Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht 'de tijd tikt door in het Klokkenhof’

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
16 augustus 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 3356.

Veel van de gestelde vragen zien op de toegevoegde waarde van de wet doorstroming
huurmarkt voor de woningmarkt en het effect van deze wet op de positie van de huurder.
Alvorens al uw vragen te beantwoorden, zet ik eerst de doelstelling van de wet alsmede
de stappen die ik zet om de positie van de huurder verder te versterken uiteen. Dit
vormt de basis van beantwoording van uw vragen waar ik in mijn beantwoording ook naar
zal verwijzen wanneer opportuun.

Het doel van de wet is de mogelijkheid te bieden om tijdelijke huurovereenkomsten
af te sluiten waarbij de huurder huurbescherming geniet en de verhuurder zekerheid
heeft dat de huurovereenkomst inderdaad na bepaalde tijd kan worden beëindigd. Hiermee
kan de bestaande voorraad zo optimaal mogelijk worden benut. De verwachting was dat
dit zou leiden tot een flexibelere huurmarkt en een groter aanbod. Uitgangspunt is
dat huur voor onbepaalde tijd de norm blijft. Uit de evaluatie van de wet in 2021
is gebleken dat de omvang van de particuliere huursector is toegenomen. Dit is echter
niet als direct effect van de wet vast te stellen. Het gebruik van tijdelijke huurcontracten
is moeilijk te monitoren. Uit het WoOn21 is gebleken dat gemiddeld een op de vijf
huurders die in de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, een tijdelijke huurovereenkomst
heeft afgesloten. Hierin zijn ook doelgroepcontracten zoals campuscontracten voor
studenten meegenomen. Daarmee blijven huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd nog
steeds de norm.

Een tijdelijk huurcontract biedt zekerheid aan de huurder dat hij voor twee jaar in
de woning kan blijven wonen. De verhuurder kan de huur in die periode niet opzeggen.
Na die twee jaar kan het tijdelijke contract niet worden verlengd: het huurcontract
kan ofwel worden opgezegd, dan wel worden omgezet in een huurcontract voor onbepaalde
tijd. Wanneer deze contractvorm wordt ingezet bij geplande renovatie die langer op
zich laat wachten dan gepland, kan de ongewenste situatie ontstaan dat een huurder
moet verhuizen terwijl huurder en verhuurder beiden een langere (tijdelijke) verbintenis
wensen. Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij
de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor
vernieuwbouw. Op basis van deze vergunning kunnen tijdelijke huurovereenkomst maximaal
zeven jaar blijven doorlopen totdat de werkzaamheden aanvangen. De huurder heeft zo
meer zekerheid en de woning kan in afwachting van de start van de werkzaamheden toch
worden bewoond.

Tijdelijke huurcontracten bieden ook onzekerheid voor de huurder omdat ze in die twee
jaar op zoek moeten naar vervolghuisvesting. In een markt van schaarste kan het vinden
van geschikte woonruimte lastig zijn. In de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) heb
ik mijn plannen uiteengezet voor het verhogen van de bouwproductie om zo het woningtekort
in de komende jaren te verkleinen. Tevens zet ik met het programma betaalbaar wonen
in op het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad
onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken.
Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel
om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen.
Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste
huurcontracten de norm blijven. Dit komt ook ten goede aan de woonzekerheid van huurders.

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten
door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer
woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming
ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten
gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken.
We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium
te geven.

Om misstanden op de huurmarkt beter tegen te kunnen gaan creëer ik met het wetsvoorstel
goed verhuurderschap een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap en de mogelijkheid
voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen, waarmee extra
eisen aan verhuurders gesteld kunnen worden en malafide verhuurders harder kunnen
worden aangepakt (bijvoorbeeld door intrekking van de vergunning). Omdat de gemeente
de bevoegdheid krijgt om zowel op de landelijke basisnorm als de verhuurvergunning
te handhaven verbetert het toezicht en de handhaving op misstanden op de huurmarkt,
ook richting particuliere of commerciële verhuurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De tijd tikt in het Klokkenhof»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Antwoord 2

De bewoners van het betreffende complex huren met een generiek tijdelijk contract.
Het complex is aangemerkt om grootschalig te worden gerenoveerd. Ik ben blij dat de
eigenaar van het complex de woningen zo lang mogelijk beschikbaar houdt totdat de
werkzaamheden worden gestart. Zo worden deze woningen zo lang mogelijk in de voorraad
gehouden.

Vraag 3 en 4

Bent u bekend met dit soort praktijken, waarin de verhuurder de huurder laat verhuizen
omdat verhuurder anders een huurcontract voor onbepaalde tijd moet geven? Zo ja, sinds
wanneer?

Deelt u de mening dat deze huurders met terugwerkende kracht recht hebben op een huurcontract
voor onbepaalde tijd, aangezien de verhuurder, Vesteda, oneigenlijk gebruik maakt
van de Wet doorstroming huurmarkt en het zelf intern ruilen noemt? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 3 en 4

Een tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder
weer beschikking kan krijgen over de woning. Het doet daarbij niet ter zake wat de
reden daarvan is. Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract
door de verhuurder ontstaat geen wettelijke grondslag om met terugwerkende kracht
een vast huurcontract te krijgen. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde
complex een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat
de woningen moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen
bewoond wil houden.

Vraag 5 en 6

Wat vindt u ervan dat Vesteda en de gemeente geen hulp willen bieden?

Wat vindt u van de uitspraak van de teamleider Woonmarkt van de gemeente Amsterdam
als deze het volgende zegt «het aangaan van een tijdelijk contract heeft de consequentie
dat deze afloopt», terwijl het een feit is dat huurders met name in grote steden als
Amsterdam geen keuzevrijheid hebben omdat de wachttijd voor een sociale huurwoning
vele jaren bedraagt?

Antwoord 5 en 6

Het is aan de verhuurder en de gemeente in hoeverre zij hulp willen en kunnen bieden
bij het vinden van vervolghuisvesting als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt.
Wat hierbij meespeelt is dat het complex op een gegeven moment grootschalig moet worden
gerenoveerd en het dan vrij moet zijn van huur en gebruik. Het is feitelijk juist
dat een tijdelijk huurcontract een bepaalde looptijd heeft en dat de wachttijd voor
een sociale huurwoning lang is.

Vraag 7

Mag Vesteda op deze manier een huurcontract voor onbepaalde tijd omzeilen? Kunt u
uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 7

Zie het antwoord op vraag 3 en 4

Vraag 8

Welke maatregelen heeft u genomen of gaat u nemen om dit soort praktijken te voorkomen?

Antwoord 8

Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven,
ga ik mij ervoor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het
woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer
ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten
te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke
huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven.
Dit komt ook ten goede aan de woonzekerheid van huurders. De Wet doorstroming huurmarkt
2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten door tijdelijke verhuur toe
te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer woningen aan de voorraad toe
te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals
in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat
worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. We kijken naar
de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven. In de
meeste gevallen krijgt een huurder een vast huurcontract als de verhuurder het generiek
tijdelijk huurcontract als proefperiode gebruikt. Ik zie geen reden om daar generiek
maatregelen voor te treffen anders dan het genoemde wettelijke instrumentarium voor
gemeenten om generieke tijdelijke verhuur te kunnen verbieden in kwetsbare wijken.

Vraag 9

Welk belang weegt volgens u hierin zwaarder, dat van de huurder die dakloos raakt
of het belang van de verhuurder? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 9

In aanvulling op mijn antwoord op vraag 8 kijk ik naar alle belangen van huurders
en verhuurders. Generieke tijdelijke contracten kunnen tot meer aanbod leiden waardoor
dakloosheid juist kan worden voorkomen. Huurders worden reeds op diverse manieren
beschermd. Zo heeft een huurder met een generiek tijdelijk huurcontract in het gereguleerde
segment huurprijsbescherming. Huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of
korter kunnen nog tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract een toets
van de aanvangshuurprijs vragen. Daarnaast is het de verhuurder niet toegestaan een
minimumduur in de overeenkomst op te nemen. Indien dit wel gebeurt staat het de huurder
vrij hierover advies in te winnen bij het Juridisch Loket of de zaak voor te leggen
bij de rechtbank. De verhuurder mag gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst
de huur niet opzeggen. Tussen drie maanden en een maand voor het einde van de looptijd
van de tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren
dat de huur op de afgesproken einddatum eindigt. Doet een verhuurder dat niet dan
ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Vraag 10 en 11

Kunt u aangeven op welke manier in deze casus uitvoering gegeven wordt aan uw besluit
dat woonzekerheid de norm is, aangezien deze huurders wel graag woonzekerheid willen
maar hen geen huurcontract voor onbepaalde tijd aangeboden wordt met als gevolg dat
ze nu helemaal geen woonzekerheid hebben en zelfs dakloos raken?

Hoe kan het zo zijn dat u stelt dat huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm blijven,
maar ondertussen verhuurders alle mogelijkheden krijgen om huurcontracten voor bepaalde
tijd aan te bieden?

Antwoord 10 en 11

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 12

Hoe vaak gebeurt het dat huurders met een tijdelijk contract op basis van de Leegstandwet
en op basis van de Wet doorstroming huurmarkt door de verhuurder verplicht worden
gesteld om te verhuizen naar een andere woning binnen hetzelfde complex, omdat de
verhuurder anders verplicht is om die huurders een huurcontract aan te bieden voor
onbepaalde tijd? Mocht u niet over deze gegevens beschikken, bent u dan bereid om
hier onderzoek naar te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 12

Die cijfers zijn op dat (micro)niveau niet bekend. Niemand kan overigens worden gedwongen
om te verhuizen binnen hetzelfde complex. Het blijft ondanks de krappe woningmarkt
uiteindelijk altijd een keuze van de huurder waar deze zich wil vestigen. Het is volgens
het CBS en de evaluatie van de wet doorstroming huurmarkt lastig gebleken om op macroniveau
betrouwbare gegevens te verzamelen over het gebruik van tijdelijke huurcontracten.
Ik vind het derhalve niet opportuun om aan uw verzoek te voldoen.

Vraag 13

Wat voor gevolgen hebben deze verplichte verhuizingen op de geestelijke en lichamelijke
gezondheid van huurders?

Antwoord 13

Het is mijn verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat iedereen prettig kan wonen.
Ik besef dat dit niet altijd voor iedereen lukt. Zeker niet als een complex op de
lijst staat voor sloop en/of vernieuwbouw. Maar ik hecht er ook waarde aan dat een
dergelijk complex dan wel tijdelijk kan worden bewoond zodat alle woonruimte in deze
tijden van schaarste kunnen worden gebruikt. Het gevolg daarvan is wel dat verhuurders
logischerwijs geen vaste huurcontracten kunnen aanbieden.

Vraag 14

Kunt u aangeven in welke mate de belangen van minderjarige kinderen, conform art.
3 Internationaal Verdrag van de Rechten van het kind, zijn meegenomen in het besluit
de huurders te laten verhuizen?

Antwoord 14

Het is mij onbekend of er in het gebouw van Vesteda ouders met kinderen gehuisvest
waren die geen passende huisvesting hebben gevonden nadat hun tijdelijke huurovereenkomst
eindigde. Indien huurders vinden dat de belangen van hun kinderen geschaad zijn door
de beëindiging van hun tijdelijke huuroverkomst en de wijze waarop Vesteda daarmee
in de praktijk omgaat, kunnen ze hun zaak voorleggen aan de kantonrechter. De rechter
zal in zijn oordeel over de rechtmatigheid van de beëindiging van de huur de belangen
van de betrokken kinderen meewegen.

Vraag 15 en 16

Wat vindt u van de rol van de gemeente Amsterdam in deze casus? Kunt u daarbij ingaan
op wat de rol van de gemeente is en hoe zij deze in deze casus ingevuld heeft?

Welke mogelijkheden had en/of heeft de gemeente Amsterdam om garanties te eisen bij
het verlenen van een vergunning om alle bewoners een terugkeergarantie te bieden of
er in ieder geval voor te zorgen dat mensen niet dakloos worden gemaakt? Kan een gemeente
in zijn algemeenheid eisen stellen aan het verlenen van een vergunning ter voorkoming
van dakloosheid? Zo ja, welke? Zo nee, bent u bereid met aanvullende wet- en regelgeving
te komen ter voorkoming van dakloosheid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 15 en 16

De huurders die in het complex wonen met een generiek tijdelijk huurcontract waarvan
de looptijd is geëindigd, hebben geen terugkeergarantie. Immers, de tijdelijke huurovereenkomst
is op wettelijke basis geëindigd. Voor de bewoners met een vast huurcontract heeft
Vesteda een plan opgesteld waarbij sprake is van terugkeer na de renovatie. Bij renovatie
van een woning kan een bouwvergunning of een vergunning voor afwijking van een bestemming
nodig zijn. Aan een bouwvergunning kunnen enkel eisen gesteld worden met betrekking
tot onder meer de veiligheid en gezondheid van bouwwerken. Bij een vergunning voor
afwijking van de bestemming kunnen alleen eisen gesteld worden inzake de impact op
fysieke leefomgeving. Aan zo een vergunning kunnen geen eisen gesteld worden ter voorkoming
van dakloosheid. Dit is ook niet noodzakelijk aangezien huurders met een huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd reeds huurbescherming hebben bij een renovatie en huurders met
een tijdelijke overeenkomst bij het aangaan van die overeenkomst weten dat deze zal
eindigen op het afgesproken tijdstip. De verhuurder kan zo’n tijdelijke huurovereenkomst
dus niet zomaar tussentijds opzeggen omwille van een renovatie.

Vraag 17

Mogen we deze praktijken van Vesteda gelijkschakelen aan een huisuitzetting? Zo nee,
waarom niet? Zo ja, moet deze huisuitzetting verlopen conform internationale verdragen,
die toezien op het recht op behoorlijke huisvesting, waar Nederland zich aan gecommitteerd
heeft?

Antwoord 17

Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst eindigt en de verhuurder heeft de huurder
hier tijdig van in kennis gesteld, is er geen sprake van een huisuitzetting. Een tijdelijk
huurcontract wordt namelijk afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder
weer beschikking kan krijgen over de woning. Daarnaast gaat er bij een huisuitzetting
een vonnis van een rechter vooraf die rekening houdt met alle omstandigheden van de
individuele situatie. Het is niet relevant of een verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst
eindigt (niet verlengt) vanwege renovatie of dat de verhuurder om een andere reden
weer beschikking wil hebben over de woning.

Vraag 18

Bent u bereid om de gemeente Amsterdam c.q. Vesteda aan te spreken en hen duidelijk
te maken dat herhuisvesting verplicht is?

Antwoord 18

Zie het antwoord op vraag 15 en 16. Aangezien herhuisvesting geen verplichting is
voor de verhuurder en de gemeente als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt, zie
ik geen aanleiding om hierover met de door u genoemde organisaties in gesprek te gaan.
Wel heb ik bij Vesteda onder de aandacht gebracht dat er in situaties waarbij sprake
is van vernieuwbouw gebruik kan worden gemaakt van tijdelijke contracten op grond
van de Leegstandwet waarmee een woning aan één huurder kan worden verhuurd tot maximaal
zeven jaar tot dat de vernieuwbouw daadwerkelijk plaatsvindt.

Vraag 19

Rust er op de (lokale) overheid, dan wel de verhuurder in het kader van mensenrechten
(en kinderrechten) de plicht om dakloosheid te voorkomen? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 19

Als met de vraag de zorgplicht van de overheid op grond van artikel 31 van het Europees
Sociaal Handvest wordt bedoeld kan ik u het volgende melden. Hierin is de verplichting
voor de overheid opgenomen om maatregelen te nemen om dakloosheid te voorkomen en
tegen te gaan. Dit is een inspanningsverplichting die zich richt tot de overheid en
niet (direct) tot private partijen. Dit betekent dan ook dat niet iedere gedwongen
huisuitzetting verboden is. Evenmin houdt dit grondrecht in dat de overheid bij een
huisuitzetting door een private partij moet voorzien in alternatieve huisvesting.
Wel houdt dit grondrecht in dat de overheid bij gedwongen huisuitzettingen door private
partijen moet voorzien in een effectief systeem van rechtsbescherming. Indien kinderen
getroffen worden door een gedwongen huisuitzetting moeten op basis van het Kinderrechtenverdrag
bij de beoordeling van de rechtmatigheid ervan de belangen van deze kinderen worden
meewegen.

In de aangehaalde casus is geen sprake van dakloosheid of een gedwongen huisuitzetting.
Het betreft het aflopen van de termijn waarvoor een tijdelijke huurovereenkomst is
aangegaan. Een huurder die een tijdelijke huurovereenkomst aangaat weet op dat moment
dat de huurovereenkomst zal eindigen op het afgesproken tijdstip. Indien een huurder
weigert te vertrekken kan de verhuurder bij de kantonrechter verzoeken om een huisuitzetting.
Deze rechterlijke procedure biedt rechtsbescherming voor de huurder en indien er kinderen
bij betrokken zijn, zal een rechter daar rekening mee houden. Mij is echter niet bekend
of er rechtelijke uitspraken zijn in deze casus waarbij is overgegaan tot gedwongen
huisuitzetting of dat er sprake is van huurders die op andere wijze dakloos zijn geworden.

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk
huurcontract is moeilijk te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand
dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid
en Samenleving2. Vorig jaar heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt
2015 naar uw Kamer gezonden. In deze evaluatie hebben een aantal geïnterviewde stakeholders/personen
aangegeven dat er sprake is van onzekerheid over verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst
dan wel over vervolghuisvesting. De evaluatie gaat niet in op het aantal huurders
dat dakloos is geworden na het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Daarnaast
komt een huurder met een tijdelijk huurcontract niet van de een op de andere dag op
straat te staan. Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende
waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over
de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij niet eerder doen dan drie maanden maar
uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd van het contract is verstreken. Indien
de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken
van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.

Vraag 20

Heeft het Rijk in het mensenrechtelijk kader van het recht op behoorlijke huisvesting
de verplichting om te onderzoeken welke gevolgen wetten zoals de Wet doorstroming
huurmarkt op dit mensenrecht hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 20

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting
voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in
meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake
economische, sociale en culturele rechten). De zorgplicht van de overheid om dakloosheid
te voorkomen en tegen te gaan is ook opgenomen in artikel 31 van het Europees Sociaal
Handvest. Bij de totstandkoming van wetgeving dient altijd rekening gehouden te worden
met de verenigbaarheid van de voorgestelde regeling met de Grondwet en een ieder verbindende
bepalingen van verdragen en van besluiten van volkenrechtelijke organisaties.

Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de
introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd
zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting.
Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid
voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel
de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet
direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook
niet uit.

Vraag 21

Is het Rijk bijvoorbeeld verplicht om het effect van de Wet doorstroming huurmarkt
op het verwezenlijken van het recht op huisvesting te monitoren? Hoort daarbij het
monitoren van het aantal mensen dat in precaire huisvesting en/of dakloosheid terecht
komt vanwege toepassing van de wet? Kunt u aangeven in welke mate u beschikt over
deze informatie? Indien u niet over deze informatie beschikt, bent u bereid hier nader
onderzoek naar te doen? Zo ja, per wanneer kunnen wij de resultaten van dit onderzoek
verwachten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 21

In de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is een evaluatiebepaling opgenomen de wet binnen
5 jaar na inwerkingtreding te evalueren. Ik heb deze wettelijke verplichting uitgevoerd
waarvan ik u de resultaten heb doen toekomen.3 Hoewel monitoring daarbij geen verplichting is, maakt het wel een wezenlijk onderdeel
uit om de doeltreffendheid en effectiviteit van de wet te kunnen evalueren. In de
evaluatie is gevraagd naar het gebruik van het aantal tijdelijke huurcontracten en
op welke wijze verhuurders hebben geholpen bij het vinden van vervolghuisvesting.
In die gevallen dat de huurder na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst
bij de verhuurder uit beeld is geraakt, kan niets gezegd worden over waar de huurder
terecht is gekomen. In die zin is het niet zinvol om hier onderzoek naar te doen.
In het WoOn2021 is aangegeven dat gemiddeld een op de vijf huurders die in de afgelopen
twee jaar zijn verhuisd, een tijdelijke huurovereenkomst heeft afgesloten.

Vraag 22

Deelt u de mening dat, indien metingen naar de effecten van wetten zoals de Wet doorstroming
huurmarkt moeilijk gedaan kunnen worden, er toch gekeken moet worden hoe deze metingen,
gezien de importantie van het onderwerp, namelijk verplichte uitvoering geven aan
door Nederland geratificeerde verdragen, wel gedaan kunnen worden? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 22

Ik deel uw mening voor zover het de monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt betreft.
Ik beraad mij momenteel hoe dit beter in kaart kan worden gebracht. Het Woononderzoek
geeft hiervoor de nodige aanknopingspunten.

Vraag 23

Bent u bereid, in het kader van coherentie van beleid en integrale aanpak dakloosheid,
om de Wet doorstroming huurmarkt opnieuw tegen het licht te houden indien blijkt dat
deze wet huurders precaire/marginale huisvesting en/of dakloosheid in jaagt?

Antwoord 23

Zie het antwoord op vraag 8 en 16.

Vraag 24

Is het Rijk volgens u verplicht om te onderzoeken of bepaalde bevolkingsgroepen op
basis van hun leeftijd, inkomen, beperking of etnische achtergrond harder worden getroffen
door de negatieve effecten van de Wet doorstroming huurmarkt? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 24

In de evaluatie is niet onderzocht of bepaalde groepen harder worden getroffen. Echter
staat het buiten kijf dat discriminatie op welke grond dan ook verboden is en niet
kan worden getolereerd.

Vraag 25

Deelt u de mening dat de Wet doorstroming huurmarkt, die voor huurders bewezen nadelige
effecten heeft, voornamelijk verhuurders bevoordeelt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 25

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 26, 27 en 28

Bent u nu wel bereid om na alle eerder gestelde vragen de Wet doorstroming huurmarkt
af te schaffen? Zo ja, per wanneer? Zo nee, waarom niet en bent u dan wel bereid om
deze praktijken mee te nemen in de afweging om de Wet doorstroming Huurmarkt af te
schaffen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Wanneer komt u met een herziening van de tijdelijke contracten?

Bent u bereid om per direct met reparatiewetgeving te komen om dit soort praktijken
te stoppen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 26, 27 en 28

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 29

Bent u bereid om met de Vereniging Nederlandse Gemeenten, Aedes, leegstandbeheerders
en andere private partijen in gesprek te gaan en hen te wijzen op hun medeverantwoordelijkheid
om dakloosheid te voorkomen? Zo ja, per wanneer kunnen we de resultaten uit deze gesprekken
verwachten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 29

Ten aanzien van voorkomen van huisuitzettingen is mijn departement in overleg met
de genoemde partijen, zie daarvoor onder meer het statement met afspraken over het
voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden in coronatijd dat mijn ambtsvoorganger
met hen naar buiten bracht.4 Een deel van deze partijen zal eveneens betrokken worden bij de uitwerking van de
definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid, die Staatssecretaris Van Ooijen
(VWS), Minister Schouten (SZW) en ik eind dit jaar met uw Kamer zullen delen.

Vraag 30 en 31

Deelt u de mening dat commerciële verhuurders zich moeten houden aan het internationale
recht op behoorlijke huisvesting? Zo ja, kunnen we dan spreken van een schending van
dat recht als Vesteda deze huurders dakloos maakt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Is het beleid dat Vesteda in deze casus voert verenigbaar met internationale mensenrechten?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 30 en 31

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting
voor de overheid. Een verhuurder heeft in beginsel geen wettelijke zorgplicht voor
het vinden van vervolghuisvesting. De huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke
huurovereenkomst wanneer deze afloopt. Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar
passende vervolghuisvesting.

Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien.
Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur
verstrijkt. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst
na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Zie de ook
de antwoorden op vragen 19 en 20.

Vraag 32 en 33

Vallen deze praktijken van Vesteda onder goed verhuurderschap? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Kunnen huurders zoals in deze of een soortgelijke casus straks een beroep doen op
de Wet goed verhuurderschap? Zo nee, bent u bereid om dit wetsvoorstel hierop aan
te passen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 32 en 33

Het aanbieden van tijdelijke huurcontracten valt momenteel niet onder de reikwijdte
van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zoals aangegeven en nader toegelicht in
het antwoord bij vraag 8 heb ik in het programma Betaalbaar Wonen echter aangekondigd
dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming
ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm
aan te pakken. Dit kan mogelijk landen in de Wet goed verhuurderschap.

Vraag 34

Deelt u de mening dat het dweilen met de kraan open is als u dakloosheid probeert
uit te bannen door middel van huisvesting van aandachtsgroepen zoals dakloze mensen
en aan de andere kant verhuurders als Vesteda tientallen huurders dakloos maken? Zo
ja, wat gaat u hier tegen doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 34

De verhuurder heeft geen herhuisvestingsplicht als een tijdelijke huurovereenkomst
is afgelopen. De tijdelijke huisvesting is bedoeld zodat de woningen korte tijd toch
konden worden bewoond. Dat is een tijdelijke situatie. Ik deel uw mening niet dat
iedereen waarvan de tijdelijke huurovereenkomst afloopt ook daadwerkelijk dakloos
wordt. Voor het overige wijs ik u op het antwoord op vraag 39 en 40.

Vraag 35 en 36

Op welke manieren heeft u uitvoering gegeven aan onze aangenomen motie om dakloosheid
tot topprioriteit te maken (Kamerstuk 35 925 VII, nr. 63)?

Heeft u een actielijn c.q. programma bedacht om uitvoering te geven aan de verklaring
die Nederland in Lissabon getekend heeft om dakloosheid voor 2030 uit te bannen? Zo
ja, welke? Zo nee, waarom nog niet en wanneer komt u met deze actielijn en/of dit
programma?

Antwoord 35 en 36

Samen met de Staatssecretaris Van Ooijen (VWS) en Minister Schouten (SZW) informeerde
ik uw Kamer recent per brief over de uitgangspunten van de vernieuwde aanpak, waar
huisvesting centraal in staat (Kamerstuk 32 847, nr. 134). Voor de aanpak van dakloosheid stelt het kabinet structureel € 65 miljoen euro
per jaar extra beschikbaar. De definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid
worden eind dit jaar met uw Kamer gedeeld. De leidende principes van de aanpak dakloosheid
en de gezamenlijke ambitie zijn helder. Samen willen we dakloosheid in Nederland structureel
voorkomen en bestrijden. Een aanpak die aansluit bij de Lissabon verklaring om dakloosheid
te bestrijden, en op de lange termijn uit te bannen vanaf 2030. Hiermee wordt invulling
gegeven aan de motie van het lid Beckerman, door met de aanpak dakloosheid uitvoering
te geven aan de aanbeveling van het College voor de Rechten van de Mens om dakloosheid
tot topprioriteit te maken.

Vraag 37

Deelt u de mening dat er bij huurders, die door hun verhuurder verplicht worden gesteld
om meerdere keren binnen hetzelfde complex te verhuizen, geen sprake is van een echte
verhuizing maar eigenlijk van dezelfde woning inruilen voor de andere? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 37

Technisch gezien is er dan sprake van een verhuizing. Zoals ik in mijn antwoord op
vraag op vraag 12 heb aangegeven is het uiteindelijk altijd een keuze van de huurder
waar die zich wil vestigen.

Vraag 38

Kunnen we nu vaststellen dat de Wet doorstroming huurmarkt zijn doel voorbijschiet?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 38

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 39 en 40

Deelt u de mening dat huurders in deze casus eigenlijk geen huurcontract op basis
van artikel 7:271 BW hadden moeten krijgen maar op basis van de Leegstandwet? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Klopt het dat verhuurders van woningen die gesloopt of gerenoveerd worden kunnen kiezen
uit twee regimes, namelijk de Wet doorstroming huurmarkt en de Leegstandwet? Zo ja,
was dit een opzet en kunt u hier uitgebreid op ingaan? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 39 en 40

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente
voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.
De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning
in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur
aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw
omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven
lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Vesteda heeft aangegeven dat de renovatieplannen
langere tijd niet concreet genoeg waren om een vergunning op grond van de Leegstandwet
aan te kunnen vragen en dat ze derhalve generieke tijdelijke huurovereenkomsten hebben
gebruikt om de woningen niet onnodig te onttrekken aan de woningvoorraad. Voor nieuwe
verhuringen tot dat de werkzaamheden in juli 2023 plaats gaan vinden zal volgens Vesteda
gebruikt gemaakt gaan worden van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
Voor zittende huurders met een generiek tijdelijk huurcontract dat eerder afloopt
dan de werkzaamheden beginnen kan dit een oplossing zijn.

Vraag 41

Hoeveel mensen wonen in precaire situaties en dus in onzekerheid zoals op basis van
de Leegstandwet, jongerencontracten, tijdelijke contracten etc.? In het geval u niet
over deze gegevens beschikt, bent u dan bereid om hier onderzoek nader te verrichten?
Zo nee, waarom niet? Zo ja, per wanneer kunnen we de resultaten van dit onderzoek
verwachten?

Antwoord 41

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 42 en 43

Deelt u de mening dat rechten van huurders steeds vaker geschonden worden, dan wel
dat huurders onvoldoende beschermd worden en dat snel dus (nieuwe) wetgeving bovenop
het Wetsvoorstel goed verhuurderschap nodig is om te kunnen voldoen aan het progressief
verwezenlijken van het recht op behoorlijke huisvesting dat ook toeziet op bescherming
van huurders? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Kunnen we vaststellen dat in het geval 100 huurders dakloos gemaakt worden ergens
iets misgaat dat gerepareerd zou moeten worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 42 en 43

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 44

Kunnen we vaststellen dat huurders die acht jaar in hetzelfde complex wonen zodanig
geworteld zijn en binding met de buurt hebben dat alleen al op grond daarvan sprake
is van een huurcontract voor onbepaalde tijd, zeker nu gebleken is dat deze huurders
een hulp voor de ouderen met een vast contract geweest zijn?

Antwoord 44

Ik kan mij voorstellen dat huurders binding hebben met de buurt indien zij langere
tijd ergens wonen. Dat geldt ook voor bewoners die op grond van de Leegstandwet langere
tijd in een pand wonen dat uiteindelijk wordt gesloopt. Maar gedurende die tijd kan
er wel worden gewoond. Een generiek tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een
bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.
Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract door de verhuurder
ontstaat geen vast huurcontract. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde complex
een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat de woningen
moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen bewoond
wil houden. Het is uiteindelijk altijd aan de rechter om te bepalen wanneer er een
huurcontract van onbepaalde tijd is ontstaan.

Vraag 45

Wat vindt u ervan dat 100 huurders met een tijdelijk contract ingeruild worden voor
nieuwe huurders die meer kunnen betalen?

Antwoord 45

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 46

Kunnen we concluderen dat huurders met een tijdelijk huurcontract minder rechten hebben
dan huurders met huurcontract voor onbepaalde tijd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, staat
deze conclusie niet haaks op het recht op behoorlijke huisvesting waar Nederland zich
aan gecommitteerd heeft en waarin staat dat huurders gelijkwaardig beschermd dienen
te worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 46

Zie het antwoord op vraag 9 en 25.

Vraag 47

Bent u bekend met het artikel «Flexhuurders voeren actie voor woonzekerheid: «Het
systeem klopt voor geen meter»» van Bond Precaire Woonvormen?5

Antwoord 47

Ja.

Vraag 48, 49, 50 en 51

Wat vindt u ervan dat de directeur van woningcorporatie Woonbron in het filmpje het
volgende over tijdelijke huurders zegt: «wij helpen ze niet»?

Wat vindt u van de volgende uitspraak van de directeur van Woonbron als hij stelt
dat bewoners zoals Sonja die tot oktober in hun huis willen blijven, geen optie is
want «Dan ga je automatisch over naar een vast huurcontract, wat betekent dat ik een
vaste woning moet geven. Dat is niet eerlijk tegenover alle mensen die al jaren wachten»?

In hoeverre schendt deze directeur van Woonbron, vanwege het niet verlengen van een
huurcontract omwille van het niet willen aanbieden van een huurcontract voor onbepaalde
tijd, het recht op behoorlijke huisvesting aangezien woonzekerheid onderdeel is van
dat recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Wat vindt u ervan dat ook woningcorporaties zoals Woonbron net als in eerder genoemde
casus van Vesteda huurders na zoveel jaar geen verlenging van het huurcontract aanbieden
omwille van het feit dat een woningcorporatie dan een huurcontract voor onbepaalde
tijd moet aanbieden?

Antwoord 48, 49, 50 en 51

De woningen in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden.
Door in een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan
een woning in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd. De consequentie
is wel dat de tijdelijke verhuur eindig is. Immers, de woningen moeten worden gesloopt
en derhalve leeg opgeleverd. Indien een generiek tijdelijk huurcontract wordt verlengd,
ontstaat een vast huurcontract wat in deze situatie onwenselijk is aangezien de woningen
moeten worden gesloopt. De corporatie moet in dat geval zoeken naar een andere woning
omdat er dan een vast huurcontract is ontstaan hoewel er woningzoekenden zijn die
langer op de wachtlijst staan. Er kan mijns inziens geen alternatieve route ontstaan
waarmee woningzoekenden sneller voor een sociale huurwoning in aanmerking komen dan
diegene die op de wachtlijst staan doordat de corporatie de tijdelijke huurovereenkomst
moet verlengen. In dat geval zullen verhuurders waarschijnlijk ook niet overgaan tot
tijdelijke verhuur van woningen die op de nominatie staan voor sloop of vernieuwbouw
wat (tijdelijke) leegstand tot gevolg heeft en wat ten koste gaat van een efficiënt
gebruik van dergelijke woningen in een krappe woningmarkt. In dat licht begrijp ik
de uitlatingen van de directeur van Woonbron.

Vraag 52

Wat vindt ervan dat deze flexhuurders ingeruild worden voor andere flexhuurders?

Antwoord 52

De corporatie kan er voor kiezen andere huurders met een tijdelijke huurovereenkomst
te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Om deze
situatie te voorkomen kan er ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandwet
omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven
lopen totdat de werkzaamheden aanvangen en de verhuurder hierdoor minder kosten hoeft
te maken. Het is echter aan de verhuurder welke contractsvorm wordt gebruikt.

Vraag 53

Deelt u de mening dat een Bond Precaire Woonvormen eigenlijk niet zou mogen bestaan,
omdat niemand precair zou mogen wonen? Zo ja, wat gaat u doen om dit precariaat uit
te bannen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 53

Ik zet mij er zo goed als mogelijk voor in om excessen in de (huur)woningmarkt de
bestrijden. Hoe ik dit ga doen heb ik onder meer in het programma betaalbaar wonen
aan uw Kamer laten weten. Ik heb overigens niet de illusie dat er nooit een organisatie
zoals de Bond Precaire Woonvormen zal bestaan.

Vraag 54

Bent u bekend met het bericht «door gedwongen interne verhuizingen bouwden bewoners
Vesteda» in het Parool van 13 juni jongstleden?6

Antwoord 54

Ja.

Vraag 55

Wat vindt u van de volgende uitspraak van de wethouder Volkshuisvesting in Amsterdam:
«De verhuurder moet dan het huurcontract omzetten in een contract voor onbepaalde
tijd. De constructie die hier door de verhuurder wordt gehanteerd, door bewoners een
andere woning in hetzelfde pand aan te bieden, vindt de gemeente niet wenselijk. Dat
is ook waarom we het rijk hebben gevraagd om met aanvullende instrumenten te komen
voor de particuliere verhuurmarkt om misstanden aan te kunnen pakken en goed verhuurdersschap
af te kunnen dwingen.»?

Antwoord 55

Het klopt dat een verhuurder een huurder na een tijdelijk huurcontract van twee jaar
niet opnieuw een tijdelijk contract mag geven voor dezelfde woning. Indien de verhuurder
dezelfde woning na afloop van de termijn aan de huurder wil blijven verhuren, dient
het huurcontract te worden omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het kan uiteraard
zo zijn dat bepaalde constructies niet wenselijk worden geacht, ondanks het feit dat
ze niet in strijd zijn met de wet en regelgeving. Met het wetsvoorstel goed verhuurderschap
biedt het Rijk aanvullende instrumenten aan gemeenten om misstanden aan te pakken
en goed verhuurderschap af te dwingen. Zoals aangegeven en nader toegelicht in het
antwoord bij vraag 8 heb ik daarnaast in het programma Betaalbaar wonen aangekondigd
dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming
ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm
aan te pakken.

Vraag 56

Wat vindt u ervan dat huurders, net als bij de gestelde vragen over Change=, ook hier
anoniem willen blijven?

Antwoord 56

Het staat iedereen vrij om anoniem te blijven bij het uiten van bezwaren en/of het
indienen van klachten.

Vraag 57 en 58

Mogen we inmiddels spreken van een patroon dat huurders hun rechten, als gevolg van
de tijdelijkheid van hun huurcontracten, niet in het openbaar durven op te eisen?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Bent u nu voldoende overtuigd geraakt dat huurders onvoldoende hun rechten durven
op te eisen ondanks uw aandringen om het wel te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 57 en 58

Ik begrijp dat huurders onzeker kunnen zijn om hun klachten bij de verhuurder onder
de aandacht te brengen omdat ze een tijdelijk huurcontract hebben. Het gaat mij te
ver om daarbij van een patroon te spreken omdat de meeste verhuurders ontvankelijk
zijn voor klachten en hun huurders hierbij wijzen op de juiste kanalen. In het geval
van een geschil moet het iedereen vrij staan om dit zonder belemmeringen of weerstand
aan de Huurcommissie of de rechtbank voor te leggen. Daarom kunnen huurder en verhuurder
tot twee jaar na de genoemde datum van 1 juli om een uitspraak van de Huurcommissie
vragen over de servicekosten. Voorts kan een huurder met een tijdelijk huurcontract
van twee jaar of korter ook nog tot zes maanden na afloop of verlenging van dat tijdelijke
huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen.

Vraag 59

Wat vindt u ervan dat de gemeente Amsterdam naar het Rijk wijst voor aanvullende maatregelen?

Antwoord 59

Ik beschouw de gemeente Amsterdam als een constructieve en waardevolle partner. De
gemeente Amsterdam denk veelal mee over hoe beleid vorm te geven en wetgeving te ontwerpen.
Zij gebruiken daarbij de ervaring die in een grote stad is opgedaan en is daarmee
waardevolle input voor mij. Ook voor wat betreft de ontwikkeling van het wetsvoorstel
goed verhuurderschap.

Vraag 60 en 61

Hebben gemeenten volgens u voldoende instrumenten in huis om deze misstanden aan te
pakken? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Kan en moet de gemeente Amsterdam meer doen alleen het ongewenst verklaren? Kunt u
uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 60 en 61

Ik ben van mening dat in deze casus geen sprake is van misstanden. De woningen worden
gerenoveerd en derhalve moeten de woningen leeg staan als hiertoe wordt overgegaan.
Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente
voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.
Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden
verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien
er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval kan
blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Echter is het gebruik van generieke
tijdelijke contracten evenwel een middel om woningen in deze situatie tijdelijk te
verhuren als de plannen nog niet concreet genoeg zijn. Zoals aangegeven bij het antwoord
op vraag 8 wil ik het voor gemeenten wel mogelijk maken om generieke tijdelijke verhuur
in kwetsbare wijken te kunnen verbieden. In die aangewezen wijken kunnen verhuurders
dan gebruik maken van de Leegstandwet indien er sprake is van sloop of vernieuwbouw.

Vraag 62

Wat vindt u ervan dat uit correspondentie uit 2021 tussen een bewoner en verhuurder
Vesteda die door Het Parool is ingezien is gebleken dat een bewoner, van wie het contract afloopt, door de verhuurder
geadviseerd wordt «om op zoek te gaan naar een buurman/vrouw in het pand die wellicht
rond dezelfde einddatum zou willen ruilen van woning of ook vertrekt»?

Antwoord 62

Indien een generieke tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen en deze wordt niet verlengd,
zal de huurder elders een woning moeten vinden. Dat kan binnen hetzelfde complex zijn
of elders. Het is uiteindelijk aan de huurder waar deze zich wil vestigen. De woningen
in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden. Door in
een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan een woning
in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd.

Vraag 63

Hoe kijkt u nu aan tegen het toetsen van de aanvangsprijs tot zes maanden na het einde
van het tijdelijk contract van maximaal twee jaar bij de Huurcommissie aan nu gebleken
is dat verhuurders telkens het tijdelijk contract met opnieuw maximaal twee jaar verlengen?

Antwoord 63

Het is wettelijk niet toegestaan een generiek tijdelijk contract te verlengen. Indien
er sprake is van een verhuizing kan een verhuurder kunnen diezelfde huurder en de
verhuurder een nieuw generiek tijdelijk huurcontract afsluiten waarvoor eveneens geldt
dat de aanvangshuur tot zes maanden na het eindigen van de overeenkomst kan worden
getoetst door de Huurcommissie.

Vraag 64 en 65

Kunt u uitleggen wat huurders hebben aan uw uitspraak dat huurcontracten voor onbepaalde
tijd de norm blijven? Wilt u daarin betrekken wat huurders in juridisch opzicht daaraan
hebben?

Kunt u uitleggen op welke manier u woononzekerheid, en wat dit in mentale zin met
huurders kan doen, laat meewegen in de weging van de Wet doorstroming huurmarkt? Kunt
u daarbij aangeven hoeveel gewicht dit in de schaal legt?

Antwoord 64 en 65

Zie het antwoord op vraag 8 en 13.

Vraag 66

Hoe komt het dat u het tekort aan betaalbare woningen wel als één van de oorzaken
van dakloosheid noemt, maar niet het Wetsvoorstel voldoende betaalbare woningen gesteund
hebt?

Antwoord 66

Er is in Nederland een tekort aan betaalbare woningen en het kabinet zet zich ervoor
in om het aantal betaalbare woningen te laten toenemen. Zie hiervoor bijvoorbeeld
de nationale prestatieafspraken, waarin de nieuwbouw van 250.000 sociale huurwoningen
en 50.000 middeldure woningen door woningcorporaties zijn opgenomen. Het tekort aan
betaalbare woningen is echter niet overal even groot en in de nationale prestatieafspraken
wordt daar ook rekening mee gehouden: het is aan provincies en aan gemeenten, in samenspraak
met woningcorporaties en huurdersorganisaties, om invulling te geven aan de lokale
opgaven. Dat is een wezenlijk ander vertrekpunt dan het initiatiefwetsvoorstel, dat
een algemene norm oplegt. Verder heb ik aangegeven dat ik mij zorgen maak dat het
initiatiefwetsvoorstel leidt tot extra procedures en onzekerheid voor lokale partijen,
en dat het lokale partijen beperkt in hun handelingsmogelijkheden. Het initiatiefwetsvoorstel
draagt daarmee niet bij aan de voortgang van de sociale woningbouw.

Vraag 67

Vindt u een opzegtermijn van één maand bij een tijdelijk contract in deze wooncrisis
nog steeds rechtvaardig? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 67

De opzegtermijn van een maand voor de huurder is gelijkgesteld aan de betalingstermijn
voor de huurder. Een kortere opzegtermijn vind ik niet wenselijk aangezien de verhuurder
voldoende de tijd moet kunnen hebben om een nieuwe huurder te vinden om te voorkomen
dat de woning leeg komt te staan.

Vraag 68

Kunt u aangeven in welke mate de verplichting, die de Nederlandse staat heeft om het
recht op behoorlijke huisvesting «progressief te realiseren», een rol heeft gespeeld
bij de totstandkoming en monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt 2015? Kunt u
hierbij ook specifiek ingaan op deze progressieve realisatie door aan te geven in
welke mate u acht dat de Wet doorstroming huurmarkt bijdraagt aan het progressief
realiseren van het recht op behoorlijke huisvesting?

Antwoord 68

Zie de antwoorden op vragen 19 en 20.

Vraag 69

Kunnen we met de kennis van nu concluderen dat de Wet doorstroming huurmarkt op gespannen
voet staat met het internationale recht op behoorlijke huisvesting, dat Nederland
verplicht om dat recht «progressief te realiseren»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 69

Het recht op huisvesting is verankerd in de Grondwet. Het doel van de Wet doorstroming
huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten
meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven
kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten
bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan
en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van
het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de
Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit. Zie verder het antwoord
op vraag 19 en 20.

Vraag 70

Mogen we concluderen dat de positie van huurders met een tijdelijk contract ten opzichte
van de verhuurder ver uit balans is en mogen we alleen al op basis daarvan concluderen
dat de Wet doorstroming huurmarkt niet gehandhaafd kan worden? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 70

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 71

Welke plichten hebben verhuurders vanuit het internationaal recht op behoorlijke huisvesting
waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft?

Antwoord 71

Zie het antwoord op vraag 19 en 20

Vraag 72

Bent u overtuigd geraakt van het feit dat huurders gezien de enorme woningnood veelal
uit noodzaak een tijdelijk huurcontract afsluiten, want als hen een huurcontract voor
onbepaalde tijd aangeboden zou worden zij deze te allen tijde zouden accepteren boven
een tijdelijk huurcontract?

Antwoord 72

Ik ben het met u eens dat de meeste huurders liever huren met een vast huurcontract.
Daarom is in het coalitieakkoord opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven.
Hoe ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven onder vraag 8.

Vraag 73

Deelt u de mening dat de financiële doelstelling(en) van commerciële verhuurders haaks
staan op het internationale recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 73

Ik deel uw mening niet. Commerciële verhuurders hebben juist een essentiële rol om
door bij het voorzien in voldoende huisvesting. Zeker in het duurdere en middenhuursegment
voorzien commerciële verhuurders in een essentiële behoefte aan dergelijke huurwoningen.
Het realiseren van een bepaald rendement kan ook prima samengaan met het verhuren
van woningen binnen de wettelijke kaders. Deze wettelijke kaders bieden onder meer
bescherming aan huurders tegen oneigenlijke praktijken van verhuurders. Het overgrote
merendeel van de commerciële verhuurders houdt zich ook aan de geldende wet- en regelgeving.
Daarnaast is onlangs het wetsvoorstel goed verhuurderschap bij Uw Kamer ingediend.
Dit wetsvoorstel biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om op te treden tegen malafide
verhuurders.

Vraag 74

Deelt u de mening dat niet alleen woningcorporaties maar ook grote commerciële verhuurders
onder toezicht moeten komen te staan gezien de vele misstanden in de commerciële verhuurmarkt?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 74

Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de
uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere
of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Om misstanden op de huurmarkt
beter tegen te kunnen gaan creëer ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap een
landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap en de mogelijkheid voor gemeenten om
een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen, waarmee extra eisen aan verhuurders
gesteld kunnen worden en malafide verhuurders harder kunnen worden aangepakt (bijvoorbeeld
door intrekking van de vergunning). Omdat de gemeente de bevoegdheid krijgt om zowel
op de landelijke basisnorm als de verhuurvergunning te handhaven verbetert het toezicht
en de handhaving op misstanden op de huurmarkt, ook richting particuliere of commerciële
verhuurders.

Vraag 75

Deelt u de mening dat woningbouwverenigingen, woningcorporaties en wooncoöperaties
zonder winstoogmerk het internationale recht op behoorlijke huisvesting beter kunnen
waarborgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 75

Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de
uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere
of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Tegelijkertijd hecht
ik er wel aan dat ook van particuliere verhuurders mag worden verwacht dat zij het
recht op huisvesting waarborgen in de rol die zij vervullen.

Vraag 76 (zie 73) en 77

Deelt u de mening dat wonen geen verdienmodel mag zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Bent u nog steeds van mening dat, ondanks enorme negatieve gevolgen voor de huurder
als gevolg van het leven in (woon)onzekerheid, verhuurders een onwettelijke minimumtermijn
opnemen en uw eigen constatering dat tijdelijke contracten nu de norm geworden zijn,
de Wet doorstroming huurmarkt gehandhaafd kan blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 76 en 77

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 78

Bent u bekend met het bericht «helft aangeboden huurcontracten inmiddels tijdelijk
flexibilisering schiet door»?7

Antwoord 78

Ja.

Vraag 79 en 80

Wat vindt u van dit bericht?

Wat vindt u van de uitspraak van het CBS dat de cijfers omtrent monitoring van het
aantal huurcontracten voor onbepaalde tijd niet betrouwbaar genoeg zijn en dat het
bureau om die reden stopt met monitoren? Wie monitort nu hoeveel huurcontracten voor
onbepaalde tijd en hoeveel huurcontracten voor bepaalde tijd er afgesloten? Zijn er
landen die wel het aantal huurcontracten voor onbepaalde tijd monitoren? Zo ja, waarom
lukt het die landen wel?

Antwoord 79 en 80

In mijn brief van 5 juli 20218 over de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 ben ik nader ingegaan over
de monitoring van de tijdelijke huurcontracten en daarbij aangegeven dat het CBS geen
betrouwbare gegevens kan leveren. Het onderzoeksbureau Companen heeft bij de uitvoering
van de evaluatie in de vorm van een grofmazige bandbreedte toch een indicatie kunnen
geven over het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Daarnaast is in het Woon 2021
gevraagd naar tijdelijke huurovereenkomsten. Zoals in het antwoord op vraag 22 is
aangegeven, beraad ik mij hoe ik een monitoring kan voortzetten en ik zie het Woononderzoek
daarbij als een goede mogelijkheid. In hoeverre tijdelijke verhuur wordt gemonitord
in andere landen is mij niet bekend.

Vraag 81

Bent u het eens met de conclusie dat flexibilisering van de volkshuisvesting doorschiet?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 81

In het coalitieakkoord is opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven. Hoe
ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven in het programma betaalbaar wonen.
Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021 een toename in het gebruik
van generieke tijdelijke huurcontracten maar dat vaste huurcontracten de norm zijn.
Ik deel uw mening dus niet dat de flexibilisering is doorgeschoten.

Vraag 82

Mogen we concluderen dat nu u zelf geconstateerd heeft dat tijdelijke contracten de
norm geworden zijn, de Wet doorstroming huurmarkt niet meer gehandhaafd kan worden?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 82

Die conclusie is niet juist. Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021
een toename in het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten en dat vaste huurcontracten
de norm zijn. Zie voor het overige het antwoord op vraag 8.

Vraag 83

Bent u bekend met het bericht «huurdersactie bij Rochdale in Amsterdam stop huisuitzetting
Gilermo uit Spaghettiflat in Zaandam» van Bond Precaire Woonvormen?9

Antwoord 83

Ja.

Vraag 84

Wat vindt u van dit bericht?

Antwoord 84

Er is sprake van een wooncomplex dat gesloopt gaat worden en waar huurders wonen met
bruikleenovereenkomsten (antikraak) en huurcontracten onder de Leegstandwet.

Vraag 85, 86 en 87

Wat vindt u ervan dat Rochdale de ene huurder voor de andere huurder inwisselt?

Begrijpt u dat de Bond Precaire Woonvormen hierbij de termen stoelendans en inwisselbare
wegwerphuurders hanteert? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Deelt u de mening dat contracten op basis van de Leegstandwet op dit soort situaties
beter van toepassing zijn dan de anti-kraakcontracten?

Antwoord 85, 86 en 87

De corporatie kan er voor kiezen bewoners op grond van een bruikleenovereenkomst (antikraak)
te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Er kan
ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandswet omdat de tijdelijke
huurovereenkomst dan maximaal zeven jaar kan blijven doorlopen totdat de werkzaamheden
aanvangen, de huurder meer zekerheid heeft en de woning toch kan worden bewoond. Welk
van de twee genoemde contracten zich beter leent voor woningen die op de nominatie
staan voor sloop of vernieuwbouw zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden.
Op grond van een antikraak overeenkomst kan een huurder blijven wonen tot de werkzaamheden
aanvangen maar heeft de huurder minder rechten dan bij een tijdelijk contract op grond
van de Leegstandwet. Immers, antikraak is geen (tijdelijke) huur. De duur van een
tijdelijk contract is op grond van de Leegstandwet maximaal zeven jaar. Hoewel ik
in algemene zin de voorkeur geef aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet
staat het de verhuurder vrij welke overeenkomst hij wil gebruiken.

Vraag 88

Ziet u voldoende aanleiding(en) om de anti-kraakcontracten af te schaffen zodat dit
soort inwisselpraktijken niet meer mogelijk zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 88

Het is in beginsel aan de verhuurder/eigenaar van het vastgoed om te bezien op welke
wijze leegstand tegen wordt gegaan. Er kunnen verschillende redenen zijn om vastgoed
antikraak te laten bewonen waardoor een pand enerzijds niet lang leeg blijft staan
en anderzijds een woningzoekende tijdelijk onderdak kan vinden. Niet al het vastgoed
leent zich voor reguliere verhuur en een eigenaar kan redenen hebben om snel weer
over het vastgoed te willen beschikken. Indien er wordt overgegaan tot het bewonen
van het vastgoed geef ik er, zoals aangegeven in het antwoord op voorgaande vragen,
de voorkeur aan dat er gebruik wordt gemaakt van tijdelijke verhuur op grond van de
Leegstandwet omdat de bewoner dan huur(prijs)bescherming geniet. Als een verhuurder/eigenaar
van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraak bewoning geef ik
er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die de voorwaarden
hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 89

Deelt u de mening dat deze vormen van huurcontracten, inclusief anti-kraak, kunnen
leiden tot dakloosheid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 89

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk
huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand
dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid
en Samenleving.10 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan
betaalbare woningen.

Vraag 90

Kunt u de vragen alstublieft ieder afzonderlijk en niet geclusterd beantwoorden?

Antwoord 90

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.