Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het artikel in het AD met als titel ‘Hugo de Jonge is dolblij met deze huizen, maar het is net een sauna: ‘Het is hier 27 graden’’ van 27 maart jongstleden

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
20 juni 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 2810.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Hugo de Jonge is dolblij met deze huizen, maar het
is net een sauna: «Het is hier 27 graden»» van 27 maart jongstleden?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat u deze zestig nieuwe flexwoningen bejubeld heeft?

Antwoord 2

Ik ben daar op werkbezoek geweest en heb aangegeven dat het een mooi project is en
dat het goed is dat deze woningen zijn gerealiseerd.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen flexibilisering van de volkshuisvesting in het licht van het
respecteren, beschermen en verwezenlijken van het recht op huisvesting waarbij woonzekerheid
(security of tenure) een belangrijk element is?

Antwoord 3

Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is een grondwettelijke kerntaak van de
overheid. Bij het tegengaan van het woningtekort zijn flexwoningen – ofwel modulaire
woningen die geplaatst kunnen worden op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn en
daarna op een andere locatie een dak boven het hoofd kunnen bieden – van belang om
snel woonruimte toe te kunnen voegen en in te kunnen spelen op schommelingen in vraag
en aanbod. Woonzekerheid is een belangrijk element en het plaatsen van flexwoningen
doet daar mijns inziens geen afbreuk aan. Gemiddeld wordt in Nederland om de 7 jaar
van huis gewisseld.

Vraag 4

Hoe zorgt flexibilisering van de volkshuisvesting volgens u ervoor dat het (internationale)
recht op behoorlijke huisvesting, waar u terecht meermaals naar verwijst, progressief
gerealiseerd wordt?

Antwoord 4

Zie vraag 3.

Vraag 5

Kunt u garanties afgeven dat een eventueel tijdelijk aanbod van flexwoningen niet
de norm wordt, zoals dit is gebeurd bij tijdelijke huurcontracten, waardoor huurders
uiteindelijk minder woonzekerheid krijgen terwijl verhuurders de vruchten van deze
woononzekerheid plukken?

Antwoord 5

De woningmarkt heeft meer ruimte nodig om lokale of nationale schommelingen in vraag
en aanbod op te kunnen vangen. Daar spelen flexwoningen, juist vanwege hun verplaatsbaarheid
en aanpasbaarheid, een belangrijke rol bij. Ik zou dan ook toe willen werken naar
een flexibele schil van voldoende omvang die voor verschillende doeleinden ingezet
kan worden, als aanvulling op en niet in de plaats van het reguliere woningaanbod.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen de verdere flexibilisering van de volkshuisvesting in het licht
van het coalitieakkoord waarin staat dat «vaste huurcontracten de norm blijven»?

Antwoord 6

Zoals in het coalitieakkoord is opgenomen, moeten vaste huurcontracten de norm blijven.
Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven,
ga ik mij er voor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het
woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer
ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten
te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke
huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten
door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer
woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming
ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten
gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken.
We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe wettelijk instrumentarium te geven.

Vraag 7

Gaan de tijd, middelen en energie die u in de flexibilisering van de volkshuisvesting
stopt niet in de weg staan van een duurzame oplossing gericht op het realiseren van
het recht op huisvesting voor iedereen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 7

Via de Nationale Woon en Bouwagenda en de onderliggende programma’s heb ik de prioriteiten
die ik stel voor de volkshuisvesting en de uitvoeringsplannen die daaraan ten grondslag
liggen duidelijk beschreven. Flexibilisering van de volkshuisvesting behoort daar
niet toe. Het zorgdragen voor voldoende woningen wel.

Vraag 8

Aan welke criteria van «behoorlijkheid» zoals uitgelegd in general comment 4 bij de verdere uitleg van het recht op huisvesting moeten flexwoningen voldoen? En
kunt u voor elk van deze eisen uitleggen hoe de voorgenomen flexwoningen aan deze
eisen voldoen?2

Antwoord 8

Flexwoningen moeten net als elke andere woning aan deze eisen voldoen.

Vraag 9

Hoe garandeert u dat er voldoende passende flexwoningen zijn die toegankelijk zijn
voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking?

Antwoord 9

Voldoende passende zorg- en begeleiding zijn randvoorwaarden voor adequate huisvesting.
Voor gemeenten geldt straks de verplichting om lokaal en in regionaal verband een
woonzorgvisie op te stellen en die te laten aansluiten bij de regionale woningbouwprogrammering.
Hier vallen ook flexwoningen onder.

Vraag 10

In hoeverre creëren de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de flexibilisering van
de volkshuisvesting tweederangsburgers, waarbij tweederangsburgers gedefinieerd worden
als mensen met minder zekerheid? Kunt u garanderen dat u met flexwoningen geen tweederangsburgers
creëert?

Antwoord 10

Er zijn geen tweederangsburgers. Maar in de definitie die u hanteert is er inderdaad
werk aan de winkel voor een deel van Nederland. Daarover zijn in het coalitieakkoord
ook afspraken gemaakt. Flexwoningen dragen voor veel mensen juist bij aan het vergroten
van de toegankelijkheid van de woningmarkt.

Vraag 11

Waarom krijgen mensen die wooncarrière willen maken wel een normale woning en mensen
die in een kwetsbare positie kunnen verkeren en daardoor juist makkelijk uitgebuit
kunnen worden zoals studenten, gescheiden ouders en arbeidsmigranten, een tijdelijke
flexwoning?

Vraag 11

Waarom krijgen mensen die wooncarrière willen maken wel een normale woning en mensen
die in een kwetsbare positie kunnen verkeren en daardoor juist makkelijk uitgebuit
kunnen worden zoals studenten, gescheiden ouders en arbeidsmigranten, een tijdelijke
flexwoning?

Antwoord 11

Flexwoningen zijn normale woningen, alleen zijn het woningen die ook verplaatst kunnen
worden en daardoor ook op tijdelijk beschikbare locaties worden gebruikt in de strijd
tegen de woningtekorten. Flexwoningen zijn niet uitsluitend bedoeld voor de groepen
woningzoekenden die u benoemt, maar kunnen soelaas bieden voor mensen die met spoed
een woning nodig hebben.

Vraag 12

Bent u het met mij eens dat er mensen zijn die in een onzekere woonsituatie verkeren
als gevolg van een tijdelijke woning met een tijdelijk contract? Zo ja, kunt u in
uw antwoord betrekken wat onzekerheid met iemand kan doen?

Antwoord 12

Die situaties kan ik me inderdaad voorstellen, maar het hangt ook af van de specifieke
persoonlijke situatie. Zo is het is logisch dat studentenwoningen niet voor het leven
zijn bedoeld. Bewoning van een flexwoning hoeft niet gepaard te gaan met een tijdelijk
huurcontract. Er zijn ook corporaties en gemeenten die vaste contracten aanbieden
of tijdelijke contracten met behoud van wachttijd. Ook is er met de laatste wijzigingen
van de Woningwet een nieuwe opzeggingsgrond voor huurcontracten gecreëerd, namelijk
aflopen omgevingsvergunning. Huurders kunnen dan net zo lang in de woning blijven
wonen als de woning op de betreffende locatie staat, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar.

Vraag 13

Klopt het dat uw doelstelling van 15.000 flexwoningen volledig door woningcorporaties
beheerd zullen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 13

Dat zal waarschijnlijk voor een belangrijk deel het geval zijn, maar er zijn ook andere
beheerorganisaties en aanbieders. Bijvoorbeeld voor het middenhuursegment.

Vraag 14

In hoeverre bieden tijdelijke woningen een oplossing voor de enorme wachtlijsten voor
een sociale huurwoning?

Antwoord 14

Flexwoningen kunnen helpen de woningnood te verlichten maar zullen de wachtlijsten
niet oplossen.

Vraag 15

Klopt het dat uw doelstelling van circa 120.000 flexwoningen in 2030 (na 8 jaar 15.000
flexwoningen per jaar) onderdeel van de 250.000 nog te bouwen nieuwe sociale huurwoningen
zijn en dus dat er 130.000 echte sociale huurwoningen gebouwd zullen worden? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 15

De flexwoningen zullen niet enkel door corporaties gebouwd worden. Het is ook waarschijnlijk
dat deze woningen niet allemaal in het sociale segment terecht komen. Hierbij komt
dat flexwoningen normale, en dus ook echte, woningen zijn. Zie ook het antwoord op
vraag 11.

Vraag 16

Klopt het dat van die circa 130.000 echte sociale huurwoningen een groot deel vervangingsnieuwbouw
is? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u aangeven hoeveel echte sociale huurwoningen
(niet-zijnde flexwoningen) netto toegevoegd zullen worden aan de sociale woningvoorraad?

Antwoord 16

Zoals toegelicht in het programma Betaalbaar wonen wordt er rekening mee gehouden
dat ongeveer een derde van de bouwopgave voor sociale huurwoningen is bedoeld voor
vervangende nieuwbouw van in slechte staat verkeerde sociale huurwoningen die gesloopt
moeten worden en dat corporaties ook ongeveer een derde van hun voorraad verkopen.
Zie verder de beantwoording van vraag 15.

Vraag 17

Klopt het dat we na 2030 uitgaande van uw doelstelling van 15.000 flexwoningen per
jaar met circa 150.000 flexwoningen zitten? Zo ja, wat gebeurt er te zijner tijd met
die 150.000 flexwoningen?

Antwoord 17

De flexwoningen die tegen 2030 beschikbaar zijn, zullen onderdeel uitmaken van een
structurele flexibele schil van woningen die bijvoorbeeld voor mensen met spoed of
onvoorziene situaties ingezet kunnen worden. Door de manier van bouwen (demontabel,
modulair) zijn de woningen ook gemakkelijk aan te passen en voor andere doeleinden
inzetbaar. Door in te zetten op hoogwaardige kwaliteit en circulariteit kunnen ook
de materialen zelf nog hergebruikt worden.

Vraag 18

Welke type contracten krijgen de nieuw te bouwen flexwoningen en welk percentage van
elk contract krijgen deze flexwoningen?

Antwoord 18

Dat zal aan de lokale partijen zijn die de flexwoningen aanbieden en van situatie
tot situatie verschillen. Zie ook vraag 12.

Vraag 19

Krijgen huurders van flexwoningen met een tijdelijk contract en/of contract voor onbepaalde
tijd recht op herhuisvesting als de verhuurder het contract niet wenst te verlengen
c.q. de levensduur van de flexwoning aan zijn einde komt? Kunt u uw antwoord toelichten
en kunt u hierin opnemen hoe u gaat waarborgen dat deze mensen niet dakloos worden
(gemaakt)?

Antwoord 19

Vaak gaat een tijdelijk huurcontract in een flexwoning gepaard met behoud van wachttijd.
Zie verder vraag 18 en vraag 12.

Vraag 20

Krijgen huurders van flexwoningen met een tijdelijk contract en/of contract voor onbepaalde
tijd recht op verhuis- en inrichtingskosten als de verhuurder het contract niet wenst
te verlengen c.q. de levensduur van de flexwoning aan zijn einde komt? Zo nee, waarom
niet en kunt u hierbij ingaan op het feit dat huurders van flexwoningen geheel buiten
hun eigen schuld om onder dezelfde omstandigheden anders behandeld worden dan mensen
die wel een normale woning konden vinden en daardoor nog eens extra benadeeld worden?

Antwoord 20

Bij de inzet van een tijdelijk huurcontract of het opzeggen van een huurcontract op
grond van het aflopen van een omgevingsvergunning is er geen sprake van verhuiskostenvergoeding,
omdat zowel huurder als verhuurder van te voren weten waar ze aan toe zijn en daar
gezamenlijk afspraken over hebben gemaakt.

Vraag 21

Klopt het dat er extra voorwaarden aan een flexwoning gesteld (kunnen) worden zoals
een sollicitatieplicht naar de flexwoning of geen kinderen? Zo ja, kunnen deze extra
voorwaarden voor onwenselijke situaties zorgen?

Antwoord 21

Dat is niet per se het uitgangspunt of op voorhand de bedoeling of uitgesloten. Sommige
gemeenten en corporaties zullen flexwoningen neerzetten voor bepaalde doelgroepen
of juist aansturen op mix van doelgroepen. Ook komt het voor dat er in het kader van
sociaal beheer aangestuurd wordt op actieve participatie.

Vraag 22

Wat voor soort flexwoningen gaat u laten bouwen en voor welke groep woningzoekenden?

Antwoord 22

Flexwoningen kunnen voor een veelheid aan doelgroepen worden ingezet. Er zijn verschillende
type flexwoningen – van grondgebonden modules tot aan gestapelde woningen c.q. appartementencomplexen
– en de kwaliteit wordt steeds hoger. Ik stuur ook aan op goede kwaliteit en maximale
herbruikbaarheid, ook in het kader van de ambities op het gebied van de circulaire
bouweconomie. Steeds meer flexwoningen voldoen dan ook (ruimschoots) aan de eisen
van het Bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen.

Vraag 23

Kunnen we vaststellen dat flexwoningen na 2030 niet verdwenen zijn en dus een permanent
karakter krijgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u in uw antwoord betrekken
welke (langetermijn) beleidsdoelstelling hieraan ten grondslag ligt?

Antwoord 23

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 24

Welke levensduur hanteert u voor de verschillende soorten flexwoningen?

Antwoord 24

Dat verschilt per type, maar de meeste flexwoningen hebben een levensduur van enkele
tientallen jaren tot ruim 50 jaar. Het is belangrijk voor bouwers van flexwoningen
dat hun woningen/modules verschillende keren kunnen worden toegepast zonder dat grote
aanpassingen nodig zijn, om de initiële investeringen terug te kunnen verdienen. Daarnaast
is dit van belang vanuit het oogpunt van streven naar zoveel mogelijk circulariteit
en duurzaam bouwen.

Vraag 25

Hoe verhoudt deze levensduur zich tot de klimaatdoelstellingen die wij in Nederland
vastgesteld hebben wetende dat de bouw van woningen een CO2 bom is?

Antwoord 25

De wijze waarop flexwoningen, of anders gezegd modulaire woningen die gemakkelijk
aanpasbaar, verplaatsbaar of demontabel zijn, worden gebouwd maakt onderdeel uit van
een veel grotere innovatie of ontwikkeling die gaande is in de bouwsector. Namelijk
het steeds meer fabrieksmatig/industrieel en conceptueel realiseren van woningen.
Met het oog op arbeidsmarktkrapte, de betaalbaarheid, het streven naar een circulaire
economie en het behalen van de klimaatdoelstellingen een ontwikkeling die ik van harte
toejuich en graag help verder te brengen (zie ook actielijn 2 van het programma Woningbouw
en programmalijn 5 van het programma Versnellen verduurzaming gebouwde omgeving).
Daarbij worden flexwoningen ook steeds meer met biobased materialen gebouwd. Zoals
aangekondigd in mijn brief van 12 april jl. wil ik in samenspraak met bouwers van
tijdelijke en flexwoningen en gemeenten bezien of aanpassing of verduidelijking van
de landelijk geldende voorschriften nodig is.

Vraag 26

Klopt het dat de stichtingskosten voor een flex-eengezinswoning en flex-appartementen
in 2019 respectievelijk 98.000 euro en 71.000 euro waren? Zo ja, wat zijn die stichtingskosten
anno nu, aangezien materiaalkosten enorm gestegen zijn?

Antwoord 26

Bouwkosten zijn sterk afhankelijk van het te bouwen object. Het CBS geeft op basis
van voorlopige cijfers aan dat de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen in 2020 2,2% en
in 2021 4,4% gestegen zijn, en dat de materiaalkosten hier in 2021 de grootste bijdrage
aan hebben geleverd. Voor flexwoningen zal dit vergelijkbaar zijn.

Vraag 27

Is gezien de stichtingskosten van een flexwoning het niet klimaatvriendelijker en/of
rendabeler om woningen die nu jaarlijks gesloopt worden te renoveren in plaats van
te slopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo ja, bent u bereid slopen aan strenge
voorwaarden te laten voldoen?

Antwoord 27

Hoe rendabel het is om woningen te renoveren in plaats van te slopen is sterk afhankelijk
van de staat van het te slopen of renoveren object. Bij renoveren komt ook veel maatwerk
kijken, wat veel kosten en onzekerheden met zich mee kan brengen. Hier tegenover staat
de standaardisatie en fabricatieprocessen van modulaire woningbouw, die een groot
financieel voordeel met zich mee kan brengen. De afweging welke methode gebruikt wordt
is sterk afhankelijk van de locatie, de betrokken partijen en de staat van de opstallen
in kwestie. Het is belangrijk om initiatiefnemers waar mogelijk vrij te laten om te
kiezen voor de juisten de optimalisaties binnen een project.

Vraag 28

Hoe verhoudt uw uitspraak over flexwoningen zich tot de volgende uitspraak van ex-directeur
bestuurder Marieta Peek van Woningstichting Putten (WSP) over flexwoningen; «Door de korte exploitatieduur hebben we te maken met een negatieve business case.
Een niet zo duurzame oplossing.» Daarom is WSP nog in gesprek met marktpartijen, en
de gemeente om te kijken of de periode na vijftien jaar verlengd kan worden.»?3

Antwoord 28

Flexwoningen zijn door de manier van bouwen (demontabel, modulair) verplaatsbaar en
kunnen worden benut op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn. De bouwwijze van deze
woningen maakt onderdeel uit van een veel grotere innovatieve ontwikkeling die gaande
is in de bouwsector. Namelijk het steeds meer fabrieksmatig/industrieel en conceptueel
realiseren van woningen. Met het oog op arbeidsmarktkrapte, de betaalbaarheid, het
streven naar een circulaire economie en het behalen van de klimaatdoelstellingen een
ontwikkeling die we van harte toejuichen en graag help verder te brengen (zie ook
actielijn 2 van het programma woningbouw en programmalijn 5 van het programma Versnellen
verduurzaming gebouwde omgeving). Flexwoningen hebben echter als onderdeel van deze
ontwikkeling ook nog eigenstandige vraagstukken rondom de businesscase die om een
oplossing vragen.

De problematiek van de business case is herkenbaar. In mijn kamerbrief van 10 juni
2022 waarin ik uw Kamer heb geïnformeerd over mijn aanpak voor versnellen woningbouw
ben ik hier ook op ingegaan. Hierin is aangegeven dat oorzaken voor de negatieve business
case veroorzaakt worden door onzekerheden over eindwaardes, verplaatsingskosten en
(vervolg)locaties. Op regionaal niveau zien we steeds meer samenwerkingsverbanden
ontstaan die bereid zijn om de risico’s te delen door bijvoorbeeld per project of
gebied afspraken te maken. Vanuit het Rijk willen wij het gezamenlijk dragen van de
risico’s ondersteunen en onderzoeken we momenteel hoe we dat het beste kunnen doen.

Vraag 29

Is bovengenoemde uitspraak een voorteken dat flexwoningen een permanente karakter
krijgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 29

Zie het antwoord op vraag 17.

Vraag 30

Kunnen we vaststellen dat flexwoningen in relatie tot corporatiewoningen veel minder
rendabel en/of veel minder klimaatvriendelijk zijn gezien onder andere hun beperkte
levensduur? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 30

Nee dat is een onterechte veronderstelling. Flexwoningen kunnen afhankelijk van de
exploitatieduur op één of meerdere locaties ook rendabel zijn, nog los van de maatschappelijke
baten. En de mate van klimaatvriendelijkheid is geheel afhankelijk van de manier van
bouwen en bijvoorbeeld de gebruikte materialen. Veel flexwoningen lopen juist voor
op de innovatieve ontwikkelingen die gaande zijn in de bouw.

Vraag 31

Gaat u aansturen op de status van onroerend goed voor de nieuw te bouwen flexwoningen,
aangezien roerende zaken geen recht geven op huurtoeslag? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 31

In het kader van de verhuurderheffing zijn flexwoningen altijd beschouwd als onroerend
goed.

Vraag 32

Kan het zo zijn dat investeerders van deze onroerend goed-status kunnen profiteren
in de vorm van een hogere huurprijs als de (lokale) overheid subsidies verstrekt in
vorm van bijvoorbeeld het bouwrijp maken van deze flexwoningen? Kunt u uw antwoord
nader toelichten en zo ja, hoe gaat u dit voorkomen?

Antwoord 32

Het is onwaarschijnlijk dat dit het geval zal zijn. Kosten verbonden aan het bouwrijp
maken van gronden hebben geen direct effect op de huur die voor objecten mag worden
gevraagd. Als de overheid subsidies verstrekt voor deze kosten, biedt dit financiële
ruimte in de businesscase van de exploitant, die daarmee lagere huren zou kunnen vragen.

Vraag 33

Zijn en/of worden er provinciale dan wel gemeentelijke dan wel vanuit het Rijk subsidies,
in de ruimste zin des woords, verstrekt voor de bouw van flexwoningen? Zo ja, welke
en hoeveel?

Antwoord 33

Ja. Vanuit het Rijk kunnen zowel de regeling Huisvesting Aandachtsgroepen als de Woningbouwimpuls
ingezet worden voor de bouw van flexwoningen.

Vraag 34

Klopt het dat flexwoningen duurder in planmatig onderhoud zijn dan normale woningen
vanwege hun vaak houten schil? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 34

Dat kan in zijn algemeenheid niet gesteld worden. Bovendien worden ook steeds meer
«normale» woningen gebouwd met hout en dat is het oog op de klimaatambities een logische
ontwikkeling.

Vraag 35

Klopt het dat de huur van een flexwoning hoger is naarmate de grond duurder is? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 35

Grondprijzen worden niet centraal bijgehouden. De exact tot stand gekomen grondprijzen
voor flexwoningen zijn bovendien over het algemeen afhankelijk van de daarbij overeen
gekomen afspraken, zoals bijvoorbeeld over het betaalmoment. Het is dus niet te zeggen
hoe duur de grond onder flexwoningbouwprojecten zijn, en hoe die zich verhouden tot
de huur die voor die woningen gevraagd wordt.

Vraag 36

Klopt het dat flexwoningen ook grond bezet (kunnen) houden waar anders normale woningen
(kunnen) worden gebouwd? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 36

Gebruikelijk is dat flexwoningen vooruitlopen op definitieve gebiedsontwikkeling waardoor
grond niet onnodig lang braak hoeft te liggen. Soms wordt vanwege lokale omstandigheden
bewust gekozen voor flexwoningen in plaats van reguliere woningen. Bijvoorbeeld omdat
de woningvoorraad in een kleine gemeente nu nog onvoldoende ruimte biedt voor jongeren,
maar demografische verwachtingen voldoende woningen voorspellen over 20 jaar. Dan
wil je nu niet bouwen voor leegstand door er reguliere woningen te bouwen.

Vraag 37

Is de levensduur van flexwoningen verlengd van (minimaal) 10 naar (minimaal) 15 jaar
in verband met de negatieve businesscase?

Antwoord 37

De meeste flexwoningen hebben een levensduur van enkele tientallen jaren tot ruim
50 jaar. Vanwege het verplaatsbare karakter is het mogelijk een flexwoning gedurende
die tijd op meerdere locaties te exploiteren. Een langere exploitatieduur heeft een
positief effect op de businesscase. Via de Crisis- en herstelwet kan vooruitlopend
op de Omgevingswet een omgevingsvergunning voor bepaalde tijd worden afgegeven, in
allerlei varianten van tijdsduur. De grens van 15 jaar hangt vooral samen met de vereisten
van het Bouwbesluit voor tijdelijke woningbouw.

Vraag 38

Kunnen we vaststellen dat flexwoningen een negatieve businesscase en niet zo duurzame
oplossing zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 38

Nee. De businesscase hangt samen met de exploitatieduur op één of meerdere locaties
en daar zijn nog vraagstukken op te lossen. Maar dat betekent niet dat woningen minder
duurzaam zijn of dat er geen sprake is van een duurzame oplossing, nog los van maatschappelijke
baten. Zie ook vraag 24 en 28.

Vraag 39

Aan welke kwaliteitseisen dienen flexwoningen te voldoen en hoe wordt hierop gecontroleerd
en hoe vaak?

Antwoord 39

De minimale vereisten voor een flexwoning die voor maximaal 15 jaar ergens wordt geplaatst
zijn de voorschriften uit het Bouwbesluit voor tijdelijke bouwwerken. Worden de woningen
voor een langere periode neergezet dan dient net als bij alle andere nieuwbouwwoningen
te worden voldaan aan de vereisten voor het Bouwbesluit voor nieuwbouw.

Vraag 40

Kunnen we vaststellen dat flexwoningen de leefbaarheid van een buurt niet ten goede
komen vanwege de hogere mutatiegraad? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt
u in uw antwoord de gevolgen van het plaatsen van flexwoningen in «kwetsbare» wijken
voor de leefbaarheid betrekken? En bent u het met mij eens dat flexwoningen voornamelijk
in «niet-kwetsbare» wijken geplaatst dienen te worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 40

Nee dat kunnen we niet vaststellen, daarvoor zijn er te veel verschillende factoren
van belang voor de leefbaarheid van buurten en wijken. Flexwoningen kunnen in kwetsbare
wijken ook een waardevolle toevoeging zijn, bijvoorbeeld doordat er extra ruimte beschikbaar
komt voor huishoudens die nu met veel bewoners een te kleine woning bewonen. Of doordat
met de plaatsing van flexwoningen er minder onveilige hoeken ontstaan.

Vraag 41

Kan het zo zijn dat er anders naar veiligheid van flexwoningen gekeken wordt omdat
de ruimtelijke ordeningsprocedure (RO-procedure) korter is? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 41

Nee. Zie het antwoord op vraag 39.

Vraag 42

Krijgen flexwoningen ongeveer hetzelfde voorzieningenniveau (zoals scholen, groen,
winkels, openbaar vervoer en dergelijke) als normale woningen?

Antwoord 42

Ja.

Vraag 43

Kunt u aangegeven hoeveel flexwoningen via welke RO-procedure gebouwd zullen worden?

Antwoord 43

Nee, dat betreft lokale keuzes. Op nationaal niveau is geen inventarisatie beschikbaar.

Vraag 44

Klopt het dat er voor tijdelijke gebouwen lagere bouweisen gesteld worden? Zo ja,
kunnen we concluderen dat flexwoningen minder veilig en/of minder comfortabel en/of
minder energiezuinig dan normale woningen zijn?

Antwoord 44

Zie het antwoord op vraag 39. Steeds meer flexwoningen voldoen aan de vereisten van
het Bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen. De conclusie deel ik dus niet.

Vraag 45

Kunt u aangeven waar en hoeveel flexwoningen op die locatie gerealiseerd zullen worden?
Zo nee, kunt u op termijn die locaties en de aantallen aangeven?

Antwoord 45

Nu nog niet, maar daarover maak ik afspraken met provincies en gemeenten. Zie ook
actielijn 1 en actielijn 3 van het programma Woningbouw.

Vraag 46

Is het de bedoeling dat mensen die geen normale woning kunnen vinden zich wenden tot
een flexwoning? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 46

Dat kan het geval zijn, flexwoningen kunnen bijdragen aan het verlichten van de woningnood
en tegelijkertijd de druk op de wachtlijsten verminderen.

Vraag 47

Bent u bekend met het bericht bewoners zijn klaar met de gevaarlijke containerwoningen
bij Stadsstrand van Groningen?4

Antwoord 47

Ja, ik heb het artikel gelezen.

Vraag 48

Maakt u zich ook zorgen om brandgevaarlijke containerwoningen? Zo ja, waar blijkt
dat uit en hoeveel brandgevaarlijke containerwoningen zijn er?

Antwoord 48

Het is een onfortuinlijke fout in het ontwerp naar ik begrijp. Dat moet worden opgelost.
Uit de informatie die ik van de gemeente heb gekregen begrijp ik dat er goed op wordt
geacteerd door de corporatie en de gemeente.

Vraag 49

Hoe komt het dat deze brandgevaarlijke containerwoningen een energielabel meekrijgen
met een index van 0,86 terwijl die containerwoningen in de winter bijna niet opgewarmd
kunnen worden en in de zomer 45 graden kunnen worden?

Antwoord 49

De energielabelklasse wordt vastgesteld op basis van een energieprestatieberekening.
In deze berekening wordt het primair fossiel energiegebruik (in kWh/m2.jr) uitgerekend aan de hand van onder andere de aanwezige isolatie en installaties.
Een energielabelklasse A kan bereikt worden met goede isolatie van de gevels, ramen,
vloer en dak. Door bijvoorbeeld slechte ventilatie en/of koudebruggen kan dan alsnog
schimmelvorming optreden in een geïsoleerde woning. Koudebruggen kunnen ook een rol
spelen bij kou in de winter, een andere oorzaak kan liggen in het niet goed functioneren
van een verwarmingssysteem. Een woning met een lichte bouwwijze warmt in de zomer
sneller op in vergelijking met een zwaardere bouwwijze. Daarnaast warmt door zontoetreding
de woning op en kan deze door een goede isolatie moeilijker die warmte aan de omgeving
afstaan. Buitenzonwering, zonwerende beglazing en zomernacht ventilatie zijn effectieve
maatregelen tegen oververhitting in de zomer. Op het energielabel staat hiervoor sinds
1 januari 2021 het risico op hoge binnentemperaturen in de zomermaanden.

Vraag 50

Bent u bekend met het bericht «Hanze, Rijksuniversiteit Groningen (RUG) en gemeente
zadelen studenten op met bizarre energierekening»?5

Antwoord 50

Ja, ik heb het artikel gelezen.

Vraag 51

Wat vindt u ervan dat studenten met terugwerkende kracht vanaf 1 januari jl. een huurverhoging
van 200 euro krijgen (van 560 euro inclusief energie naar 760 euro inclusief energie)
vanwege een stijging van de energielasten zonder aankondiging?

Antwoord 51

Het gaat niet om een huurverhoging, maar om verhoging van (het voorschotbedrag voor)
de energiekosten. Bij (qua huurprijs) gereguleerde huurcontracten voor woonruimte
mag de verhuurder de voorschotbedragen voor nutsvoorzieningen bij zittende huurders
alleen (voor de toekomst) verhogen als hij met een afrekening heeft aangetoond dat
de betaalde voorschotbedragen onvoldoende waren voor de gemaakte kosten. Bij nieuwe
huurders mag de verhuurder wel direct een hoger voorschotbedrag vragen als hij voorziet
dat de uiteindelijke kosten hoger komen te liggen.

Vraag 52

Wat vindt u van de rol van de verschillende actoren in dit geheel? Kunt u hierbij
specifiek ingaan op Hanze, RUG en de gemeente Groningen?

Antwoord 52

Van de gemeente Groningen heb ik vernomen dat de woningen op het Suikerunieterrein
(de Sugarhomes) sinds begin dit jaar een hoge energierekening kennen. Hoge energieprijzen
zijn een landelijk probleem. Voor het Suikerterrein wordt voor het gehele terrein
energie ingekocht en dit wordt vervolgens door geleverd aan de verschillende ondernemers
voor inkoopprijs. De keuze ligt bij de verhuurder in hoeverre deze stijging van energieprijzen
doorberekend wordt aan de huurder. De stroom wordt voor inkoopprijs doorbelast aan
de huurders van de Sugarhomes. Alle genoemde partijen vinden betaalbare jongerenhuisvesting
belangrijk en de gemeente is om die reden met de RUG, Hanze Hogeschool en de exploitant/verhuurder
in overleg gegaan over de melding over hoge energieprijzen. De exploitant heeft aangegeven
te onderzoeken of er op een andere, voordeligere manier stroom geleverd kan worden.
Hiervoor hebben zij samen met de beheerder onder andere overleg met de netbeheerder.
De RUG en HG hebben een Noodfonds. Het Noodfonds biedt de mogelijkheid om in uitzonderlijke
situaties een student een lening te verstrekken. Per student wordt bekeken welk maatwerk
nodig is. Studenten kunnen hierover op de websites van de RUG en HG meer informatie
vinden.

Vraag 53

Wat vindt u ervan dat de gemeente Groningen investeerders 600.000 euro meegeeft om
containerwoningen te realiseren en dat de gemeente garant staat voor niet-verhuurde
woningen terwijl de kwaliteit van deze containerwoningen ronduit slecht is?

Antwoord 53

Het staat gemeenten vrij om afspraken te maken met ontwikkelaars rondom de realisatie
van huisvesting. Ik heb van de gemeente Groningen vernomen dat het hier ging om een
lening, en geen gift. De specifieke afspraken in deze casus zijn mij echter niet bekend.

Vraag 54

Wat vindt u ervan dat (de) commerciële verhuurder(s) van containerwoningen aan koppelverkoop
doen/doet door de huur van de containerwoning te koppelen aan een verplichte huur
van een bed tot wel 110 euro per maand? En bent u het met mij eens dat (internationale)
studenten hierdoor uitgebuit worden, omdat ze geen kant op kunnen? Zo ja, worden deze
mensen dan niet als tweederangsburgers behandeld aangezien andere woningzoekenden
deze behandeling niet krijgen?

Antwoord 54

Het staat verhuurders vrij om woningen gemeubileerd en/of gestoffeerd te verhuren.
De kosten voor de meubilering/stoffering zitten dan in de servicekosten. Bedingen
in het huurcontract die een onredelijk voordeel voor de verhuurder, de huurder of
een derde (bijv. een bemiddelaar) opleveren, zijn niet toegestaan. Kosten van tot
€ 110 per maand voor een bed zijn onredelijk hoog. Zogenoemde onredelijke bedingen
zijn via de rechter te vernietigen (teveel betaalde terugvorderen), als de huurder
er met de verhuurder of bemiddelaar niet uitkomt. Huurders kunnen hierover gratis
juridisch advies vragen bij Het Juridisch Loket.

In de drukke woningmarkt en woning schaarste komt het helaas voor dat verhuurders
of bemiddelaars misbruik maken van de woningnood onder woningzoekenden; dat gebeurt
niet alleen bij (internationale) studenten, maar zij zijn wel een extra kwetsbare
groep.

Vraag 55

Wat vindt u ervan dat (de) commerciële verhuurder(s) van containerwoningen dubieuze
contract- en schoonmaakkosten opstrijk(en) en de borg slecht terugbetalen?

Antwoord 55

Dat vind ik laakbaar. Zoals gezegd in het antwoord op vraag 54 bepaalt de wet al dat
bedingen in huurcontracten die een onredelijk voordeel opleveren voor de verhuurder,
de huurder of een derde vernietigbaar zijn. Huurders kunnen hierover gratis juridisch
advies inwinnen bij Het Juridisch Loket.

Vraag 56

Wat vindt u ervan dat (de) commerciële verhuurder(s) van containerwoningen slecht
bereikbaar zijn/is?

Antwoord 56

Ook dat vind ik laakbaar. Dienstverleners moeten goed bereikbaar zijn voor hun klanten,
ook commerciële dienstverleners. Huurders kunnen bij het Juridisch Loket gratis juridisch
advies inwinnen over wat te doen bij een onbereikbare verhuurder.

Vraag 57

Hoe kunt u ervoor zorgen dat zaken zoals koppelverkoop, slechte bereikbaarheid en
dubieuze contract- en schoonmaakkosten bij de verhuur van containerwoningen tot een
minimum beperkt worden?

Antwoord 57

Zoals gezegd in het antwoord op vraag 54 bepaalt de wet al dat bedingen in huurcontracten
die een onredelijk voordeel opleveren voor de verhuurder, de huurder of een derde
vernietigbaar zijn. Koppelverkoop en dubieuze contract- en schoonmaakkosten kunnen
een onredelijk voordeel voor de verhuurder of bemiddelaar opleveren. Huurders kunnen
hierover gratis juridisch advies inwinnen bij Het Juridisch Loket.

Vraag 58

Wie houdt er toezicht op deze commerciële verhuurders? In het geval dat er geen toezicht
gehouden wordt, waarom wordt er geen toezicht gehouden in de commerciële sector terwijl
in de corporatiesector wel toezicht gehouden wordt? En zijn de misstanden in de commerciële
sector nog steeds niet voldoende groot om de commerciële sector onder toezicht te
stellen te meer de commerciële sector sterk groeit?

Antwoord 58

Het toezicht op het gebruik van onredelijke bedingen in huurcontracten voor woonruimte
ligt nu bij de rechter. Huurders kunnen de rechter vragen onredelijke bedingen nietig
te verklaren (het teveel betaalde terugvorderen), als zij er niet in der minne uitkomen
met hun verhuurder of de bemiddelaar. Huurders kunnen hierover gratis juridisch advies
inwinnen bij Het Juridisch Loket.

Vraag 59

Hoe kijkt u er tegenaan dat bij de verhuur van deze containerwoningen in Groningen
ook weer sprake is van een ondragelijke woonsituatie in de zomer en in de winter,
namelijk ondragelijk heet in de zomer en ondragelijk koud in de winter?

Antwoord 59

Als een verhuurder een schriftelijk gemeld onderhoudsgebrek niet binnen zes weken
verhelpt, kan de huurder bij de huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen.
De gemeente kan op grond van de Woningwet handhavend optreden als een verhuurder gevaargevende
onderhoudsgebreken niet verhelpt, dus het is raadzaam zulke onderhoudsgebreken (ook)
bij de gemeente te melden.

Vraag 60

Wat vindt u dat er nu moet gebeuren als er naast eerdergenoemde klachten ook nog eens
klachten zijn met schimmel en legionella in de leidingen?

Antwoord 60

Verhuurders hebben de plicht om onderhoudsgebreken te verhelpen. Als een verhuurder
een schriftelijk gemeld onderhoudsgebrek niet binnen zes weken verhelpt, kan de huurder
bij de huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen. De gemeente kan op grond
van de Woningwet handhavend optreden als een verhuurder gevaargevende/gezondheidschadende
onderhoudsgebreken (bijvoorbeeld legionella in de waterleidingen en ernstige vochtoverlast
die schimmel veroorzaakt) niet verhelpt, dus het is raadzaam zulke onderhoudsgebreken
(ook) bij de gemeente te melden.

Vraag 61

Klopt het dat andere investeerders bedankt hebben om deze containerwoningen in beheer
te nemen vanwege de erbarmelijke staat van deze containerwoningen? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 61

Ik heb van de gemeente Groningen vernomen dat er meerdere partijen geïnteresseerd
waren in het plaatsen van deze woningen. Dit klopt dus niet.

Vraag 62

Klopt het dat huurders van deze containerwoningen geen bescherming van de wet krijgen?
Zo ja, hoe vaak komt dit in Nederland voor en wat gaat u eraan doen om deze huurbescherming
alsnog op te tuigen?

Antwoord 62

Zie mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 63

Bent u het mij eens dat studenten nu uitgebuit worden omdat ze geen huurbescherming
krijgen en dus bijvoorbeeld die huurverhoging van 200 euro wel moeten betalen, omdat
ze anders op straat eindigen?

Antwoord 63

Zie mijn antwoord op vraag 51.

Vraag 64

Kunnen we constateren dat verhuur van containerwoningen door commerciële verhuurders
geen goede zaak is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u de verhuur van containerwoningen
door commerciële verhuurders aan banden leggen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 64

De verhuur van ook dit soort woningen kan een passende oplossing zijn, afhankelijk
van de situatie. Voor de woningen worden hoge kwaliteitseisen voorgeschreven waar
ze aan moeten voldoen. De verhuur van specifieke typen woningen ga ik niet aan banden
leggen, om de maatwerk die soms nodig is in gebiedsontwikkelingen en huisvestingsvraagstukken
mogelijk te houden.

Vraag 65

Op welke manier(en) zijn de onderwijsinstellingen RUG en Hanze stakeholder in deze
containerwoningen en hoe vaak gebeurt het dat onderwijsinstellingen en/of gemeenten
investeren in containerwoningen ten behoeve van studenten?

Antwoord 65

Op grond van de informatie die ik heb ontvangen begrijp ik dat de onderwijsinstellingen
een omzetgarantie hebben afgegeven. Wanneer de bezettingsgraad onder de 150 studio’s
komt dan staan de onderwijsinstellingen garant voor de leegstand. Dit is tot op heden
niet gebeurd. Het investeren in huisvesting voor studenten wordt vaak door onderwijsinstellingen
en gemeenten gedaan.

Vraag 66

Wat vindt u ervan dat de gemeente Groningen hun zorgplicht tot behoorlijke huisvesting
kunnen afdoen door studenten in containerwoningen, die in erbarmelijke staat zijn,
te huisvesten?

Antwoord 66

Zie mijn antwoorden op vraag 51 tot en met 64.

Vraag 67

Kunt u aangeven hoeveel flexwoningen er zijn die problemen hebben met ontwerpfouten,
verkeerde energielabels, achterstallig mutatie- en reparatieonderhoud of anderszins
en hoeveel flexwoningen beheerd worden door commerciële partijen en hoeveel flexwoningen
door woningcorporaties beheerd worden en hoeveel containerwoningen op dit moment op
basis van shortstay verhuurd worden? Zo nee, bent u bereid om hiernaar onderzoek te doen? Zo ja, wanneer
kunnen we de resultaten van dit onderzoek verwachten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 67

Dat inzicht heb ik niet. En ik heb vooralsnog ook geen aanleiding hier onderzoek naar
te doen.

Vraag 68

Mag het tekort aan studentenwoningen een verdienmodel zijn voor commerciële verhuurders
met grote gevolgen van dien voor studenten? Kunt u uw antwoord nader toelichten en
kunt u specifiek ingaan op de negatieve gevolgen hiervan?

Antwoord 68

Het verhuren van woonruimten is een activiteit waar ook commerciële verhuurders zich
op kunnen richten. Veel wet en regelgeving is er op gericht dat schaarste niet leidt
tot grote prijsverhogingen.

Vraag 69

Wiens verantwoordelijkheid is het als internationale studenten naar Nederland komen
waarbij studentenhuisvesting niet (goed) geregeld is?

Antwoord 69

Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om op lokaal niveau te zorgen voor voldoende
huisvesting. Het is aan hen om met studentenhuisvesters en universiteiten hierover
in overleg te treden.

Vraag 70

Klopt het dat je voor een gemiddelde flexwoning net zoveel moet betalen als een gemiddelde
normale sociale huurwoning? Zo ja, waarom is deze hoge huurprijs gerechtvaardigd gezien
de vele tekortkomingen en in sommige gevallen zelfs geen huurbescherming?

Antwoord 70

De huurprijs van flexwoningen is gereguleerd via het WWS, tenzij er sprake is van
geliberaliseerde huurovereenkomsten6. Zie ook mijn antwoord op vraag 51.

Zie mijn antwoord op vraag 60 voor wat een huurder kan doen bij onderhoudsgebreken.

Vraag 71

Bent u het met mij eens dat een flexwoning die verplaatst wordt wel aan de nieuwe
eisen in het Bouwbesluit voor tijdelijke gebouwen moet voldoen, aangezien nu gebleken
is dat die flexwoningen regelmatig niet voldoen aan wat vereist wordt? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 71

De conclusie die u trekt deel ik niet zonder meer, maar ik streef wel naar een zo’n
hoog mogelijke kwaliteit van de flexwoningen en maximale circulariteit en herbruikbaarheid.
Zoals aangegeven in mijn brief van 12 april jl. over de verwachte wijzigingen in het
Bouwbesluit ten behoeve van woningbouw, ga ik hier nog over in gesprek met bouwers
en gemeenten.

Vraag 72

Bent u na het lezen van de verschillende berichten het met mij eens dat mutatie- en
reparatieonderhoud van flexwoningen een probleem is? Zo ja, wat kunt u hiertegen doen?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 72

Nee niet zonder meer, dat is afhankelijk van de kwaliteit en het gebruik van de woning.
Daarom stuur ik ook aan op maximale herbruikbaarheid.

Vraag 73

Kan het zo zijn dat huurders van een flexwoning met een tijdelijk contract bepaalde
klachten niet durven te melden, zoals onlangs ook uit het tv-programma Kassa van 9 april
jl. bleek, vanwege de angst om geen verlenging van hun tijdelijke contract te krijgen?
Zo ja, wat gaat u hiertegen doen? Zo nee, waarom niet?7

Antwoord 73

Een tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder
weer beschikking kan krijgen over de woning. Het doet daarbij niet ter zake wat de
reden daarvan is. Het is wel belangrijk dat iedereen zonder belemmeringen of weerstand
een klacht kan indienen of een geschil kan voorleggen aan de Huurcommissie of de rechter.
Om het risico op belemmeringen van of weerstand door de verhuurder te beperken, kan
de huurder nog tot zes maanden na het einde van het huurcontract voor bepaalde tijd
voor de duur van maximaal twee jaar de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te
doen over de overeengekomen aanvangshuurprijs. En ook over de servicekosten kan de
huurder nog na het einde van het tijdelijk huurcontract een uitspraak van de Huurcommissie
vragen, door de tweejaartermijn na de afrekentermijn van de verhuurder (1 juli na
het kalenderjaar).

Vraag 74

Kunnen we in de genoemde situaties spreken over schending van het recht op behoorlijke
huisvesting? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 74

Recht op huisvesting is een essentieel onderdeel van iemands leven. Ik zet me dan
ook in om hierin te voorzien. Ik zie in de genoemde casuïstiek geen schending van
het recht op behoorlijke huisvesting.

Vraag 75

Kunnen we vaststellen dat marktwerking als het om wonen gaat altijd zal zorgen voor
structurele problemen, omdat winstmaximalisatie/rentabiliteit van commerciële verhuurders
niet hand in hand gaan met het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 75

Zonder wetgeving en regulering kan de markt leiden tot ongewenste uitkomsten zoals
te hoge prijzen of excessen. Veel wet en regelgeving is er op gericht de positie van
huurders te beschermen. Als gevolg van de huidige schaarste is de positie van huurders
de afgelopen jaren verzwakt. Daarom neem ik maatregelen zoals de prijsregulering van
de aanvangshuren voor middenhuurwoningen en het wetsvoorstel goed verhuurderschap
om excessen tegen te gaan. Tegelijkertijd zijn marktpartijen nodig voor investeringen
in de bouw van woningen. Bij de vormgeving van de huurprijsbescherming zoek ik daarom
naar de juiste balans.

Vraag 76

Kunnen we constateren dat flexwoningen kwalitatief minder goed zijn dan echte woningen?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 76

Nee dat kunnen we in zijn algemeenheid niet constateren, ook «echte» woningen kunnen
gebreken hebben en flexwoningen kunnen ruimschoots voldoen aan alle voorschriften
van het Bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen. Zie o.a. vraag 28.

Vraag 77

Bent u op de hoogte van de slechte kwaliteit van de daken van sommige flexwoningen
die tijdens een harde wind kunnen wegwaaien?8

Antwoord 77

Ik heb het artikel gelezen. Bij Eunice was er geen sprake van harde wind maar van
een heftige storm die in heel het land schade heeft veroorzaakt. Desalniettemin vind
ik het spijtig voor de huurders dat hen dit is overkomen en ik hoop dat de situatie
snel wordt opgelost.

Vraag 78

Hoe kijkt u tegen deze containerwoningen aan die niet alleen te kampen hebben met
slecht onderhoud, maar door huurders bestempeld worden als onveilig en onleefbaar?

Antwoord 78

Zie mijn antwoord op vraag 59 en 60.

Vraag 79

Wat vindt u ervan dat deze huurders in huurstaking gegaan zijn nadat het dak van hun
woning afgewaaid is?

Antwoord 79

Een afgewaaid dak maakt een woning (deels) onbewoonbaar. De huurder kan dan geen gebruik
maken van het gehuurde en een huurvermindering is dan redelijk en ook wettelijk toegestaan.
Huurders kunnen (gratis) juridisch advies inwinnen bij Het Juridisch Loket over de
te nemen stappen en te volgen procedures.

Vraag 80

Bent u gezien alle eerdergenoemde vragen (iets) minder positief over het concept flexwoningen?
Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunnen we flexwoningen eindelijk niet beschouwen als oplossing
voor de wooncrisis?

Antwoord 80

Nee ik ben niet minder enthousiast over flexwoningen als onderdeel van de oplossing
van de wooncrisis. Het is sowieso geen panacee, nooit geweest. Wel vind ik het zaak
aan te sturen op een steeds betere kwaliteit van flexwoningen.

Vraag 81

Hoeveel signalen bereiken u dat woningen in zijn algemeenheid een onjuiste energielabel
meekrijgen, want ons bereiken signalen dat woningen onjuist gelabeld worden met als
gevolg dat huurders een veel te hoge huur betalen?

Antwoord 81

Recent hebben mij enkele nieuwe signalen bereikt. Ik betreur deze signalen omdat ik
het belangrijk vind dat huurders kunnen vertrouwen op de correctheid van het energielabel,
en daarmee op de punten voor de maximum toegelaten huurprijs in het Woningwaarderingstelsel.

Vraag 82

Is het mogelijk dat woningen ten onrechte een beter energielabel meekrijgen om niet
alleen een hogere huurprijs af te dwingen, maar bijvoorbeeld ook een waardevermeerdering
te realiseren en/of de woning geliberaliseerd te krijgen en/of zodat verhuurders minder
energiebesparende maatregelen hoeven te nemen? Zo ja, wat kunt u hiertegen doen?

Antwoord 82

Om zoveel mogelijk fouten te voorkomen en zo nodig te herstellen heb ik in de regelgeving
een kwaliteitsborgingsysteem aangewezen dat toeziet op de kwaliteit van het energielabel.
De energieadviseur die de opname en registratie van een energielabel doet moet examens
afleggen om vakbekwaam te worden, vervolgens voert de certificaathouder (waaronder
de energieadviseur werkzaam is) interne controles en de certificerende instelling
externe controles uit op de geregistreerde energielabels. Dit gebeurt middels een
steekproef, en onder toezicht van de Raad van Accreditatie. Indien het energielabel
kritiek afwijkt van de gestelde criteria in de BRL 9500-W wordt de energieadviseur
hierop aangesproken door de certificerende instelling, de energieadviseur dient de
fout te herstellen en het label te vervangen in EP-online. Vervolgens wordt de steekproef
bij deze energieadviseur vergroot om na te gaan of de gemaakte fouten vaker zijn voorgekomen.

Een huurder kan ook zelf bij vermoedens van een onjuist energielabel een melding doen
of een klacht neerleggen bij de verhuurder. De verhuurder kan zich vervolgens wenden
tot de certificaathouder om de klacht te behandelen. De certificaathouder heeft een
klachtenprocedure ingericht conform de BRL 9500 en de mogelijkheid corrigerende maatregelen
te treffen richting een adviseur en een foutief opgesteld label te herstellen. Wanneer
een klacht niet of niet naar tevredenheid van de verhuurder is behandeld door de certificaathouder
kan de verhuurder vervolgens een klacht indienen bij de certificerende instelling.
De certificerende instelling voert dan dossieronderzoek uit en brengt indien nodig
een bezoek aan het betreffende gebouw om de situatie te beoordelen.

Mocht deze route via de verhuurder niet naar tevredenheid van de huurder verlopen
dan kan de huurder zich wenden tot de Huurcommissie als een ander label op basis van
het woningwaarderingsstelsel zou leiden tot een verlaging van de huurprijs of de onmogelijkheid
de huurprijs te verhogen.

Vraag 83

Klopt het dat er vervalste energielabels in omloop zijn? Zo ja, hoe vaak gebeurt dit?

Antwoord 83

De energielabels in EP-online.nl, de database voor energielabels van de Rijkdienst
voor Ondernemend Nederland, bevat enkel geldige energielabels die zijn opgesteld onder
het genoemde kwaliteitsborgingssysteem. Bij sprake van een vervalsing van een energielabel
wordt deze teruggetrokken uit de energielabel database EP-online en kan dit gecontroleerd
worden door te zoeken op postcode en huisnummer. Indien er sprake is van twijfels
over de correctheid van energielabels kan de procedure van antwoord 82 gevolgd worden.

Vraag 84

Vindt u dat bewoners EPA-adviseurs makkelijker moeten kunnen controleren in hoeverre
zij gecertificeerd zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 84

Het is belangrijk dat bewoners eenvoudig kunnen controleren of de energieadviseur
die de opname uitvoert vakbekwaam is. Dit kan eenvoudig door de energieadviseur naar
het vakpaspoort te vragen of door het na te gaan in het register van Centraal Register
Techniek9. Hier kan onder «zoeken op vakmensen»10 gezocht worden op naam en examennummer, in dit register zijn alleen vakbekwame energieadviseurs
terug te vinden.

Vraag 85

Hoe kunnen bewoners controleren welke energiebesparende maatregelen genomen zijn die
het energielabel rechtvaardigen?

Antwoord 85

Op het afschrift van het energielabel staan de isolatie en installaties op basis waarvan
het energielabel berekend is. Een groot deel van deze kenmerken zijn door een bewoner
zelf waar te nemen, maar de huurder kan bij de verhuurder ook vragen naar het projectdossier.
De opdrachtgever van het energielabel kan het gehele projectdossier opvragen bij de
energieadviseur en de ingevulde kenmerken nalopen, op basis van 4.3.1 van de BRL 9500-W
heeft de opdrachtgever hier recht op.

Vraag 86

Is het aanbevelenswaardig dat een bewoner de mogelijkheid krijgt om een andere onafhankelijke
gecertificeerde EPA-adviseur in te schakelen om het nieuwe energielabel te kunnen
laten controleren op kosten van de verkoper/verhuurder? Kunt u uw antwoord nader toelichten
en kunt u in uw antwoord opnemen welke rol de Huurcommissie eventueel hierin kan spelen?

Antwoord 86

Dat is niet aanbevelenswaardig. Een dergelijke maatregel kan verkopers / verhuurders
in gevallen onterecht verplichten tweemaal een energielabel te laten opstellen. De
Huurcommissie is een onafhankelijk instantie die huurders ondersteund indien er twijfel
is over de correctheid van het energielabel en dit label invloed heeft op de huurprijs.
Op dit moment loopt er een pilot bij de Huurcommissie waarbij de drempel verlaagd
wordt om binnen de bestaande huurcommissieprocedures de correctheid van het energielabel
aan te kaarten. Door het werkproces van de Huurcommissie aan te passen wordt beoogd
de huurder beter te faciliteren wanneer sprake is van gerede twijfel over het energielabel.
Meer informatie hierover is te vinden op de website van de huurcommissie11.

Vraag 87

Welke rol spelen opsporingsambtenaren van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT)/Autoriteit
Woningcorporaties (AW) bij het vaststellen van energielabels van (referentie)woningen
en klopt het dat deze ambtenaren na een opname ter plaatse hun bevindingen niet aan
de verzoekende koper/huurder beschikbaar (hoeven te) stellen?

Antwoord 87

De ILT (Autoriteit Woningcorporaties (AW) is onderdeel van de ILT) speelt geen rol
bij het opnemen of registreren van energielabels, of de kwaliteitscontrole daarvan.
De ILT heeft geen wettelijke taak bij het tot stand komen of het inhoudelijk controleren
van een energielabel voor een gebouw. De ILT is wel aangewezen om namens de Minister
van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening het toezicht te houden op de aanwezigheid
van het energielabel bij verkoop en verhuur van gebouwen. In het private kwaliteitsborgingsysteem
van het energielabel zijn de certificaathouder en de certificerende instelling aangewezen
als controleur voor de correctheid van het energielabel, en houden zij toezicht op
de toepassing van representativiteit bij de opname van vergelijkbare woningen.

De ambtenaren van de AW zien erop toe dat woningcorporaties ervoor zorgen dat mensen
met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De AW houdt toezicht op het
gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Bij twijfel over de integriteit
van een woningcorporatie kan een melding gemaakt worden bij de AW. Dit meldpunt is
online te vinden.12

Vraag 88

Kan de verzoekende huurder/koper navraag doen bij de betrokken opsporingsambtenaren?
Zo ja, in hoeverre zijn deze ambtenaren makkelijk bereikbaar?

Antwoord 8

Zoals bij vraag 87 is aangegeven speelt de ILT/AW geen rol bij de totstandkoming van
het energielabel. De ILT is altijd te bereiken.13

Vraag 89

Heeft de directeur van de Inspectie Leefomgeving en Transport en/of Autoriteit Woningcorporaties
een eigen discretionaire bevoegdheid om af te wijken van het energielabel van een
referentiewoning zoals deze door de ambtenaar vastgesteld is? Zo ja, hoe vaak gebeurt
dit en waarom is dit wenselijk?

Antwoord 89

Nee, zie het antwoord op vraag 87.

Vraag 90

Bent u bereid onderzoek te doen naar de juistheid van energielabels? Zo ja, wanneer
kunnen we de resultaten van dit onderzoek verwachten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 90

Conform het kwaliteitsborgingsysteem wordt de correctheid van energielabels continu
onderzocht en gecontroleerd. Ik vind het belangrijk dat het aantal energielabels met
kritieke afwijkingen laag is, iedereen moet kunnen vertrouwen op de correctheid van
het energielabel. Omdat ik een betrouwbaar energielabel belangrijk vind zoek ik momenteel
uit welke maatregelen ik kan treffen om het kwaliteitsborgingsysteem te verbeteren
en het aantal energielabels met kritieke afwijkingen te verlagen. Ook ben ik voornemens
een onderzoek uit te zetten naar zaken die buiten het zicht van het kwaliteitsborgingsysteem
blijven om daarmee het systeem te verbeteren.

Vraag 91

Kunt u de vragen apart beantwoorden en alstublieft niet clusteren?

Antwoord 91

Bij deze.