Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Pouw-Verweij over het bericht ‘Uitspraak in supermarktoorlog Didam bedreigt Nederlandse woningbouw’

Antwoord van MinisterDe Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
17 januari 2022). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 1131.

Vraag 1

Kent u het artikel «Uitspraak in supermarktoorlog Didam bedreigt Nederlandse woningbouw»
uit het Financiële Dagblad van 1 december, en de uitspraak van de Hoge Raad waarover
het artikel handelt?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het artikel, dat door de gevolgen van deze uitspraak van
de Hoge Raad de ambitie om 1 miljoen woningen te bouwen op losse schroeven komt te
staan, en kunt u uw antwoord motiveren?

Antwoord 2

Het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam) kan
mogelijk tot complicaties leiden bij het versnellen van de woningbouw voor zover gemeenten
zelf de benodigde grond leveren, maar de ambitie om 100.000 woningen per jaar te bouwen
zal ik daardoor niet op losse schroeven willen zetten.

Het arrest van de Hoge Raad gaat over de situatie dat een gemeente, in casu de gemeente
Montferland, aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt voor de realisering van
een nieuwe ontwikkeling. Ook bij privaatrechtelijk handelen moeten overheidslichamen
zoals gemeenten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel,
in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat een overheidslichaam
bij verkoop van een onroerende zaak (zoals bijvoorbeeld ook de uitgifte van bouwrijpe
grond) gegadigden, die interesse hebben in de aankoop van deze onroerende zaak, een
gelijke kans moet bieden. De selectie moet plaatsvinden aan de hand van objectieve,
toetsbare en redelijke criteria.

De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden, indien bij voorbaat vaststaat
óf redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking
komt voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak. Ook dit dient te worden vastgesteld
op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Het arrest van de Hoge Raad heeft in beginsel geen gevolgen voor woningbouw op grond
die volledig in eigendom is van private partijen. Private partijen hebben een belangrijke
positie op de grondmarkt voor woningbouw. In bijna driekwart van de gemeenten koopt
de gemeente alleen in specifieke gevallen grond voor woningbouw en/of laat het aan
private partijen over om voor voldoende grond voor woningbouw te zorgen. Iets meer
dan een kwart van de gemeenten levert de benodigde grond voor woningbouw zelf.2 De woningbouwopgave wordt dus grotendeels gerealiseerd op gronden in eigendom van
private partijen.

Voor gronden die wél in eigendom van gemeenten zijn, zullen voor een deel nog geen
partijen zijn geselecteerd. Het arrest brengt met zich mee dat de overheid partijen
die interesse hebben in de aankoop van gronden en de daarbij behorende onroerende
zaken een gelijke kans moet bieden. Het arrest van de Hoge Raad brengt mee dat een
overheidslichaam niet langer onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) exclusief aan
één partij te koop kan aanbieden zonder dit vooraf openbaar kenbaar te maken.

In het antwoord op vraag 3 ga ik in op het selectieproces. Het is op voorhand lastig
te schatten hoe groot het aantal woningbouwlocaties is waar dit arrest effect heeft
op het tempo van de woningbouw en welk aantal woningen het gaat.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat deze uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging
leidt voor lopende en/of toekomstige bouwprojecten? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3

Het kan zijn dat de gemeente, bij lopende bouwprojecten waar ze zelf de grond levert,
tijdelijk een pauze inlast om de gevolgde selectieprocedure tegen het licht houden
waardoor onzekerheid en vertraging ontstaat. Als een gemeente een procedure heeft
gevolgd die voldoet aan de eisen van het arrest, dan hoeft de uitspraak geen gevolgen
hebben. Vertraging kan optreden in die gevallen waar de gemeente geen selectieproces
heeft gevolgd welke voldoet aan de eisen van het arrest. Er zal bekendheid gegeven
moeten worden aan het voornemen tot verkoop én er kunnen gegadigden zijn die nu alsnog
de selectieprocedure ter discussie stellen.

Voor toekomstige bouwgronden waarvoor de gemeente nog een koper moet selecteren zal
de gemeente een zorgvuldig meervoudig selectieproces moeten doorlopen, tenzij op basis
van de criteria – die de gemeente met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte
vaststelt – op voorhand vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking
komt voor de aankoop. In dat laatste geval dient een gemeente bij de bekendmaking
van het voornemen tot verkoop te motiveren waarom er slechts één serieuze gegadigde
in aanmerking komt. Gemeente moeten hun processen en procedures hierop aanpassen.
Dit zal enige tijd kosten.

Het arrest leidt tot veel zorgen bij gemeenten en marktpartijen. Het is van belang
dat snel duidelijk wordt hoe de eisen die de Hoge Raad stelt, optimaal kunnen worden
ingepast in lopende en toekomstige selectieprocedures. Ik heb daarom op de website
www.woningmarktbeleid.nl een eerste factsheet3 geplaats met Vraag en Antwoord naar aanleiding van dit arrest. Dit factsheet zal
ik verder ook nog aanvullen met vragen en antwoorden waarvoor meer tijd nodig is voor
een zorgvuldige beantwoording. Gemeenten kunnen ook ondersteuning vragen bij het Expertteam
Woningbouw voor advies over specifieke casussen.

Ik vind het een belangrijk uitgangspunt dat het handelen van de overheid zo transparant
en openbaar mogelijk is. Bij verkoop van onroerende zaken is in dat kader het van
belang dat de overheid bekendheid geeft aan het voornemen tot verkoop, de procedure
die daarbij wordt gevolgd en de criteria op basis waarvan kopers worden geselecteerd.
Een dergelijk selectieproces kan tijd vergen. Aan de andere kant brengt het met zich
mee dat zowel gemeente als de koper in het proces na selectie zijn gebonden aan de
kaders die zijn opgesteld voor de selectie. Dit kan de complexiteit van het proces
na selectie verminderen; er liggen dan heldere kaders waaraan partijen zich hebben
verbonden.

Vraag 4

Deelt u de constatering, dat deze uitspraak met terugwerkende kracht ertoe kan leiden
dat allerlei partijen schadeclaims kunnen indienen, omdat het in voorkomende gevallen
om één-op-één-transacties gaat?

Antwoord 4

Het valt niet uit te sluiten dat gegadigden, die niet in de gelegenheid zijn gesteld
een eerlijke kans te maken op een onroerende zaak die door de overheid werd verkocht,
een schadeclaim indienen. In de rechtspraak gelden echter strenge criteria om te beoordelen
of zo’n claim ook moet worden toegewezen.

Vraag 5

Mocht deze uitspraak tot vertraging in woningbouw leiden, hoe wil het kabinet er dan
voor zorgen dat deze vertraging ingehaald wordt?

Antwoord 5

Het is vooral aan gemeenten (of een ander overheidslichaam) om te zien op welke wijze
vertragingen kunnen worden ingehaald. Mocht er vertraging ontstaan in woningbouwplannen,
omdat er overeenkomsten voor gronduitgiften ter discussie worden gesteld, dan kan
een gemeente wellicht schuiven in de fasering. Gronduitgiften die niet ter discussie
worden gesteld kunnen naar voren worden gehaald. Of dit mogelijk is zal zeer afhankelijk
zijn van de locatie, de afspraken en de planning van de werkzaamheden.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, mocht deze zaak wederom procedurele vertragingen opleveren
in de woningbouwprojecten, het kabinet samen met decentrale overheden er alles aan
moet doen om de aanbestedings-, verkoop- en bouwprocessen te versnellen om de woningbouw
op peil te houden?

Antwoord 6

Ik ben uiteraard bereid om – met betrokken partijen – te bekijken hoe gemeenten kunnen
worden ondersteund. Zoals ik uw Kamer eerder heb aangegeven ben ik gestart met een
aanpak gericht op het versnellen van besluitvormingsprocessen en juridische procedures.4 Deze aanpak zal onder meer gericht zijn op het doorvoeren van versnellingen en verbeteringen
in de uitvoering en op het bieden van praktische handvatten. Daarnaast kan het Expertteam
Woningbouw gemeenten ondersteunen met betrekking tot diverse vraagstukken rond gebiedsontwikkeling.