Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht 'Canadese vastgoedbelegger zet duizenden Nederlandse huurhuizen te koop'

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
3 oktober 2023). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 3489.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht; «Canadese vastgoedbelegger zet duizenden Nederlandse
huurhuizen te koop» in het Financieel Dagblad d.d. van 26 juni jongstleden?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Antwoord 2

Naar aanleiding van het bericht in het Financieel Dagblad heeft ERES REIT, de Canadese
vastgoedbelegger waaraan wordt gerefereerd, een bericht naar buiten gebracht waarin
zij heeft aangeven een strategic review te laten doen2. Volgens het bericht moet de strategic review nog worden afgerond en er wordt aangegeven
dat er op voorhand geen uitspraken kunnen worden gedaan of, in hoeverre en op welke
termijn dit mogelijk zou kunnen leiden tot enige transactie met ERES. Gegeven het
feit dat deze investeerder alleen een onderzoek laat doen en er (nog) geen besluit
is genomen, kan ik alleen melden dat ik deze ontwikkeling volg.

Vraag 3

Wat vindt u van de volgende uitspraak van stadsgeograaf Cody Hochstenbach; «Wat deze
ontwikkeling wat mij betreft vooral laat zien: als je betaalbaar huren mogelijk wil
maken zonder afhankelijk te zijn van beleggers die zich laten leiden door de grillen
van de markt, dan moet je zorgen voor volkshuisvestelijke alternatieven»?

Antwoord 3

Betaalbaar wonen is belangrijk voor ons allemaal. Met het programma betaalbaar wonen
laat ik zien dat dit een speerpunt van mijn beleid is. Betaalbaar wonen in de sociale
huursector wordt voor een groot deel mogelijk gemaakt door woningcorporaties. Institutionele
investeerders leggen zich meer toe op het huisvesten van middeninkomens in middenhuur.
Om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen zijn zowel woningcorporaties als marktpartijen
nodig. De financiële positie van corporaties laat zien dat er ook kapitaal van marktpartijen
nodig is om het gewenste aantal betaalbare huurwoningen te realiseren. Het gaat er
uiteindelijk niet om wie de eigenaar is, iedere huurder heeft het recht op een kwalitatief
goede woningen tegen een redelijke prijs. Om dat te borgen heb ik recent het wetsvoorstel
betaalbare huur ondanks de demissionaire status van het Kabinet, ter advisering naar
de Raad van State gestuurd.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat dat maatregelen tegen beleggers goed zijn, mits
er tegelijk ook gezorgd wordt voor volkshuisvestelijke alternatieven?

Antwoord 4

De maatregelen die afgelopen tijd zijn genomen (zoals de differentiatie van de overdrachtsbelasting
en het wetsvoorstel betaalbare huur) zijn niet enkel gericht tegen beleggers. Het
zijn maatregelen die leiden tot een ander evenwicht tussen bijvoorbeeld starters en
beleggers.

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3 is er kapitaal vanuit marktpartijen nodig
die willen investeren in nieuwbouw om mensen betaalbaar te huisvesten. Ik ben van
mening dat investeren in woningen mogelijk is, zeker wanneer dat beleggers zijn die
voor de lange termijn willen investeren en genoegen nemen met een acceptabel rendement
door redelijke huurprijzen te hanteren.

Vraag 5

Bent u het eens met de stelling dat dit het moment is om huurders niet meer afhankelijk
te laten maken van beleggers en te zorgen voor betaalbare huren door klaar te staan
met volkshuisvestelijke alternatieven die goed zijn voor huurders? Zo ja, met welke
volkshuisvestelijke alternatieven gaat u komen om onder andere toekomstige verkopen
van huurwoningen van beleggers over te (laten) nemen en voldoende huuraanbod te waarborgen?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Zoals aangeven in het antwoord op de vragen 3 en 4 ben ik van mening dat er én corporaties
én beleggers nodig zijn voor de nieuwbouwopgave als het gaat om betaalbare woningen.
De financiële positie van corporaties laat zien dat er ook kapitaal van marktpartijen
nodig is om het gewenste aantal betaalbare huurwoningen te realiseren. Vanuit het
wetsvoorstel betaalbare huur heb ik de afspraak met institutionele investeerders en
ontwikkelaars gemaakt dat zij zich committeren om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen
tot 2030 te realiseren. Hiermee laten investeerders zien dat zij ook zelf in betaalbare
huurwoningen willen investeren.

Vraag 6

Kunt u ook reflecteren op de volgende uitspraak van de heer Hochstenbach; «Het reguleren
van de huren en tegelijkertijd hopen dat beleggers met winstmotieven onverstoord door
blijven bouwen en exploiteren, zorgt onvermijdelijk ergens voor een knelpunt»?

Antwoord 6

In algemene zin kan ik de uitspraak van de heer Hochstenbach volgen. De gevolgen van
het wetsvoorstel betaalbare huur zal zijn dat in sommige gevallen het realiseren van
middenhuur minder rendabel kan worden. Daarom heb ik heb ik gezocht naar een goede
balans in het wetsvoorstel betaalbare huur tussen enerzijds het meer betaalbaar maken
van huren voor middeninkomens en anderzijds door het aantrekkelijk te houden om te
investeren in middenhuur.

Vraag 7

Bent u het eens met de stelling dat dat deze verkoop aantoont dat u veel meer dan
nu het geval is, moet inzetten op woningcorporaties en wooncoöperaties omdat ze geen
winstoogmerk hebben en er daardoor niet alleen meer gebouwd kan worden maar ook betaalbaarder
verhuurd wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 7

Nee dat ben ik niet, het gaat uiteindelijk, zoals ik ook in mijn antwoord op vraag
3 heb aangegeven om een kwalitatief goede woning tegen een redelijke prijs. De eigendomssituatie
is daarbij niet bepalend en hoort dat ook niet te zijn, hetzelfde doel kan beter worden
bereikt door middel van wet- en regelgeving, zoals met het wetsvoorstel betaalbare
huur.

Vraag 8

Bent u bereid te bezien of en hoe deze woningen weer publiek kunnen worden?

Antwoord 8

Bij de beantwoording van deze vraag ga ik er vanuit dat met «publiek» wordt bedoeld
het eigendom van woningen bij een woningcorporatie, dit gezien vraag 9 gaat over de
mogelijke rol van gemeenten. Woningcorporaties zijn private partijen die hun eigen
vastgoedstrategie bepalen. Het is dan ook aan de corporaties om te bepalen of zij
bepaalde woningen aan hun voorraad willen en kunnen toevoegen daarnaast is, zoals
aangegeven in het antwoord op vraag 3 en 7, de eigendomssituatie niet relevant.

Vraag 9

Bent u bereid te bezien of de sociale huurwoningen van deze belegger in handen kunnen
worden gebracht van de gemeenten?

Antwoord 9

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 doet ERES REIT een intern onderzoek en
is er nog geen besluit genomen over hetgeen zij met hun woningportefeuille willen
doen.

Vraag 10

Bent u bereid om samen met Aedes het gesprek met deze belegger aan te gaan om te bezien
of deze woningen in handen van corporaties gebracht kunnen worden? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 10

Zoals aangegeven in de antwoorden op de vragen 4 en 8 gaat het niet om de eigendomssituatie
en is het aan corporaties zelf om te bepalen of zij vastgoed willen overnemen. Ik
zal Aedes op de hoogte stellen van de door uw Kamer gestelde vragen en mijn antwoorden,
het is dan aan de corporaties zelf om al dan niet verdere stappen te nemen.

Vraag 11

Wat vindt u ervan dat huurwoningen in Nederland worden verkocht om daarmee kapitaal
op te halen voor investeringen in het buitenland, omdat de huidige rente hoger is
dan in de voorgaande periode?

Antwoord 11

Ik vind het belangrijk dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. Verkoop
van woningen leidt in beginsel niet tot een kleinere woningvoorraad. Het is de vraag
waar de te verkopen woningen terechtkomen. Als woningen ook aan particulieren worden
verkocht kan dat ook bijvoorbeeld starters of mensen met een middeninkomen aan een
woning helpen, dan is dat positief.

Vraag 12

Bent u het met de stelling eens dat deze verkoop en/of toekomstige verkopen een mogelijkheid
bieden om private huurwoningen die voorheen sociaal verhuurd werden, terug te brengen
in het sociale segment, waardoor de enorme wachtlijsten kunnen worden teruggebracht?

Antwoord 12

Het gaat bij de bepaling van de huurprijs om de kwaliteit van de woning. Soms kunnen
woningen, na mutatie, uit het sociale segment verdwijnen omdat de huurprijs omhoog
gebracht mag worden. Tegelijkertijd zijn er ook woningen die nu in het middenhuursegment
vallen, of daarboven, als gevolg van de invoering van de wet betaalbare huur na mutatie
in het sociale segment (terug)komen. Ik vind de kwaliteit van de woning daarbij leidend.

Vraag 13

Bent u het met de stelling eens dat beleggers een aantal nieuwe maatregelen, dat grondrechten
van huurders beter moet beschermen, misbruiken om de verkoop van hun woningen te legitimeren
terwijl andere factoren zoals de rentestand een veel grotere rol spelen?

Antwoord 13

Beleggers kunnen vanwege meerdere redenen ervoor kiezen om hun woningen te verkopen.
Veelal zullen daar bedrijfseconomische motieven aan ten grondslag liggen. De gestegen
rente kan inderdaad van invloed zijn op de vraag of het voor een belegger nog rendabel
is om een woning te verhuren.

Vraag 14

Bent u het met de stelling eens dat beleggers zodra er tegenwind is geen betrouwbare
partner zijn in het oplossen van de wooncrisis? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 14

Beleggers zien zich geconfronteerd met de huidige marktomstandigheden, zoals de gestegen
rente en bouwkosten. Dat betekent dat het rondrekenen van projecten lastiger dan een
paar jaar terug zal zijn. Met alle maatregelen die ik neem tracht ik marktpartijen,
maar ook gemeenten en corporaties, aan te sporen om vaart te maken met nieuwbouw.
Tegelijkertijd weten we dat het tijd kost voor partijen, zowel woningcorporaties als
beleggers, zich aan te laten passen aan de huidige marktomstandigheden.

Vraag 15

Bent u het met de stelling eens dat beleggers, die op zoek zijn naar maximaal rendement
door bijvoorbeeld (extreem) hoge huurverhogingen door te voeren, beleid voeren dat
haaks staat op het fundamenteel mensenrecht op behoorlijke huisvesting?

Antwoord 15

Extreme huurstijgingen vind ik niet wenselijk. Daarom wil ik naar aanleiding van de
evaluatie van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
de jaarlijkse maximale huurprijsstijging in de vrije sector tot en met 2027 maximeren.

Vraag 16

Bent u het met de stelling eens dat deze verkoop en deze belegger het zoveelste voorbeeld
zijn dat je wonen niet aan de markt kunt overlaten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 16

In voorgaande antwoorden heb ik reeds aangegeven dat we zowel marktpartijen, als gemeenten
en corporaties hard nodig hebben voor het oplossen van het nieuwbouwtekort.

Vraag 17

Kunt u bij benadering aangeven hoeveel brutowinst afkomstig van huurders en eventuele
toekomstige eigenaar-bewoners uit Nederland nu naar het buitenland gaat, wetende dat
dit geld door woningcorporaties en wooncoöperaties in Nederland geherinvesteerd zou
worden?

Antwoord 17

In heb geen inzicht in de geldstromen tussen Nederlandse dochterondernemingen en de
betreffende buitenlandse moederbedrijven. Los daarvan kunnen verhuurders er voor kiezen
om te investeren in het bezit bijvoorbeeld voor verbetering kwaliteit of investeringen
in duurzaamheid.

Vraag 18

Klopt het dat dit bedrijf na de aankoop van deze de huren in de vrije sector bewust
enorm verhoogd heeft waaronder absurde huurprijsverhogingen in Utrecht? Zo ja, kunnen
we constateren dat deze belegger ongewenst is?

Antwoord 18

In 2019 is een door ERES aangekocht woningcomplex in het nieuws gekomen vanwege schriftelijke
vragen van de Utrechtse gemeenteraad3. Bewoners van het woningcomplex uit 1960 dat in 2017 is gerenoveerd kregen te maken
met een huurverhoging van 7,6 procent. De gemiddelde huurstijging in Utrecht in het
betreffende jaar was identiek als bij dit complex.

De net average monthly rents (AMR) stijgt bij Eres met circa 16 procent van 2018 naar
20224. In diezelfde periode is de gemiddelde vierkantemeterprijs in Nederland met circa
4 procent gestegen. Echter is de gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam en Utrecht
in die periode met circa 12 procent gestegen5. ERES geeft zelf aan dat zij een lange termijn institutionele belegger zijn, met
als business model het kopen van woningcomplexen die woningcorporaties dan wel andere
institutionele beleggers in de verkoop zetten. ERES investeert in de woningcomplexen
die zij aankoopt en behoudt deze daarmee voor de huurmarkt.

Dit laat onverlet dat ik extreme huurstijgingen niet wenselijk vindt. Daarom wil ik
naar aanleiding van de evaluatie van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde
huurovereenkomsten de jaarlijkse maximale huurprijsstijging in de vrije sector tot
en met 2027 maximeren.

Vraag 19

Klopt het dat dit Canadese bedrijf ook in Canada ongewenst is mede als gevolg van
hoge huurverhogingen?

Antwoord 19

Ik kan niet beoordelen of de Canadese organisatie Capreit in Canada ongewenst is,
waarbij ERES zelf aangeeft dat zij in Nederland een eigen entiteit heeft en zelfstandig
opereert.

Eind 2020 heeft Acorn (een organisatie in Canada die opkomt voor lage- en middeninkomens)
een manifest gepubliceerd tegen Capreit6. Hierin ageren zij tegen de huurverhogingen, de hoge marges, het afschuiven van onderhoud
op huurders en het lage bedrag dat aan belasting wordt betaald. Ik ken de situatie
in Canada onvoldoende om hier een eigen oordeel over te vellen.

Vraag 20

Klopt het dat dit bedrijf naast het doorvoeren van hoge huurverhogingen in Canada
nauwelijks belasting betaalt en slecht onderhoudt?

Antwoord 20

Zoals bij vraag 19 beschreven heeft Acorn deze kritiek geuit. Volgens Acorn heeft
Capreit in de periode 2019–2022 circa 120.000 dollar belasting betaald. Het netto
inkomen in die periode was volgens Acorn circa 3,5 miljard dollar. Hiervan is circa
2 miljard dollar door de waardestijging van het vastgoed7.

Ik heb geen zicht op de staat van het onderhoud van het vastgoed van Capreit.

Vraag 21

Klopt het dat de stad Montréal het bezit aldaar van dit Canadese bedrijf wil overnemen?

Antwoord 21

Op 27 juni 2023 heeft CBC bericht dat Capreit enkele honderden woningen in Montréal
wil verkopen8. Als reden wordt aangegeven dat Capreit met de opbrengst wil investeren in nieuwbouwwoningen.
De stad Montreal is volgens het artikel inderdaad geïnteresseerd om die woningen te
kopen.

De stad Montreal heeft reeds vastgoed van verschillende marktpartijen gekocht om de
huren betaalbaar te houden. Ze zijn ook niet alleen geïnteresseerd om woningen van
Capreit te kopen, maar ook van andere eigenaren. Hiervoor is de komende tien jaar
600 miljoen dollar beschikbaar gesteld.

Vraag 22

Zijn er nog meer (grote) beleggers die op dezelfde manier opereren van opkopen, huren
verhogen, niet of nauwelijks onderhoud plegen en vervolgens verkopen? Zo ja, welke
en hoeveel woningen bezitten?

Antwoord 22

Hierover is mij geen data bekend.

Vraag 23

Bent u nog steeds een groot voorstander van het binnenhalen van (grote) private partijen
die in woonrechten beleggen?

Antwoord 23

De woningbouwopgave is groot. Dat maakt dat zowel corporaties, maar zeker ook marktpartijen
nodig zijn om te investeren in nieuwbouw.

Vraag 24

Heeft de verkoop van private huurwoningen in het gereguleerd segment aan de zittende
huurder of andere toekomstige eigenaar-bewoner nog invloed op de verkoopdoelstelling
die in de Nationale Prestatieafspraken opgenomen is, aangezien de verkoop van woningen
in het gereguleerd huursegment van invloed is op de beschikbaarheid van woningen in
het gereguleerd huursegment? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet en kunt u
dan aangeven wanneer de verkoop van deze gereguleerde private huurwoningen wel van
invloed zijn op de beschikbaarheid en dus ook op de bouwdoelstelling van sociale huurwoningen?

Antwoord 24

Verkoop van het sociale huurwoningen kan, maar hoeft niet, van invloed zijn op de
beschikbaarheid in het gereguleerde segment. Dat is afhankelijk van de kwaliteit van
de woningen en welke huur (maximaal) wordt gerekend bij mutatie. Er is echter geen
koppeling met de Nationale prestatieafspraken omdat die afspraken zijn gemaakt met
de woningcorporaties, de Nationale Prestatieafspraken bevatten daarnaast geen verkoopdoelstelling.

Vraag 25

Bent u het met de stelling eens dat woningen van partners die in publieke handen zijn
een betrouwbaarder partner is dan beleggers in het oplossen van de wooncrisis?

Antwoord 25

Ik kan het met deze stelling niet eens of oneens zijn. Zoals aangegeven hebben private
investeerders ook een rol in de woningmarkt. Zo kan nieuwbouw door een institutionele
belegger ervoor zorgen dat huishoudens met een iets hoger inkomen een sociale huurwoning
achterlaten. De verkoop van een gereguleerde huurwoning of een middenhuur woning kan
betekenen dat een jong huishouden een eerste stap kan zetten op de woningmarkt. Wel
is het zo dat woningcorporaties voor de zeer lange termijn investeren en het hen ook
niet is toegestaan om hun vermogen in een andere sector te investeren. Eenmaal gebouwde
woningen, door bijvoorbeeld een institutionele belegger, verdwijnen echter ook bij
economische tegenwind niet uit de voorraad.

Vraag 26

Kunt u de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Antwoord 26

Ja.