Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Peter de Groot over het bericht ‘Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop’

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
30 januari 2024).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten
hun huis te koop» van 16 januari 2024?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de redenen dat het aandeel huurwoningen sinds eind 2022 dalende
is en dat die trend almaar verder lijkt door te zetten?

Antwoord 2

Ten eerste wil ik opmerken dat het aanbod op Pararius niet representatief is voor
de hele huurmarkt. Pararius constateert dat het aantal vrije sector huurwoningen dat
op hun platform vrijkomt voor nieuwe huurders is gedaald. Pararius noemt een daling
van 15,6% in het laatste kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster
biedt wel een volledig beeld van de aankoop- en verkooptransacties op de woningmarkt.

De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake
is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar
2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44
duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.

 
 

Totale verkopen beleggers1

2019

 

50.866

2020

 

64.767

2021

 

40.080

2022

 

43.652

H1 2022

 

18.712

H2 2022

 

24.940

2023

 

33.409

H1 2023

 

13.000

H2 2023

 

20.500

Afgerond op honderdtallen

X Noot

1

Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.

Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022
naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben
verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de
voorgaande jaren sterk is gegroeid.

 
 

Totale aankopen beleggers1

2019

 

50.674

2020

 

70.168

2021

 

30.071

2022

 

37.601

H1 2022

 

17.267

H2 2022

 

20.334

2023

 

19.134

H1 2023

 

8.100

H2 2023

 

11.000

Afgerond op honderdtallen

X Noot

1

Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.

Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste
zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden
immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen
rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals
staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een
rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement
van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden
dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.

Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat
een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners.
In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners
waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de
helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan
12% koopstarter).

Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden
gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als
de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen
die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek
voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent
toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van
de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS
gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit
van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd
en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande
WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter
gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen
zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen
te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties
gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen
te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan
de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw
doorgang blijft vinden.

Vraag 3

Vindt u de verkoop van huurwoningen een goede ontwikkeling?

Antwoord 3

Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer
vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct
verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde
beleggingsstrategie. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2020 zien dat er ook in de
jaren vlak na de kredietcrisis jaarlijks vijftig- tot zestigduizend woningen werden
uitgepond4. Uiteraard werden er in de jaren ook woningen voor verhuur aangekocht. Ten slotte
is het goed om te benadrukken dat er altijd een zekere fluctuatie van de voorraad
is, aangezien beleggers woningen kopen en verkopen. Een bepaalde mate van verkoop
van huurwoningen vind ik derhalve op zichzelf niet een probleem. Deze woningen verdwijnen
immers niet van de markt, maar kunnen worden aangekocht door een particuliere woningzoekende.
Een zekere mate van uitponding aan bewoners kan zelfs gezien worden als een correctie
op de trend van de afgelopen jaren waarbij beleggers veel woningen wegkochten voor
de neus van starters. De afgelopen vijf jaar zijn er ongeveer 75.000 koopwoningen
door beleggers gekocht voor de verhuur.

Wel vind ik het van belang dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven.
Daarom monitor ik de ontwikkelingen nauwgezet en houd ik er in de vormgeving van het
beleid rekening met de investeringsbereidheid in huurwoningen. Zo hebben institutionele
beleggers en ontwikkelaars zich er aan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000
middenhuurwoningen te gaan realiseren. In de Nationale prestatieafspraken is daarnaast
afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van het dalende aantal huurwoningen voor staters en doorstromers?
Tegen welke problemen gaan zij aanlopen?

Antwoord 4

Zoals bij vraag 3 aangegeven vind ik het verkopen van huurwoningen niet per se een
probleem. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning
wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare
koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen
dus niet af. In de G4 ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders
werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters5.

Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat
een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners.
In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners
waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de
helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan
12% koopstarter).

Vraag 5

Kunt u reflecteren op de verhuurders die hun woningen verkopen in relatie tot de aangekondigde
middenhuurregulering?

Antwoord 5

In welke mate verhuurders hun woningen als gevolg van de aangekondigde middenhuurregulering
uitponden is moeilijk te bepalen. 60% van de verhuurders rekent al een huur onder
het WWS-maximum en zal hier dus niet door worden geraakt. Bovendien hebben verhuurders
te maken met meer factoren die het rendement beïnvloeden en die voor elke verhuurder
verschillend uitpakken. Naast de toekomstige middenhuurregulering kan een deel van
de verhuurders bijvoorbeeld te maken krijgen met de gestegen rente en fiscale maatregelen.
De verandering in het (toekomstige) rendement van verhuurders hangt onder andere af
van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. De Wet
Betaalbare Huur bevat verschillende elementen die verhuurders tegemoet komen. Ten
eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd.
Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter
wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen privé en gemeenschappelijke
buitenruimte en beter waarderen luxe sanitair en keukens). Ten derde kunnen woningen
zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens
van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale
huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.

Vraag 6

Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen?
Is er sprake van een stijging of een daling?

Antwoord 6

In de toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt inzicht gegeven in de
verwachte verschuivingen tussen de verschillende segmenten van de huurmarkt. Het effect
van de regulering en het dwingend maken van het WWS zorgt voor een toename van het
middensegment, ceteris paribus. In deze verwachte verschuivingen in de huurvoorraad
is geen rekening gehouden met gedragseffecten en dat verhuurders eventueel hun woning
gaan uitponden.

Tegelijkertijd zet ik in op de nieuwbouw van 100.000 middenhuurwoningen. Institutionele
beleggers en ontwikkelaars hebben gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen
te realiseren. Met corporaties is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat
zij tot en met 2030 ook 50.000 middenhuurwoningen realiseren. Met de inzet op nieuwbouw
en het voor de bestaande voorraad aantrekkelijk houden door middel van aanpassing
van het WWS zijn er waarborgen gecreëerd om er voor te zorgen dat het middenhuursegment
blijft aansluiten bij de behoefte van huurders. Derhalve is de conclusie dat ik van
mening ben dat, ook rekening houdend met eventuele gedragseffecten als gevolg van
het wetsvoorstel betaalbare huur, het middenhuursegment verder zal stijgen. Het wetsvoorstel
betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding
per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen hebben er immers baat bij dat
hierover snel duidelijkheid komt.

Vraag 7

Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde
middenhuur regulering? Kunt u dit toelichten?

Antwoord 7

Het wetvoorstel betaalbare huur moet de betaalbaarheid verbeteren voor meer dan 300.000
huurders. De combinatie van het reguleren van de middenhuur en het dwingend maken
van het WWS zorgt ervoor dat de huurprijs van de woningen die daardoor geraakt worden
gemiddeld met 190 euro naar beneden gaan. In gebieden met veel schaarste, zoals de
G4, is de gemiddelde huurverlaging groter dan in gebieden waar minder schaarste is.
Overigens is het belangrijk te benadrukken dat 60% van de woningen die straks in de
middenhuur gaat vallen een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens het
WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen
naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Voor een fors deel van de woningen die wel als
gevolg van het wetsvoorstel hun huurprijs aan zullen moet passen is de huurverlaging
minder dan 100 euro per maand (42%).

Door het wetsvoorstel zal het hoge segment van de huurmarkt kleiner worden. Dit kan
er toe leiden dat de huren in het hoge segment zullen toenemen. In de memorie van
toelichting op het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik nader ingaan op de ontwikkeling
van de huurprijzen in het middenhuursegment.

Vraag 8

Kunt u uiteenzetten wat het effect van het verhogen van het belastingtarief in box
3 is op het aantal huurwoningen dat wordt verkocht?

Antwoord 8

Particuliere investeerders bezitten ongeveer 150.000 huurwoningen in box 3; dat is
5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland. In welke mate
een tariefsverhoging een effect heeft op het verkopen van huurwoningen is niet te
bepalen. Daarbij komt dat verhuurders te maken hebben met verschillende beleidsmaatregelen
en de gestegen rente. Het effect van een tariefsverhoging is dus niet te isoleren.

Vraag 9

Kunt u uitzoeken wanneer een middenhuurwoning die in de verkoop komt vanwege tegenvallend
rendement door de verhuurder beschikbaar is als koopwoning voor mensen die deze woning
zou huren? Waarom wel, waarom niet?

Antwoord 9

Het overgrote deel van de huurders die instroomt in een middenhuurwoning wil inderdaad
graag doorstromen naar een koopwoning. Ik heb gekeken naar welk type woningen een
grote kans maken om te worden uitgepond. Het betreft woningen waarvan de huurders
een tijdelijk contract hebben, kleine appartementen met één tot drie kamers, veelal
onder de 70 m2, gelegen in de G4 en met een geschatte verkoopprijs van 260.000 tot 300.000 euro
(prijspeil 2022). Deze karakteristieken sluiten aan bij hetgeen betaalbaar is voor
middeninkomens als koopwoning. Uit cijfers van het Kadaster over de transacties in
2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht
door eigenaar bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters
en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen.
In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners.
In 2022 was dit 32%. Zoals in vraag 4 ook genoemd ging in 2022 ruim 60 procent van
de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters.

Vraag 10

Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden
van huurwoningen beperkt kan blijven? Waarom wel, waarom niet?

Antwoord 10

Zoals ik eerder heb aangegeven vind ik een bepaalde mate van uitponding op zichzelf
niet een probleem. Het kan worden gezien als correctie. De afgelopen vijf jaar zijn
ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur. Het overgrote
deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen
naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen
op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet
af. Overigens laten de bij antwoord 1 genoemde cijfers van het Kadaster zien dat van
een uitpondgolf geen sprake is.

Het wetsvoorstel betaalbare huur bevat verschillende elementen om het investeren in
huurwoningen rendabel te houden. Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur
wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van
een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd,
wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen
voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning
te koelen gewaardeerd. Tenslotte stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens,
waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval
is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal
WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal
van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaal aantal punten onder de liberalisatiegrens
zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal
niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen.
Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het
WWS te verhuren. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10%
worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van
CAO + 0,5%. Ik ben ervan overtuigd dat het met deze voorwaarden nog steeds mogelijk
is een redelijk rendement te behalen op huurwoningen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en tevens voor het commissiedebat van
31 januari beantwoorden?

Antwoord 11

Ja.