Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over niet toegestane huurstijgingen

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
26 september 2023). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 2658.

Vraag 1

Bent u bekend met het item «Huurverhogingen vrije sector mogelijk op de tocht» in
de uitzending van Kassa van zaterdag 22 april 2023?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Was u bekend met de Europese richtlijn die betrekking heeft op wijzigingsbedingen
in huurcontracten?

Antwoord 2

Ja, ik ben bekend met de EU-richtlijn oneerlijke bedingen.

Vraag 3

Welke informatie had u over deze richtlijn? Is deze richtlijn ook van toepassing op
huurcontracten?

Antwoord 3

Ik ben bekend met de EU-richtlijn oneerlijke bedingen. De richtlijn is ook van toepassing
op huurcontracten voor woonruimte, in het geval dat de verhuurder een handelaar en
de huurder een consument is. Er zijn mij een aantal recente uitspraken van de Rechtbank
Amsterdam, sector Kanton, bekend waarbij het contractueel beding dat het mogelijk
maakt de huur te verhogen, ambtshalve door de rechter aan de richtlijn is getoetst
en dat de rechter de huurprijswijzigingsbedingen als oneerlijk heeft bestempeld.1 Mij zijn signalen bekend dat enkele verhuurders hoger beroep overwegen.

Vraag 4, 5 en 6

Bent u bereid een analyse te maken van de verschillende huurcontracten en de mate
waarin huurverhogingen aanvechtbaar zijn?

Bent u bereid een inschatting te maken van hoeveel huurders over welke periode mogelijk
onrechtmatig te veel huur hebben betaald?

Bent u bereid een analyse te maken over welke periode huurders mogelijk teveel huur
hebben betaald en of ze in dat geval recht hebben op teruggave van te veel betaalde
huur?

Antwoord 4, 5 en 6

Huurcontracten zijn een aangelegenheid van en tussen verhuurder en huurder; huurcontracten
vereisen geen registratie bij een derde instantie en zijn dus alleen bekend bij de
betreffende verhuurder en huurder. Ik beschik dus niet over de daarvoor benodigde
informatie om dit in kaart te brengen en een analyse te maken, en de toets van bedingen
aan de richtlijn is aan de rechter. Het is niet mijn rol om een rechtsoordeel te geven.

Ik acht het mogelijk dat deze ontwikkelingen van invloed zijn op een groter aantal
huurcontracten en dat dat zou kunnen leiden tot onzekerheid in een toch al gespannen
huurmarkt. Daarom volg ik de ontwikkelingen – tegen een aantal uitspraken staat nog
hoger beroep open – en ben ik met vertegenwoordigers van huurders en verhuurders in
gesprek.

Vertegenwoordigers van verhuurders zijn bezorgd over deze rechtspraak en wat de gevolgen
daarvan zouden kunnen zijn voor hun financiële positie, hun huurinkomsten en hun investeringsruimte
voor nieuwbouw en verduurzaming op korte termijn en in de verdere toekomst. Een verhuurder
heeft aangegeven in hoger beroep te gaan tegen een uitspraak over zijn huurverhogingsbeding
en enkele andere verhuurders overwegen ook in hoger beroep te gaan.

De Woonbond, de belangenbehartiger van huurders in Nederland, heeft laten weten te
onderzoeken hoe alle huurverhogingsbedingen die in strijd zijn met de Europese richtlijn
vernietigd kunnen worden, en dat hij zijn leden met raad en daad bijstaat bij het
verlagen en/of terugvragen van teveel betaalde huur.

Vraag 7 en 8

Wat vindt u van de analyses van juristen Loos en Jongeneel over de onrechtmatigheid
van diverse wijzigingsbedingen in huurcontracten, acht u het waarschijnlijk dat tal
van huurverhogingen de afgelopen jaren onrechtmatig waren?

Bent u bereid in gesprek te gaan met prof. dr. M.B.M. Loos en mr. Jongeneel over hun
analyses en daarvan verslag te doen aan de Kamer?

Antwoord 7 en 8

Zoals in het antwoord op vraag 4, 5 en 6 uiteengezet, is het niet aan mij om een oordeel
te hebben over de mate waarin individuele huurcontracten oneerlijke bedingen als bedoeld
in de EU-Richtlijn Oneerlijke bedingen bevatten. Ik acht het mogelijk dat deze ontwikkeling
in de jurisprudentie van invloed is op een groter aantal huurcontracten en daarmee
kan leiden tot onzekerheid voor huurders en verhuurders. Ik ben daarom met huurders
en verhuurders in gesprek. Indien daar aanleiding voor is zal ik de Kamer nader informeren.

Vraag 9

Erkent u dat huurders in de vrije sector de afgelopen jaren veelal een heel groot
deel van hun netto inkomen kwijt waren aan huur en dat het meer dan welkom zou zijn
als dat (deels) zou worden teruggegeven?

Antwoord 9

Ik erken dat er door krapte op de huurwoningmarktexcessen zijn waardoor sommige huurders
in de vrije sector de afgelopen jaren een groot deel van hun inkomen kwijt waren aan
huur. Ik heb daarom in het uitwerken van het programma Betaalbaar wonen verschillende
maatregelen genomen en aangekondigd om de betaalbaarheid te verbeteren, waaronder
met het wetsvoorstel Betaalbare huur.

De huurverhogingsbedingen zijn onafhankelijk van het inkomen van de huurder(s). Ook
de EU-Richtlijn Oneerlijke bedingen legt overigens geen relatie met het inkomensniveau
van huurders. Eventuele onzekerheid over de rechtmatigheid van huurverhogingen kan
tot onzekerheid leiden op een al gespannen huurmarkt. Dat is niet in het belang van
huurders en verhuurders.

Vraag 10 en 11

Welke acties bent u bereid te ondernemen om huurders te steunen als hen onrechtmatig
teveel huur is gevraagd? Bent u gezien de algehele analyse bereid zelf het voortouw
te nemen en het niet aan individuele huurders en (voormalige) huurbazen te laten?

Erkent u dat – mocht er recht bestaan op deels teruggave van huur – dit een monsterklus
is, die goed uitgevoerd moet worden? Bent u bereid daar een rol in te spelen, zodat
elke (voormalig) huurder krijgt waar zij/hij recht op heeft?

Antwoord 10 en 11

Zoals in de bovenstaande antwoorden is uiteengezet is het niet aan mij om een oordeel
te geven over de mate van rechtmatigheid van tussen huurder en verhuurder gesloten
contracten. Evenmin zie ik het als mijn rol om op te treden namens huurders of verhuurders.
Die rol zie ik wel weggelegd voor huurdersvertegenwoordigende organisaties die kunnen
opkomen tegen onredelijk bezwarende bedingen in algemene voorwaarden die van toepassing
zijn in huurcontracten.