Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Inge van Dijk en Vedder over het bericht 'Rendement particuliere verhuurders onder druk'

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede namens
de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 30 januari 2024).

Vraag 1

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat voor nieuwe verhuurders het netto
rendement daalt van 8,1% naar 2,4% als gevolg van de stijgende rente, de Wet betaalbare
huur en recente fiscale maatregelen?1

Antwoord 1

In het artikel worden de gevolgen van de recent ingevoerde en aangekondigde beleidsmaatregelen,
en de gestegen rente op het toekomstig rendement van een specifieke subset particuliere
verhuurders onderzocht. In de dataset zijn huurwoningen in G4-steden (met hogere WOZ-waardes)
oververtegenwoordigd en worden alle woningen tegen een actuele marktprijs verhuurd
doordat ze in 2022 zijn aangeboden en gefinancierd tegen actuele rentes. Het onderzoek
is daarmee geen analyse van de gehele huurmarkt. Op basis van het artikel kunnen derhalve
ook geen algemene uitspraken worden gedaan over in hoeverre het rendement daalt als
gevolg van marktomstandigheden en beleidsmaatregelen. Schommelingen in het rendement
van investeerders zijn bovendien altijd afhankelijk van marktomstandigheden. De lage
rente heeft de jaren ervoor juist geleid tot hoge rendement.

Het onderzoek laat zien dat door de gestegen rente en (voorgenomen) beleid het mediaan
nettorendement van deze groep particuliere verhuurders aanzienlijk daalt. Daarnaast
zou van de bestaande verhuurders 26% en 9% van de nieuwe verhuurders de marktconforme
rendementseis halen in het nieuwe scenario. Hoewel de onderzochte dataset niet representatief
is voor de hele huurmarkt laat het artikel zien dat het effect van de stapeling van
(aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente op het rendement van verhuurders
aanzienlijk is.

Ik ben van mening dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom
bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende elementen om dit mogelijk te
maken. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden
gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit
beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen gemeenschappelijke
buitenruimte). Ten derde kunnen woningen, zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap,
maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten
slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.
Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat
de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen houden daar
immers rekening mee in hun financiële en organisatorische aanpak. Ook vanuit de fiscaliteit
wordt er gekeken naar de stapeling. In dat licht heeft de Staatssecretaris van Financiën
– Fiscaliteit en Belastingdienst – aangegeven dat er voor het toekomstig stelsel box 3
uit wordt gegaan van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat terwijl in het nul-scenario nog
93% van de verhuurders boven de rendementseis uitkwamen, nu in de nieuwe situatie
slechts 9% van de woningen van nieuwe verhuurders aan de rendementseis voldoet en
26% van de woningen van zittende verhuurders?

Antwoord 2

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de effecten het grootst zijn voor de sociale en middenhuur?

Antwoord 3

Vrijwel alle sociale huurwoningen in de dataset (94%) worden nu verhuurd tegen een
hogere huurprijs dan op basis van het WWS gerechtvaardigd is. Het dwingend maken van
het WWS brengt deze woningen terug in het sociale segment. Dit onderstreept daarmee
de noodzaak van het dwingend maken van het WWS via het wetsvoorstel betaalbare huur.

Vooral in de grote steden komen er steeds minder middenhuurwoningen beschikbaar. Huurwoningen
worden steeds vaker in het dure segment aangeboden. Daardoor dreigen deze gebieden
voor middeninkomens onbereikbaar te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen
worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Het is van belang dat deze mensen
een betaalbare huurwoning kunnen vinden in de stad waar zij werken. Daarom wordt met
het wetsvoorstel betaalbare huur de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment.
Dat ook deze woningen in huur dalen is een wenselijk effect. In de memorie van toelichting
van het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik uitgebreid ingaan op de stapeling van
maatregelen en waar de huurverlaging het grootste effect heeft.

Vraag 4

Wat betekent het sterk verlaagde rendement als gevolg van de maatregelen volgens u
voor de aantrekkelijkheid van investeringen in vastgoed door beleggers met het oog
op verhuur, voor elk van de sectoren (sociale huur, middenhuur en particuliere geliberaliseerde
huur)?

Antwoord 4

De beleidsmaatregelen en de gestegen rente zorgen voor een lager rendement voor een
deel van de particuliere verhuurders. Voor een gedeelte is dit ook wat beoogd wordt
met de fiscale maatregelen. Investeringen in huurwoningen werden minder belast ten
opzichte van andere vermogenscategorieën. Over het algemeen leidt dit ertoe dat investeren
in vastgoed minder aantrekkelijk wordt. De mate waarin is echter sterk afhankelijk
van de individuele situatie. Dit hangt onder andere af van de wijze van financiering,
de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Daarnaast profiteren investeerders
ook van de stijgende huizenprijzen (het indirecte rendement op de huurwoning).

Tegelijkertijd wil ik onderstrepen dat we investeerders nodig hebben om de grote woningbouwopgave
te halen. Daarom ben ik in 2023 in gesprek gegaan met investeerders en beleggers op
de woningmarkt. Ook heb ik een inventarisatie laten doen naar het investeringsklimaat.
Binnenkort zal ik de Kamer per brief informeren over de uitkomsten hiervan en de vervolgstappen.

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft het sterk verlaagde rendement volgens u voor het aanbod van
sociale huur, middenhuur, en particuliere geliberaliseerde huur, dat wil zeggen, in
hoeverre zijn mensen nog in staat een passende huurwoning te vinden als beleggers
stoppen woningen te verhuren omdat dit niets meer oplevert?

Antwoord 5

Zoals hierboven genoemd verschilt het effect op het rendement van de beleidsmaatregelen
en de rente per individuele belegger. Een individuele belegger zal een afweging maken
of het te verwachten rendement nog voldoende is. Deze afweging zal betekenen dat sommige
beleggers de verhuurde woning door blijven exploiteren. Bij anderen kan dit ertoe
leiden dat zij hun huurwoning gaan verkopen en er dus wordt uitgepond. Op basis van
het artikel is niet te zeggen in welke mate dit zal gebeuren. Het artikel kijkt zoals
gezegd naar een specifieke set van verhuurders die niet representatief is voor de
gehele huurmarkt. Tot verkoop overgaan is uiteindelijk een individuele investeringsbeslissing
van een particuliere verhuurder. Dit is bijvoorbeeld ook afhankelijk van het rendement
wat gehaald kan worden op andere beleggingsinstrumenten. Met name particuliere verhuurders
zullen in theorie sneller acteren op veranderde marktomstandigheden door hun kortere
investeringshorizon en hogere rendementseis.

Indien een belegger toch besluit de woning te verkopen is dit niet in alle gevallen
een probleem. Bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht door een doorstromer of
een starter met een middeninkomen. Het is echter zorgelijk wanneer het aandeel middenhuurwoningen
sterk zou afnemen de komende jaren. De ontwikkelingen op de huurmarkt zullen de komende
jaren worden gemonitord, waarmee de Wet betaalbare huur elke vijf jaar wordt geëvalueerd.

De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake
is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar
2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44
duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.

 
 

Totale verkopen beleggers1

2019

 

50.866

2020

 

64.767

2021

 

40.080

2022

 

43.652

H1 2022

 

18.712

H2 2022

 

24.940

2023

 

33.409

H1 2023

 

13.000

H2 2023

 

20.500

Afgerond op honderdtallen

X Noot

1

Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.

Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022
naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben
verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de
voorgaande jaren sterk is gegroeid.

 
 

Totale aankopen beleggers1

2019

 

50.674

2020

 

70.168

2021

 

30.071

2022

 

37.601

H1 2022

 

17.267

H2 2022

 

20.334

2023

 

19.134

H1 2023

 

8.100

H2 2023

 

11.000

Afgerond op honderdtallen

X Noot

1

Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.

Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste
zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden
immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen
rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals
staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een
rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement
van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden
dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.

Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat
een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners.
In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners
waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de
helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan
12% koopstarter).

Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden
gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als
de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen
die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek
voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent
toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van
de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS
gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit
van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd
en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande
WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter
gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen
zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen
te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties
gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen
te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan
de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw
doorgang blijft vinden.

Vraag 6

Als uit Figuur 2 is af te leiden dat, zelfs als de gestegen rentes (waar we geen invloed
op hebben) buiten beschouwing worden gelaten, nieuwe verhuurders door de stapeling
van maatregelen alsnog niet aan de rendementseis kunnen voldoen, waarom zijn deze
maatregelen dan in deze combinatie genomen, en zijn deze effecten niet eerder voorzien?

Antwoord 6

Het kabinet heeft oog voor de stapeling van maatregelen en heeft daarom SEO onderzoek
laten doen naar de financiële effecten van maatregelen op partijen die overwegen woningen
te kopen om te verhuren of op partijen die reeds woningen bezitten die ze verhuren
(Kamerstuk 27 926, nr. 374). In reactie op dit onderzoek heb ik toegezegd rekening te houden met de stapeling
van maatregelen in de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur en het toekomstige
stelsel box 3. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 houd ik expliciet rekening
met het feit dat het met het wetsvoorstel betaalbare huur voor investeerders interessant
moet blijven om te investeren in middenhuur.

Vraag 7

Vindt u deze nieuw ontstane situatie wenselijk met het oog op de huidige woningcrisis?

Antwoord 7

Een betaalbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren voor veel mensen steeds
minder vanzelfsprekend geworden. Een deel van de huurders heeft moeite iedere maand
de woonlasten op te brengen. Steeds vaker worden er huurprijzen gevraagd die niet
in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Met name in de grote steden komen
minder huurwoningen in het middenhuursegment beschikbaar maar worden die in het dure
segment aangeboden, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen
te worden. Deze problematiek vraagt om versterking van de rechtsbescherming van de
huurder. Daarom wil ik de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor
het lage, of «sociale» segment, verder uitbreiden naar het middensegment zodat deze
ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat is volgens u nodig om het aanbod niet in te laten zakken met het oog op de generieke
rendementseis; moeten verhuurders daarop uit kunnen komen of daar enigszins boven
zitten?

Antwoord 8

De generieke rendementseis geldt in praktijk niet voor elke individuele huurwoning,
omdat dit afhangt van de voorkeuren van individuele beleggers en onder andere bouwjaar
en locatie. Hoe populairder de locatie, des te minder risico op leegstand en dus des
te lager de marktconforme rendementseis voor een huurwoning. Tevens zal het effect van de stapeling voor iedere individuele
verhuurder verschillen, aangezien dat afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur
en de beleggingshorizon. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 bevat het wetsvoorstel
betaalbare huur verschillende maatregelen om het investeren in middenhuurwoningen
aantrekkelijk te houden.

Vraag 9

Wat zijn maatregelen die volgens u kunnen worden overwogen om verhuurders weer op
of boven de rendementseis uit te laten komen?

Antwoord 9

In het antwoord op vraag 1 heb ik toegelicht welke maatregelen worden genomen om het
investeren in huurwoningen rendabel te houden.

Vraag 10

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders
na de gestegen rente en maatregelen, als het rendement op vastgoed in box 3 weer wordt
teruggebracht op de oude situatie van 30% heffing over 4% rendement?

Antwoord 10

Figuur 4 van het artikel laat het effect zien van de verschillende maatregelen en
de gestegen rente op het rendement. Hierin is te zien dat het mediaan rendementsverlies
door het nieuwe box 3-tarief 1,1 procentpunt bedraagt. Dit geldt zowel voor nieuwe
verhuurders als voor zittende verhuurders. Wanneer het box 3-tarief wordt verlaagd
naar 30 procent heffing over 4 procent forfaitair rendement, zal dit rendementsverlies
lager zijn. Dit levert echter budgettaire derving op waar dekking voor nodig is en
waarbij het niet mogelijk is de derving binnen box 3 op te vangen.

Vraag 11

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders
na de gestegen rente en maatregelen, als je de overdrachtsbelasting voor niet-eigen
woningen terugbrengt naar een lager percentage, bijvoorbeeld 4%, 6% of 8%?

Antwoord 11

Zoals in figuur 4 van het artikel te zien is het mediaan rendementsverlies van het
gestegen algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) 1,4 procentpunt. Een verlaging
van het algemene tarief van de OVB zal het rendementsverlies verminderen, maar enkel
voor nieuwe verhuurders. Zij betalen OVB bij de aankoop van een woning, terwijl zittende
verhuurders deze kosten al hebben betaald. Hoe groter de verlaging van het algemene
OVB-tarief, hoe lager het rendementsverlies door deze maatregel. Gegeven het lage
mediaan nettorendement voor nieuwe verhuurders in het nieuwe scenario (2,4 procent)
zal een verlaging van het algemene tarief van de OVB onvoldoende zijn om de generieke
rendementseis te behalen. Daarnaast levert een verlaging een budgettaire derving op
waar dekking voor nodig is.

Vraag 12

In hoeverre zou het verhuurders helpen hun vastgoed van box 3 naar box 2 over te hevelen,
als je daarover bijvoorbeeld eenmalig geen overdrachtsbelasting zou heffen?

Antwoord 12

In het artikel wordt enkel gekeken naar particuliere verhuurders met hun bezittingen
in box 3. We kunnen daarom geen uitspraken doen over het verschil in rendement wanneer
verhuurders hun woningen naar box 2 zouden verplaatsen. Geschat wordt dat particuliere
verhuurders ca. 150.000 woningen in box 3 verhuren. Dit is 5% van het totale aantal
van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland (volgens Woon 2021).

De andere 85% particuliere beleggers heeft hun woningen ondergebracht in box 1 of
box 2. Inderdaad geldt voor het verplaatsen naar box 2 dat het algemene OVB-tarief
van toepassing is op de verkrijging die zich daarbij voordoet. Beleidsmatig is er
geen aanleiding om te voorzien in eenmalige vrijstelling van OVB. Daarbij zal een
dergelijke vrijstelling leiden tot een derving waarvoor dekking gevonden zal moeten
worden.

Vraag 13

In hoeverre zijn er mogelijkheden om de modernisering van het woningwaarderingsstelsel
dusdanig vorm te geven dat het meer rendabel wordt om te verhuren?

Antwoord 13

Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor
sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede
energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd
en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast
wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Daarnaast stijgt de
bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur
beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert.
Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde
op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat
het totaalaantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking
van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan
186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten
een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale
huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer
rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren.

Vraag 14

Hoe kan het volgens u dat op grond van het onderzoek 94% van de huurwoningen onder
het gereguleerde segment (WWS), toch tegen een hogere huurprijs lijken te worden verhuurd
dan wettelijk is toegestaan?

Antwoord 14

Dit is geen representatieve dataset voor heel Nederland en bovendien een momentopname,
waardoor het percentage van 94% naar verwachting boven het landelijk gemiddelde uitkomt.
Vanwege het schaarse aanbod is in de G4 de prikkel om gereguleerde woningen te duur
te verhuren groot. Uit cijfers van het WoON2021, de grootste huurenquête van Nederland,
blijkt dat circa 50% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment
te duur verhuurd wordt. Dit gebeurt met gemiddeld 150 euro per maand boven het WWS-maximum.
Hoewel dit percentage lager ligt dan 94%, is het een significante toename ten opzichte
van de jaren 2017–2020, waarin volgens de huurenquête van het CBS geïndiceerd werd
dat circa 20% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment boven het
WWS-maximum verhuurd werd.

Desalniettemin is dit precies de reden dat ik het WWS dwingend wil maken als onderdeel
van de wet betaalbare huur. We zien dat de bestaande huurprijsbescherming op dit moment
onvoldoende bescherming biedt. Momenteel is in Nederland sprake van een afdwingbaar
WWS. Dit betekent dat wanneer een woning die voor een huurprijs wordt verhuurd die
hoger is dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, een huurder zelf zijn recht
moet halen via een procedure bij de Huurcommissie. Niet elke huurder weet hiervan
af en niet elke huurder wil en kan een procedure starten. Veel huurders zijn zich
nog onvoldoende bewust van de al bestaande rechten en mogelijkheden. Vaak spelen ook
bijvoorbeeld de relatie met de verhuurder en de tijdelijkheid van een contract een
rol bij de terughoudendheid van huurders. Als sprake is van een geliberaliseerd contract
voor een woning die eigenlijk in het gereguleerde segment thuishoort, moet de huurder
op basis van huidige regelgeving binnen 6 maanden na aanvang van het contract naar
de Huurcommissie stappen. Een huurder die te laat is, zit vast aan een huurprijs die
hoger is dan het WWS op basis van de kwaliteit van de woning voorschrijft. Het te
duur verhuren van een gereguleerde woning kent daarnaast geen sanctie, waardoor het
loont voor malafide verhuurders om de woning na een eventuele huurverlaging door de
Huurcommissie opnieuw te duur te verhuren.

Vraag 15

Wat wilt u doen aan deze te hoge huurprijzen?

Antwoord 15

Het wetsvoorstel betaalbare huur helpt op twee manieren huurders beter te beschermen
tegen te duur verhuurde woningen. Enerzijds wordt de huurbescherming uitgebreid naar
het middensegment (t/m 186 WWS-punten, circa 1.123 euro huur per maand). Hierdoor
krijgen meer huurwoningen in Nederland te maken met huurbescherming. Hieronder vallen
ook veel woningen die in het middensegment verhuurd worden voor een prijs die volgens
het WWS niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.

Anderzijds wordt de werking van de huurprijsbescherming versterkt en de huurder beter
beschermd doordat het WWS van een afdwingbaar stelsel een dwingend stelsel wordt.
Dit betekent dat verhuurders wettelijk verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen
op grond van het dwingende WWS te houden. Hiermee verschuift de verantwoordelijkheid
voor een huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning naar de verhuurder.
De verhuurder wordt verantwoordelijk voor de hoogte van de huurprijs en moet de huurder
bij het aangaan van een huurcontract een volledige puntentelling overleggen. Zo ontstaat
vooraf duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de maximale huurprijs en de rechten
die de huurder heeft.

Daarnaast gaan gemeenten erop toezien dat verhuurders zich aan deze regels houden
en kunnen hierop handhaven. Een te duur verhuurde woning in het gereguleerde laag-
of middensegment zal daardoor bij handhaving leiden tot in eerste instantie een waarschuwing,
maar bij herhaling tot boetes die kunnen oplopen tot meer dan 20.000 euro. Bij herhaaldelijke,
ernstige overtredingen kan een hogere boete worden opgelegd van maximaal € 90.000
of kan de gemeente ingrijpen middels beheerovername. Op deze manier is er voor de
verhuurder een risico op serieuze bestuursrechtelijke sancties op het moment dat een
verhuurder een woning te duur verhuurt. Ook wordt het handelingsperspectief voor de
huurder uitgebreid: de gang naar de Huurcommissie wordt vereenvoudigd en toegankelijker
gemaakt. Huurders kunnen als gevolg van dit wetsvoorstel te allen tijde de Huurcommissie
vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen. Hiermee wordt voorkomen
dat huurders die niet direct zelf actie ondernemen na zes maanden vastzitten aan een
geliberaliseerd huurcontract voor een woning die op basis van de kwaliteit eigenlijk
in het lage- of middenhuursegment thuishoort.

Aanpalend wordt ook de tijdelijkheid van huurcontracten aan banden gelegd met de Wet
vaste huurcontracten. Hiermee is het in veel gevallen niet meer mogelijk een tijdelijk
contract aan te bieden. Met een vast contract staat de huurder sterker in de schoenen
om gebruik te maken van huurprijsbescherming.

Vraag 16

Hoe wilt u voorkomen dat huurders deze huurprijzen ook daadwerkelijk gaan betalen?

Antwoord 16

Zoals toegelicht onder vraag 15, gaat het dwingend maken van het WWS hierin het grootste
verschil maken: verhuurders worden gedwongen zich te houden aan de maximale huurprijzen
op grond van het WWS en lopen een risico op beboeting door de gemeente indien zij
dit niet doen. Ook de positie van de huurder wordt hiermee verder versterkt.

In aanvulling daarop gaan andere maatregelen ook bijdragen aan de versterking van
de reikwijdte en kwaliteit van huurprijsbescherming. Om huurders hierin te ondersteunen
moeten alle gemeenten in Nederland ten gevolge van de Wet goed verhuurderschap een
meldpunt Goed verhuurderschap inrichten. Hier kunnen huurders misstanden melden op
basis waarvan gemeenten een onderzoek kunnen instellen en eventueel handhaven. Ook
kunnen gemeenten proactief controleren op plekken waar zij vermoeden dat te duur verhuurd
wordt. Voor gemeenten wordt een samenwerking opgezet voor het uitwisselen van kennis
en kunde rondom deze handhaving.

Aanvullend is het van belang dat huurders, verhuurders en gemeenten het WWS eenvoudiger
kunnen begrijpen en toepassen. Daarom is als onderdeel van de Wet betaalbare huur
een objectivering en vereenvoudiging van het WWS ingevoegd. Hierbij wordt het WWS
herzien middels objectievere maatstaven, regels en voorwaarden die daarnaast eenvoudiger
te begrijpen zijn. Zo zijn er extra meetinstructies, definities en voorbeeldberekeningen
toegevoegd zodat het nieuwe WWS eenduidiger is. Er wordt naar gestreefd dat huurder,
verhuurder, gemeente en Huurcommissie onafhankelijk van elkaar een woning moeten kunnen
betreden en met dezelfde puntentelling naar buiten komen lopen. Een eenduidig WWS
maakt het voor huurder inzichtelijker of zij te veel huur betalen. Het is van belang
dat huurders en verhuurders op de hoogte zijn van deze nieuwe regels. Daarom zal er
richting inwerkingtreding van het wetsvoorstel op landelijk niveau een campagne gestart
worden om huurders en verhuurders hiervan bewust te maken.