Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over nep sociale huurwoningen gebouwd door private partijen

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
14 februari 2022).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat corporaties bezorgd zijn over commerciële partijen
die sociale huurwoningen bouwen?1

Antwoord 1

Ja. Deze signalen zijn ook eerder ter sprake gekomen in gesprekken die ik met uw Kamer
en stakeholders heb gevoerd. Mede naar aanleiding daarvan heb ik een onderzoek gestart.
Ik heb toegezegd voor de zomer uw Kamer hierover te informeren.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat er een verschil bestaat in verplichtingen, bijvoorbeeld bij
het huisvesten van doelgroepen, tussen corporaties en commerciële partijen bij het
bouwen van sociale huurwoningen?

Antwoord 2

Woningcorporaties hebben een volkshuisvestelijke taak. Vanuit deze taak vragen wij
op sommige gebieden meer van woningcorporaties dan van commerciële partijen. Woningcorporaties
komen ten behoeve van deze taak in aanmerking voor staatssteun en commerciële partijen
niet.

Vraag 3

Is het mogelijk dat er sociale huurwoningen gebouwd worden, mede dankzij financiering
vanuit het Rijk, die in een relatieve korte periode naar de markt c.a. naar de vrije
sector worden overgeheveld? Aan welke regels zijn ontwikkelaars gebonden als zij woningen
bouwen met financiële steun in het sociale segment?

Antwoord 3

Met de Woningbouwimpuls (WBI) draagt het Rijk bij aan gebiedsontwikkelingen met een
publiek tekort. Deze subsidie gaat naar gemeenten. In de eerste drie tranches is de
voorwaarde gesteld dat minimaal 50% van het woningprogramma uit betaalbare woningbouw
bestaat. Er worden geen directe eisen gesteld aan hoe dit geborgd wordt. In de beoordeling
van aanvragen voor de Woningbouwimpuls zijn de opbouw van het woningbouwprogramma,
de borging daarvan en de mate waarin maatregelen zijn getroffen om woningen langjarig
betaalbaar te houden een expliciet onderdeel van de beoordeling. Gemeenten kunnen,
afhankelijk van de lokale situatie, maatwerkafspraken maken met daarin eisen en voorwaarden
rondom het bouwen van (sociale) huurwoningen. Gemeenten kunnen dit regelen in de gronduitgifte
overeenkomst (wanneer de gemeente grondeigenaar is), in de anterieure overeenkomst
en/of in lokale verordeningen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de verhouding van nieuw te bouwen sociale huurwoningen te rooskleurig
wordt voorgesteld wanneer een aanzienlijk deel gebouwd door de private sector na een
aantal jaren wegstroomt naar de vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Het is belangrijk dat woningen echt beschikbaar zijn voor de doelgroep waarvoor er
wordt gebouwd. Ze moeten niet via constructies alsnog onbereikbaar worden voor die
doelgroep. Ook is het onwenselijk als door afname van het bestaande aanbod, zonder
dat het wordt aangevuld, de doelgroep niet kan worden gehuisvest.

Vraag 5

In hoeverre kunnen gemeenten nog sturen op de ontwikkeling van sociale huurwoningen
wanneer veel grond reeds in private handen is?

Antwoord 5

Het is voor gemeenten mogelijk om in bestemmingsplannen – of op het moment dat de
Omgevingswet in werking treedt in een omgevingsplan – percentages op te nemen ten
aanzien van de woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde
woningen voor middenhuur («middeldure huurwoningen») of particulier opdrachtgeverschap
(vrije kavels). Middels een zogenoemde doelgroepenverordening legt de gemeente daarnaast
de instandhoudingstermijn, van ten minste 10 jaar, vast.2 Op deze manier kan een gemeente via het bestemmingsplan waarborgen dat een bepaald
percentage van nieuw te bouwen woningen sociale huurwoningen moet betreffen. Hiermee
kan een gemeente publiekrechtelijk via het bestemmingsplan sturen op de ontwikkeling
van sociale huurwoningen, ook op gronden die in private handen zijn.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat er een kwaliteitsverschil bestaat in zowel prijs als grootte
van sociale huurwoningen afhankelijk van of een corporaties of private partij deze
ontwikkeld? Deelt u de mening dat zulke verschillen niet zouden moeten bestaan?

Antwoord 6

Voor de huurprijs van huurwoningen in het gereguleerde segment geldt het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Zowel corporaties als private partijen zijn hieraan gebonden. Het staat verhuurders
vrij om binnen wat volgens het WWS toegestaan is een huurprijs te bepalen. Als een
verhuurder zich bij het verhuren van een woningen met een gereguleerde huurprijs niet
aan het WWS houdt, kan de huurder bij de Huurcommissie de huurprijs naar beneden laten
bijstellen.

Vraag 7

Kunt u ingaan op de toekomstbestendigheid van woningen wanneer deze zeer klein gebouwd
worden en niet ruim genoeg zijn om verschillende toekomstige doelgroepen te voorzien
van een betaalbare woning?

Antwoord 7

Het is belangrijk dat er per gemeente een balans is in het woningaanbod, zodat er
voldoende woonruimte is voor alle verschillende doelgroepen. Er kan ook behoefte zijn
aan kleine woningen, denk bijvoorbeeld aan alleenstaande starters en studenten. De
toekomstbestendigheid komt echter in het gedrang als het woningaanbod onvoldoende
aansluit bij de verschillende doelgroepen.

Vraag 8

Wat is de toekomstige verhouding van sociale huurwoningen in de grootste 10 gemeenten
uitgesplitst naar eigendom in de tijd? Is er een krimp van sociale huurwoningen in
eigendom van corporaties als percentage van de totale voorraad voorzien? Zo ja, wat
vindt u daarvan?

Antwoord 8

Ik beschik niet over cijfers over de toekomstige verhoudingen van sociale huurwoningen.
Op dit moment doe ik onderzoek naar de omvang en achtergrond van nieuwbouw van sociale
huur door marktpartijen. Ik verwacht de resultaten van dit onderzoek voor de zomer
met uw Kamer te kunnen delen.

Op nationaal en regionaal niveau laten prognoses zien dat het aandeel sociale huurwoningen
kan dalen door demografische en economische ontwikkelingen. Zie Staat van de Woningmarkt
2021 p. 31. Het aantal corporatiewoningen zal wel stijgen, maar minder snel dan de
andere sectoren.

Vraag 9

Bent u bereid gemeenten meer instrumenten te geven om te sturen op de woningen die
gebouwd worden? Kunt u ingaan op mogelijke instrumenten die voorhanden zijn?

Antwoord 9

Zoals hierboven aangegeven in antwoord op vraag 5, hebben gemeenten reeds een instrument
tot hun beschikking. Ik heb contact met gemeenten, Aedes en andere stakeholders om
deze problematiek scherper in beeld te krijgen en te kunnen duiden of hier extra maatregelen
nodig zijn, bijvoorbeeld ook in mijn eigen instrumentarium of dat van gemeenten. Dat
beeld zal ik betrekken bij mijn programma-aanpak. Zoals ik in het antwoord op vraag
1 heb aangegeven, ben ik mede op basis van signalen die ook in uw Kamer aan de orde
zijn geweest een onderzoek gestart. Ik streef ernaar dit onderzoek voor de zomer met
uw kamer te delen.