Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht ‘Change= verlengt contract lastige huurders niet’

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
23 mei 2022).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat verhuurder Change= het huurcontract van zogenaamde
lastige huurders niet verlengt vanwege hun bezwaar tegen de servicekosten?1

Antwoord 1

Ja. In het licht van de gestelde vragen heb ik gesproken met Change= en stichting
Woon!.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat een verhuurder huurcontracten niet verlengt als huurders bezwaar
maken tegen de hoogte van de servicekosten?

Antwoord 2

De verhuurder moet over elk kalenderjaar een afrekening van de servicekosten verstrekken,
vóór 1 juli. In het geval van een geschil hierover moet het iedereen vrij staan om
dit zonder belemmeringen of weerstand aan de Huurcommissie voor te leggen. Daarom
kunnen huurder en verhuurder tot twee jaar na de genoemde datum van 1 juli om een
uitspraak van de Huurcommissie vragen. Voorts kan een huurder met een tijdelijk huurcontract
van twee jaar of korter ook nog tot zes maanden na afloop of verlenging van dat tijdelijke
huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen. Echter, het is aan de verhuurder
of een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd. Het is niet relevant of een verhuurder
de tijdelijke huurovereenkomst eindigt (niet verlengt) vanwege bovengenoemde reden
of dat de verhuurder om een andere reden weer beschikking wil hebben over de woning.

Vraag 3

Klopt het dat een deel van de borg van huurders onterecht door Change= ingehouden
wordt? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Antwoord 3

Borg kan in beginsel (deels) ingehouden worden als sprake is van een huurachterstand
of als de huurder de woning niet volgens afspraak heeft achtergelaten en de verhuurder
herstelwerkzaamheden moet verrichten voor de nieuwe verhuur. Om deze specifieke vraag
te kunnen beantwoorden heb ik contact gehad met Change=. Volgens hen wordt er slechts
in die gevallen waarin er sprake is van niet verholpen gebreken in de woning of bij
huurachterstand borg ingehouden.

Vraag 4

Klopt het dat huurders die vertrekken bij Change= geen positieve verhuurverklaring
gekregen hebben? Zo ja, wat vindt u hiervan en deelt u de mening dat Change= dit zo
snel mogelijk moet herstellen, inclusief een excuusbrief? Zo ja, bent u bereid om
Change= hierop aan te spreken?

Antwoord 4

Het is wettelijk toegestaan om met een verhuurdersverklaring te werken. Een huurder
kan door de potentiele verhuurder om een verhuurdersverklaring worden gevraagd op
het moment dat hij of zij een nieuwe woning zoekt. De huurder moet deze verklaring
bij de huidige of voormalige verhuurder opvragen. Indien de huurovereenkomst is beëindigd
op basis van overlast, betalingsachterstanden of het verrichten van criminele activiteiten,
is de kans groot dat de verhuurder geen positieve verklaring zal geven. Change= heeft
aangegeven dat er in beginsel altijd een positieve verhuurdersverklaring wordt afgegeven.
Slechts in uitzonderlijke situaties, zoals bijvoorbeeld bij (grote) huurachterstanden,
wordt deze niet afgegeven.

Vraag 5

Klopt het dat deurwaarders ingezet werden om het verhoogde voorschot aan servicekosten
te innen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Antwoord 5

De artikelen 7:260 en 7:261 BW bevatten wettelijke regels voor de verhuurder die het
voorschot voor de servicekosten wil verhogen en over de geschilregeling. Samengevat
is een verhoging slechts mogelijk bij een overeengekomen wijziging van de bijkomende
diensten of leveringen waarvoor de servicekosten zijn verschuldigd (indien die wijziging
gaat om service of dienstverlening die alleen aan een aantal huurders gezamenlijk
geleverd kunnen worden, is de huurder gebonden aan die wijziging indien ten minste
70% van de huurders daarmee heeft ingestemd). Het voorschot mag ook worden verhoogd
als uit het wettelijk jaarlijks te verstrekken kostenoverzicht blijkt dat de betaalde
voorschotbedragen de daadwerkelijke kosten niet dekken. Change= heeft aangegeven dat
zij deurwaarders inzet indien er sprake is van achterstanden op de huurrekening, inclusief
de niet betaalde verhoogde voorschotten voor de servicekosten. Het is aan de verhuurder
wanneer zij overgaat tot het inschakelen van een deurwaarder.

Vraag 6

Klopt het dat huurders door medewerkers van Change= geïntimideerd worden? Zo ja, wat
vindt u hiervan?

Antwoord 6

Ik ben tegen elke vorm van intimidatie. Change= heeft aangegeven dat zij een zaak
heeft aangespannen bij de rechtbank van de gemeente Amsterdam tegen de aantijgingen
over vermeende intimidatie. Het is uiteindelijk aan de rechtbank om te bepalen of
er sprake is van intimidatie. Zie voor het overige het antwoord op vraag 9 en 10.

Vraag 7

Welke maatregelen kunt u en gaat u nemen om te voorkomen dat verhuurders het huurcontract
niet verlengen omdat huurders klachten uiten of bezwaren indienen?

Antwoord 7

In het BW zijn de mogelijkheden van beëindiging en verlenging van de verschillende
soorten huurovereenkomsten geregeld. Zo is een verhuurder gerechtigd een tijdelijke
huurovereenkomst (zijnde een huurovereenkomst met een maximale duur van twee jaar
voor zelfstandige woningen) om hem moverende redenen niet te verlengen. Omdat het
risico dat een huurder geen toets van de aanvangshuurprijs durft aan te vragen te
beperken, kan de huurder nog tot zes maanden na het einde van het tijdelijk huurcontract
van maximaal twee jaar zo’n toets van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie vragen.
En ook over de servicekosten kan de huurder nog na het einde van het tijdelijk huurcontract
een uitspraak van de Huurcommissie vragen, door de tweejaartermijn na de afrekentermijn
van de verhuurder (1 juli na het kalenderjaar).

Vraag 8

Acht u het waarschijnlijk dat er meer verhuurders zijn die op dezelfde manier opereren
als Change=? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo ja, kunt u onderzoeken hoe vaak
dit soort praktijken voorkomen en wie zich hieraan schuldig maken?

Antwoord 8

Er zijn reeds diverse onderzoeken gedaan naar onaanvaardbaar gedrag van verhuurders
bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte.2 De diverse onderzoeksresultaten hebben erin geresulteerd dat mijn ambtsvoorganger
in mei 2018 is gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap.3 De resultaten uit de aanpak goed verhuurderschap4 hebben geleid tot het wetsvoorstel goed verhuurderschap dat ik op korte termijn naar
uw Kamer stuur. Daarnaast blijkt uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt
2015 dat huurders met een tijdelijk huurcontract het lastig vinden om een geschil
voor te leggen aan de Huurcommissie. Ik weeg dit mee met de herziening van de tijdelijke
huurcontracten. Zie verder het antwoord op vraag 19 en 20.

Vraag 9

Wat kunnen gemeenten doen om foute verhuurders als Change= te weren?

Antwoord 9

In zijn algemeenheid ben ik voornemens om gemeenten met het wetsvoorstel goed verhuurderschap
de bevoegdheid te geven om handhavend op te treden indien verhuurders, verhuurbemiddelaars
of beheerders zich niet houden aan de algemene beginselen van goed verhuurderschap.
Daarnaast creëert het wetsvoorstel de bevoegdheid voor gemeenten om via een gebiedsgerichte
verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders in gebieden waar de leefbaarheid
onder druk staat en om, waar nodig, malafide verhuurders te weren die hun gedrag willens
en wetens niet aan de norm voor goed verhuurderschap wensen aan te passen.

Vraag 10

Vindt u dat de gemeenten extra alert moeten zijn op verhuurders zoals Change=, zeker
nu Change= aangegeven heeft uitbreidingsplannen te hebben? Kunt u uw antwoord nader
toelichten?

Antwoord 10

In zijn algemeenheid vind ik dat gemeenten alert moeten zijn op alle vormen van ongewenst
verhuurgedrag. Daarom creëer ik via wetsvoorstel goed verhuurderschap aanvullende
mogelijkheden voor gemeenten om, op eigen initiatief of naar aanleiding van een melding,
te kunnen handhaven bij ongewenste verhuurpraktijken.

Vraag 11

Bent u bereid om Change= aan te schrijven en niet alleen om uw ongenoegen kenbaar
te maken maar hen daadwerkelijk te sommeren hun beleid aan te passen? Kunt u uw antwoord
nader toelichten?

Antwoord 11

Naar aanleiding van deze Kamervragen heb ik contact gehad met Change= om de voorliggende
Kamervragen en de vigerende wet- en regelgeving te bespreken. Op basis hiervan zie
ik voor nu geen aanleiding om hierover verder met Change= in gesprek te gaan. Wel
heb ik Change= verzocht om transparant te communiceren naar de huurders en hen aan
te geven waar zij terecht kunnen als zij het niet eens zijn met de door hen genomen
besluiten.

Vraag 12

Klopt het dat Change= meerdere keren in de fout is gegaan en nog steeds community
kosten in rekening brengt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, terwijl
zij hierover door de kantonrechter in het ongelijk gesteld is? Zo ja, kunnen we hieruit
concluderen dat er meer en/of betere wettelijk maatregelen moeten komen om huurders
beter te beschermen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 12

De rechtbank heeft volgens Change= gesteld dat een deel van de community kosten vallen
onder bewonersbegeleiding en daarmee onder de taken van de huismeester. Deze kosten
mogen derhalve onder de servicekosten doorberekend worden. Het is uiteindelijk aan
de Huurcommissie en/of de rechtbank om een uitspraak te doen over de rechtsgeldigheid
van (het voorschot van) de servicekosten.

Vraag 13

Zou u in het licht van het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» Change= een slechte
verhuurder noemen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 13

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Welk advies voor vervolgstappen kunt u de gedupeerden meegeven als Change= blijft
volharden in illegale praktijken terwijl zij daarvoor door de rechter veroordeeld
is, maar waarbij huurders nog steeds klem zitten en zich geïntimideerd voelen waardoor
ze niet genegen zijn om naar de rechter te stappen?

Antwoord 14

In aanvulling op mijn antwoord op vraag 12 kunnen huurders gratis advies inwinnen
bij het Juridisch Loket indien er twijfels zijn over bijvoorbeeld de rechtmatigheid
van een huur- of dienstenovereenkomst. Voorts kan een geschil over de servicekosten
en/of over de huurverhoging worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Ik moedig iedereen
aan, indien van toepassing, hiervan gebruik te maken. Ook na afloop van het tijdelijk
huurcontract is dit mogelijk (zie antwoord op vraag5.

Vraag 15

Wat vindt u ervan als Stichting!Woon in dit bericht schrijft «wetgever zet kwetsbare huurder in de kou»?

Antwoord 15

Zie het antwoord op vraag 7. In zijn algemeenheid mag ongewenst verhuurgedrag niet
worden getolereerd. Daarom werk ik momenteel aan het wetsvoorstel goed verhuurderschap
om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en kwetsbare huurders extra te beschermen.

Vraag 16 en 17

Kunt u antwoord geven op de in dit bericht gestelde vraag voor huurders met een tijdelijk
contract; «Maak vooral maar geen gebruik van je rechten, want dat gaat je in de problemen
brengen, lijkt de strekking. Is dat wat de wetgever jongeren aan boodschap wil meegeven»?

Is dit bericht een pijnlijk voorbeeld van de kwetsbare positie van jongeren als het
om wonen gaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 16 en 17

Ik moedig iedereen aan gebruik te maken van de rechten die er zijn. Jong en oud. Huurders
met een vast of tijdelijk huurcontract. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven
ben ik van mening dat het iedereen vrij moet staan om zonder belemmeringen of weerstand
van de verhuurder een geschil aan de Huurcommissie voor te leggen.

Vraag 18

Deelt u de mening dat we naar een verbetering van de wet- en regelgeving omtrent servicekosten
moeten gaan nu uit dit artikel blijkt dat honderden huurders zich alleen al bij Stichting!Woon
gemeld hebben, die de afrekening van de servicekosten elk jaar ter discussie moeten
stellen, hetgeen kan leiden tot een groot aantal procedures bij de Huurcommissie?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 18

Het is voor zowel huurders als verhuurders van belang dat wet- en regelgeving op dit
thema duidelijk is en dat men zich ook aan deze regelgeving houdt. De verhuurder moet
over elk kalenderjaar een afrekening servicekosten verstrekken, vóór 1 juli. Zowel
huurder als verhuurder kunnen vervolgens tot twee jaar na die 1 juli om een uitspraak
van de Huurcommissie vragen. Het doet daarbij niet ter zake of het een tijdelijke
of vaste huurovereenkomst betreft. In beginsel vind ik het logisch dat huurders als
eerste aan zet zijn om actie te ondernemen als zij menen dat er een probleem bestaat
omtrent servicekosten. Zij kennen immers zelf hun eigen situatie en kunnen daardoor
het best inschatten of de servicekosten in verhouding staan tot de geleverde diensten.
Tegelijkertijd snap ik dat het voor huurders een probleem kan opleveren als de verhuurder
structureel de fout ingaat bij het afrekenen van servicekosten. Daarom is in de wet
geregeld dat de Huurcommissie hogere leges kan opleggen bij verhuurders die vaker
in het ongelijk worden gesteld.

Vraag 19 en 20

Kunnen we concluderen dat tijdelijke huurcontracten niet in het belang van huurders
zijn, omdat hen dakloosheid boven het hoofd hangt waardoor veel van deze huurders
geen klachten durven te uiten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Laat dit voorbeeld en de vele andere voorbeelden de tekortkomingen van de Wet doorstroming
huurmarkt zien? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 19 en 20

Vorig jaar heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt
2015 (hierna: de evaluatie) naar uw Kamer gezonden. In deze evaluatie hebben een aantal
geïnterviewde stakeholders/personen aangegeven dat er sprake is van onzekerheid over
verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dan wel over vervolghuisvesting. De
evaluatie gaat niet in op het aantal huurders dat dakloos is geworden na het niet
verlengen van een tijdelijk huurcontract. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom
een verhuurder het huurcontract niet verlengt. Geen van die redenen mogen wat mij
betreft de gang naar de Huurcommissie of de rechtbank verhinderen. De evaluatie laat
ook tekortkomingen zien. Op dit moment vindt er op basis van de evaluatie en de gesprekken
die ik met de sector heb gevoerd een weging plaats waarbij wordt gekeken naar een
betere balans tussen de belangen van huurders en verhuurders en waarbij huurcontracten
voor onbepaalde tijd de norm blijft.

Vraag 21

Staat met de kennis van nu de Wet doorstroming huurmarkt niet op gespannen voet met
artikel 22 lid 2 van de Grondwet waar u zelf terecht vaak naar verwijst en met het
recht op huisvesting zoals deze is beschreven in internationale en Europese verdragen?
Kunt u in uw antwoord specifiek aandacht besteden aan betaalbaarheid, woonzekerheid,
rechtsbescherming van huurders?

Antwoord 21

Recht op huisvesting is een essentieel onderdeel van iemands leven. Ik zet me dan
ook in om hierin te voorzien. Het uitgangspunt van de Wet doorstroming huurmarkt 2015
was om te zorgen voor meer beschikbaarheid. Hoewel in de evaluatie een toename is
te zien van het aanbod is dit volgens de evaluatie niet direct toe te schrijven aan
de wet. Echter, het sluit dit ook niet uit. Dit geldt eveneens voor het effect van
tijdelijke huurcontracten op de huurprijsstijgingen. Ik ken de signalen over woononzekerheid
en wat dit in mentale zin met huurders kan doen. Ik zal dit dan ook betrekken bij
bovengenoemde weging.

Vraag 22

Hebt u zicht op wat er met huurders gebeurt wanneer een tijdelijk huurcontract niet
wordt verlengd? Hoeveel, schat u in, bevinden zich in een situatie van dakloosheid
of precair wonen?

Antwoord 22

Uit de evaluatie blijkt dat verhuurders hoewel dit geen verplichting is verschillende
methoden gebruiken om vervolghuisvesting te vinden maar dat dit ook vaak niet het
geval is. Behoud van wachttijd, bemiddeling en begeleiding worden met name genoemd.
Cijfers over hoeveel mensen dakloos zijn geworden als direct gevolg van het beëindigen
van het tijdelijk huurcontract zijn niet bekend.

Vraag 23

Indien de wet leidt tot dakloosheid of een verhoogd risico daarop, hoe ziet u de verhouding
tot mensenrechtelijke verplichtingen om dakloosheid te voorkomen en uit te bannen?

Antwoord 23

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk
huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand
dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid
en Samenleving.6 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan
betaalbare woningen. Zoals ik in de beantwoording van vraag 19 en 20 aangeef, kan
ook niet uit de evaluatie Wet Doorstroming Huurmarkten worden geconcludeerd of huurders
dakloos zijn geworden door het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Omdat
de evaluatie wel degelijk tekortkomingen laat zien, vindt er op dit moment op basis
van de evaluatie en de gesprekken die ik met de sector heb gevoerd een weging plaats
waarbij wordt gekeken naar een betere balans tussen de belangen van huurders en verhuurders
en waarbij reguliere huurcontracten de norm blijft. Ik vind het belangrijk om de strijd
tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd
en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.
U wordt hierover zo spoedig mogelijk geïnformeerd door mij en de Staatssecretaris
van Jeugd en Preventie. Daarnaast zal binnenkort het programma huisvesting aandachtsgroepen
naar uw Kamer worden gestuurd, waarin ik een aanpak deel voor het zorgen voor meer
betaalbare woningen voor aandachtsgroepen. Ook zet ik mij in voor een groter aanbod
van betaalbare woningen (bijvoorbeeld via het programma Woningbouw) en kom ik met
voorstellen om ook de betaalbaarheid voor zittende huurders te verbeteren (bijvoorbeeld
via het programma betaalbaar wonen, waarover ik uw Kamer op korte termijn informeer).

Vraag 24 en 25

Kan dakloosheid als gevolg van het niet verlengen van het tijdelijk huurcontract gezien
worden als het niet nakomen van de zorgplicht van het Rijk die voortvloeit uit artikel
22 lid 2 van de Grondwet, omdat de Wet doorstroming huurmarkt dit mogelijk maakt?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Kan dakloosheid als gevolg van het niet verlengen van het tijdelijk huurcontract gezien
worden als een schending van het internationale recht op behoorlijke huisvesting,
omdat de Wet doorstroming huurmarkt dit mogelijk maakt? Kunt u uw nader toelichten?

Antwoord 24 en 25

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting
voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in
meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake
economische, sociale en culturele rechten). De zorgplicht betreft zowel het aantal
woningen, alsook de kwaliteit, veiligheid, gezondheid, betaalbaarheid, toegankelijkheid
en passendheid. Dit recht gaat niet zover dat ieder individu op basis hiervan recht
heeft op een woning.

Daarnaast komt een huurder met een tijdelijk huurcontract niet van de een op de andere
dag op straat te staan. Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende
waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over
de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij niet eerder doen dan drie maanden maar
uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd van het contract is verstreken. Indien
de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken
van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.

Vraag 26, 27 en 28

Kunt u aangeven in welke mate de verplichting, die de Nederlandse staat heeft om het
recht op behoorlijke huisvesting «progressief te realiseren», een rol heeft gespeeld
bij de totstandkoming en monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt 2015?

Kunt u aangeven in welke mate u acht dat de Wet doorstroming huurmarkt bijdraagt aan
het progressief realiseren van het recht op behoorlijke huisvesting?

Kunnen we met de kennis van nu concluderen dat de Wet doorstroming huurmarkt op gespannen
voet staat met het internationale recht op behoorlijke huisvesting, dat Nederland
verplicht om dat recht «progressief te realiseren»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 26, 27 en 28

Het recht op huisvesting is zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 24 en 25 verankerd
in de Grondwet. Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen
dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen
gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht
op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer
aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming
zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens
de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar
het sluit dit ook niet uit.

Vraag 29

Kunt u aangeven of bepaalde groepen op basis van hun leeftijd, inkomen, beperking
of etnische achtergrond harder worden getroffen door de negatieve effecten van de
Wet doorstroming huurmarkt?

Antwoord 29

In de evaluatie is niet onderzocht of bepaalde groepen harder worden getroffen. Echter
staat het buiten kijf dat discriminatie op welke grond dan ook verboden is en niet
kan worden getolereerd.

Vraag 30

Is het belangrijk om de positie van de huurder met een tijdelijk huurcontract te beschermen
ten opzichte van de verhuurder? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 30

Huurders worden reeds op diverse manieren beschermd. Zo heeft een huurder met een
generiek tijdelijk huurcontract in het gereguleerde segment huurprijsbescherming.
Huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter kunnen nog tot zes maanden
na afloop van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen.
Daarnaast is het de verhuurder niet toegestaan een minimumduur in de overeenkomst
op te nemen. Indien dit wel gebeurt staat het de huurder vrij hierover advies in te
winnen bij het Juridisch Loket of de zaak voor te leggen bij de rechtbank. De verhuurder
mag gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst de huur niet opzeggen.
Tussen drie maanden en een maand voor het einde van de looptijd van de tijdelijke
huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren dat de huur
op de afgesproken einddatum eindigt. Doet een verhuurder dat niet dan ontstaat er
van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zoals eerder aangegeven
in onder andere het antwoord op vraag 23, zie ik dat het van belang is opnieuw te
wegen hoe de positie van de huurder beter in balans kan worden gebracht met die van
de verhuurder.

Vraag 31 en 32

Welke zorgplicht(en) heeft een verhuurder als deze het tijdelijk huurcontract niet
wil verlengen?

Zou het in kaart brengen van de gevolgen van een beëindiging van een tijdelijk huurcontract
onderdeel van de zorgplicht van een verhuurder moeten zijn als deze het tijdelijk
huurcontract niet wil verlengen, aangezien het niet verlengen kan zorgen dat iemand
dakloos raakt? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Indien dit niet tot de zorgplicht
van de verhuurder hoort, van wie dan wel?

Antwoord 31 en 32

De verhuurder heeft geen wettelijke zorgplicht voor het vinden van vervolghuisvesting.
De huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wanneer deze afloopt.
Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar passende vervolghuisvesting. Zoals aangegeven
bij het antwoord op vraag 22 zijn er verhuurders die desondanks verschillende instrumenten
inzetten om passende vervolghuisvesting te realiseren. Hierbij valt te denken aan
begeleiding, bemiddeling en behoud van wachttijd.

Vraag 33

Deelt u de mening dat een verhuurder gemotiveerd moet aangeven waarom een huurcontract
niet verlengd wordt, aangezien aan het niet verlengen van het huurcontract vergaande
consequenties verbonden kunnen zijn, zoals dakloosheid?

Antwoord 33

Nee, die mening deel ik niet. Een tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een
bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.
Het doet daarbij niet ter zake wat de reden daarvan is. Zoals ik in het antwoord op
vraag 2 heb aangegeven, merk ik hierbij wel op dat de verhuurder geen belemmeringen
mag opwerpen voor de huurder om een geschil aan de Huurcommissie voor te leggen.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuurder veel eerder moet aangeven als deze het tijdelijk
contract niet wil verlengen, aangezien wij nu in de grootste wooncrisis sinds de Tweede
Wereldoorlog leven en het dus (bijna) onmogelijk is om op korte termijn een nieuwe
woning te vinden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 34

Nee, die mening deel ik niet. De wet bepaalt dat de verhuurder de huurder niet eerder
dan drie maanden en niet later dan een maand voor de afgesproken einddatum schriftelijk
informeert dat de huur op de afgesproken einddatum eindigt. Laat de verhuurder dat
na, dan loopt het huurcontract van rechtswege voor onbepaalde tijd door. Ik begrijp
dat het lastig is om in een krappe woningmarkt vervolghuisvesting te vinden, maar
de huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wanneer deze afloopt.
Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar passende vervolghuisvesting of de tijdelijke
huurovereenkomst niet aangaan.

Vraag 35 en 36

Deelt u de mening van de Woonbond als deze het volgende schrijft: «De tijdelijke contracten
verslechteren de positie van huurders. Ze zijn minder snel geneigd om hun recht te
halen bij te hoge huurprijzen of achterstallig onderhoud»?7 Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Hoe zorgt u ervoor dat huurders met een tijdelijk contract wel hun recht durven te
halen en achterstallig onderhoud durven te melden of te hoge servicekosten durven
aan te kaarten?

Antwoord 35 en 36

Bij die invoering van de tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige
huurwoningen in 2016 was er het besef dat tijdelijke huurders mogelijk geen toets
van de aanvangshuurprijs durven aan te vragen, uit vrees geen huurverlenging naar
een huurcontract voor onbepaalde tijd te krijgen. Daarom is toen in de wet opgenomen
dat huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter ook nog tot zes maanden
na afloop van dat tijdelijke huurcontract of na verlenging tot een huurcontract voor
onbepaalde tijd nog een toets van de aanvangshuurprijs mag vragen. Voor het overige
verwijs ik u naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 37 en 38

Kan het zo zijn dat mensen als gevolg van het niet ontvangen van een positieve verhuurverklaring
geen woning meer kunnen vinden en daardoor dakloos raken? Kunt u uw antwoord nader
toelichten? Zo ja, welke maatregelen neemt u of gaat u nemen om dit tegen te gaan?

Deelt u de mening dat het niet afgeven van een positieve verhuurverklaring, zeker
in het licht bezien van eerder door mij gestelde vragen over de familie Hendriks in
relatie tot woningcorporatie Trudo, vergaande negatieve gevolgen kan hebben zoals
dakloosheid? Zo ja, wilt u onderzoeken of er niet een ander systeem mogelijk is zonder
vergaande negatieve consequenties zoals dakloosheid, temeer als deze het gevolg zijn
van een onterechte aanmerking? Kunt u uw antwoord nader toelichten?8

Antwoord 37 en 38

Het is onwenselijk dat mensen dakloos worden. Om huurders zoveel mogelijk te beschermen
is het recht ook zo ingericht dat de huur door verhuurders heel lastig kan worden
beëindigd (huurbescherming). Dit recht is echter niet oneindig. Daar staan de belangen
van de andere huurders en het recht van de verhuurder om in onhoudbare situaties de
huur toch te beëindigen tegenover. Uiteraard dient zo’n afweging niet lichtvaardig
en met nauwkeurige afweging te worden genomen. Juist om die reden zijn hiervoor wettelijke
kaders. De wet bepaalt welke opzeggingsgronden verhuurders mogen gebruiken bij huuropzegging.
Daarnaast kan de verhuurder bijvoorbeeld de rechter vragen de huurovereenkomst te
ontbinden wanneer de huurder het huurcontract niet nakomt. Het is verder niet wettelijk
verboden om bij woningtoewijzing met een verhuurdersverklaring te werken. Indien de
huurovereenkomst is beëindigd op basis van overlast, betalingsachterstanden of het
verrichten van criminele activiteiten, is de kans groot dat de verhuurder zo′n verklaring
niet zal geven. De verhuurder heeft hier in die gevallen ook reden toe gehad. Ik vind
echter dat verhuurders ook de ruimte moeten geven aan kandidaat-huurders zonder verhuurdersverklaring
om aan te tonen dat zij wel een goede huurder zijn. Zo kan ik mij voorstellen dat
iemand die zijn woning vanwege langdurige betaalachterstanden heeft moeten verlaten
inmiddels een schuldhulpverleningstraject is ingegaan met de gemeente en daardoor
grip heeft op zijn of haar financiën. Hij of zij moet dit ook kunnen laten zien en
een nieuwe start kunnen maken. Ik zou verhuurders dan ook adviseren om verder te kijken
dan enkel zo′n verklaring.

Vraag 39 en 40

Wilt u het subjectief gebruik van de verhuurverklaring, waardoor huurders klem gezet
kunnen worden met als gevolg dat mensen dakloos kunnen raken, aan banden leggen? Zo
ja, wanneer kunt u een voorstel hieromtrent naar de Kamer sturen? Zo nee, waarom niet?

Hoe draagt u er zorg voor dat het recht op huisvesting gewaarborgd blijft bij een
negatieve verhuurverklaring, aangezien deze negatieve verhuurverklaring als een zwarte
lijst fungeert waardoor huurders geen huis meer kunnen vinden?

Antwoord 39 en 40

Er is voor verhuurders geen wettelijke verplichting een verhuurverklaring af te geven.
Het is aan de verhuurder om te beoordelen of er sprake is van positief of negatief
huurdersgedrag en of zij een verhuurderverklaring wil afgeven. Het is vervolgens aan
de volgende verhuurder om te bezien of een negatieve verhuurdersverklaring van invloed
is op eventuele verhuur. Ik zie vooralsnog geen reden om dit systeem aan banden te
leggen. Zie ook het antwoord op de vragen 37 en 38.

Vraag 41

Kunt u inzichtelijk maken hoeveel mensen bezwaar aangetekend hebben tegen een niet
afgegeven positieve verhuurverklaring?

Antwoord 41

Er worden geen gegevens bijgehouden over hoeveel mensen bezwaar maken tegen het niet
afgeven van een verhuurdersverklaring door verhuurders.

Vraag 42

Is het mogelijk om een zwarte lijst op te stellen van foute verhuurders, zodat huurders
deze lijst kunnen raadplegen alvorens zij bij een verhuurder een woning huren? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 42

Op grond van het wetsvoorstel goed verhuurderschap maak ik het mogelijk voor het college
van burgermeester en wethouders om te besluiten tot het openbaar maken van de namen
van verhuurders (of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) die ondanks
eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te
passen naar de norm voor goed verhuurderschap en aan wie als gevolg daarvan een bestuurlijke
boete of een beheerovername is opgelegd. Dit heeft enerzijds een afschrikwekkende
werking. Anderzijds is het ook bedoeld om woningzoekenden en huurders te informeren
en te ondersteunen. Door deze informatie kunnen huurders en verhuurbemiddelaars zich
er immers van vergewissen of ze met een bepaalde verhuurder een overeenkomst willen
aangaan.

Vraag 43

In hoeverre gaat het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in op overtredingen als deze?
Indien niet, kunt u dit soort overtredingen meenemen in de nieuwe wet «goed verhuurderschap»?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 43

Zie het antwoord op de vragen 6, 7 en 9.

Vraag 44 en 45

Wat is de rol van de Autoriteit woningcorporaties in deze kwestie en hoe kan zij hiertegen
optreden?

Heeft de Autoriteit woningcorporaties voldoende mogelijkheden om hiertegen op te treden?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 44 en 45

Omdat Change= geen woningcorporatie is valt zij niet onder het toezicht van de Autoriteit
woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties heeft hier daarom geen rol.

Vraag 46 en 47

Wat kost een gemiddelde sociale huurwoning per vierkante meter bij een woningcorporatie
en wat kost een gemiddelde sociale huurwoning bij Change= per vierkante meter (exclusief
servicekosten)?

Indien een woning per vierkante meter bij Change= en andere commerciële verhuurders
veel meer per vierkante meter kost dan bij een toegelaten instelling of een wooncoöperatie,
is ingrijpen dan gerechtvaardigd? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 46 en 47

De maximale huurprijs van een sociale huurwoning in Nederland wordt vastgesteld aan
de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem9 en niet op basis van een vierkante meterprijs. Corporaties vragen vaak minder huur
dan maximaal toegestaan is volgens het woningwaarderingsstelsel, omdat zij de wettelijke
taak hebben te verhuren aan mensen met een laag inkomen. Woningen worden aan mensen
met een lager inkomen passend toegewezen met een lagere huurprijs. Change= heeft

aangegeven dat het de huurprijs op basis van en conform het WWS vaststelt.

Vraag 48

Vindt u het rechtvaardig dat een woonruimte van 28 vierkante meter 655 euro per maand
mag kosten exclusief servicekosten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 48

Enkel op basis van het aangehaalde nieuwsbericht kan ik niet bepalen wat de maximale
huurprijs van de woningen van Change= moet zijn. Dat hangt namelijk ook af van factoren
die alleen te meten zijn in de woning (zoals de keuken- en badkamervoorzieningen).
Hier kan ik dus geen uitspraken over doen. Wel heeft Change= aangegeven dat het de
huurprijs op basis van en conform het WWS vaststelt. Indien de huurder op basis van
het WWS vermoedt dat hij te veel huur betaalt voor zijn woning, kan hij in gesprek
met de verhuurder om de huurprijs naar beneden bij te stellen. Wanneer verhuurder
en huurder hier geen overeenstemming over weten te bereiken, staat een gang naar de
Huurcommissie open.

Vraag 49

Hoe komt het dat commerciële verhuurders dit soort zogenaamde «sociale» huurwoningen
kunnen bouwen?

Antwoord 49

Zie het antwoord op vraag 54.

Vraag 50 en 51

Deelt u de mening dat we jongeren/jongvolwassenen aan commerciële verhuurders overgeleverd
hebben en zij nu een veel een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten,
met als gevolg dat ze niet alleen woononzekerheid ervaren maar ook financiële stress?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Kunnen we op basis van eerdergenoemde cijfers vaststellen dat marktwerking in de sociale
huursector geen goed idee is, aangezien de markt (in casu Change=) zoveel mogelijk
winst probeert te maken tegen een zo laag mogelijke kosten (in casu geen/weinig onderhoud)?

Antwoord 50 en 51

Corporaties hebben doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid, nieuwbouw en verduurzaming.
Zij kunnen niet iedereen in Nederland huisvesten. Daar is ook de private sector voor
nodig. In veel gevallen gaat dat goed, maar we zien ook steeds vaker dat er oneerlijke
praktijken ontstaan. In een krappere markt is er een grotere afhankelijkheidsrelatie
tussen huurder en verhuurder en daarmee ook een groter risico op misbruik waardoor
kwetsbare mensen onder druk komen te staan. Dit kabinet neemt verschillende maatregelen
om dit te voorkomen. Dit betreft onder meer het wetsvoorstel goed verhuurderschap
waar ik eerder in deze beantwoording al een toelichting op heb gegeven. Ook is in
het coalitieakkoord afgesproken dat middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming
krijgen om onder meer jongeren/jongvolwassenen die in dat segment een woning huren
of wensen te huren, beter te beschermen. In het programma betaalbaar wonen, dat ik
op korte termijn aan uw Kamer zal doen toekomen, ga ik nader in op deze en andere
maatregelen die ik in dat kader neem.

Vraag 52

Kunt u zich voorstellen dat huurders met een tijdelijk contract geen klachten durven
te uiten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 52

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 53

Kunnen we vaststellen dat de Wet doorstroming huurmarkt niet functioneert aangezien
de woningmarkt vastzit? Zo ja, kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 53

Ik ben het met u eens dat het woningaanbod samenhangt met mogelijke doorstroming.
Doorstroming op de woningmarkt was een van de doelstellingen van de Wet doorstroming
huurmarkt 2015 waarbij het uitgangspunt was dat tijdelijke huurcontracten voor meer
aanbod zou zorgen. Uit de genoemde evaluatie is weliswaar een toename van het aanbod
te zien sinds de invoering van de wet maar deze is volgens de evaluatie niet eenduidig
toe te schrijven aan de wet. Aangezien de evaluatie het ook niet uitsluit deel ik
uw mening niet dat de wet in zijn geheel niet functioneert. Zoals reeds aangegeven
weeg ik het geheel aan tijdelijke huurcontracten waarbij het uitgangspunt is dat huurcontracten
voor onbepaalde tijd de norm blijft.

Vraag 54

Wilt u in overweging nemen dat sociale huurwoningen alleen maar door woningcorporaties
en/of woningbouwverenigingen en/of door wooncoöperaties en/of door de (lokale) overheid
gebouwd kunnen worden om, zoals Aedes dat omschrijft, nep sociale huur te voorkomen?
Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 54

Er is een zeer groot tekort aan (huur)woningen in Nederland. Om dat op te lossen hebben
we alle middelen en inzet nodig die we kunnen krijgen. Van belang daarbij is een heldere
definitie van wat we onder «sociale huur» rekenen, en dat er voldoende mogelijkheden
zijn voor gemeenten om daarop te kunnen sturen. Op die manier wil ik borgen dat sociale
huurwoningen ook langjarig beschikbaar zijn voor de juiste doelgroep. Op dit moment
ben ik met verschillende partners – waaronder Aedes – in overleg om een betere definitie
te formuleren. Ook ben ik in kaart aan het brengen welke mogelijkheden gemeenten hebben
om voorwaarden te stellen, en of er nog instrumenten ontbreken. Ik zal uw Kamer hier
voor de zomer over informeren.

Vraag 55

Hoeveel signalen heeft u ontvangen dat de Wet doorstroming niet functioneert?

Antwoord 55

Ik heb zowel uit de evaluatie als tijdens gesprekken met de sector signalen ontvangen
over de negatieve effecten van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Deze signalen zien
vooral op de woononzekerheid die huurders ervaren, dat verhuurders een onwettelijke
minimumtermijn opnemen en dat tijdelijke contracten de norm aan het worden zijn. Ik
neem deze signalen mee bij de genoemde weging van het geheel van tijdelijke huurcontracten.
Ik heb de genoemde signalen niet gekwantificeerd.

Vraag 56

Hoe wordt momenteel de positie van de huurder met een tijdelijk huurcontract ten opzichte
van de verhuurder beschermd?

Antwoord 56

Zie het antwoord op vraag 30.

Vraag 57

Is het, gelet op alle eerdergenoemde vragen, nodig om zwaardere sancties om op te
nemen in de nieuwe wet «goed verhuurderschap»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 57

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap voorziet in een bestuursrechtelijke escalatieladder.
Indien de algemene beginselen van goed verhuurderschap, dan wel de vergunningsvoorwaarden
worden overtreden (of zonder (een vereiste) vergunning een woon- of verblijfsruimte
wordt verhuurd), zijn gemeenten op grond van het wetsvoorstel bevoegd te handhaven
via het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, last onder
bestuursdwang, bestuurlijke boete, intrekking vergunning (indien reeds een vergunning
is verleend) en als ultimum remedium de beheerovername. Mijn inzet is erop gericht
de wet goed verhuurderschap zo spoedig als mogelijk in werking te kunnen laten treden
zodat gemeenten gebruik kunnen gaan maken van het instrumentarium om malafide verhuurders
aan te pakken.

Vraag 58

Kunt u de vragen alstublieft ieder afzonderlijk en niet geclusterd beantwoorden?

Antwoord 58

Ik heb de vragen zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.