Memorie van toelichting : Memorie van toelichting

Nr. 3 HERDRUK1

MEMORIE VAN TOELICHTING

I. ALGEMEEN

1. Inleiding

In dit wetsvoorstel wordt een wijziging van de Woningwet voorgesteld met het doel
de goedkeuringsprocedure voor commerciële activiteiten door woningcorporaties, ook
wel aangeduid als de marktverkenning, op te schorten. Woningcorporaties krijgen daarmee
meer ruimte voor de realisatie van middenhuurwoningen.

2. Aanleiding

In het coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst»2 is afgesproken om de marktverkenning voor activiteiten van woningcorporaties die
niet tot de Diensten van Algemeen Economisch Belang horen (hierna: niet-DAEB-activiteiten)
gedurende de hele kabinetsperiode op te schorten. Op dit moment is de inwerkingtreding
van het wetsartikel dat de marktverkenning voorschrijft (artikel 44c van de Woningwet)
opgeschort tot 1 januari 2024. Dit wetsvoorstel regelt een verlenging van die opschorting
door in artikel 136 van de Woningwet de inwerkingtredingsdatum vast te stellen op
1 juli 2025.

Doel van de opschorting van de marktverkenning is om woningcorporaties laagdrempelig
in staat te stellen om naast sociale huurwoningen ook middenhuurwoningen te realiseren.
Voldoende betaalbare middenhuurwoningen zijn een voorwaarde voor een goed functionerende
woningmarkt en zijn nodig om bijvoorbeeld starters en jonge gezinnen te huisvesten.
Huishoudens met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor een gereguleerde woning,
maar hebben vaak ook moeilijk toegang tot de koopsector. Het aanbod van middenhuurwoningen
blijft sterk achter bij de vraag en dat betekent dat er een flinke bouwopgave ligt.

Woningcorporaties kunnen aan die bouwopgave bijdragen vanuit hun commerciële tak –
de niet-DAEB-tak – en kunnen dit bovendien doen op een manier waardoor ook synergie
wordt gecreëerd met hun DAEB-activiteiten. Door gemengde wijken te bouwen waarin lage
en middeninkomens door elkaar wonen, wordt de leefbaarheid in de regel bevorderd.
Daarom is eerder besloten een aantal belemmeringen voor het realiseren van meer middenhuur
door woningcorporaties weg te nemen en is de marktverkenning opgeschort.3

De marktverkenning (voorheen markttoets) is een goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB-investeringen
door woningcorporaties, met als doel om te zorgen dat de niet-DAEB activiteiten van
woningcorporaties niet marktverstorend werken. De marktverkenning wordt echter door
veel woningcorporaties en gemeenten als zeer tijdrovend en ineffectief ervaren. Het
tijdelijk buiten werking stellen van de marktverkenning stelt woningcorporaties in
staat meer en sneller een geschikt aanbod te creëren voor huishoudens met een middeninkomen
en te werken aan leefbare wijken en gebieden.

Over het wijzigingsvoorstel is overleg gevoerd met Aedes, de Vereniging van Nederlandse
Gemeenten (VNG), de Woonbond, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW).

3. Toepassingsbereik van het wetsvoorstel

Momenteel is de marktverkenning opgeschort tot 1 januari 2024. Deze wijziging verlengt
die opschorting tot 1 juli 2025, wat betekent dat woningcorporaties gedurende deze
periode geen goedkeuring hoeven te vragen voor niet-DAEB-investeringen, zoals het
bouwen van middenhuurwoningen en (sociale) koopwoningen. Ook hoeven ze tijdens de
opschorting niet aan te tonen dat ze andere (markt)partijen in staat hebben gesteld
hun interesse te tonen voor de voorgenomen niet-DAEB-investeringen. Zodra het vereiste
om een marktverkenning uit te voeren op 1 juli 2025 in werking treedt, zijn de niet-DAEB-werkzaamheden
die corporaties op of na die datum initiëren, aan goedkeuring onderhevig.

4. Inhoud van het wetsvoorstel

Woningcorporaties kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van meer
betaalbare middenhuurwoningen. In de Nationale prestatieafspraken woningcorporaties
(hierna: NPA) is tussen de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening
(hierna: Minister voor VRO), Aedes, Woonbond en de VNG afgesproken dat woningcorporaties
in de periode tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen moeten realiseren. De opschorting
van de marktverkenning bevordert dat woningcorporaties deze opgave met snelheid en
efficiënt kunnen oppakken.

Bij de oorspronkelijke opschorting van de marktverkenning is toegelicht dat de marktverkenning
na herinvoering niet geldt voor voornemens die binnen de periode van opschorting vallen.
Zolang deze voornemens gedurende de opschorting geïnitieerd zijn, mogen de projecten
zonder goedkeuring worden voltooid. Met de sector zijn in het voorjaar van 2023 praktijkafspraken
gemaakt over de openbaarheid en kenbaarheid van die voornemens, om te voorkomen dat
aan het einde van de periode van opschorting op 1 juli 2025 discussie ontstaat over
welke werkzaamheden tijdig zijn voorgenomen.

Om de opgave van 50.000 nieuwe middenhuurwoningen tot en met 2030 waar te kunnen maken,
achten woningcorporaties het noodzakelijk dat de marktverkenning wordt afgeschaft.
In de NPA is daarover afgesproken dat de Minister voor VRO de opschorting van de markttoets
in 2024 zal evalueren, onder andere om te beoordelen of het realiseren van meer middenhuur
door woningcorporaties bijdraagt aan de nationale opgave en of hierdoor ongewenste
marktverstoring plaatsvindt. De evaluatie zal worden uitgevoerd door een onafhankelijk
bureau. Factoren die met de realisatie van middenhuurwoningen samenhangen, zoals de
hoogte van de grondprijs en de bouwkosten, zullen bij de evaluatie betrokken worden.
Het ligt daarnaast in de rede dat de effecten van andere beleidsmaatregelen, zoals
de afschaffing van de verhuurderheffing en de regulering van markthuren, onderdeel
uitmaken van de evaluatie. Daardoor levert de evaluatie een breder beeld op. Ook zal
er aandacht zijn voor de wettelijke en financiële kaders waarbinnen corporaties en
marktpartijen zorgen voor de totstandkoming van middenhuurwoningen. Op basis hiervan
zal de Minister voor VRO beoordelen of afschaffing noodzakelijk is en wordt bezien
of de (markt)omstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat er vanuit de markt weer (voldoende)
interesse bestaat voor woningbouwprojecten in het middenhuursegment. Een besluit hierover
zal tijdig genomen worden met het oog op het voorgestelde aflopen van de opschorting
per 1 juli 2025.

5. Verhouding tot hoger recht

Aan de taken en werkzaamheden die een woningcorporatie mag uitvoeren, verandert door
dit voorstel niets.

6. Uitvoering, toezicht en handhaving

De Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) is op grond van artikel 61 van de Woningwet
belast met het toezicht op en handhaving van artikel 44c van de Woningwet. Het behandelen
van en besluiten op verzoeken tot goedkeuring voor nieuwe niet-DAEB-werkzaamheden
is eveneens een taak van de Aw. De Aw heeft bij de (opgeschorte) invoering van artikel
44c een toets uitgevoerd naar de handhaafbaarheid, uitvoerbaarheid en fraudegevoeligheid
van dat wetsvoorstel. Daarin heeft de Aw opgemerkt dat de vereenvoudiging van de goedkeuringsprocedure
ertoe kan leiden dat het aantal aanvragen toeneemt. De Aw heeft aangegeven geen HUF-toets
uit te voeren op de voorgestelde verlenging van de opschorting, die met dit wetsvoorstel
geregeld wordt.

7. Gevolgen voor burgers en bedrijven

Deze voorgestelde wijziging van de Woningwet heeft geen regeldrukeffecten voor burgers
of bedrijven.

8. Advisering door het Adviescollege Toetsing Regeldruk

Het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft het dossier niet geselecteerd voor
een formeel advies, omdat het naar verwachting geen (omvangrijke) gevolgen voor de
regeldruk heeft.

9. Consultatie

Het wetsvoorstel is van 31 januari tot 28 februari 2023 in openbare internetconsultatie
geweest. In totaal zijn er elf unieke reacties gekomen op het wetsvoorstel, die overwegend
positief van aard zijn. Er zijn onder andere reacties ingediend door Aedes, VNG, VTW,
Woonbond, IVBN, Vastgoed Belang, NVM en NEPROM. De overige reacties zijn afkomstig
van advocatenkantoor AKD, een individiuele corporatie en individuele burgers. Er zijn
zowel inhoudelijk specifieke suggesties gekomen op het wetsvoorstel, als meer algemene
opmerkingen over het doel. Om de inhoudelijke punten uit de consultatie overzichtelijk
te presenteren worden reacties zoveel mogelijk geclusterd geaddresseerd.

Aedes, de Woonbond, de VNG, VTW en AKD geven steun aan een verlenging van de opschorting
van de marktverkenning. Zij beschouwen de verlenging als een stap in de juiste richting,
maar pleiten voor een volledige afschaffing van de marktverkenning, mede met het oog
op de afspraak met woningcorporaties om tot 2030 50.000 middenhuurwoningen te bouwen.
Volledige afschaffing van de marktverkenning achten zij nodig omdat de daadwerkelijke
realisatie van deze woningen een langere doorlooptijd heeft dan de voorgestelde termijn
van opschorting tot 1 juli 2025. Hierdoor blijft er voor woningcorporaties onzekerheid
bestaan over hun investeringen in middenhuur, wat ervoor zorgt dat woningcorporaties
terughoudend kunnen zijn in de vraag of ze een niet-DAEB-opgave oppakken. In reactie
hierop wordt aangegeven dat de opschorting eerst zal worden geëvalueerd, zoals ook
in de NPA is vastgelegd. Daarmee kan worden vastgesteld of met de ingezette route
het gewenste effect bereikt wordt en of verdergaande maatregelen, zoals een volledige
afschaffing, nodig dan wel wenselijk zijn.

IVBN, NVM, NEPROM en Vastgoed Belang uiten zorgen over het ontstaan van een ongelijk
speelveld. Zij brengen in dat marktpartijen een aanzienlijk deel van de ontwikkeling
van middenhuurwoningen voor hun rekening nemen. Het is volgens deze partijen daarom
essentieel dat marktpartijen en woningcorporaties op een gelijk speelveld opereren,
bijvoorbeeld door gebonden te zijn aan dezelfde financieringsvoorwaarden en (passende)
grondprijzen. Beleggers zijn wat IVBN betreft primair aan zet voor de bouw van middenhuurwoningen
en zullen die opgave aangaan als de business case sluitend is. Hierop geldt als reactie
dat woningcorporaties uitsluitend in middenhuur mogen investeringen vanuit hun niet-DAEB-tak.
Corporaties zullen, net als marktpartijen, onder marktconforme condities financiering
moeten aantrekken voor deze investeren. Daarnaast is het gemeenten niet toegestaan
grond voor niet-DAEB onder de marktprijs aan corporaties aan te bieden, omdat dat
als ongeoorloofde staatssteun wordt gezien. De niet-DAEB-tak heeft dus geen staatssteunvoordelen
en opereert in vrije concurrentie met marktpartijen. Door praktijkafspraken te maken
over de plannen die corporaties gedurende de opschorting maken, wordt het speelveld
bovendien inzichtelijker voor marktpartijen en voor de Aw, die vanuit haar reguliere
toezicht toeziet op investeringen in middenhuur.

IVBN, NVM en NEPROM vragen daarnaast aandacht voor het belang van de evaluatie van
de opschorting, waarbij zal worden beoordeeld of het realiseren van meer middenhuurwoningen
door woningcorporaties bijdraagt aan de nationale opgave en of hierdoor ongewenste
marktverstoring plaatsvindt. Hier zal medio 2023 mee worden gestart.

AKD, IVBN en NEPROM benadrukken het belang van praktijkafspraken voor de periode na
1 juli 2025. Zowel IVBN als NEPROM worden hier graag bij betrokken. Het maken van
praktijkafspraken zal de komende periode via een apart traject en in nauwe samenwerking
met de sector en andere betrokken partijen gebeuren. Zowel IVBN als NEPROM zullen
hierbij betrokken worden, zodat de periode van overgang voor alle betrokken partijen
goed verloopt.

Aedes vraagt in in haar reactie om het verruimen van de financieringsmogelijkheden
in de niet-DAEB, onder meer door het mogelijk te maken hiervoor WSW geborgde financiering
aan te trekken. Ook AKD benoemt dat de financiële positie van corporaties in de niet-DAEB-tak
verstevigd kan worden. Hoewel ook corporaties bij een negatief rendement af kunnen
zien van een niet-DAEB-investering, zoals de bouw van middenhuurwoningen, hebben zij
op dit moment voldoende financiele ruimte om te investeren. Dat neemt niet weg dat
het Ministerie van BZK samen met corporaties in overleg is over voldoende financieringsmogelijkheden
voor de niet-DAEB met als doel om eventuele financiële belemmeringen weg te nemen,
zoals in de NPA is vastgelegd.

II. ARTIKELSGEWIJS

Artikel I (Wijziging van de Woningwet)

Artikel 136 van de Woningwet bepaalt sinds 1 januari 2022 dat artikel 44c van die
wet op 1 januari 2024 wordt (her)ingevoerd (Stb 2021, 425). Artikel 44c voorziet in een marktverkenning. Om de marktverkenning op te schorten
tot 1 juli 2025 wordt artikel 136 van de Woningwet hiertoe aangepast. Artikel 136
van de Woningwet voorziet na deze voorgestelde wijziging per 1 juli 2025 in een nieuw
artikel 44c van de Woningwet.

Artikel II (Inwerkingtreding)

Deze bepaling regelt de inwerkingtreding. Het is voor de sector van belang dat zo
spoedig mogelijk duidelijkheid ontstaat over de voorgestelde verlenging van de opschorting.
Omdat die opschorting als gevolg van artikel 136 van de Woningwet op 1 januari 2024
eindigt, is het noodzakelijk dat de verlenging niet later dan 31 december 2023 in
werking treedt. Hierom is een bepaling opgenomen welke de voorgestelde wijziging een
dag na publicatie in werking laat treden.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge