Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over het artikel dat Amsterdam een opkoopbescherming wil invoeren voor de hele stad

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
3 december 2021).

Vraag 1

Kent het bericht «Huis goedkoper dan 512.000 euro? Amsterdam komt met opkoopbescherming»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties contact gehad met
de gemeente voordat het college dit bericht bekend heeft gemaakt? Welke adviezen heeft
het ministerie de gemeente gegeven over de opkoopbescherming? Wilt u die adviezen
naar de Kamer sturen?

Antwoord 2

Het ministerie heeft de afgelopen maanden contact gehad met verschillende gemeenten,
waaronder de gemeente Amsterdam, over de algemene werking en reikwijdte van de opkoopbescherming.
Zo heeft het ministerie een presentatie gegeven over de werking van de opkoopbescherming
aan de G4 + G44 en de Metropool Regio Amsterdam. Tevens heeft het ministerie verschillende
vragen van gemeenten, ook van de gemeente Amsterdam, beantwoord via de email of digitale
overleggen. De gegeven presentaties en een document waarin een aantal vragen van de
G5 geclusterd zijn beantwoord zijn bijgevoegd2. Ook bij de beantwoording van vraag 5 wordt gerefereerd aan gesprekken die het ministerie
over de werking in algemene zin heeft gehad met gemeenten.

Het beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam3 is niet met het ministerie gedeeld voordat deze gepubliceerd is. Het is ook niet
gebruikelijk dat een gemeente een dergelijk beleidsvoorstel ter advies voorlegt aan
het ministerie. De opkoopbescherming is onderdeel van de Huisvestingswet 2014. De
Huisvestingswet 2014 is zo vormgegeven dat de gemeente op verschillende onderdelen
zelf de reikwijdte van het instrumentarium kan bepalen, mits zij dit onderbouwt. Op
die manier kan de gemeente het instrumentarium aan laten sluiten op de lokale situatie.
De gemeente Amsterdam is dus zelf verantwoordelijk voor de reikwijdte die zij heeft
gekozen in haar beleidsvoorstel voor de regeling Opkoopbescherming. Dit beleidsvoorstel
moet nog worden behandeld in de gemeenteraad. De gemeenteraad besluit uiteindelijk
over het voorstel.

Vraag 3

Wanneer gaat Amsterdam de opkoopbescherming invoeren? Heeft de gemeente tot die tijd
ook contact met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

Antwoord 3

De gemeente Amsterdam is voornemens om het beleidsvoorstel in februari in de gemeenteraad
te behandelen. Hierna moet het voorstel zo snel mogelijk in werking treden.

Er is geen vast overleg tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en de gemeente Amsterdam over de opkoopbescherming. Wel weten deze partijen elkaar
goed te vinden als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld als één van beide vragen
heeft. Gezien de gemeente Amsterdam vooroploopt met de invoering van de opkoopbescherming,
volgt het ministerie dit proces met interesse.

Vraag 4

Is het waar dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil aanwijzen voor de
opkoopbescherming? Hoe rijmt u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming
kan worden ingevoerd om goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen?

Antwoord 4

De wet schrijft voor dat er enkel goedkope en middeldure woningen kunnen worden aangewezen
onder de opkoopbescherming. In de toelichting op de wet staat dat gemeenten op basis
van hun lokale situatie zelf moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente
koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen, omdat gemeenten zelf goed
zicht hebben op hun lokale situatie. De NHG-grens is berekend op basis van de gemiddelde
verkoopprijs in heel Nederland. De NHG-grens kan voor bepaalde gemeenten een passende
maatstaf zijn. Tegelijkertijd zijn er ook gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs
een stuk hoger of lager ligt dan het landelijk gemiddelde, waardoor een andere maatstaf
mogelijk beter aansluit bij de lokale situatie. De keuze voor welke maatstaf wordt
gebruikt is aan de gemeente zelf.

Amsterdam is voornemens om een woningwaarde grens van 512.000 euro aan te houden.
Dit betekent dat koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 512.000 euro in het aangewezen
gebied onder de opkoopbescherming komen te vallen. De gemeente Amsterdam heeft de
woningen in bezit van eigenaar-bewoners verdeeld in prijssegmenten van elk 20 procent
van het totaal (zie tabel 1). Amsterdam is voornemens om de prijssegmenten goedkoop,
middelduur laag en middelduur onder de opkoopbescherming te laten vallen. Dit komt
overeen met de woningwaarde grens van 512.000 euro. De gemeente Amsterdam kiest niet
voor de NHG-grens omdat de gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam een stuk hoger ligt
dan in de rest van Nederland, en daarmee ook hoger ligt dan de NHG-grens.

Goedkoop

Middelduur (laag)

Middelduur

Duur

Zeer duur

Woz

€ 326.000

€ 406.000

€ 512.000

€ 713.000

€ 9.829.000

Percentage cumulatief

20

40

60

80

100

woningen cumulatief

24.883

50.196

75.153

100.345

128.951

Bron: gemeente Amsterdam, Beleidsvoorstel Opkoopbescherming, 2 november 2021

Vraag 5

Klopt het dat Amsterdam alle wijken wil aanwijzen voor de opkoopbescherming? Hoe rijmt
u dit met de wettelijke bepaling dat de opkoopbescherming kan worden ingevoerd om
wijken te beschermen waar schaarste is van goedkope en middeldure koopwoningen?

Antwoord 5

De wet geeft gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden
of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte
na aankoop niet mogen worden verhuurd zonder vergunning. Een gemeente kan enkel gebieden
of buurten aanwijzen waarin zij heeft vastgesteld dat er sprake is van schaarste aan
goedkope en middeldure woningen of waar dit noodzakelijk is voor het behoud van de
leefbaarheid. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak om de problematiek daar
waar nodig is aan te pakken.

Amsterdam is voornemens om de hele stad onder het aangewezen gebied te laten vallen.
Feitelijk gezien kan dit binnen de wet. Dit betekent dat de gemeente moet aantonen
dat er in de gehele stad sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek door
de opkoop van de woningen. In algemene zin geldt dat een dergelijke brede toepassing
ingrijpender en daarmee lastiger te onderbouwen is dan een smallere toepassing. Een
sterke onderbouwing is dan ook een vereiste. Wanneer deze onderbouwing ontbreekt lopen
gemeenten het risico dat de rechter de verordening (gedeeltelijk) onverbindend verklaart.
Het belang van een sterke onderbouwing heeft het ministerie ook in verschillende overleggen
richting gemeenten gecommuniceerd. Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente
zelf om het instrument voldoende te onderbouwen.

De gemeente Amsterdam is bekend met het invoeren van huisvestingsverordeningen. Zij
weet dat er een goede onderbouwing nodig is voor de afbakening die zij kiest. Amsterdam
is ervan overtuigd dat zij een sterke onderbouwing heeft om het instrument stadsbreed
in te kunnen voeren. Een dergelijke beslissing is aan de gemeente zelf.

Vraag 6

Hoe verhoudt zich het beleid dat Amsterdam huizen tot ruim boven de NHG-grens wil
aanwijzen voor de opkoopbescherming tot het eigendomsrecht van zowel kopers als verkopers?
Welke juridische analyses hebben het ministerie en eventueel de landsadvocaat gedaan
over het eigendomsrecht inzake de opkoopbescherming? Wilt u die juridische analyses
naar de Kamer sturen?

Antwoord 6

Het ministerie heeft in het kader van de motie Dik-Faber4 die vraagt naar de juridische mogelijkheden om koopwoningen te beschermen een interne
notitie gemaakt waarin de algemene aandachtspunten bij een dergelijke maatregel staan
opgesomd. Deze notitie is bijgevoegd5. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming zijn al deze aandachtspunten behandeld.
Zo is een analyse gemaakt van hoe de opkoopbescherming zich verhoudt tot het hogere
recht, waaronder het eigendomsrecht. Deze analyse gaat ervan uit dat gemeenten zelf
op basis van hun lokale situatie een woningwaarde grens bepalen, waarbij het uitgangspunt
is dat de gemeente hier een goede onderbouwing voor heeft. De analyse is reeds openbaar
gemaakt als onderdeel van de «Concept memorie van toelichting Wetsvoorstel Opkoopbescherming
en verruiming mogelijkheden voor tijdelijke verhuur»6. Het ministerie heeft geen analyses uit laten voeren door een externe partij. Het
is gebruikelijk dat de Raad van State adviseert over een wetsvoorstel voordat deze
in de Tweede Kamer wordt behandeld. De opkoopbescherming is via een amendement ingevoegd
in het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie
van de herziene Woningwet. Hierdoor is het wetsvoorstel niet ter advisering aan de
Raad van State voorgelegd.