Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht 'In deze studentenflat is de stank ondraaglijk, huurders lijden onder bedwantsen, ratten en schimmel’

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
19 december 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 506.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «In deze studentenflat is de stank ondraaglijk, huurders
lijden onder bedwantsen, ratten en schimmel»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2, 3, 4, 5, 6 en 7

Wat vindt u van dit bericht?

Bent u ook erg geschrokken van de omstandigheden waaronder deze bewoners moeten leven?

Wat vindt u van de uitspraak «Ik wil wel weg, maar ik kan nergens heen»?

Wat vindt u van de volgende uitspraak «De brandmelders gaan om de haverklap af. Dat
laatste gebeurt zo vaak dat huurders niet eens meer opkijken als er weer een afgaat.
«Laatst hadden we hier echt brand, maar bleef ik gewoon in mijn kamer», vertelt er
een.»?

Deelt u de mening dat dit catastrofale gevolgen kan hebben en is dit niet een ramp
in wording? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Kunnen we concluderen dat deze bewoners figuurlijk als ratten en tussen de ratten
in de val zitten?

Antwoord vraag 2, 3, 4, 5, 6 en 7

Door de schaarste op de woningmarkt is de positie van de huurder, waaronder ook studenten,
verzwakt. Het is niet aanvaardbaar dat panden slecht worden onderhouden waardoor de
veiligheid en gezondheid van de huurders in het geding komt. Huurders hebben nog te
vaak te maken met malafide verhuurders en excessen. Om hier tegenop te treden heb
ik in juni 2022 het wetsvoorstel goed verhuurderschap bij uw Kamer ingediend.

In het antwoord op vraag 10, 21, 27, 29 en 30 ga ik verder in op dit wetsvoorstel
en welke instrumenten hiermee worden geïntroduceerd om ongewenste verhuurpraktijken
tegen te gaan en woningzoekenden en huurders te beschermen.

Tot slot wil ik iedereen aanmoedigen om gebruik te maken van de rechten die er zijn
om verhuurders aan te spreken.

Vraag 8

Zijn er bemiddelingskosten in rekening gebracht? Zo ja, deelt u de mening dat de procedure
om deze kosten via de rechter (als het bemiddelingsbureau niet bij de Geschillencommissie
aangesloten is) terug te vorderen omslachtig en te duur is? Zo nee, waarom niet? Zo
ja, hoe gaat u deze procedure vereenvoudigen en het sanctiebeleid strenger maken?

Antwoord 8

Huurders kunnen de onterechte bemiddelingskosten terugvorderen via de rechter. De
handhaving hierop wordt uitgevoerd door de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Bovendien
krijgen gemeenten hierbij een rol in het kader van de wet goed verhuurderschap: in
de algemene regels wordt opgenomen dat gemeenten toezien op het verbod op het vragen
van dubbele bemiddelingskosten. Huurders kunnen bij het verplichte meldpunt een melding
doen van een oneerlijke praktijk van een verhuurbemiddelaar.

Vraag 9

Ziet u een rol weggelegd voor financiële instellingen die huisjesmelkers financieren,
aangezien zij ook een verantwoordelijkheid hebben in de maatschappelijke impact van
hun financiering? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 9

Bij slechts een deel van de investeringen in vastgoed is een kredietverstrekker zoals
een bank betrokken. Veel investeringen worden namelijk gedaan met eigen financiële
middelen. Als er kredietverstrekkers betrokken zijn, moet deze de partijen met wie
ze zaken doen toetsen op hun integriteit. Hiermee voorkomt een bank misbruikt te worden
voor witwassen of andere strafbare feiten. Ik zie geen aanvullende rol voor kredietverstrekkers
in de verhouding tussen huurders en verhuurders. Wel kunnen zij op eigen initiatief
aanvullende eisen stellen aan verhuurders. Dit kan zowel vanuit financiële, risico
of maatschappelijke overwegingen zijn. Bijvoorbeeld door eisen te stellen aan de maximale
hoogte van de huur. Zo heeft BLG een «maatschappelijke verhuurhypotheek» aangekondigd
waarbij de bank de maximale huur bepaalt op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 10

Hoe gaat u de rechtspositie van specifiek buitenlandse studenten verbeteren die anders
makkelijk ten prooi (kunnen) vallen aan huisjesmelkers?

Antwoord 10

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap introduceert een landelijke basisnorm voor goed
verhuurderschap in de vorm van algemene regels, waaraan verhuurders en verhuurbemiddelaars
zich dienen te houden. De algemene regels zien onder andere toe op het voorkomen en
tegengaan van discriminatie en intimidatie, de verplichting de huurovereenkomst op
schrift te stellen en het voorkomen van dubbele bemiddelingskosten. Deze regels dienen
woningzoekenden en huurders (waaronder ook buitenlandse studenten) te beschermen.
Verder krijgen gemeenten met dit wetsvoorstel de bevoegdheid om een verhuurvergunning
te eisen, waarmee zij extra voorwaarden kunnen stellen aan verhuurders van reguliere
zelfstandige woonruimte ten aanzien van de huurprijs, het huurverhogingspercentage
en het onderhoud. Ook geldt dat gemeenten een meldpunt moeten instellen waar anoniem
en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Gemeenten
zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en
de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het bestuursrechtelijke instrumentarium
van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername
tot hun beschikking. De beoogde invoering van het wetsvoorstel is per 1 juli 2023.

Vraag 11

Waarom mogen studenten met bijvoorbeeld een campuscontract in woononzekerheid verkeren,
terwijl woonzekerheid de norm en onderdeel is van het recht op behoorlijke huisvesting?

Antwoord 11

Studenten hebben woonzekerheid en huur(prijs)bescherming voor de duur van hun opleiding
en zolang zij (ongeacht de nationaliteit) ingeschreven staan bij een Nederlandse onderwijsinstelling.
Immers, op het moment dat een student de opleiding beëindigt of afrondt behoort zij
niet meer tot de doelgroep en moet de woning weer beschikbaar komen voor een nieuwe
student. Dat is de kern van een campuscontract.

Vraag 12

Deelt u de mening dat huurders ongeacht de contractvorm dezelfde rechten zouden moeten
hebben, omdat ze diezelfde rechten via het internationale recht op behoorlijke huisvesting
krijgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u daarbij ingaan waarom en wanneer
onderscheid geoorloofd zou mogen zijn?

Antwoord 12

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting
voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in
meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake
economische, sociale en culturele rechten). Bij de totstandkoming van wetgeving dient
altijd rekening gehouden te worden met de verenigbaarheid van de voorgestelde regeling
met de Grondwet en eenieder verbindende bepalingen van verdragen en van besluiten
van volkenrechtelijke organisaties.

Vraag 13

Deelt u de mening dat studenten in zijn algemeenheid betere bescherming dienen te
krijgen? Zo ja, hoe gaat u dat bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 13

Onder zowel generieke tijdelijke contracten als doelgroepencontracten hebben studenten
huur(prijs)bescherming. De gedachte achter een doelgroepencontract is dat de woning
behouden blijft voor de doelgroep nadat de huurder daar niet meer toe behoort.

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak «Sommige studenten willen wel weg, maar dat is niet te
doen met de huidige huizenmarkt.«De prijzen zijn elders drie keer zo hoog. Ik heb
echt momenten gehad dat ik dacht: en nu ga ik weg. Vooral na die kapotte lift. Maar
waar moet ik heen?» zegt een andere studente, die niet met naam in de krant wil uit
angst haar kamer kwijt te raken. «Ik ben hier juist komen wonen omdat ik nergens heen
kon.»»?

Antwoord 14

De schaarste op de woningmarkt heeft ook effect op studenten. We hebben met alle partijen,
die afgelopen september het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting getekend hebben,
de handen ineengeslagen om tot meer, betere en betaalbare studentenhuisvesting te
komen.

Vraag 15, 16, 17 en 18

Ziet u inmiddels een correlatie tussen tijdelijke huurcontracten en misstanden? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Ziet u inmiddels mede naar aanleiding van mijn eerdere vragen over onder andere de
commerciële verhuurder, Change=, een correlatie tussen tijdelijke huurcontracten en
het niet durven uiten van (onderhouds)klachten, omdat huurders bang zijn om hun contract
niet verlengd te krijgen met als gevolg dat ze op straat eindigen omdat de huizenmarkt
oververhit is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Maakt dit artikel u nu ook duidelijk dat in tegenstelling tot hetgeen u beweert over
bewoners in ’t Klokkenhof te Amsterdam mensen geen keuze hebben dan te kiezen voor
een tijdelijk huurcontract, immers een huurcontract voor onbepaalde tijd geniet altijd
de voorkeur? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Hoeveel berichten moeten u nog bereiken over tijdelijke contracten voordat u actie
onderneemt om de rechtspositie van deze huurders te verbeteren?

Antwoord 15, 16, 17 en 18

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen leiden tot onzekerheid voor de huurder
omdat ze in die twee jaar op zoek moeten naar vervolghuisvesting. In een markt van
schaarste kan het vinden van geschikte woonruimte lastig zijn. Daarnaast kunnen generieke
tijdelijke contracten tot excessen leiden zoals het niet naar de Huurcommissie durven
stappen. In het programma Woningbouw2 heb ik mijn plannen uiteengezet voor het verhogen van de bouwproductie om zo het
woningtekort in de komende jaren te verkleinen. Tevens zet ik met de regulering van
de middenhuur3 in op het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad
onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken.
Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel
om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen.
Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste
huurcontracten de norm blijven. Dit komt ook ten goede aan de woonzekerheid van huurders.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten
door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer
woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming
ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten
gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken.
Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet
in werking is getreden.

Vraag 19

Bent u bekend met het feit dat de eigenaar van de verhuurder de Stichting volkshuisvesting
Utrecht, de heer M. Hooijdonk, tweemaal tot huisjesmelker van het jaar gekozen is?4

Antwoord 19

Ja.

Vraag 20

Hoe kan het dat deze malafide verhuurder zijn praktijken kan voortzetten?

Antwoord 20

De gemeente Den Haag heeft mij laten weten dat er meermaals is opgetreden tegen deze
verhuurder en dat de gebreken naar aanleiding hiervan, op een minimaal niveau, ook
zijn hersteld. Ook heeft de gemeente mij geïnformeerd dat zij een indringend gesprek
met deze verhuurder heeft gevoerd om de situatie te verbeteren. Dit heeft onder meer
geresulteerd in verbetering van de communicatie richting de huurders en de bereikbaarheid
van de verhuurder en de huismeester.

Een gemeente kan niet zomaar eigenaren weren of uitsluiten of panden sluiten als voldaan
wordt aan aanschrijvingen van de gemeente.

Vraag 21

Vormen deze artikelen niet het zoveelste bewijs dat landelijk opererende malafide
verhuurders landelijk aangepakt dienen te worden door hen bijvoorbeeld op een landelijke
zwarte lijst te plaatsen die gemeenten kunnen raadplegen alvorens zij overgaan tot
het verstrekken van een vergunning? Kunt u uw nader toelichten?

Antwoord 21

Op grond van het wetsvoorstel goed verhuurderschap kan het college van Burgermeester
en wethouders besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of de
natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke
handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen naar de norm voor goed
verhuurderschap en aan wie als gevolg daarvan een bestuurlijke boete of een beheerovername
is opgelegd. Dit heeft enerzijds een afschrikwekkende werking. Anderzijds is het ook
bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren en te ondersteunen. Door deze
informatie kunnen huurders en verhuurbemiddelaars zich er immers van vergewissen of
ze met een bepaalde verhuurder een overeenkomst willen aangaan.

Vraag 22

Deelt u de mening dat ingrijpen door de gemeente Den Haag per direct nodig is, maar
tegelijkertijd dat ingrijpen nooit mag leiden tot dakloosheid van deze bewoners?

Antwoord 22

De gemeente Den Haag controleert het pand dat in het artikel wordt genoemd periodiek
en treedt op tegen misstanden. Sluiting van het pand en daarmee potentiële dakloosheid
is niet aan de orde op dit moment. Overigens kunnen huurders, indien een pand gesloten
wordt wegens een overtreding van de verhuurder, gelijkwaardige alternatieve huisvesting
afdwingen bij de verhuurder, omdat de verhuurder verwijtbaar het contract niet kan
nakomen.

Vraag 23

Zijn er door de gemeente Den Haag extra eisen aan deze malafide verhuurder gesteld
gezien zijn historie als huisjesmelker? Zo ja, welke? Zo nee, had dit volgens u wel
gemoeten?

Antwoord 23

Buiten de wettelijke mogelijkheden kunnen geen extra eisen worden gesteld aan een
verhuurder. In 2013 is het betreffende pand omgezet van kantoor naar woonruimte. Ik
heb van de gemeente Den Haag begrepen dat er toen geen aanleiding was om deze exploitant
nader te bekijken.

Vraag 24

Welke mogelijkheden heeft u en krijgt u via de regie op de volkshuisvesting om in
te grijpen als gemeenten niet of onvoldoende handhavend optreden?

Antwoord 24

Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting wordt de regie op de
volkshuisvesting weer bij de overheid gelegd. Het wetsvoorstel beoogt meer regie te
creëren op voldoende woningen, voldoende passende woningen en wederkerigheid in de
lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties. Het
wetsvoorstel voorziet daarmee in een systeem om overheden beter in staat te stellen
te sturen op deze opgaven. Dit wetsvoorstel beoogt daarmee niet in een instrumentarium
te voorzien om richting gemeenten op te treden, wanneer zij niet voldoende handhavend
zouden optreden richting verhuurders.

Vraag 25

Sinds wanneer zijn deze problemen bij de gemeente Den Haag bekend?

Antwoord 25

Kantoren die naar woningen omgezet worden, hoeven niet te voldoen aan de aan nieuwbouw
gestelde eisen. De gemeente kan daar dan ook niet op handhaven. De gemeente Den Haag
heeft mij laten weten dat, in dit geval, circa zes jaar geleden bij de oplevering
opgemerkt is dat er weinig zaken boven dit minimum – maar toegestane – niveau gerealiseerd
waren. De wel aanwezige bouwkundige gebreken zijn (en worden) opgelost door de verhuurder,
nadat deze is aangesproken. Ook dit herstel voldoet op een minimumniveau.

Vraag 26

Hoe kan het dat de gemeente Den Haag niet eerder tegen deze malafide verhuurder opgetreden
heeft en hoe kan het dat de gemeente Den Haag nog steeds met deze verhuurder in zee
gaat?

Antwoord 26

De gemeente Den Haag heeft mij laten weten dat er meermaals is opgetreden tegen deze
verhuurder. Als gevolg hiervan worden de gebreken, op een minimaal niveau, ook hersteld.
De gemeente kan niet zomaar eigenaren weren of uitsluiten, of panden sluiten als voldaan
wordt aan aanschrijvingen van de gemeente. Het sluiten van huisvesting als deze (200
kamers met een lage huur) is ook niet wenselijk gezien de huidige schaarste aan woonruimte
in Den Haag. Met de eigenaar is voorts een indringend gesprek gevoerd om de situatie
te verbeteren. Dit heeft onder meer geresulteerd in verbetering van de communicatie
richting de huurders en de bereikbaarheid van de verhuurder en de huismeester. Tevens
ligt er een vergunningaanvraag om het pand te renoveren. Het gaat daarbij om significante
verbeteringen en om meer dan alleen regulier onderhoud.

Vraag 27

Hoeveel signalen hebben u bereikt over slechte woonomstandigheden in de gemeente Den
Haag?

Antwoord 27

Er hebben mij geen directe signalen bereikt over slechte woonomstandigheden in de
gemeente Den Haag. Wel is de gemeente Den Haag vanaf het begin betrokken geweest bij
de start van de «aanpak goed verhuurderschap», onder meer vanwege de wens van deze
gemeente om te komen tot een betere aanpak van ongewenst gedrag van verhuurders en
het verbeteren van de kwaliteit van het wonen voor huurders. Deze betrokkenheid en
kennis van de praktijk heeft een niet te onderschatten bijdrage geleverd aan het uiteindelijke
wetsvoorstel goed verhuurderschap, dat momenteel wordt behandeld door de Tweede Kamer.

Vraag 28

Wat vindt u van de volgende uitspraak van wethouder Balster van Den Haag: «Balster
vindt de signalen van studenten «uiterst zorgwekkend». Dit is volgens hem precies
waarom het voor de gemeente zo belangrijk is dat de Wet goed verhuurderschap zo snel
mogelijk wordt ingevoerd. «Met die wet kunnen we een verhuurder erop aanspreken om
te investeren in een pand, dit goed te onderhouden, niet te intimideren of te discrimineren,
kortom: goed voor je huurders zorgen.»»?

Antwoord 28

Deze uitspraak deel ik en zie ik als een belangrijke steun in de rug om het wetsvoorstel
goed verhuurderschap zo snel als redelijkerwijs mogelijk is in werking te laten treden.

Vraag 29

Bent u het met wethouder Balster eens dat de gemeente Den Haag pas kan ingrijpen nadat
de Wet goed verhuurderschap kracht van wet heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 29

Wethouder Balster heeft gezegd dat het belangrijk is dat het wetsvoorstel goed verhuurderschap
zo snel mogelijk wordt ingevoerd. Dat betekent niet dat de gemeente niet nu al kan
ingrijpen op bijvoorbeeld de bouwkundige kwaliteit van woningen. Dat is wat de gemeente
Den Haag in dit geval dan ook reeds doet. Zodra het wetsvoorstel goed verhuurderschap
in werking treedt krijgen gemeenten evenwel meer mogelijkheden om bijvoorbeeld ook
op het gedrag van een verhuurder in te grijpen. Dat zal er in het onderhavige geval
dan ook toe leiden dat de gemeente meer instrumenten in handen heeft om richting de
verhuurder op te treden bij misstanden.

Vraag 30

Kan de gemeente Den Haag volgens het Bouwbesluit nu al handhavend optreden? Zo nee,
welke instrumenten zijn er (nog) nodig om handhavend te kunnen optreden? Zo ja, hoe
gaat u ervoor zorgen dat gemeenten zoals Den Haag handhavend optreden om de kwaliteit
van de bestaande woningvoorraad op peil te houden?

Antwoord 30

Ja, de gemeente Den Haag heeft mij laten weten dat zij handhavend optreedt. Dit doet
zij op grond van het Bouwbesluit. Echter, zoals eerder aangegeven heeft dat wel zijn
beperkingen, aangezien dit gebouw niet hoeft te voldoen aan de nieuwbouweisen. De
gemeente kan bij verbouwingen niet de meest actuele eisen op het gebied van veiligheid,
gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid/milieu afdwingen. Daarnaast kan de
gemeente Den Haag, zodra het wetsvoorstel goed verhuurderschap inwerking treedt, in
gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat een verhuurvergunning instellen met
als voorwaarde dat verhuurders een onderhoudsplan hebben en uitvoeren.

Vraag 31

Bent u bereid het gesprek met de gemeente Den Haag aan te gaan omtrent de slechte
woonomstandigheden en de brandveiligheid van woningen, zeker gezien de verschillende
berichtgeving over de slechte huisvesting van onder andere arbeidsmigranten? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 31

Er wordt reeds regelmatig met de gemeente Den Haag gesproken in het kader van deze
problematiek. Zo ook naar aanleiding van uw vragen. Ik ben graag bereid het gesprek
met de gemeente Den Haag en andere gemeenten voort te zetten over slechte woonomstandigheden,
brandveiligheid, huisvestingsproblematiek bij arbeidsmigranten en hoe wij daarin gezamenlijk
adequater kunnen optreden. Het is mijn ambitie om samen met de gemeenten waar dit
speelt grote stappen te zetten in het beëindigen van deze complexe problematiek, die
zich met name in de bestaande woningvoorraad lastig laat oplossen en wordt verergerd
door de grote schaarste op de woningmarkt. De weerslag hiervan is met name zichtbaar
in de kwetsbare wijken in de grote steden. Dat is ook de reden waarom ik stuur op
meer regie op de volkshuisvesting.

Vraag 32

Deelt u de mening dat gemeenten steeds vaker bij problemen wegkijken omdat er sprake
is van een wooncrisis en dat ze daarom liever een slechte commerciële verhuurder hebben
dan geen verhuurder? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is dit niet het zoveelste bewijs
dat private marktpartijen juist aan strengere regels/toezicht onderworpen moeten worden?
Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Antwoord 32

Ik ben van mening dat malafide verhuurders aangepakt dienen te worden. Het is hierbij
niet belangrijk of het hier om een commerciële verhuurder gaat of niet. Alle verhuurders
moeten zich houden aan de algemene regels van goed verhuurderschap.

Vraag 33

Kunnen we concluderen dat sociale huisvesting en studentenhuisvesting niet aan de
private marktpartijen overgelaten kunnen worden omdat u gedwongen wordt om met definities
zoals «sociale huur» te komen vanwege de belangen van private marktpartijen die hun
financieel belang voorop stellen in plaats van het fundamenteel (internationale) mensenrecht
op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u daarbij
betrekken hoe u studentenkamers definieert en/of deze kamers ook betrokken worden
in de definitie van «sociale huur»?

Antwoord 33

Een nieuwe definitie van sociale huur past binnen mijn ambitie om meer regie te nemen
in de volkshuisvestelijke opgave. Het doel van de definitie is bovenal eenduidigheid
bieden over wat er onder sociale huur wordt verstaan, zodat deze woningen langjarig
voor de doelgroep beschikbaar blijven. De onderbouwing en voorwaarden voor sociale
huur zullen verder worden toegelicht binnen het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting.

Vraag 34

Hebt u inzage wanneer gemeenten de kwaliteit van hun bestaande woningvoorraad op orde
zouden moeten hebben? Zo ja, kunt u dat inzichtelijk maken? Zo nee, bent u voornemens
dit te monitoren en hierop te sturen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 34

Gemeenten hebben diverse instrumenten tot hun beschikking om te waarborgen dat de
kwaliteit van de bestaande voorraad op orde is en blijft. Bijvoorbeeld door te handhaven
op het Bouwbesluit, maar straks ook door de inzet van de instrumenten en de handhavingsmogelijkheden
die gemeenten krijgen op grond van de Wet goed verhuurderschap. Daarnaast heeft de
kwaliteit van de bestaande voorraad een plek in de nationale presentieafspraken die
ik dit jaar gemaakt heb met de corporatiesector. Dit laat onverlet dat de praktijk
vaak weerbarstig is en dat het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad
blijvende aandacht vraagt van alle betrokken partijen.

Vraag 35

Hoeveel studentenflats kampen (bij benadering) met dergelijke problemen? Indien deze
cijfers u niet bekend zijn, bent u dan bereid om mede naar aanleiding van mijn eerdere
vragen over studentenwoningen onderzoek te verrichten naar de misstanden bij studentenhuisvesting?
Zo nee, waarom niet en zo ja, per wanneer kunnen we de onderzoeksresultaten verwachten?

Antwoord 35

Deze cijfers zijn mij niet bekend. Ik zie voor nu geen aanleiding een dergelijk onderzoek
uit te voeren. Zie ook de beantwoording bij vraag 10.

Vraag 36

Kunnen we concluderen dat het Rijk zijn zorgplicht nog steeds verzaakt omdat de kwaliteit
van woningen nog steeds niet overal voldoende is en het in dit tempo nog decennia
zal duren om de kwaliteit op orde te hebben, terwijl huurders al vele decennia wachten?

Antwoord 36

Deze conclusie deel ik niet. In de programma’s, Betaalbaar Wonen5, Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving6 en Woningbouw7 heb ik omschreven wat mijn inzet is om onder meer de kwaliteit van woningen te waarborgen
en te verbeteren.

Vraag 37

Deelt u de mening dat de wooncrisis onder studenten niet alleen één is van beschikbaarheid
maar ook van kwaliteit? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de wooncrisis met betrekking
tot de kwaliteit van studentenhuisvesting verbeteren?

Antwoord 37

Huurders, waar studenten onder vallen, hebben nog te vaak te maken met malafide verhuurders
en excessen. In mijn antwoord op vraag 10 heb ik beschreven hoe ik hier tegenop treed
met de wet goed verhuurderschap. In het antwoord op vraag 46 beschrijf ik verschillende
instrumenten die beschikbaar zijn voor verhuurders het verbeteren van de kwaliteit
van de woning.

Vraag 38

Is dit niet het zoveelste bewijs dat de kwaliteitscrisis in het huursegment, inclusief
onzelfstandige woonruimten, veel erger is en dat daarom meer geld vrijgemaakt moet
worden om deze crisis op te lossen? Zo ja, wat gaat u dan doen? Zo nee, waarom niet
en hoeveel gezondheidsschade en risico’s mogen huurders nog lopen voordat de kwaliteitscrisis
opgelost wordt?

Antwoord 38

In het antwoord op vraag 2, 3, 4, 5, 6 en 7 heb ik aangegeven dat het niet aanvaardbaar
is dat panden slecht worden onderhouden waardoor de veiligheid en gezondheid van de
veerhuurders in het geding komt en dat ik om hierop tegenop te treden het wetsvoorstel
goed verhuurderschap bij uw kamer ingediend. In de programma’s genoemd in het antwoord
op vraag 36 heb ik omschreven wat mijn inzet is om onder meer de kwaliteit van woningen
te waarborgen en te verbeteren.

Vraag 39

Welke eisen worden bij transformatie van kantoor- en winkelruimte naar woonruimte
gesteld?

Antwoord 39

Bij deze transformatie gelden de eisen voor een woonfunctie uit het Bouwbesluit 2012.
Allereerst moet voldaan worden aan de eisen die gelden voor bestaande bouw. Uitzondering
hierop is dat voor rookmelders en de zelfsluitendheid van deuren de nieuwbouweisen
gelden. Als voor de overige eisen niet wordt voldaan aan de eisen voor bestaande bouw,
dan moet worden verbouwd en daarbij gelden de eisen voor verbouw. Bij verbouw moet
ten minste worden voldaan de eisen voor bestaande bouw, maar voor een aantal aspecten
gelden hogere verbouweisen zoals voor brandveiligheid en isolatie.

Vraag 40

Deelt u de mening dat bij transformatie scherper gelet moet worden op de kwaliteit
van de toekomstige woonruimte? Zo nee, waarom niet? Zo ja, met welke wet- en regelgeving
komt u naar de Kamer?

Antwoord 40

In het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl), dat volgens planning 1 juli 2023 in
werking treedt, zijn voor transformatie (wijziging van de gebruiksfunctie) al scherpere
eisen opgenomen voor geluidwering en rookwerendheid. Ook is in het Bbl de mogelijkheid
opgenomen dat een gemeente (bevoegd gezag) met een maatwerkvoorschrift een hoger kwaliteitsniveau
(tot nieuwbouwniveau) kan opleggen. Dit kan nu overigens ook al via artikel 13 van
de Woningwet.

Vraag 41

Wat kunt u doen om misstanden van commerciële verhuurders zoals Stichting Volkshuisvesting
Utrecht op landelijk niveau aan te pakken, zodat niet iedere afzonderlijke gemeente
waar deze malafide verhuurder zijn praktijken erop nahoudt, handhavend moet optreden?

Antwoord 41

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap stelt een landelijke basisnorm waar alle verhuurders
en verhuurbemiddelaars zich aan dienen te houden. Daarnaast biedt het wetsvoorstel
het college van burgermeester en wethouders straks de mogelijkheid om de namen van
verhuurders (of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) openbaar te maken
die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen
aan te passen naar de norm voor goed verhuurderschap en aan wie als gevolg daarvan
een bestuurlijke boete of een beheerovername is opgelegd. Deze openbaarmaking heeft
enerzijds een afschrikwekkende werking. Anderzijds is het ook bedoeld om woningzoekenden
en huurders te informeren en te ondersteunen. Door deze informatie kunnen huurders
en verhuurbemiddelaars zich ervan vergewissen of ze met een bepaalde verhuurder een
overeenkomst willen aangaan.

Vraag 42

Deelt u de mening dat met name internationale studenten erg kwetsbaar zijn voor malafide
verhuurderpraktijken? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 42

In zijn algemeenheid zie ik dat de positie van huurders zwakker is dan die van verhuurders,
zeker in een markt die gekenmerkt wordt door schaarste. Dit maakt huurders, onder
wie ook internationale studenten, kwetsbaarder voor ongewenste verhuurpraktijken.
Om deze reden heb ik het wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend, dat op korte
termijn door uw Kamer behandeld zal worden.

Vraag 43

Zijn de vele schriftelijke Kamervragen over commerciële verhuurders over allerlei
onderwerpen zoals te hoge huur, slecht onderhoud, intimidatie en slechte dienstverlening
voor u voldoende aanleiding om het toezicht op deze commerciële verhuurders aan te
scherpen, omdat gemeenten ongeacht de Wet goed verhuurderschap niet of niet altijd
handhavend optreden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 43

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap is nog niet behandeld door de Tweede Kamer en
is dus nog niet in werking getreden. Gemeenten treden zoveel als mogelijk op met het
huidige handhavingsinstrumentarium en ik hoop op een spoedige behandeling van het
wetsvoorstel zodat het handhavingsinstrumentarium van gemeenten wordt uitgebreid.

Vraag 44

Deelt u de mening dat bij een regelmatige APK-keuring van gebouwen deze misstanden
eerder aan het licht waren gekomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunnen we in gezamenlijkheid
werken aan deze APK-keuring voor gebouwen?

Antwoord 44

Nee, deze mening deel ik niet. Ik ben geen voorstander van een wettelijke periodieke
beoordeling van gebouwen. Dit zou een enorme operatie zijn en ook een behoorlijke
last voor de gebouweigenaren. Het zou ook leiden tot een heleboel keuringen van gebouwen
waar helemaal geen veiligheids- of gezondheidsproblemen zijn. Ik zet wel in op maatwerk
als er bepaalde problemen zijn, zoals bij de aanpak van schimmel en vocht in woningen.

Vraag 45

Deelt u de mening dat dit het zoveelste bewijs is dat het beleid van commerciële verhuurders
op gespannen voet staat met het recht op behoorlijke huisvesting?

Antwoord 45

Nee, ik deel deze mening niet. Commerciële verhuurders leveren een bijdrage aan het
voorzien in een mix in het aanbod in woningen. Zie ook de beantwoording bij vraag
32.

Vraag 46

Hoeveel woningen met vocht- en schimmelproblemen gaat u de komende jaren aanpakken?

Antwoord 46

Onderhoud en kwaliteit van corporatiewoningen (waaronder woningen met vocht- en schimmelproblematiek)
komen nadrukkelijk aan bod in de Nationale prestatieafspraken die in juni zijn ondertekend
met Aedes, Woonbond en de VNG. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari
groeit de investeringsruimte van de corporaties, zodat er extra middelen beschikbaar
komen o.a. voor verduurzaming en leefbaarheid. Corporaties committeren zich eraan
dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie
5 of 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloopplannen zijn. Om de kwaliteit,
gezondheid en veiligheid van de corporatievoorraad verder te verbeteren investeren
corporaties tot en met 2030 jaarlijks € 200 miljoen extra in woningverbetering, met
een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en
brandveiligheid.

Voor particuliere verhuurders is subsidie voor woningverduurzaming- en onderhoud beschikbaar
(de SVOH). Vanaf 1 april 2023 zal deze regeling ook opengesteld worden voor huurwoningen
in de vrije sector. Tevens kunnen Vereniging van Eigenaars subsidie aanvragen voor
verschillende verduurzamingsmaatregelen (de SVVE).

Vraag 47

Ziet u nu voldoende aanleiding om bewonerscommissies met meer rechten te geven om
dit soort problemen niet alleen te kunnen agenderen maar ook te kunnen oplossen, nu
hun rechten in het kader van de Overlegwet (Wohv) zachte rechten zijn en geen harde
rechten zijn zoals het instemmingsrecht? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 47

Daar waar er gebreken zijn leidend tot stank en/of overlast van ongedierte kan dit
aanleiding zijn om de huur te verlagen. Om dit te bewerkstelligen kan de huurder zich
in eerste instantie wenden tot de Huurcommissie en/of de rechter.

Voorts versterk ik de positie van huurders met het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Zoals eerder beschreven zorg ik er daarmee voor dat gemeenten kunnen optreden tegen
verhuurders in het geval van achterstallig onderhoud; dus ook als achterstallig onderhoud
leidt tot stank en/of overlast van ongedierte. Ik zie dan ook geen aanleiding om hiervoor
de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder aan te passen.

Vraag 48

Ziet u gezien de grote schaal en de complexiteit van de problematiek nu voldoende
aanleiding om landelijke expertteams op te tuigen om huurders en/of hun vertegenwoordigers
bij te staan als het gaat om achterstallig onderhoud, gebreken, vocht- en schimmelproblematiek?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 48

Ik zie daar nu geen aanleiding voor. Huurders kunnen verschillende routes doorlopen
om de verhuurder aan te spreken op achterstallig onderhoud. Mochten huurders en verhuurders
onderling niet tot een oplossing komen dan kunnen zij naar de Huurcommissie of de
rechter stappen. Ook bestaan op lokaal niveau reeds huurteams die huurders kunnen
bijstaan.

In eerdere antwoorden ben ik ook op deze onderwerpen ingegaan. Met de Wet goed verhuurderschap
worden verschillende handhavingsinstrumenten geïntroduceerd die gemeenten kunnen inzetten,
zodat ook een andere partij dan de huurder zelf kan optreden bij misstanden. Tot slot,
de kwaliteit van de bestaande voorraad heeft een plek in de nationale prestatieafspraken.

Vraag 49

Wilt u de vragen ieder afzonderlijk en zonder te clusteren beantwoorden?

Antwoord 49

Ik heb zoveel mogelijk geprobeerd de vragen afzonderlijk te behandelen. Gelet op dubbelingen
in de vraagstelling zijn enkele vragen wel geclusterd.