Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 8 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 10 oktober 2023

I. Algemeen

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de stukken behorend bij de Wijziging
van de Woningwet in verband met verlengde opschorting van de marktverkenning en hebben
hierover nog enkele vragen en/of opmerkingen.

De leden van de D66-fractie hebben kennisgenomen van de voorgenomen Wijziging van
de Wijziging van de Woningwet in verband met verlengde opschorting van de marktverkenning.
Deze leden onderschrijven de rol die woningcorporaties spelen bij het realiseren van
de 50.000 middenhuurwoningen. Wel hebben zij nog enkele vragen die ze aan de initiatiefnemers
willen voorleggen.

De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de Wijziging
van de Woningwet in verband met de verlengde opschorting van de marktverkenning. Deze
leden hebben nog enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van onderhavig voorstel. Deze leden
danken de regering voor het geleverde werk en hebben nog enkele vragen die ze aan
de regering willen voorleggen.

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het wetsvoorstel.
Deze leden hebben nog enkele vragen.

Zij constateren dat de bouw van middenhuurwoningen de komende jaren achterblijft.
Dat blijkt bijvoorbeeld uit recente cijfers van het CBS (zie ook het artikel in De
Telegraaf van 26 september 2023: «CBS: stikstof en bouwkosten rem op woningbouw»).
Dit druist in tegen het doel om in 2030 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te hebben
gerealiseerd. Recent is de motie van de leden Bromet en Beckerman (Kamerstuk 35 286, nr. 6) aangenomen waarin het kabinet wordt verzocht om de markttoets voor woningcorporaties
volledig af te schaffen. Hoe staat het aannemen van deze motie in verhouding tot dit
wetsvoorstel? Gaat de regering deze motie middels een nota van wijziging op onderliggende
wetsvoorstel honoreren?

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met belangstelling kennis genomen van
de Wijziging van de Woningwet in verband met verlengde opschorting van de marktverkenning.
Deze leden merken op dat er opnieuw sprake is van een opschorting van de marktverkenning
van één jaar. Zij zijn echter van mening dat de markttoets niet opgeschort maar afgeschaft
moet worden. Zij verzoeken de regering het wetsvoorstel zodanig te wijzigen, conform
de aangenomen motie van de leden Bromet en Beckerman (Kamerstuk 35286, nr. 6). Zij vragen of de regering daartoe bereid is. Zo niet, vragen zij de regering dit
toe te lichten.

Dit wetsvoorstel om de marktverkenning langer op te schorten komt voort uit de afspraken
die eerder gemaakt zijn in het coalitieakkoord en dit is ook vastgelegd in de Nationale
Prestatieafspraken die ik met de woningcorporaties heb gesloten. Bij mijn appreciatie
van de motie Bromet en Beckerman heb ik aangegeven die om procedurele redenen te ontraden,
omdat dit wetsvoorstel op dat moment al ter behandeling bij uw Kamer lag en het dus
in de rede ligt dat uw Kamer hier wijzigingen in aanbrengt via amendementen, en niet
per motie in een ander debat.

De leden van de BBB-fractie hebben kennisgenomen van de stukken betreffende de Wijziging
van de Woningwet.

1. Toepassingsbereik van het wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie lezen dat de regering de opschorting van de marktverkenning
wil verlengen tot 1 juli 2025. Deze leden stellen dat het hen aanleiding geeft om
zich af te vragen in hoeverre de effecten al bekend zijn van de opschorting tot op
heden. Zij vragen dus de regering of de effecten van de opschorting in 2023 al bekend
zijn. Zo ja, kan de regering deze effecten nader toelichten?

Momenteel wordt een evaluatie uitgevoerd naar de effecten van de huidige opschorting.
De uitkomsten zullen in een rapportage vastgelegd worden en het is de verwachting
dat deze rapportage voor het einde van dit jaar aan uw Kamer kan worden gezonden.

De leden van de SP-fractie vragen de regering hoe zij de aangenomen motie van de leden
Bromet en Beckerman (Kamerstuk 35286, nr. 6) over de afschaffing van de marktverkenning zal uitvoeren.

Dit wetsvoorstel om de marktverkenning langer op te schorten komt voort uit de afspraken
die eerder gemaakt zijn in het coalitieakkoord. In de Nationale Prestatieafspraken
die ik met de woningcorporaties heb gesloten, is afgesproken de opschorting eerst
te evalueren en op basis van die evaluatie te beslissen of afschaffing wenselijk is.
Daarom stel ik in het voorliggende wetsvoorstel een verlenging van de opschorting
voor, en niet een afschaffing. Bij mijn appreciatie van de motie Bromet en Beckerman
heb ik aangegeven die om procedurele redenen te ontraden, omdat dit wetsvoorstel op
dat moment al ter behandeling bij uw Kamer lag en het dus in de rede ligt dat uw Kamer,
indien dat wenselijk wordt gevonden, hier wijzigingen in aanbrengt via amendementen.

Deze leden vragen de regering in te gaan op de oproep van Aedes om tot een verruiming
van financieringsmogelijkheden voor corporaties te komen in de niet-DAEB, onder meer
om het mogelijk te maken hiervoor door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde
financiering aan te trekken.

De geborgde financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is op dit moment
alleen mogelijk voor sociale huurwoningen, de DAEB (dienst van algemeen economisch
belang). Deze beperking vloeit voort uit de staatssteunregels, en dan met name het
EC-Besluit 2009 en het DAEB-Vrijstellingsbesluit 2012. Binnen de huidige Europese
regelgeving is het niet mogelijk om staatssteun te verlenen voor woningen die bestemd
zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Ik verwijs u voor een uitgebreidere toelichting
hierover naar eerdere brieven die ik heb gestuurd aan uw Kamer1. Ik ben met andere lidstaten en de Europese Commissie in gesprek om meer ruimte te
krijgen om staatssteun te kunnen verlenen voor de bouw van woningen die bestemd zijn
voor middeninkomens. Deze ruimte is een vereiste om te overwegen WSW in te zetten
voor geborgde financiering van niet-DAEB woningen. Dat is echter een langer durend
proces en het is belangrijk dat partijen nu aan de slag gaan.

2. Inhoud van het wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie lezen dat de opschorting van de marktverkenning zou bevorderen
dat woningcorporaties deze opgave met snelheid en efficiënt kunnen oppakken. Deze
leden vragen of de regering uiteen kan zetten waar zij zich op baseert. Zij vragen
of de regering, indien de regering al praktijkvoorbeelden heeft waaruit blijkt dat
het opschorten van de marktverkenning voor snelheid en efficiëntie heeft gezorgd,
die voorbeelden met hen kan delen.

Zij willen de regering dringend verzoeken om ook in de evaluatie van het effect van
de opschorting van de markttoets op te nemen wat de effecten zijn op het verstoren
van de markt en het sneller en effectiever opereren van woningcorporaties, en dit
met bewijs te onderbouwen. Zij vragen of de regering hiertoe bereid is.

In de consultatiereacties die bij de oorspronkelijke vereenvoudiging en opschorting
van de marktverkenning zijn ingediend, benadrukten diverse woningcorporaties en gemeenten
de stremmende werking en het tijdrovende karakter van de marktverkenning. Het is,
gelet op het huidige tekort aan middenhuurwoningen en de afspraak die met woningcorporaties
gemaakt is om tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen te bouwen, dus noodzakelijk
dat elke hinder of vertraging weggenomen wordt. Op dit moment worden de effecten van
de opschorting van de marktverkenning op de realisatie van middenhuurwoningen door
woningcorporaties geëvalueerd. Daarbij wordt onder meer onderzocht in hoeverre investeringen
van woningcorporaties en marktpartijen zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld,
in hoeverre er indicaties zijn van marktverstoring, welk effect (het opschorten van)
de marktverkenning mogelijk op deze marktverstoring heeft en wat de invloed is van
andere factoren als stijgende bouwkosten, de voorgenomen regulering van de middenhuur
en de positie van woningcorporaties in de lokale samenwerking met marktpartijen en
gemeenten.

De leden van de CDA-fractie zijn benieuwd waarom er niet is gekozen voor een volledige
afschaffing van de marktverkenning, omdat ook na juli 2025 een nijpend tekort aan
betaalbare middenhuurwoningen zal bestaan. Iedere maatregel die de bouw van middenhuurwoningen
kan versnellen moet worden aangegrepen, is de mening van deze leden. Zij vragen of
het niet beter is om in de plaats van de evaluatie een steekproef op te zetten om
periodiek te toetsen of de niet-DAEB activiteiten van woningcorporaties al dan niet
marktverstorend werken en in hoeverre het afschaffen van de marktverkenning bijdraagt
aan de nationale bouwopgave. Zij zijn benieuwd hoe de Minister hiernaar kijkt.

In het coalitieakkoord is eerder afgesproken om de marktverkenning gedurende de hele
kabinetsperiode op te schorten. In de Nationale Prestatieafspraken die daarna met
woningcorporaties zijn gemaakt is daarover afgesproken de opschorting van de marktverkenning
tijdig te evalueren en op basis van die evaluatie te beoordelen of afschaffing noodzakelijk
is. Het voordeel van een evaluatie is dat breed naar de (opschorting van) de marktverkenning
kan worden gekeken en ook overige, relevante factoren bij het onderzoek kunnen worden
betrokken.

Deze leden lezen daarnaast dat de evaluatie van het opschorten van marktverkenning
half 2023 zou starten. Loopt deze inmiddels en wanneer verwacht de Minister dat deze
afgerond wordt?

De evaluatie is gestart en ik verwacht de resultaten uiterlijk voor het einde van
dit jaar met uw Kamer te kunnen delen.

Naast de discussie over de opschorting van de markttoets speelt ook de discussie over
het verruimen van de financieringsmogelijkheden in de niet-DAEB, onder meer door het
mogelijk te maken hiervoor WSW geborgde financiering aan te trekken. Het ministerie
is met corporaties in overleg over de financieringsmogelijkheden voor de niet-DAEB
met als doel financiële belemmeringen weg te nemen. Wat is de stand van zaken van
dit overleg en kan de Kamer op korte termijn voorstellen tegemoet zien, vragen deze
leden tot slot.

De geborgde financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is op dit moment
alleen mogelijk voor sociale huurwoningen, de DAEB (dienst van algemeen economisch
belang). Deze beperking vloeit voort uit de staatssteunregels, en dan met name het
EC-Besluit 2009 en het DAEB-Vrijstellingsbesluit 2012. Binnen de huidige Europese
regelgeving is het niet mogelijk om staatssteun te verlenen voor woningen die bestemd
zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Ik verwijs u voor een uitgebreidere toelichting
hierover naar eerdere brieven die ik heb gestuurd aan uw Kamer2. Ik ben met andere lidstaten en de Europese Commissie in gesprek om meer ruimte te
krijgen om staatssteun te kunnen verlenen voor de bouw van woningen die bestemd zijn
voor middeninkomens. Deze ruimte is een vereiste om te overwegen WSW in te zetten
voor geborgde financiering van niet-DAEB woningen. Dat is echter een langer durend
proces en het is belangrijk dat partijen nu aan de slag gaan. Ik heb met corporaties
in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) afgesproken dat zij de komende jaren 50.000
middenhuurwoningen gaan bouwen. Dat is een stevige afspraak en geen eenvoudige opgave.
Om deze opgave te realiseren wordt onder andere gekeken naar de mogelijkheden van
standaardisering van de financiering (Aedes) en van onderlinge borging.

3. Uitvoering, toezicht en handhaving

De leden van de D66-fractie zouden graag uitgebreid toegelicht zien hoe de marktverkenning
in de praktijk werkt en welke partijen hierbij betrokken zijn. Deze leden vragen zich
af of inzichtelijk gemaakt kan worden hoeveel capaciteit, tijd en middelen de markttoets
kost bij zowel de Autoriteit woningcorporaties (Aw), gemeenten, woningcorporaties
zelf en eventuele andere partijen. Daarnaast zouden zij graag toegelicht willen zien
hoeveel woningen hier, bij benadering, van gebouwd kunnen worden.

Het is lastig om inzichtelijk te maken hoe de marktverkenning in de praktijk werkt,
omdat deze ter vervanging van de markttoets kwam, maar vóór de inwerkingtreding direct
is opgeschort. Ik kan wel aangeven hoe de marktverkenning beoogd is. Zo zal een corporatie,
nadat de gemeente haar opdracht(en) openbaar heeft gepubliceerd, in haar aanvraag
moeten schetsen hoe de voorgenomen niet DAEB-werkzaamheden bijdragen aan haar kerntaak,
of ze plaatsvinden in de buurt van corporatiebezit en in hoeverre ze een op de wijk
of buurt gerichte functie hebben. In tegenstelling tot de markttoets hoeft de gemeente
in het kader van de marktverkenning niet te melden dat zij overweegt de niet-DAEB-werkzaamheden
door woningcorporaties te laten oppakken. In plaats daarvan wordt van de woningcorporatie
verlangt dat zij een afschrift van de algemene bekendmaking en de verklaring van de
gemeente bij de aanvraag voegt. Het is vervolgens aan de gemeente om alle betrokken
partijen, zoals marktpartijen, andere woningcorporaties, de borgingsvoorziening (WSW)
en de Aw over de uitkomst van de marktverkenning te informeren.

Hoeveel capaciteit, tijd en middelen de markttoets kostte is inzichtelijk gemaakt
in het kader van een toets op de regeldruk bij de Wet maatregelen middenhuur.3 Daaruit blijkt dat de regeldruk voor de markttoets € 180.000 aan administratieve
lasten voor woningcorporaties betrof, uitgaande van 20 markttoetsen per jaar. De jaarlijkse
administratieve lasten voor de marktverkenning zijn 6% lager, dus een daling van € 10.800
per jaar. De Aw heeft aangegeven dat de behandeling van aanvragen arbeidsintensief
was, waardoor de administratieve lasten op ca. € 40.000 per jaar uitkwamen. De omvang
van de kosten voor gemeenten bleken lastig te bepalen, omdat zij hun projecten na
de inwerkingtreding van de marktverkenning op een platform moeten publiceren. In de
consultatiereacties op de vereenvoudiging van de markttoets hebben woningcorporaties
benadrukt dat er ondanks de grote behoefte aan meer middenhuurwoningen weinig markttoetsen
werden georganiseerd. Dat is door de VNG en de G40 bevestigd en was volgens de VNG
te wijten aan het tijdrovende karakter van de toets. Over de capaciteit, tijd en middelen
die marktpartijen aan de markttoets kwijt waren is niets bekend.

De vraag hoeveel woningen bij benadering gebouwd hadden kunnen worden van de capaciteit,
tijd en middelen benodigd zijn voor de markttoets, is niet eenduidig te beantwoorden.
Dit is afhankelijk van de keuzes die woningcorporaties en marktpartijen zouden hebben
kunnen maken ten aanzien van de kosten per investering, die per partij kunnen verschillen,
en van de onrendabele top die voor partijen aanvaardbaar is.

Zij vragen zich daarnaast af of er sinds de opschorting van de markttoets meer woningcorporaties
plannen hebben opgevat voor het bouwen van middenhuurwoningen en (sociale) koopwoningen.
Zij zouden hier graag een uitgebreide analyse van willen zien.

Sinds de opschorting van de marktverkenning vanaf januari 2021 is er door corporaties
twee keer informatie aangeleverd over hun plannen ten aanzien van niet-DAEB (de dPi
2021 en dPi 2022). Uit deze informatie blijkt dat de nieuwbouwplannen van woningcorporaties
in de niet-DAEB aanzienlijk zijn toegenomen. Het is op voorhand niet te zeggen in
hoeverre deze toename 1-op-1 een gevolg is van de opschorting van de marktverkenning
of dat er ook andere oorzaken aan ten grondslag liggen. De evaluatie zal een uitgebreide
analyse bevatten over in hoeverre vastgesteld kan worden wat het effect van de opschorting
van de marktverkenning is op de realisatie en planning van middenhuurwoningen.

4. Consultatie

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed, Nederland (IVBN), De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en
Taxateurs in onroerende goederen (NVM), Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling
Maatschappijen (NEPROM) en Vastgoed Belang zorgen uiten over het ontstaan van een
ongelijk speelveld. Ook in het advies van de Afdeling Advisering van de Raad van State
wordt onderstreept dat deze omstandigheden vragen om het belang van toezicht op naleving
van de regels om een gelijk speelveld te bewaken. Deze leden vragen de regering om
toe te lichten hoe zij erop gaat toezien dat marktpartijen en woningcorporaties op
een gelijk speelveld opereren. Wat is er mogelijk met betrekking tot dezelfde financieringsvoorwaarden
en (passende) grondprijzen? Hoe gaat de regering erop toezien dat gemeenten grond
voor niet-DAEB onder de marktprijs aan corporaties gaan aanbieden, gelet op het feit
dat dit als ongeoorloofde staatssteun wordt gezien en dus niet is toegestaan?

Gemeenten moeten gronden voor niet-DAEB marktconform aanbieden (ter voorkomen van
staatsteun) en vanwege het Didam-arrest ook via een selectieperiode als er meerdere
gegadigden zijn. Dit waarborgt dat er geen gronden voor niet-DAEB aan corporaties
worden aangeboden met een grondwaarde die lager is dan marktconform. Ten aanzien van
een gelijk speelveld geldt dat woningcorporaties die niet-DAEB willen realiseren,
geen gebruik kunnen maken van het geborgde leningen van het WSW met bijbehorend rentevoordeel
en dat zij, net als marktpartijen, commerciële financiering moeten aantrekken bij
andere financiers. Het vereisen van een marktverkenning of een markttoets specifiek
bij woningcorporaties zorgt dus inherent voor een lagere efficiëntie en daarmee voor
een hindernis voor deze partijen.

De leden van de D66-fractie vragen zich af waarom er niet voor gekozen is om de marktverkenning
in zijn geheel af te schaffen. Deze leden merken op dat er meerdere partijen zijn
die hiertoe oproepen, waaronder de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de brancheorganisatie
voor woningcorporaties Aedes. Zij vragen zich af of inzichtelijk gemaakt kan worden
welke voordelen er zijn voor alle betrokken partijen, van de Aw, tot gemeenten tot
woningcorporaties, van het definitief afschaffen van de marktverkenning.

In het coalitieakkoord is eerder afgesproken om de marktverkenning gedurende de hele
kabinetsperiode op te schorten. In de Nationale Prestatieafspraken die daarna met
woningcorporaties zijn gemaakt is daarover afgesproken de opschorting van de marktverkenning
tijdig te evalueren en op basis van die evaluatie te beoordelen of afschaffing noodzakelijk
is. Uit de evaluatie zal kunnen worden gehaald welke voordelen of nadelen er zijn
voor het definitief afschaffen – of het behouden van – de marktverkenning.

De leden van de BBB-fractie hebben nog een aantal vragen over de geplande evaluatie.
Deze leden vragen of er al is gestart met de evaluatie van de opschorting. Ook vragen
zij hoe ver de evaluatie is en wanneer (op welke datum) de Kamer hiervan het resultaat
ontvangt. Kan deze evaluatie nog voor 31 december 2023 besproken worden, vragen zij.

De evaluatie is inmiddels gestart en het streven is om de resultaten voor het einde
van het jaar met uw Kamer te delen. Het is uiteraard aan uw Kamer om te besluiten
of en wanneer de evaluatie besproken kan worden.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge