Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Gabriëls over de kosten voor kwaliteitsborging van verplaatsbare tiny houses

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
27 januari 2025).

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijk grote financiële consequenties van de nieuwe Wet kwaliteitsborging
voor het bouwen (Wkb) voor eigenaren van verplaatsbare tiny houses?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de toetsing van je bouwplan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving
(Bbl) met de nieuwe Omgevingswet is verlegd van de gemeente naar onafhankelijke kwaliteitsborgers?

Antwoord 2

Dit is het geval voor een aantal bouwwerken, vallend onder gevolgklasse 1. Gevolgklasse
1 bestaat uit eenvoudige bouwwerken, zoals grondgebonden woningen en bedrijfshallen.

Vraag 3

Hoe groot kunnen de verschillen in kosten voor kwaliteitsborging zijn tussen private
kwaliteitsborgers en gemeenten?

Antwoord 3

Kwaliteitsborgers brengen de daadwerkelijke kosten voor kwaliteitsborging bij hun
opdrachtgever in rekening. De kosten hangen daarmee af van de omvang en complexiteit
van het bouwplan. Gemeenten brengen leges in rekening voor het in behandeling nemen
van een vergunningaanvraag. De totale inkomsten in termen van leges mogen niet hoger
zijn dan de totale toerekenbare kosten, die het bevoegd gezag maakt in het kader van
de taken voortkomend uit de Omgevingswet. Dus ook gemeenten brengen over het totaal
van alle bouwplannen die ze in behandeling nemen grofweg de daadwerkelijke kosten
in rekening.

De verschillen tussen de leges die gemeenten in rekening brengen en de kosten van
kwaliteitsborging per project, ontstaan door kruissubsidiëring binnen het totaal van
de bouwplannen. Gemeenten brengen veelal een percentage van de bouwsom als leges in
rekening. De feitelijke leges voor kleine bouwprojecten zijn hierdoor vaak lager dan
de daadwerkelijke kosten die een gemeenten voor dergelijke projecten maakt. Bij grote
projecten is dat andersom en zijn de kosten lager dan leges die in rekening worden
gebracht.

Bij een enkel, klein bouwproject onder gevolgklasse 1 kan het tarief van de kwaliteitsborger
relatief hoog zijn ten opzichte van de leges (in de situatie zoals die voorheen was).
Bij grote projecten in de seriematige bouw vallen de kosten van de kwaliteitsborger
(veel) lager uit.

Vraag 4

Klopt het dat de kosten van deze private kwaliteitsborgers onder deze nieuwe wet soms
vier keer zo hoog zijn als de kosten voor controle door gemeenten?

Antwoord 4

Dit beeld heb ik op basis van mij beschikbare informatie niet. Onderdeel van de monitoring
en evaluatie van de Wkb is monitoring van de leges, inclusief een vergelijking tussen
de hoogte van de leges voor en na invoering van de Wkb. rapportage van deze vergelijking
door COELO1 is in december 2024 met de Eerste Kamer gedeeld. Eerder zijn de kosten van kwaliteitsborging
voor de activiteiten in gevolgklasse 1 door Nieman Raadgevende Ingenieurs in kaart
gebracht2. Uit de vergelijking blijkt dat de leges voor een grondgebonden woning onder kwaliteitsborging,
gemiddeld dalen met 43,5% (–€ 4.046). Voor een grondgebonden woning zijn de kosten
voor de kwaliteitsborger door Nieman ingeschat op minimaal € 3.415 en maximaal € 4.740.
De kosten van de kwaliteitsborger bij een gemiddeld bouwproject hebben daarmee een
zelfde orde van grootte als de daling van de leges. Vanaf meerdere woningen binnen
één project zijn de kosten voor kwaliteitsborging zelfs lager dan de leges.

Bij kleine projecten, zoals tiny houses, zullen de kosten voor kwaliteitsborging als
gevolg van kruissubsidiering hoger zijn dan de legesdaling. Dit wordt nog versterkt
doordat gemeenten zelf de hoogte van hun leges bepalen en dus ook de mate van kruissubsidiëring
in het voordeel van kleine projecten. Een factor vier verschil in kosten is naar mijn
informatie echter niet aan de orde.

Vraag 5 tot en met 9

De bedoelde categorie verplaatsbare tiny houses kunnen niet permanent op een plek
staan waardoor deze kosten bij elke contractueel verplicht gestelde verplaatsing steeds
opnieuw (vaak meerdere malen) betaald moeten worden, dit zou op kunnen lopen tot wel
zes keer gedurende de levensduur van zo’n huis. Wat vindt u ervan dat bezitters van
verplaatsbare tiny houses daardoor duizenden euro’s meer kwijt zijn voor dezelfde
controle?

Waarom moeten tiny houses vaker worden gekeurd op kwaliteit dan grondgebonden woningen?

Bent u het met ons eens dat het niet nodig is om een reeds goedgekeurde woning weer
opnieuw te controleren op kwaliteit wanneer deze verplaatst wordt?

Welke stappen gaat u ondernemen om deze problematiek van tiny house-bezitters te voorkomen?

Bent u bereid te onderzoeken of de controledruk op reeds goedgekeurde tiny houses
kan worden verlaagd, bijvoorbeeld door vrijwaring van controle bij herplaatsing?

Antwoord 5 tot en met 9

Gezien het onderlinge verband beantwoord ik de vragen 5 tot en met 9 in één keer.

Voor het bouwen of verbouwen van een bouwwerk is – enkele uitzonderingen daargelaten –
een omgevingsvergunning of melding voor een bouwactiviteit nodig (technisch en omgevingsplan).
Het verplaatsen van een bouwwerk is een bouwactiviteit dus ook daarvoor geldt de vergunning-
of meldplicht. Om een bestaand bouwwerk op een nieuwe plek te mogen plaatsen is dus
een nieuwe toets aan de regels van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) noodzakelijk.
In het geval van een tijdelijke woning wordt getoetst aan de specifieke regels die
gelden bij verplaatsing. Deze regels liggen op een lager niveau dan de regels voor
nieuwbouwwoningen.

De vergunning- of meldplicht bij verplaatsing is een generieke plicht die voor alle
te verplaatsen woningen geldt. De bijhorende toets aan het Bbl heeft tot doel om te
zorgen dat het bouwwerk voldoende veilig, gezond, bruikbaar en duurzaam is. Ook een
verplaatsbare woning moet om die reden (opnieuw) gecontroleerd worden voordat de woning
gebruikt mag worden. Tot op heden is er weinig ervaring met de kwaliteit van woningen
die regelmatig verplaatst worden. Mocht in de nabije toekomst blijken dat de kwaliteit
na verplaatsen niet of nauwelijks afneemt, dan ben ik met u van mening dat een volledige
toets bij iedere herplaatsing niet noodzakelijk is.

Recent heb ik de Eerste Kamer aangegeven dat ik voor verbouw zal nagaan in hoeverre
de huidige systematiek van kwaliteitsborging passend is. Ik zal in dat onderzoek ook
meenemen of voor kleine, verplaatsbare woningen een aangepaste werkwijze mogelijk
is die recht doet aan de veiligheid en gezondheid van bewoners zonder tot (te) hoge
kosten te leiden. Ik zal daarbij ook kijken naar de mogelijkheden die typegoedkeuring
van woningen, zoals ook opgenomen in Woontopafspraak 15, voor verplaatsbare woningen
biedt.3

Vraag 10

Bent u bereid om te onderzoeken of er een maximumgrens kan komen voor de kosten van
kwaliteitscontroles die private kwaliteitsborgers mogen rekenen aan hun klanten?

Antwoord 10

Zoals hiervoor aangegeven zal ik laten onderzoeken op welke wijze de kosten voor kwaliteitsborging
voor tiny houses en andere vergelijkbare kleine bouwactiviteiten beperkt kunnen worden
met onder andere meer standaardisatie in de beoordelingsprocessen. Het stelsel van
kwaliteitsborging is nog volop in ontwikkeling. Onderdeel hiervan is de doorontwikkeling
van de werkwijzen van kwaliteitsborgers en daarmee gepaard gaan de prijzen. Ik acht
een maximumprijs op dit moment dan ook niet opportuun.