Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Peter de Groot over het bericht ‘Stijging erfpacht wekt wrevel: 'Waarom geen plafond, net als bij huren?'

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
14 februari 2023). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 1215.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijging erfpacht wekt wrevel: «Waarom geen plafond,
net als bij huren?»» van AT5?1

Antwoord 1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een dusdanige exorbitante stijging van de erfpacht niet door
de beugel kan, gelet op de stijgende inflatie en hoge energiekosten?

Antwoord 2

De inflatie was het afgelopen jaar ongekend hoog, het college van de gemeente Amsterdam
kiest er voor deze inflatie door te berekenen in de canonbetaling van de erfpachters.
Erfpachters zijn met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met
de inflatie gecorrigeerd wordt, in zoverre wordt voldaan aan het met beider instemming
overeengekomen contract.

Het college staat op basis van de afgesloten erfpachtovereenkomsten in zijn recht.
Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven,
zoals leges, doorberekenen. Voor erfpacht had evengoed, eenzijdig door het college
kunnen worden besloten deze canonstijging voor particuliere woonbestemmingen te matigen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze kostenstijging voor huiseigenaren om de begroting van de
gemeente Amsterdam rond te krijgen ronduit oneerlijk is?

Antwoord 3

Ik ga er niet vanuit dat de doelstelling van het college hier het rondkrijgen van
de begroting van de gemeente Amsterdam is. Zie verder ook mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Heeft u mogelijkheden om deze exorbitante stijging van de erfpacht tegen te gaan?
Bent u voornemens in te grijpen in deze exorbitante stijging van de erfpacht?

Antwoord 4

Voor wat betreft erfpacht heb ik, in tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, geen
wettelijke basis waarop ik een ingreep in de inflatiecorrectie in de overeengekomen
erfpachtcanon kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige
correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders.
Weliswaar is erfpacht een collegebevoegdheid, maar dat sluit niet uit dat het college
vanuit de gemeenteraad op het gevoerde beleid kan worden aangesproken.

Vraag 5

Verwacht u dat meer gemeentes dusdanige stijgingen door gaan voeren en wat gaat u
eraan doen om dit te voorkomen?

Antwoord 5

Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven,
zoals leges, doorberekenen. Er is vanwege de veelvoud aan de bij uitgegeven erfpachtrechten
geldende algemene bepalingen geen goede inschatting te maken van hoeveel gemeenten
deze inflatie gaan doorrekenen. In tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, heb ik
geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de overeengekomen erfpachtcanon kan
baseren.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om te sturen op meer regulering van het gehele erfpachtstelsel,
mede gelet op het feit dat u regie neemt en wel ingrijpt in alle andere huursegmenten?

Antwoord 6

Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, beschreven in het Burgerlijk Wetboek
(Boek 5, Titel 7). Een gemeentebestuur kan het inzetten als onderdeel van haar grondbeleid.
Erfpacht is een beperkt recht dat een eigenaar kan vestigen om een ander het gebruik
van de eigendom te geven. In het geval dat de gemeente haar eigendom in erfpacht uitgeeft,
stelt dit haar in staat nadere, privaatrechtelijke, voorwaarden te stellen aan het
gebruik van de grond. Dat doet zij door een (periodieke) vergoeding te vragen voor
het gebruik.

Vraag 7

Deelt u de mening dat, gezien de extreme omstandigheden, de stijging van het erfpachtcanon
niet meer gekoppeld zou moeten zijn aan inflatie, maar aan de stijging van de lonen?

Antwoord 7

Deze mening deel ik niet. In deze casuïstiek zou een canonstijging gebaseerd op de
gemiddelde stijging van lonen gunstiger zijn geweest voor de erfpachter. Een andere
grondslag zou in andere situaties voor de erfpachter ongunstige uitkomsten kunnen
bieden. De toekomstige stijging van lonen is immers, evengoed als de toekomstige inflatie,
ongewis.

Vraag 8

Wat betekent deze situatie voor de mensen van het zelfbouwproject in Oost als zij
de stijging niet kunnen betalen, gelet op het feit dat ze de eerste vijf jaar niet
mogen verkopen en dus geen kant op kunnen?

Antwoord 8

Wat dit betekent voor mensen in het zelfbouwproject verschilt sterk per huishouden.
Zo wisselt de canon voor woningen door de stad heen sterk, afhankelijk van de locatie
en type woning. Als deze huishoudens een canon van € 5.200 per jaar betalen, betekent
de indexering een toename van 8,6%, zijnde ca. € 450. Voor de erfpachtcanon geldt
dat hij in de regel fiscaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. De bovengenoemde
canonstijging wordt daarmee dus gedempt. Het gaat om een brutonettoverschil van ongeveer
1/3e van de canonstijging.

De geschetste situatie kan, zeker met oog op de prijsstijgingen die huishoudens ook
ervaren op de andere kosten van wonen en levensonderhoud, resulteren in een moeilijke
situatie voor de bewoners. Ik vertrouw er echter op dat de gemeente deze keuze ook
met oog op de bewoners weloverwogen heeft gemaakt. De bewoners zijn echter zelf met
de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd
wordt, en daar kan ik niet op ingrijpen.

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam verwacht in antwoord op vragen
uit de gemeenteraad echter dat er nagenoeg geen erfpachter-bewoners in financiële
problemen komen door de canonstijging2. Erfpachters die hun canon niet kunnen betalen kunnen bij de gemeente Amsterdam een
betalingsregeling aanvragen voor de canon.

Op de zelfbouwwoningen in Oost zit een verkoopbeding, om speculatie te voorkomen.
Mochten de zelfbouwers om financiële redenen onder dit verbod uit willen komen dan
biedt de gemeente daar mogelijkheden voor. Het is dus niet zo dat de erfpachter-bewoners
geen kant op kunnen.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op het feit dat de gemeente ervoor heeft gezorgd dat een negatieve
inflatie – deflatie – niet resulteert in een lagere erfpacht?

Antwoord 9

Dat negatieve inflatie niet resulteert in een lagere canon is het resultaat van privaatrechtelijke
afspraken tussen een erfpachter en erfverpachter. Hoe de inflatie wordt doorberekend
in de canon is derhalve niet door de gemeente opgelegd, maar door de erfpachter en
erfverpachter overeengekomen. Uiteraard kan de gemeenteraad ook hierover het college
aanspreken.

Naast een belangrijke rol voor de gemeenteraad, vind ik het ook uitermate belangrijk
dat beide partijen bij een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst goed op de hoogte
zijn van de inhoud van hun recht. Het gaat dan om de overeengekomen rekenmethodes,
de mogelijkheden om op te komen tegen wijzigingen, hoe betalingsachterstanden te voorkomen
en welke rechterlijke procedures worden gevolgd indien erfpachtgeschillen niet in
der minne met de eigenaar (gemeente) opgelost worden.

Ik wijs er nog op dat naar aanleiding van de moties (moties Geurts en Grinwis3) die tijdens de behandeling van de Initiatiefnota van het lid Koerhuis over erfpacht
zijn aangenomen, een onderzoek naar erfpachtvoorwaarden heb laten uitvoeren. De resultaten
van dit onderzoek zijn op dinsdag 7 februari met uw Kamer gedeeld4. In vervolg daarop, en mede op basis van deze moties, zal ik ook een handreiking
over gemeentelijke erfpacht opstellen.

Deze handreiking zal gemeenten ondersteunen bij het opstellen van moderne erfpachtvoorwaarden
en zo bijdragen aan de verbetering van de positie van erfpachter. Het gaat daarbij
vooral om «best practices» die, mede op basis van het onderzoek dat u binnenkort zult
ontvangen, naar voren zijn gekomen. De wijze waarop met onder meer inflatie, canonbetalingen
en afkoop kan worden omgegaan zal hiervan mede onderdeel worden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en kunt u deze vragen op korte termijn
beantwoorden zodat excessen tijdig kunnen worden tegengegaan?

Antwoord 10

Ja, dat kan ik. Ik heb er echter voor gekozen het antwoord op vragen 2 en 3 te bundelen
in mijn antwoord op vraag 2.