Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht '650 nieuwe procedures tegen Change=' van 16 juni jongstleden van Stichting Woon

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
3 oktober 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 3360.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «650 nieuwe procedures tegen Change=» van Stichting
Woon?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Antwoord 2

Ik constateer dat er sinds mijn antwoorden2 op uw Kamervragen over het bericht «Change= verlengt contract lastige huurders niet»,
veel huurders zijn die de Huurcommissie om een uitspraak hebben gevraagd over de afrekening
van de servicekosten. Stichting!Woon heeft op 27 juni jongstleden een bericht gepubliceerd,
onder meer over de behandeling van deze zaken door de Huurcommissie, waaruit blijkt
dat het om meer dan 1.000 huurders gaat.3 Daarnaast heeft de rechtbank uitspraak gedaan over een zaak die Change= heeft aangespannen
inzake smaad en laster (zie antwoord op vraag 8).

Een verhuurder moet zich vanzelfsprekend aan de wet houden en ik hecht er veel belang
aan dat een huurder en verhuurder onderling proberen tot een oplossing van een geschil
komen. Als dat niet lukt, vind ik het een goede zaak als huurders bij twijfels over
hun servicekosten de Huurcommissie om een onafhankelijk oordeel vragen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat Change= bewust aanstuurt op zoveel individuele procedures?

Antwoord 3

In zijn algemeenheid vind ik het belangrijk dat verhuurders en huurders een geschil
eerst onderling proberen op te lossen. Als dit niet lukt, kan een van beide partijen
het geschil voorleggen aan een onafhankelijke partij zoals de Huurcommissie. De Huurcommissie
doet dan een uitspraak in het geschil, die alleen geldt tussen de huurder en verhuurder
die onderdeel zijn van het proces. Indien Change= dus van mening is dat de afrekening
van servicekosten volgens de regels is verlopen, hebben zowel huurder als verhuurder
het volste recht om een derde partij om een onafhankelijk oordeel te vragen.

Daarbij is belangrijk hoe de Huurcommissie omgaat met dergelijke vergelijkbare zaken.
De wet kent verschillende mogelijkheden om geschillen collectief te behandelen. Deze
mogelijkheden licht ik verder toe in mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 4, 5 en 6

Hoe kijkt u nu, in het kader van dit bericht, aan tegen onze aangehouden motie (Kamerstuk
32 847, nr. 897)?

Deelt u de mening dat gezien de praktijken die Change= erop nahoudt deze motie zo
snel mogelijk uitgevoerd moet worden om de rechtbank(en)/ de Huurcommissie niet te
laten overspoelen met deze servicekostenprocedure’s? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Wat kunt u en/of uw collega bewindspersonen hiertegen doen?

Antwoord 4, 5 en 6

Uw motie vraagt om de wet- en regelgeving voor servicekostenprocedures te vereenvoudigen,
deze collectief mogelijk te maken en de huurders daarin extra te beschermen. Op basis
van bestaande regelgeving is het reeds mogelijk om tot een collectieve behandeling
van geschillen te komen. In de eerste plaats doordat de wet expliciet mogelijk maakt
dat bij een wooncomplex een collectief verzoek kan worden ingediend indien dat gebeurt
door minimaal 50% van de huurders4. Daarnaast is de voorzitter van de Huurcommissie gemachtigd om (nagenoeg) gelijkluidende
verzoeken gevoegd te behandelen. Hierbij vindt één zitting plaats maar volgen verschillende
uitspraken. Tenslotte is het mogelijk dat huurders een partij zoals Stichting!Woon
machtigen om voor hen een servicekostenprocedure te starten bij de Huurcommissie,
zoals in de door u aangedragen casus is gebeurd. De Huurcommissie kan deze geschillen
ook gevoegd behandelen en heeft dat in deze casus ook gedaan. Gezien de verschillende
mogelijkheden die reeds bestaan, acht ik uw motie dus overbodig.

Voorts bestaan er diverse mogelijkheden om bij de rechter een procedure te starten
die ertoe kunnen leiden dat huurders niet elk jaar een procedure moeten starten bij
de Huurcommissie. Het genoemde bericht wijst al op de mogelijkheid van een collectieve
procedure op grond van artikel 96 Wetboek van Rechtsvordering zoals aangegeven in
het betreffende bericht. Daarbij is het mogelijk om een verklaring voor recht te vorderen
gericht op de hoogte van het voorschotbedrag voor de servicekosten met de stelling
dat die hoogte zou leiden tot een onredelijk voordeel voor de verhuurder.

Huurders hebben dus verschillende mogelijkheden om hun servicekosten te laten controleren.
Gezien deze mogelijkheden zie ik vooralsnog geen aanleiding om te concluderen dat
nog meer mogelijkheden voor collectieve procedures behulpzaam kunnen zijn bij de in
het bericht beschreven situatie.

Vraag 7

Klopt het dat ondanks uw interveniëring er alsnog vijf huurders zijn die hun huurcontract
niet verlengd krijgen, terwijl zij graag wel willen blijven? Zo ja, wat vindt u ervan
dat Change= zijn macht misbruikt om huurcontracten niet te verlengen? Hoe kijkt u
hiertegenaan in het kader van uw besluit dat woonzekerheid de norm is en moet blijven?

Antwoord 7

Ter beantwoording van uw eerdere vragen over Change= heb ik contact gehad met deze
verhuurder en Stichting!Woon. Ik ben met beide partijen in gesprek gegaan om hen aan
te horen en de feiten te checken om de vragen zo goed als mogelijk te beantwoorden.
In zijn algemeenheid kan een verhuurder om verschillende redenen de huurovereenkomst
niet verlengen of om een andere reden weer beschikking willen hebben over de woning.
Daarbij deel ik uw mening dat vaste huurcontracten de norm moeten blijven wat onder
andere ten goede komt aan de woonzekerheid van huurders. In het programma Betaalbaar
Wonen heb ik uiteengezet op welke wijze ik dit wil waarborgen.

Vraag 8 en 9

Hoe kijkt u aan tegen intimidatie nu recentelijk duidelijk is geworden dat Change=
de rechtszaak over de aantijging van intimidatie verloren heeft?2

Valt deze vorm van intimidatie ook onder de definitie van intimidatie zoals deze in
het Wetsvoorstel goed verhuurderschap opgenomen is?

Antwoord 8 en 9

De rechtbank heeft geen uitspraak gedaan over daadwerkelijke intimidatie tegen de
huurders door medewerkers van Change=. De rechtbank is van oordeel dat het artikel
dat Stichting!Woon heeft geplaatst dat Change= huurders intimideert, niet onrechtmatig
is. In zijn algemeenheid veroordeel ik elke vorm van intimidatie. In het wetsvoorstel
goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich
moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten
de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer
het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante
informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 10, 11 en 12

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat Change= en haar eigenaren de kosten van het contract
dienstenovereenkomst (afgesloten met Change= Vastgoed Beheer BV) in de servicekosten
gestopt hebben die een onderdeel van het huurcontract met de eigenaren zijn? (de eigenaren
zijn PEC Persimmon SARL (onderdeel van CBRE Investment Management) voor het Allebéplein
en IFSII Amsterdam Coöperatief UA voor het Elizabeth Cady Stantonplein)

Deelt u de mening dat Change= op deze manier kosten in de servicekosten verwerkt die
daar niet thuishoren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Wat gaat u doen om dergelijke servicekostenconstructies, die enkel en alleen dienen
om de wet- en regelgeving omtrent servicekosten te omzeilen, tegen te gaan?

Antwoord 10, 11 en 12

De huurregelgeving geeft duidelijke regels over hetgeen een verhuurder als servicekosten
in rekening kan brengen bij zijn huurder. Een verhuurder heeft zich aan deze regels
te houden. Samengevat gaat het bij servicekosten om diensten of leveringen bij de
bewoning van de verhuurder aan de huurder. De verhuurder kan daarbij gebruik maken
van een andere partij om die diensten of leveringen te verzorgen. Daarbij geldt dat
de verhuurder geen winst mag maken op de servicekosten en dat de kosten redelijk moeten
zijn in verhouding tot de geleverde diensten. Ik heb geen kennis van de inhoud van
de genoemde dienstenovereenkomst, aangezien dit een privaatrechtelijke overeenkomst
tussen huurder(s) en verhuurder is. Ik kan dan ook niet oordelen over de inhoud van
deze overeenkomsten. De Huurcommissie zal in dit geval een bindende uitspraak doen
of de afrekening klopt of niet en beide partijen zullen zich hieraan moeten houden.

Vraag 13

Bent u bereid een gesprek met de eigenaren van Change= aan te gaan, aangezien een
gesprek met de eigenaren iets in beweging kan zetten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 13

Ten behoeve van mijn eerdere beantwoording op uw schriftelijke vragen over Change=
heb ik gesproken met Change= en Stichting!Woon. Momenteel is het aan de Huurcommissie
om een uitspraak te doen in deze zaak. Zolang er nog geen uitspraak is gedaan, ligt
het niet in de rede dat ik mij in de situatie meng.

Vraag 14

Acht u het mogelijk dat in deze casus, op basis van hetgeen nu bekend is met betrekking
tot intimidatie, te hoge kosten en nu de bewust honderden servicekostenprocedures,
de vergunning van Change= na invoering van het Wetsvoorstel goed verhuurderschap door
de gemeente ingetrokken zou kunnen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 14

In het wetsvoorstel goed verhuurderschap krijgen gemeenten de mogelijkheid om voor
reguliere woonruimte een verhuurvergunning in te stellen voor gebieden waar de leefbaarheid
onder druk staat. Aan deze verhuurvergunning kan het college van burgemeester en wethouders
voorwaarden verbinden die zien op de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling
geeft aan de regels van goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale
huurverhogingspercentage (indien het een gereguleerde zelfstandige woonruimte betreft),
en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Als een verhuurder zich vervolgens
niet houdt aan de regels van goed verhuurderschap, of als hij de vergunningsvoorwaarden
overtreedt, kan de gemeente de verhuurvergunning intrekken. In voorkomende gevallen
is het aan de gemeente om hier een besluit over te nemen.

Vraag 15

Is het na invoering van de Wet goed verhuurderschap voor gemeenten in het kader van
de leefbaarheid in bepaalde wijken mogelijk om verhuurvergunning voor tijdelijke huurcontracten,
zoals die van Change=, te weigeren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 15

Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven,
ben ik voornemens om daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare
wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, gemeenten in staat te stellen misbruik
van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Daarbij kijk ik naar de mogelijkheid om
gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven.

Vraag 16

Bent u bereid om in deze casus te interveniëren, zodat de Huurcommissie en/of de rechtbank
niet overspoeld worden met honderden servicekostenprocedures?

Antwoord 16

Zie het antwoord op vraag 13. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 heb aangegeven,
wordt de Huurcommissie overigens niet overspoeld: de Huurcommissie kan deze zaken
nu al gevoegd behandelen en zo met 1 uitspraak vele huurders duidelijkheid bieden.

Vraag 17

Vindt u dat huurders van Change= in een gelijk speelveld opereren, aangezien het moederbedrijf
van Change= over vele miljarden beschikt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 17

Ik onderken dat huurders in het algemeen opereren in een ongelijk speelveld met hun
verhuurders. De huurregelgeving is zodanig ingericht dat met dit ongelijke speelveld
rekening wordt gehouden. Zo hebben huurders in het gereguleerde segment de mogelijkheid
de Huurcommissie in te schakelen in het geval van een geschil over de servicekosten.
De Huurcommissie verricht hiervoor dan een voorbereidend onderzoek. De huurder behoeft
hierdoor niet op voorhand te bewijzen dat onterecht servicekosten in rekening worden
gebracht. Ook is het inschakelen van de Huurcommissie gratis voor de huurder indien
hij in het gelijk wordt gesteld. Indien hij in het ongelijk wordt gesteld kan dat
een legesveroordeling betekenen van maximaal € 25,–. Huurders kunnen ook om vrijstelling
van de kosten verzoeken. Voorts is het inschakelen van de Huurcommissie geen wettelijke
grond om de huurovereenkomst te beëindigen. Naast deze bestaande regelgeving werk
ik aan de Wet goed verhuurderschap en ben ik voornemens om het woningwaarderingsstelsel
dwingen te maken. Hiermee meen ik dat op afdoende wijze tegemoet wordt gekomen aan
het ongelijke speelveld waarin huurders opereren ten opzichte van verhuurders.

Vraag 18

Valt Change= onder de term «malafide verhuurders»?

Antwoord 18

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 14, is het aan gemeenten om een
afweging te maken op basis van alle relevante omstandigheden om te handhaven op basis
van de voorgestelde wet goed verhuurderschap. Daarbij geldt dat niet iedere verhuurder
die een overtreding begaat direct getypeerd kan worden als «malafide verhuurder».
Het is dan ook de bedoeling dat gemeenten in de handhaving eerst gedragsherstellende
sancties inzetten, zoals een waarschuwing of een last onder bestuursdwang, zodat een
verhuurder de kans krijgt zijn gedrag aan te passen naar de norm. Indien een verhuurder
na een waarschuwing of herstelsanctie willens en wetens zijn gedrag niet aanpast is
hij in mijn ogen malafide en zijn ook punitieve sancties op zijn plaats.

Vraag 19

Heeft Change= inmiddels haar manier van communiceren op uw verzoek verbeterd en heeft
Change= inmiddels haar huurders ook op uw verzoek uitgelegd waar ze terecht kunnen
als ze het niets eens zijn met de genomen besluiten?

Antwoord 19

Van Change= heb ik begrepen dat alle huurders via een applicatie hun klachten kunnen
melden.

Vraag 20

Klopt het dat er inmiddels ook procedures lopen over onterecht ingehouden waarborgsommen?

Antwoord 20

Die procedures zijn mij niet bekend.

Vraag 21, 22, 23 en 24

Klopt het dat u inzake de waarborgsom alleen informatie ingewonnen heeft bij Change=
en niet bij Stichting Woon, die deze huurders bijstaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Klopt het dat u inzake de verhuurdersverklaring alleen informatie ingewonnen heeft
bij Change= en niet bij Stichting Woon? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Klopt het dat u inzake het inzetten van deurwaarders alleen informatie ingewonnen
heeft bij Change= en niet bij Stichting Woon? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Heeft u informatie bij Stichting Woon ingewonnen als het specifiek om die negatieve
verhuurdersverklaringen gaat?

Antwoord 21, 22, 23 en 24

Om uw eerdere schriftelijke vragen over Change= te kunnen beantwoorden, ben ik destijds
met Change= en Stichting!Woon in gesprek gegaan. Tijdens de gesprekken heb ik het
met beide partijen over de door u genoemde onderwerpen gehad.

Vraag 25

Heeft de Huurcommissie hogere leges opgelegd nu Change= vaker in het ongelijk is gesteld
en hebben deze hogere leges (in zijn algemeenheid) wel voldoende effect als verhuurders
zoals Change= een moederbedrijf hebben met miljarden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 25

De Huurcommissie kan hogere leges opleggen bij verhuurders die binnen 3 kalenderjaren
verschillende keren in het ongelijk worden gesteld. De huidige wettelijke regeling
biedt deze mogelijkheid voor geschillen die zien op de splitsing van all-in prijzen
en de toetsing van aanvangshuurprijzen.6 In mijn antwoorden op uw eerdere vragen7 is abusievelijk de suggestie gewekt dat de Huurcommissie deze hogere leges ook kan
opleggen bij geschillen die zien op servicekosten. Op het moment wordt de Wet modernisering
Huurcommissie en introductie verhuurderbijdrage, waarmee de mogelijkheid tot het opleggen
van hogere leges is geregeld, geëvalueerd. In deze evaluatie is expliciet aandacht
voor de regeling omtrent hogere leges. Zo wordt onder meer bezien of ook andere geschilsoorten,
zoals de afrekening van servicekosten, zich lenen voor deze regeling. Als de resultaten
van de evaluatie hiertoe aanleiding geven, zal ik een voorstel doen voor een wetswijziging
op dit punt.

Vraag 26 en 27

Deelt u de mening dat zolang deze geschillen lopen Change= geen negatieve verhuurverklaring
mag afgeven om machtsmisbruik te voorkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Deelt u de mening dat een negatieve verhuurdersverklaring een disproportioneel negatief
effect heeft op het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 26 en 27

Het is wettelijk toegestaan om met een verhuurdersverklaring te werken ongeacht er
een geschil loopt. Een huurder kan door de potentiële verhuurder om een verhuurdersverklaring
worden gevraagd op het moment dat hij of zij een nieuwe woning zoekt hoewel er op
dat moment nog een geschil loopt. De huurder moet deze verklaring bij de huidige of
voormalige verhuurder opvragen. Indien de huurovereenkomst is beëindigd op basis van
overlast, betalingsachterstanden of het verrichten van criminele activiteiten, is
de kans groot dat de verhuurder geen positieve verklaring zal geven.

Vraag 28

Ziet u nu voldoende aanleiding om iets meer dan alleen een gesprek met Change= te
voeren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 28

Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 29

Kunt u deze vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Antwoord 29

Ik heb de vragen zo veel als mogelijk separaat beantwoord.