Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Wijen-Nass over de situatie in de middenhuur

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
7 april 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 1644.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen
in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige
en toekomstige woningaanbod?

Antwoord 2

De 10.000 inschrijvingen voor de middenhuurwoningen illustreren het tekort aan betaalbare
woningen op de woningmarkt. Ik vind het zorgelijk dat ook deze mensen niet altijd
een betaalbare woning kunnen vinden. Om aan de grote vraag tegemoet te komen is het
zaak om te blijven investeren in voldoende betaalbare nieuwbouw. Van de ruim 1.053.000
woningen in de plancapaciteit tot en met 2044 waarvan het prijssegment bekend is,
zijn 165.000 woningen een middenhuurwoning. Dat is ongeveer 16%. Samen met sociale
huur en betaalbare koop zorgen de middenhuurwoningen voor een aandeel van twee derde
in het aantal betaalbare woningen in de plancapaciteit waarvan het prijssegment bekend
is.

De actuele vraag naar middenhuurwoningen bereken ik op basis van de woonbehoefte van
middeninkomens die volgt uit de cijfers van het driejaarlijkse Woononderzoek. Het
nieuwe Woononderzoek over 2024 wordt gepubliceerd op 10 april. Dan kan ik een actuele
inschatting maken van de vraag naar middenhuurwoningen.

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving
en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe
middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Antwoord 3

Ik zie dat institutionele partijen ook onder de huidige regelgeving en economische
omstandigheden blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen.2 Tegelijkertijd ontvang ik ook zorgelijke signalen die mijn aandacht hebben. Op de
Woontop is afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu in de middenhuur
te investeren te onderzoeken. Dit heb ik opgepakt samen met de Staatssecretaris van
Financiën. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van dit
onderzoek.

Ook bezie ik op dit moment de ontwikkelingen in de bestaande huurvoorraad. Daarbij
kijk ik onder meer naar de invloed van huurregelgeving en fiscale regelgeving. Indien
blijkt dat de regelgeving te veel knelt, onderzoek ik mogelijkheden om investeerders
meer ruimte te bieden. Daarbij is het wel belangrijk om op te merken dat de huurregelgeving
recentelijk ingrijpend is gewijzigd. Om nieuwbouw te stimuleren is het van groot belang
om voor rust en stabiliteit te zorgen op de markt. Grote investeerders roepen daarom
ook op om de huurregelgeving niet te wijzigen.3 Op korte termijn informeer ik uw Kamer over mijn bevindingen.

Vraag 4 en 5

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector
niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen
aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Antwoord 4 en 5

Een goed investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is essentieel. In de vormgeving
van de Wet betaalbare huur is daarom rekening gehouden met de investeringsbereidheid
in nieuwbouw onder institutionele partijen. Zo is voor nieuwbouwwoningen een nieuwbouwopslag
opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor voor deze woningen een opslag
van 10% boven op de maximale huurprijs mag worden gevraagd. Ook krijgen woningen met
goede energielabels sinds de wetswijziging extra punten in het WWS, wat leidt tot
een hogere maximale huurprijs. Hiermee wordt gezorgd dat investeren in nieuwbouw mogelijk
blijft. Daarnaast zijn verschillende fiscale maatregelen getroffen. Zo wordt de overdrachtsbelasting
voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% en is de maximale renteaftrek van
de vennootschapsbelasting verruimd van 20% naar 24,5% van de EBITDA. Ook wordt de
realisatiestimulans voor nieuwbouw op dit moment voorbereid. Daarmee wordt een bedrag
van € 2,5 mld beschikbaar gesteld voor nieuwbouw tot en met 2029. Met de realisatiestimulans
ontvangen gemeenten straks een vast bedrag per betaalbare woning op het moment dat
de woningen gerealiseerd zijn. Dit stimuleert de bouw van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen
en betaalbare koopwoningen.

Daarnaast onderzoek ik samen met de Staatssecretaris van Financiën mogelijkheden om
in de middenhuur te investeren. Voor meer toelichting hierover verwijs ik naar mijn
antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment
een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt
u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen
in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

Antwoord 6

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het is daarom te vroeg
om conclusies te trekken over de effecten van de wet op nieuwbouwwoningen. Ik zal
dit punt meewegen in de evaluatie van de wet.

Het is vooral belangrijk dat de omvang van de woningen die worden gerealiseerd aansluit
bij wat er nodig is gezien de woonbehoefte, de huidige en verwachte bevolkingssamenstelling
en de ontwikkeling van het aantal mensen per huishoudens. Die ontwikkeling laat zien
dat er meer kleine huishoudens komen. De toename daarvan betekent dat er meer vraag
zal komen naar kleinere appartementen.

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken
van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Antwoord 7

Ja. De maximale huurprijsgrenzen uit het WWS zijn zo vormgegeven dat de huren betaalbaar
zijn voor middeninkomens. De grote vraag naar middenhuurwoningen zoals uit het artikel
van de Telegraaf blijkt, wijst erop dat deze woningen gewild zijn onder middeninkomens.
Huurders die op basis van hun inkomen niet in aanmerking komen voor deze middenhuurwoningen,
komen wel in aanmerking voor huurwoningen in het laagsegment.

Vraag 8 en 9

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving,
zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw
van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen
bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Antwoord 8 en 9

Ik bezie op dit moment of wijziging van de regulering nodig en mogelijk is, zonder
onzekerheid in de markt te laten ontstaan. Onzekerheid over wijzigingen kan investeringen
in nieuwbouw namelijk juist frustreren. Tegelijkertijd zie ik wel een risico met betrekking
tot aanvullende eisen die gemeenten stellen bij nieuwbouwprojecten. Daarom heb ik
bij de Woontop afspraken gemaakt dat gemeenten geen strengere bouwtechnische eisen
stellen. Daarnaast is ook in het kader van de Woontop afgesproken dat in het kader
van het programma STOER ook voorstellen worden gedaan over exploitatie-eisen. Onderdeel
daarvan zijn ook bovenmatige lokale eisen ten aanzien van betaalbaarheid.