Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over niet-toegelaten instellingen

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
12 september 2023).

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders met een laag inkomen van niet-toegelaten instellingen
(woningbouwverenigingen, -stichtingen zonder winstoogmerk met een bepaald signatuur
zoals voor ambtenaren, senioren, gericht op zorg, Niet-Winstbeogende Instellingen
(NWI), kleinere woningcorporaties etc.) niet in aanmerking kwamen voor de afgelopen
eenmalige huurverlagingen die wel gegeven werden aan huurders met een laag inkomen
van toegelaten instellingen?

Antwoord 1

Ja, daar ben ik bekend mee en dit is tijdens de parlementaire behandeling van het
wetsvoorstel aan de orde geweest. De huurverlaging is onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken.
Dit zijn afspraken die ik heb gemaakt met Aedes, de vereniging van woningcorporaties
(toegelaten instellingen volkshuisvesting), de Woonbond en de VNG.

Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben bepaalde plichten die voortvloeien
uit de Woningwet, maar ook bepaalde rechten zoals het kunnen sluiten van geborgde
leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming. Om een toegelaten instelling
volkshuisvesting te zijn moet een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid of een
stichting zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting
werkzaam te zijn, beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de
volkshuisvesting in te zetten, en als zodanig ook zijn toegelaten door de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) als toegelaten instelling volkshuisvesting. De wettelijke verplichting
de huur te verlagen is vastgelegd in de Woningwet en geldt voor alle toegelaten instellingen
volkshuisvesting. Die verplichting geldt niet voor andere verhuurders van woonruimte.

Vraag 2

Bent u het eens met de stelling dat dat huurders met een laag inkomen die bij een
niet-toegelaten instelling huren ook in aanmerking dienen te komen voor de eenmalige
huurverlaging? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom
niet?

Antwoord 2

Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor
huurders met een laag inkomen (36 281)1 heb ik toegelicht waarom de verplichting om de huur voor huurders met een laag inkomen
te verlagen naar € 575,03 alleen voor woningcorporaties (toegelaten instellingen volkshuisvesting)
geldt. Ik heb toen toegelicht dat ook ik graag had gewild dat ook andere huurders
met een laag inkomen een (afdwingbaar) recht op huurverlaging zouden kunnen krijgen,
maar dat ik daartoe geen mogelijkheden zie. De redenen dat ik die mogelijkheden niet
zie zijn, naast het feit dat andere verhuurders geen partij waren bij de Nationale
prestatieafspraken waar deze huurverlaging is afgesproken, dat dit een inbreuk op
is het eigendomsrecht van particuliere verhuurders waarvoor een adequate financiële
tegemoetkoming nodig zou zijn, en dat het praktisch niet uitvoerbaar is om het grote
aantal particuliere verhuurders hierbij te betrekken.

Uiteindelijk was er de keuze tussen enerzijds circa 600.000 huurders van woningcorporaties
een recht op huurverlaging te geven en anderzijds circa 700.000 huurders (600.000
huurders van woningcorporaties en 100.000 huurders van andere verhuurders) met een
laag inkomen geen recht op huurverlaging te geven. Het kabinet en het parlement hebben
ervoor gekozen om circa 600.000 huurders van woningcorporaties een recht op huurverlaging
te geven.

Vraag 3

Indien deze huurders niet op dezelfde manier in aanmerking kunnen komen voor de eenmalige
huurverlaging, kunt u dan aangeven op welke manier u deze huurders wel tegemoet kan
komen, aangezien de woonlasten van deze huurders met een laag inkomen net zo hoog
of zelfs hoger zijn vanwege het feit dat deze niet-toegelaten instellingen niet passend
toewijzen?

Antwoord 3

Het staat andere verhuurders dan woningcorporaties vrij om net als woningcorporaties
de huur voor huurders met een laag inkomen naar € 575,03 te verlagen, maar zij zijn
daartoe niet wettelijk verplicht. Daarbij geldt dan wel dat het verzoek hiertoe van
de huurder moet komen. Andere verhuurders dan woningcorporaties kunnen die huurverlaging
op basis van door de huurder zelf aangedragen inkomensgegevens verlenen. Er is geen
mogelijkheid om het initiatief hiervoor bij particuliere verhuurders te leggen, omdat
er geen wettelijke grondslag is voor gegevensuitwisseling tussen de Belastingdienst
en overige verhuurders ten behoeve van de huurverlaging; zonder die wettelijke grondslag
is de Belastingdienst gehouden aan zijn geheimhoudingsplicht.

Huurders van andere verhuurders komen in aanmerking voor huurtoeslag, onder dezelfde
voorwaarden als voor huurders van woningcorporaties. Verder is de gereguleerde huur
in de particuliere sector met het woningwaarderingsstelsel en de jaarlijkse maximale
huurprijsverhoging gereguleerd. Voor de maximale huurprijsverhoging in het gereguleerde
segment geldt dat deze in de periode 2023–2025 wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling.
Dit geldt ook voor huurders bij woningcorporaties en voor huurders met een gereguleerd
huurcontract bij een andere verhuurder. Hiermee wordt geborgd dat de huur in principe
elk jaar niet harder stijgt dan het inkomen van huurders. De huurquote, het deel van
het inkomen dat huurders aan huur besteden, moet door de koppeling van de toegestane
huurverhoging aan de loonontwikkeling automatisch minimaal gelijk blijven.

Tot slot is in mei 2022 de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel in werking getreden
om de betaalbaarheid voor huurders van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders
te verbeteren. Hierbij wordt het puntenaantal voortkomend uit de WOZ-waarde beperkt
tot 30% van het totaal aantal punten van de zelfstandige woning.

Vraag 4

Bent u bereid om in het vervolg positieve maatregelen die wel gelden voor huurders
van toegelaten instellingen ook te laten gelden voor huurders van niet-toegelaten
instellingen?

Antwoord 4

Het is altijd ons streven om maatregelen die positief uitpakken voor huurders te laten
gelden voor huurders van alle typen verhuurders. Maar problemen met de inbreuk op
het eigendomsrecht van verhuurders, de wettelijke verplichting voor woningcorporaties
om de doelgroep betaalbaar te huisvesten en uitvoerbaarheid kunnen er in sommige gevallen
toe leiden dat een andere keuze moet worden gemaakt.

Vraag 5

Welke (mogelijke) nadelen zijn er nog meer voor huurders die bij een niet-toegelaten
instelling huren, bijvoorbeeld de positieve consequenties van de Nationale Prestatieafspraken
die wel gelden voor huurders van een toegelaten instelling?

Antwoord 5

De wettelijke en maatschappelijke taken van woningcorporaties en van particuliere
verhuurders verschillen. Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben meer verplichtingen
dan andere verhuurders zoals het toewijzen van woningen aan de doelgroep, aan passend
toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Daar staan een aantal voordelen voor
toegelaten instellingen volkshuisvesting tegenover zoals het kunnen aantrekken van
geborgde leningen ten behoeve van nieuwbouw of renovatie/verduurzaming.

Het is daarbij ook zo dat veel maatregelen die zijn afgesproken in de Nationale prestatieafspraken
met de corporaties, uiteraard ten goede komen aan zittende en toekomstige huurders
van de corporaties. Te denken valt aan de uitfasering van slechtste energielabels,
waarvoor ik voor andere verhuurders ook een wettelijke verplichting nodig heb, de
afspraak om voor isolatiemaatregelen geen huurverhoging aan de zittende huurder te
vragen, of de extra investeringen die corporaties gaan doen in woningverbetering om
bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblematiek op te lossen. Dit zijn vrijwillige inspanningen
van de corporaties die niet gelden voor anders verhuurders.

Huurders van woningen van andere verhuurders dan een toegelaten instelling volkshuisvesting
hebben in beginsel op basis van het Burgerlijk Wetboek dezelfde rechten en plichten
als huurders van een toegelaten instelling. Alleen in uitzonderingen wordt de rechtsgelijkheid
tussen huurders van toegelaten instellingen volkshuisvesting en huurders van andere
huurders doorbroken. De huurverlaging voor huurders met een laag inkomen is daar een
voorbeeld van.

Vraag 6

Bent u het met de stelling eens dat huurders bij een niet-toegelaten instelling op
de hoogte moeten worden gesteld van deze status (eventueel voordat zij een huurovereenkomst
tekenen) en de mogelijke nadelen die zij als gevolg van die status kunnen ondervinden?
Hebben/krijgen die huurders anders niet het idee dat zij bij een reguliere woningcorporatie
huren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn kunt u dit bewerkstelligen?

Antwoord 6

Ik heb niet het beeld dat huurders zich onvoldoende bewust zijn van het feit of zij
huren van een woningcorporatie of van een andere (particuliere) verhuurder.

Voor kandidaat-huurders is het doorgaans wel duidelijk of zij bij een woningcorporatie
(toegelaten instelling volkshuisvesting) gaan huren of niet, doordat woningzoekenden
voor woningen van woningcorporaties vaak ingeschreven moeten staan bij het lokale
woningverdeelsysteem. Verhuur door andere verhuurder gebeurt doorgaans direct via
de verhuurder, of via een bemiddelaar/makelaar; de huurder hoeft dan niet ingeschreven
te staan in het woningverdeelsysteem («op de wachtlijst staan»). Bovendien gelden
voor woningen van andere verhuurders geen maximum-inkomensgrenzen, zoals die doorgaans
wel gelden voor DAEB-woningen van woningcorporaties.

Vraag 7

Klopt het dat deze niet-toegelaten instellingen bewust niet toegelaten willen worden
om op deze manier de verplichtingen uit de Woningwet te omzeilen? Zo ja, wat vindt
u hiervan? Zo nee, wat zijn de redenen om niet toegelaten te willen worden?

Antwoord 7

Er zijn verschillende redenen waarom een verhuurder wel of niet een toegelaten instelling
volkshuisvesting wil worden. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan een grote
hoeveelheid plichten die voortvloeien uit de Woningwet, voldoen aan verschillende
(administratieve) voorwaarden om in aanmerking te komen voor geborgde leningen en
voldoen aan alle vereisten voor de statuten. Ook is er sprake van een gesloten systeem:
een toegelaten instelling volkshuisvesting kan er niet voor kiezen om de toelating
«terug te geven» en verder te gaan als andere verhuurder. Daarentegen levert dit de
verhuurder ook een voordeel op, namelijk rentevoordeel door geborgde leningen.

Vraag 8

Hoeveel niet-toegelaten instellingen zijn er naar schatting en kunt u inzichtelijk
maken of er sprake is van een trend? Indien u niet over deze informatie beschikt bent
u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Antwoord 8

Er is geen sluitend overzicht van het aantal verhuurders dat geen toegelaten instelling
volkshuisvesting is. Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging
2023 voor huurders met een laag inkomen2 is aangegeven, zijn er naar schatting ongeveer 13.500 verhuurders die woningen in
het gereguleerde segment verhuren. Er zijn naar schatting ca. 40.000 verhuurders die
(ook) een of meer woningen in het geliberaliseerde segment (duurdere huur, vrije sectorhuur)
verhuren.

Vraag 9

Hoeveel woningen hebben deze niet-toegelaten instellingen naar schatting in bezit?
En hoeveel daarvan vallen in het gereguleerd segment? Indien u niet over deze cijfers
beschikt bent u dan bereid om dit in bovengenoemd onderzoek mee te nemen?

Antwoord 9

Er zijn in Nederland ruim 3 miljoen bewoonde huurwoningen. Circa 69% daarvan is in
het bezit van woningcorporaties (toegelaten instellingen) en 31% in het bezit van
andere verhuurders.3 Volgens gegevens van het CBS waren in 2022 ruim 1,1 miljoen (1,134 miljoen) woningen
in eigendom van een andere verhuurder dan een toegelaten instelling volkshuisvesting.
Circa 50% van die 1,1 miljoen huurwoningen van andere verhuurders worden in het gereguleerde
segment verhuurd, de andere 50% in het geliberaliseerde segment. Woningcorporaties
verhuren vrijwel voor het overgrootste deel in het gereguleerde segment en slechts
heel beperkt in het geliberaliseerde segment.

Vraag 10

Hoeveel sociale huurders met een laag inkomen kwamen (bij benadering) in totaal voor
de afgelopen eenmalige huurverlaging niet in aanmerking, omdat ze niet huren bij een
toegelaten instelling terwijl zij er dus wel recht op zouden hebben gehad als ze van
een toegelaten instelling huren? Kunt u dat aantal (bij benadering) specificeren (aantal
sociale huurders hurend bij commerciële verhuurders/particulieren, niet-toegelaten
instellingen, intermediaire verhuur etc.)?

Antwoord 10

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders
met een laag inkomen4 is aangegeven dat naar schatting circa 100.000 huurders in het gereguleerde segment
van andere verhuurders op grond van hun inkomen en hun huurprijs in aanmerking zouden
komen voor een huurverlaging naar € 575,03 per maand.