluitovereenkomst aan met het aangewezen warmtebedrijf. Het gaat
dan om de aansluitovereenkomst die uit de aanvaarding van dat aanbod voortvloeit.
Het aangewezen warmtebedrijf hoeft dus niet meer met de afzonderlijke appartementseigenaars
individuele aansluitovereenkomsten te sluiten. Dit geldt eveneens in het geval een
VvE niet reageert op het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf en daardoor het aanbod
stilzwijgend wordt aanvaard (artikel 2.25, derde lid, Wcw). De aansluitovereenkomst
die de VvE aangaat met het aangewezen warmtebedrijf ziet op de aansluiting van alle
gedeelten van het gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn. Voor de betekenis
van het begrip «verblijf van personen» wordt verwezen naar de terminologie zoals die
ook wordt gebruikt in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit
leefomgeving. Het gaat dan om een verblijfsgebied met een minimumniveau van verblijven
van personen. Bij bijvoorbeeld een kantoor moeten de werkvertrekken voor administratieve
werkzaamheden en bij een school de klaslokalen als dergelijke verblijfsgebieden worden
aangemerkt. Ook bijvoorbeeld een winkel in de plint van een gebouw is bedoeld voor
verblijven van personen. Hiervan is geen sprake bij gedeelten met een overige gebruiksfunctie
waarin activiteiten plaatsvinden waarbij het verblijven van personen een ondergeschikte
rol speelt, zoals een opslagruimte of een ondergrondse parkeergarage. Of bij gedeelten
met een industriefunctie, zoals een opslagloods, een kas en een stal. Een winkelfunctie
of een kantoorfunctie is wel bedoeld voor verblijven van personen.

Het betreft hier een uitbreiding van de bevoegdheden van een VvE ten opzichte van
hetgeen is geregeld in artikel 5:126 BW. Alle leden van de VvE (alle individuele appartementseigenaars
van het gebouw waar de VvE betrekking op heeft) worden daarmee aangesloten op een
collectieve warmtevoorziening. Het uitgangspunt dat iedereen wordt aangesloten creëert
een heldere, juridische situatie, waarbij wordt aangesloten bij het belang van de
meerderheid van de appartementseigenaars en technisch complexe en daardoor kostbare,
uitvoeringsproblemen worden voorkomen. Iedere appartementseigenaar heeft vervolgens
de mogelijkheid als verbruiker een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
te sluiten. Indien een appartementseigenaar zijn appartement laat gebruiken door een
andere persoon, kan deze verbruiker een leveringsovereenkomst afsluiten. Een appartementseigenaar
die geen leveringsovereenkomst als bedoeld in artikel 2.30 met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, kan dat doorgeven aan het aangewezen warmtebedrijf zodat daarmee rekening
kan worden gehouden bij de aanleg van het systeem door zijn appartement (bijvoorbeeld
geen individueel afleverset of meetinrichting). Zie voorgesteld artikel 7a.4, tweede
lid.

– Het derde lid biedt de individuele appartementseigenaar de mogelijkheid niet gebonden te zijn aan
de aansluitovereenkomst die de VvE sluit met het aangewezen warmtebedrijf namens al
haar leden, indien hij geen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening wil en
deze wens kan worden gerespecteerd zonder dat daarmee de aanleg van een collectieve
warmtevoorziening voor de overige appartementseigenaars in gevaar komt of significant
duurder wordt. Deze appartementseigenaar zal dit moeten melden bij zijn VvE en het
aangewezen warmtebedrijf zodra het aanbod van dit warmtebedrijf bekend is bij de VvE.
Het besluit van de VvE om het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf al dan niet
te aanvaarden kan niet eerder genomen worden dan nadat individuele appartementseigenaars
gedurende twee maanden in de gelegenheid zijn gesteld deze melding te doen (eerste lid). Als deze appartementseigenaar voldoet aan de voorwaarden van het derde lid, kan
hij zijn eigen aansluiting behouden. Omdat hij niet gebonden wordt door de aansluitovereenkomst
die de VvE sluit overeenkomstig artikel 7a.1, tweede lid, zal hij ook niet met de
kosten van deze aansluitovereenkomst kunnen worden geconfronteerd.

– Het vierde lid regelt dat de overeenkomst bedoeld in het tweede lid alleen wordt gesloten namens
appartementseigenaars die een appartementsrecht bezitten dat bestemd is voor verblijf
van personen. Dit sluit aan bij het tweede lid, waarin is geregeld dat de overeenkomst
alleen ziet op het aansluiten van de gedeelten van het gebouw die voor verblijf van
personen bestemd zijn op een collectieve warmtevoorziening. Indien een appartementseigenaar
geen appartementsrecht bezit dat bestemd is voor verblijf van personen, is hij dus
niet gebonden aan de aansluitovereenkomst.

Artikel 7a.2

– Een lid van een VvE die bezwaar heeft tegen een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
kan dit binnen twee maanden nadat het aanbod door het aangewezen warmtebedrijf aan
de VvE is gedaan, melden bij de VvE en het aangewezen warmtebedrijf. Het aangewezen
warmtebedrijf zal naar aanleiding van deze melding adviseren over de vraag of het
verzoek van dit lid niet aangesloten te worden voldoet aan de voorwaarden van artikel
7a.1, derde lid (eerste lid).

– Naar aanleiding van dit advies kan zowel het lid van de VvE als de VvE een klacht
bij het aangewezen warmtebedrijf indienen als ze het niet mee eens zijn met het advies
(tweede lid). Het aangewezen warmtebedrijf moet op grond van artikel 2.28 van de Wcw een klachtenprocedure
inrichten. Doel is daarmee een weloverwogen en goed toegelicht standpunt van het aangewezen
warmtebedrijf te verkrijgen over de financiële en technische mogelijkheid om een individuele
aansluiting van een lid in stand te houden als deze niet wil overgaan op de collectieve
warmtevoorziening (tweede lid).

– Na dit advies en eventueel de afhandeling van de klachtenprocedure naar aanleiding
van dit advies, kan de VvE een besluit nemen over het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf
(derde lid). Als het betreffende lid het vervolgens niet eens is met het besluit dat de VvE
vervolgens neemt, kan dit besluit door hem overeenkomstig artikel 5:130 BW voor vernietiging
worden voorgedragen bij de kantonrechter.

Artikel 7a.3

– In artikel 7a.3, eerste lid, wordt geregeld dat de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst voor rekening
komen van de gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan.
De kosten komen dus niet voor rekening van de appartementseigenaar namens wie de overeenkomst
niet gesloten wordt, in het geval een appartementseigenaar gebruik maakt van de mogelijkheid
die wordt geregeld in artikel 7a.1, derde lid, of indien deze geen rechthebbende is
van een appartementsrecht dat bestemd is voor verblijf door personen. Het gaat bij
dit voorschrift om de kosten die direct voortvloeien uit de aansluitovereenkomst evenals
de kosten en schulden die worden gemaakt ter financiering van de kosten en schulden
van die aansluitovereenkomst, zoals de kosten en schulden die voortvloeien uit een
financieringsovereenkomst met een derde partij. Waar in dit artikel wordt verwezen
naar «de kosten en schulden bedoeld in het eerste lid» wordt verwezen naar zowel de
kosten en schulden die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst als de kosten en schulden
die voortvloeien uit de financiering van die overeenkomst.

– In het tweede lid wordt geregeld dat de kosten in beginsel worden verdeeld over de appartementseigenaars
die overgaan op de collectieve warmtevoorziening op basis van het aantal appartementsrechten
dat zij bezitten. Hiermee wordt aangesloten bij hetgeen wettelijk is geregeld in artikel
5:113, tweede lid, BW. De appartementseigenaars dragen hieraan bij jegens de vereniging
van eigenaars, die gehouden is de financiële verplichtingen die voortvloeien uit de
aansluitovereenkomst aan het aangewezen warmtebedrijf te voldoen. Het voorgestelde
tweede lid wijkt echter af van artikel 5:113, tweede lid, BW omdat deze kosten niet
behoren tot de gezamenlijke kosten van alle appartementseigenaars, maar uitsluitend
die appartementseigenaars wier appartementsrecht op de collectieve warmtevoorziening
wordt aangesloten. In het geval dat een verkrijger via toedeling of overdracht rechthebbende
wordt van het appartementsrecht, zullen de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst
en waarvoor de verkrijger van het appartementsrecht aansprakelijk wordt, moeten blijken
uit de in artikel 5:122, vijfde lid, BW bedoelde verklaring.

– Op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW kan in het splitsingsreglement een verdeelsleutel
worden opgenomen die afwijkt van de wettelijke regeling dat de appartementseigenaars
in gelijke delen bijdragen in de kosten op basis van het aantal appartementsrechten.
In modelreglement (MR) 1983 en latere modelreglementen5 is voorzien in een verdeling van de kosten op basis van het aantal breukdelen. De
verdeling van het aantal breukdelen is opgenomen in de splitsingsakte en geeft de
verhouding tussen het betreffende appartementsrecht en het totaal aantal appartementsrechten
in de VvE weer. De breukdelen worden in de meeste gevallen gebaseerd op de omvang
of de waarde van de appartementen. In eerdere modelreglementen6 is opgenomen dat de kosten in gelijke delen tussen de appartementseigenaars worden
verdeeld. Met het derde lid wordt beoogd te regelen dat een dergelijke in het reglement opgenomen verdeling van
toepassing is op de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst. Dit betekent
dat de appartementseigenaars die worden aangesloten de kosten verdelen op basis van
de in het reglement opgenomen verdeling, waarbij de appartementsrechten (en de daaraan
verbonden breukdelen) die niet worden aangesloten buiten beschouwing worden gelaten,
in zoverre deze alternatieve verdeling zich hier niet tegen verzet.

– Een alternatieve verdeling die zeer nauw toegespitst is op een bepaald type kosten,
waarvoor een bijzondere verdeling aangewezen is, is een voorbeeld van een alternatieve
verdeling die zich verzet tegen overeenkomstige toepassing op de kosten en schulden
van een collectieve warmtevoorziening. Hierbij kan worden gedacht aan een alternatieve
verdeling die alleen betrekking heeft op de kosten voor de lift.7

In een splitsingsreglement kan ook worden opgenomen dat ten aanzien van verschillende
kosten verschillende andere verhoudingen worden vastgesteld. Met het vierde lid wordt beoogd voor deze gevallen duidelijkheid te scheppen over welke andere verhouding
dan moet worden toegepast. Deze keuze is aan de vergadering van eigenaars gelaten,
met dien verstande dat de aard van de andere verdeling die zij kiezen zich hier niet
tegen verzet, zoals toegelicht bij het derde lid. Tegen een dergelijk besluit van
de VvE staat rechtsbescherming open. Een individuele appartementseigenaar zou bijvoorbeeld
kunnen menen dat de aard van de gekozen andere verhouding zich hiertegen verzet, of
dat de keuze in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, en op grond hiervan
vernietiging van het VvE-besluit verlangen bij de kantonrechter.8

– In het vijfde lid wordt geregeld dat in afwijking van het tweede en derde lid de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst wordt gesloten niet gehouden is jegens de vereniging van
eigenaars in de kosten bij te dragen, maar dat – indien dit in de overeenkomst is
bepaald – het aangewezen warmtebedrijf deze kosten direct bij de individuele appartementseigenaars
in rekening brengt. Hiervoor kan bijvoorbeeld worden gekozen om de VvE op administratief
gebied te ontlasten.

Artikel 7a.4

– Het eerste lid regelt een medewerkingsplicht voor alle leden van de VvE die het besluit heeft genomen
het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf al dan niet stilzwijgend te aanvaarden
en daartoe een aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf namens al zijn
leden sluit. Deze plicht betreft «alle werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk
zijn» ten behoeve van het realiseren van de aansluiting, maar ziet ook op het onderhoud
dat daarna nodig is, alsook eventuele toekomstige verwijdering van leidingen e.d.
Het aangewezen warmtebedrijf is bij het verrichten van de werkzaamheden gehouden rekening
te houden met de belangen van de individuele appartementseigenaars (aanpassingen moeten
proportioneel zijn en niet minder ingrijpend kunnen worden gerealiseerd). Dit geldt
met name als een appartementseigenaar heeft doorgegeven niet op warmtelevering over
te zullen gaan (tweede lid). Daarbij is expliciet bepaald dat de medewerkingsplicht
ook ziet op het privégedeelte van de appartementseigenaar, «het deel dat bestemd is
om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt» (artikel 5:106 BW). Een appartementseigenaar
moet dus meewerken aan het aanleggen van leidingen door de gemeenschappelijke gedeelten
van het gebouw maar ook door zijn appartement, indien en voor zover dat redelijkerwijs
noodzakelijk is om een aansluiting van het gebouw op een collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Het gaat meer concreet om het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening
met toebehoren in het appartementsgebouw tot aan de hoofdaansluiters in de appartementen.
Het plaatsen van de individuele afleverset en de meetinrichting gebeurt pas bij het
sluiten van de leveringsovereenkomst. De VvE kan zo nodig de naleving van de verplichting
voor de rechter afdwingen door op grond van artikel 611a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
nakoming van de verplichting onder betaling van een dwangsom te vorderen van een lid
dat medewerking weigert.

– Het tweede lid regelt dat een lid van de VvE die niet op warmte wil overgaan en dus geen leveringsovereenkomst
gaat sluiten met het aangewezen warmtebedrijf, dit kan melden aan dit warmtebedrijf,
opdat deze bij de noodzakelijke aanpassingen in het appartement ten behoeve van de
aansluiting op een collectieve warmtevoorziening hiermee rekening kan houden (bijvoorbeeld
geen afleverset en meetinrichting installeren). Het betreffende lid zal echter wel
aan de kosten van de aansluiting moeten meebetalen omdat hij wel wordt aangesloten
op grond van de aansluitovereenkomst van de VvE, bedoeld in artikel 7a.1, tweede lid.
De aansluitovereenkomst wordt immers gesloten door de vereniging van eigenaars namens
alle leden. De kosten die op grond van deze overeenkomst worden gemaakt komen dan
ook ten laste van de gezamenlijke appartementseigenaars die door deze overeenkomst
worden gebonden en behoren tot de gemeenschappelijke kosten. Deze kosten worden op
grond van artikel 7a.3 evenredig verdeeld over de appartementseigenaars, tenzij in
het reglement een andere verhouding is bepaald. Indien het reglement niet voorziet
in een kostenverdeling komen de kosten op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW
in gelijke delen voor rekening van de appartementseigenaars die worden aangesloten.
Voor het aansluiten schrijft de Wcw en het daarop gebaseerde Besluit collectieve warmtevoorziening
voor dat er een eenmalig aansluitbedrag in rekening kan worden gebracht. De appartementseigenaars
die melden geen aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf te willen aangaan en voldoen
aan de voorwaarden van artikel 7a.1, derde lid, zullen daar ook niet door gebonden
worden. Aan hen kunnen daarom ook geen aansluitkosten in rekening worden gebracht.

– Het derde lid regelt dat een lid van de VvE die het besluit heeft genomen het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf te aanvaarden, en dat een aansluitovereenkomst met een distributiesysteembeheerder
voor gas heeft, meewerkt aan het verwijderen van zijn gasaansluiting. Hij zal ook
in zijn privégedeelten aan het verwijderen van de gasleidingen en de daarmee verbonden
hulpmiddelen moeten meewerken. Hij zal voor het beëindigen van zijn gasaansluiting
contact moeten opnemen met zijn distributiesysteembeheerder. Deze zal in nauw overleg
met het aangewezen warmtebedrijf het moment van het afsluiten van het gas en aansluiten
op een collectieve warmtevoorziening bepalen.

– Op grond van het vierde lid zal de verplichting om mee te werken aan het verwijderen van de gasaansluiting ook
gelden voor een lid dat geen leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, maar waarbij het verwijderen van deze aansluiting om financiële of
technische redenen noodzakelijk is om het gebouw aan te sluiten op een collectieve
warmtevoorziening (vergelijk artikel 7a.1, derde lid).

– In het vijfde lid is geregeld dat – indien een appartementseigenaar zijn appartement heeft verhuurd
– de huurder als verbruiker aan dezelfde medewerkingsverplichting is gehouden als
de appartementseigenaar als lid van de VvE. Indien hij geen leveringsovereenkomst
wil afsluiten, meldt hij dit aan het aangewezen warmtebedrijf.

– Het zesde lid regelt dat het aangewezen warmtebedrijf de appartementseigenaars dan wel de verbruikers,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk informeert over de werkzaamheden die moeten gebeuren voor het realiseren
van de aansluiting. Het zal dan in de regel gaan om het informeren over het tijdstip,
de aard van de werkzaamheden en de wijze waarop deze uitgevoerd gaan worden. Daarbij
ligt het in de rede dat het aangewezen warmtebedrijf duidelijk maakt op welke wijze
met de belangen van de onderscheidene appartementseigenaars rekening zal worden gehouden.

– Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden voor zover dat noodzakelijk
is voor de uitvoering van de aansluitovereenkomst die zij sluit (bijvoorbeeld facturering)
en om het aangewezen warmtebedrijf in staat te stellen de schriftelijke kennisgeving,
bedoeld in het zesde lid, te doen (zevende lid).

– Het achtste lid sluit aan bij de mogelijkheid van een appartementseigenaar om krachtens artikel 7a.1,
derde lid, te melden dat hij geen aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil aangaan. Hij wordt dan niet gebonden aan de aansluitovereenkomst die de VvE namens
haar leden sluit met het aangewezen warmtebedrijf indien daardoor tenminste de aanleg
van een collectieve warmtevoorziening redelijkerwijs technisch niet onmogelijk wordt
en de kosten voor de andere appartementseigenaars daardoor niet significant hoger
worden. In dat geval valt hij ook niet onder de verplichtingen, geregeld in artikel
7a.4. Dit geldt eveneens voor de appartementseigenaars van een appartementsrecht dat
betrekking heeft op gedeelten van een gebouw die niet voor verblijf van personen bestemd
zijn (artikel 7a.1, vierde lid).

Artikel 7a.5

Dit artikel regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.24 en 2.25, om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief
warmtesysteem. Deze artikelen worden in artikel 3.7 van overeenkomstige toepassing
verklaard op kleine collectieve systemen. In dat geval zijn de artikelen 7a.1 tot
en met 7a.4 (met uitzondering van het tweede lid, in geval van een aanbod van een
warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.25) van overeenkomstige toepassing.

Artikel 7a.6

Artikel 7a.6 regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.25 tot aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
of een klein collectief warmtesysteem als het gaat om de levering van warmte, bedoeld
in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel a. Het gaat dan om de levering van warmte aan
ten hoogste 10 natuurlijke personen of rechtspersonen (artikel 1.2 eerste lid, onderdeel
d). Ook ziet dit artikel op de doorlevering van warmte door een VvE als bedoeld in
artikel 4.1, eerste lid, onderdeel b. Alsdan zijn de artikelen 7a.1, tweede en derde
lid, tot en met 7a.4 van overeenkomstige toepassing. Hoewel in deze situatie het warmtebedrijf
voor deze levering geen aanwijzing nodig heeft noch een meldplicht richting het college
geldt, en tevens slechts enkele voorschriften uit het wetsvoorstel gelden, is ervoor
gekozen voor deze situatie regels op te stellen en daarbij aan te sluiten bij hetgeen
geregeld is in de artikelen 7a.1 tot en met 7a.4. Ook hier spelen immers de problemen
binnen VvE’s die in het algemeen deel van de toelichting zijn geschetst.

Artikel 7a.7

In dit artikel wordt de situatie geregeld dat de VvE zelf leverancier is. Hoewel deze
situatie valt onder de ontheffingsmogelijkheid van artikel 4.2 en slechts enkele voorschriften
uit het wetsvoorstel in dat geval gelden, is ervoor gekozen ook voor deze situatie
regels te stellen en daarbij aan te sluiten bij de artikelen 7a.1 tot en met 7a.4.
Het gaat dan om het besluit van een VvE warmte te leveren waarvoor op grond van artikel
4.1, eerste lid, een verplichting geldt dit te melden aan het college. De bevoegdheid
geldt alleen in de situatie dat een gemeente in het kader van de Wgiw een gebied heeft
aangewezen om van het gas af te gaan en het gebouw van de VvE binnen dit gebied ligt.

Grinwis Bontenbal