Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het ontwijken van de heffing in box 3 over vastgoed

Antwoord van Staatssecretaris Van Rij (Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst)
(ontvangen 10 februari 2023).

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid om via een zogenaamd stichting administratiekantoor
(STAK) vastgoed aan te kopen?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat bij het aankopen van nieuwe investeringen via een STAK de uitgegeven
certificaten aan de vastgoedbelegger als netto waarde worden meegenomen bij overige
bezittingen in box 3? Zo ja, waarom is dit zo?

Antwoord 2

Ja, dit is correct. Indien via een STAK onroerend goed wordt aangekocht met bijvoorbeeld
een lening, kan dit vermogen vervolgens in zijn totaal worden gecertificeerd. Dit
is overigens geen nieuwe situatie. Het aanhouden van vastgoed via een STAK is in de
praktijk vrij gebruikelijk en wordt om uiteenlopende redenen gedaan. De belastingplichtige
bezit bij certificering het certificaat en niet de onderliggende vermogensbestanddelen.
Doordat het vermogen in de STAK samen is gebracht, is de waarde van de certificaten
doorgaans gelijk aan de nettowaarde van het gecertificeerde vermogen. Het certificaat
wordt als vermogensrecht in de categorie overige bezittingen tegen de waarde in het
economische verkeer belast in box 3.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe de belastingheffing verloopt in box 3 wanneer een vastgoedbelegging
wordt aangehouden via een STAK en de netto waarde wordt meegenomen bij overige bezittingen
en wanneer dit buiten een STAK verloopt?

Antwoord 3

Indien vastgoed via een STAK wordt aangehouden en het vermogen van de STAK is gecertificeerd,
wordt de waarde van het uitgegeven certificaat in box 3 belast onder de categorie
overige bezittingen. Dit betekent dat de waarde van het certificaat doorgaans de waarde
van het onroerend goed minus de schulden weergeeft (indien sprake is van schulden
binnen de STAK).1

Indien vastgoed direct wordt gehouden door de belastingplichtige wordt het vastgoed
in de categorie overige bezittingen belast en worden eventuele schulden in de categorie
schulden meegenomen.

Vraag 4

Klopt het dat met eenzelfde vastgoedportefeuille (in zowel bezittingen en schulden)
de belastingheffing in box 3 significant lager is wanneer het gestructureerd wordt
met een STAK? Zo ja, vindt u dit rechtvaardig?

Antwoord 4

Bij het aanhouden van vastgoed via een STAK valt de heffing in box 3 inderdaad lager
uit. Dit is het gevolg van de saldering van de waarde van zowel het onroerend goed
als de bijbehorende schulden in de STAK. Indien deze vermogensbestanddelen rechtstreeks
in box 3 zitten bij de belastingplichtige is dit niet meer mogelijk. Andersom kan
de heffing in box 3 ook hoger uitvallen indien de STAK voornamelijk banktegoeden bezit
in plaats van onroerend goed. Uiteraard is dit niet waar een STAK primair voor bedoeld
is.

Vraag 5

Deelt u de mening dat belastingheffing over eenzelfde portefeuille in principe moet
resulteren in dezelfde belastingopbrengst ongeacht de gekozen route? Zo ja, bent u
van plan dit aan te passen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Ik deel uw mening dat belastingplichtigen met eenzelfde vermogenssamenstelling hetzelfde
belast moeten worden. Echter, juridisch gezien verschillen de in de voorgaande vragen
beschreven situaties, wat ertoe leidt dat deze in box 3 niet op dezelfde manier worden
behandeld. De STAK is een rechtspersoon die zelfstandig handelt, waarvan een natuurlijk
persoon een vermogensrecht in de vorm van certificaten kan ontvangen. Een dergelijk
certificaat is niet hetzelfde als direct gehouden onroerend goed. Een certificaathouder
heeft namelijk niet het juridische eigendom van het onroerend goed maar alleen de
economische rechten. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, is een STAK niet
bedoeld voor constructies die er alleen op gericht zijn om een fiscaal voordeel te
behalen. Om die reden onderzoeken wij of deze constructie meer voorkomt en hoe deze
het beste kan worden bestreden, al dan niet met behulp van een wetswijziging. De Belastingdienst
zal de komende tijd monitoren of onder het overgangsstelsel box 3 dergelijke constructies
zich sterker voordoen.