Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Bontenbal over het Acantus-arrest en de gevolgen daarvan voor de warmtetransitie

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
27 juni 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 2889

Vraag 1

Bent u bekend met de uitspraak van de Hoge Raad van 21 januari jl. in zaaknummer ECLI:NL:HR:2022:611 waarin wordt bepaald dat warmte-installaties geen onlosmakelijk deel van woningen
uitmaken, waardoor de volledige investeringen voor warmte-koudeopslag-installaties
(WKO-installaties) en ook de onderhoudskosten verrekend horen te zijn in de huur?

Antwoord 1

Ja, in die uitspraak wordt bepaald dat warmte-installaties wel onlosmakelijk met de
woning verbonden zijn.

Vraag 2

Is het juist dat deze uitspraak bepaalt dat woningcorporaties alleen het vastrecht
van aansluiting en de energiekosten voor de opwekking van warmte mogen doorbelasten
aan de huurders?

Antwoord 2

In deze uitspraak gaat de Hoge Raad in op de vraag of een verhuurder de kapitaals-
en onderhoudslasten voor warmte-koudeinstallaties (WKO-installaties) via de servicekosten
in rekening mag brengen bij haar huurder(s). Het antwoord daarop is negatief. Volgens
de Hoge Raad is een WKO-installatie een onroerende aangelegenheid, wat betekent dat
de installatie onlosmakelijk verbonden is met de woning en behoort tot het gebruikelijke
uitrustingsniveau van de woonruimte, en als gevolg daarvan tot de gehuurde woonruimte
behoort. Dat maakt dat de kapitaals- en onderhoudslasten op basis van het Burgerlijk
Wetboek via de kale huurprijs met de huurder(s) verrekend dienen te worden.

Deze uitspraak houdt dus niet in dat enkel het vastrecht van aansluiting en de energiekosten
aan huurders mogen worden doorbelast, maar verduidelijkt dat deze mogen worden doorbelast
via de servicekosten of de nutsvoorzieningen, en dat kapitaals- en onderhoudslasten
in de kale huurprijs verdisconteerd moeten worden op het moment dat een collectieve
warmte-installatie als onroerende aangelegenheid wordt aangemerkt.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van het negatieve effect dat deze uitspraak zal hebben op de verduurzaming
van de gebouwde omgeving, omdat er voor woningcorporaties geen businesscase meer zal
zijn om van het gas af te gaan vanwege het feit dat de investeringskosten voor een
WKO-installatie (in combinatie met een warmtepomp) vele malen hoger zijn dan die voor
een gasketel?

Antwoord 3

Corporaties kunnen bij de businesscase voor nieuwe verduurzamingsprojecten rekening
houden met het Acantus-arrest. Ik verwacht daarom niet dat de verduurzaming van het
corporatiebezit hiermee negatief wordt beïnvloed. Ik ben daarnaast in gesprek met
corporaties om nationale prestatieafspraken te maken over hoe zij de investeringscapaciteit
die vrijkomt door de afschaffing van de verhuurderheffing gaan inzetten. Daarbij ben
ik ervan overtuigd dat we tot een ambitieuze verduurzamingsopgave komen, die past
bij de koplopersrol die de corporaties al spelen.

Deze uitspraak van de Hoge Raad heeft wel effect op de corporaties die de kapitaals-
en onderhoudskosten op dit moment in de servicekosten hebben verdisconteerd. Voor
die corporaties is het ongetwijfeld vervelend. Het gaat om een beperkt aantal corporaties,
die op basis van de uitspraak de kapitaals- en onderhoudslasten moeten overhevelen
naar de huurprijs. Hier voorziet de huurregelgeving niet in voor lopende huurovereenkomsten,
dus dat betekent dat corporaties die kosten pas na mutatie naar de huurprijs kunnen
overbrengen.

Vraag 4

Bent u tevens op de hoogte van het feit dat er reeds verschillende verduurzamingsprojecten
zijn die dreigen te worden uitgesteld of zelfs geheel niet zullen worden uitgevoerd?
Hebt u in beeld om hoeveel projecten en woningen het daarbij gaat?

Antwoord 4

Mij hebben geen signalen bereikt van concrete verduurzamingsprojecten die naar aanleiding
van deze uitspraak worden uitgesteld of zelfs geheel niet kunnen worden uitgevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het negatieve effect van deze uitspraak op de warmtetransitie
een onwenselijke ontwikkeling is? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Zoals ik aangeef in mijn antwoord op vraag 3 verwacht ik niet dat deze uitspraak tot
een minder ambitieuze verduurzamingsinzet door corporaties zal leiden.

Vraag 6, 7 en 8

Klopt het dat er binnen uw ministerie wordt gewerkt aan een wetswijziging die de bovengenoemde
obstakels voor de verduurzaming van woningen weg moet nemen?

Kunt u inzichtelijk maken wat deze wetswijziging zal inhouden? Is het de bedoeling
dat deze het mogelijk zal maken om alle kosten verbonden aan de levering van warmte
en koude door te belasten?

Kunt u tevens aangeven op welke termijn u tot deze wetswijziging zult komen? Deelt
u de mening dat er hierbij haast geboden is, gezien de negatieve effecten van de huidige
situatie voor de warmtetransitie en het feit dat er reeds projecten stilliggen en/of
stoppen?

Antwoord 6, 7 en 8

Ik ben niet voornemens de wet- en regelgeving op dit punt te wijzigen, omdat ik ervan
overtuigd ben dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende
middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet. Dit wil ik vaststellen in
nationale prestatieafspraken met de sector, medeoverheden en huurders waarover ik
nu met deze partijen in gesprek ben. Ik streef ernaar deze afspraken voor de zomer
met uw Kamer te delen.