Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de toepassing van de opkoopbescherming bij het ‘flippen’ van woningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
3 december 2021).

Vraag 1

Bent u bekend met het fenomeen «flippen» waarbij een huis wordt opgekocht, verbouwd
of gerenoveerd en vervolgens wordt verkocht voor een vaak veel hogere prijs zoals
de voorbeelden in Diepenveen uitwijzen?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre beoordeelt u deze praktijk als onwenselijk als op deze manier relatief
betaalbare woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken?

Antwoord 2

Ik vind het onwenselijk wanneer een opgekochte woning enkel wordt aangehouden met
als doel om deze op later moment voor een fors hogere prijs door te verkopen. Wanneer
de woning tussendoor ook wordt opgeknapt vind ik dit niet per definitie nadelig. Als
de woning bijvoorbeeld voor de doorverkoop vergaand wordt gerenoveerd en verduurzaamd
kan dit bijdragen aan een toekomstbestendigere woningvoorraad. Daarbij kan de nieuwe
koper de woning snel en gemakkelijk betrekken. Ook is het maken van winst niet altijd
het doel van de doorverkoop. De doorverkoop kan ook worden veroorzaakt doordat de
woning door bijvoorbeeld samenwonen, scheiden of gezinsuitbreiding niet meer voldoet
aan de woonwensen.

Vraag 3

Heeft u cijfers over hoeveel woningen op deze manier tijdelijk aan de woningvoorraad
worden onttrokken? Kunt u daarbij ook aangeven wat de gemiddelde prijsstijging is
na het opkopen en renoveren van een woning?

Antwoord 3

Het Kadaster heeft recent onderzoek2 gedaan naar in hoeverre aangekochte woningen in de periode van januari 1993 tot juni
2021 weer snel worden doorverkocht, en welke winsten hiermee worden gehaald. Het Kadaster
definieert winst hier als het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs. De transactiekosten
en eventuele renovatiekosten zijn buiten beschouwing gelaten. In hun onderzoek maakt
het Kadaster onderscheid tussen woningen die binnen één, twee of vijf jaar na aankoop
weer zijn doorverkocht. Gedurende de periode van januari 1993 tot juni 2021 zijn 90.000 woningen
binnen één jaar weer verkocht, 230.000 woningen binnen twee jaar en 855.000 woningen
binnen vijf jaar. De winst die gemaakt wordt bij verkoop stijgt de laatste jaren voor
alle categorieën. In 2021 was de winst het hoogst: deze liep op tot bijna 58.000 euro
bij verkoop na één jaar (aankoop in 2020), ruim 65.000 euro bij verkoop na twee jaar
(aankoop in 2019) en bijna 95.000 euro bij verkoop na vijf (aankoop in 2016). Het
is niet bekend hoeveel deze verkopers uiteindelijk overgehouden hebben aan de verkoop,
omdat de transactiekosten en eventuele renovatiekosten niet zijn meegenomen. Ik heb
ook geen inzicht in hoeveel er gemiddeld geïnvesteerd (renovatie, verduurzaming etc.)
wordt in een woning die op korte termijn weer wordt doorverkocht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het flippen van woningen het evenwicht in een buurt of wijk
ook kan aantasten? Snapt u dat mensen op deze manier niet meer in hun eigen dorp of
buurt dreigen te kunnen blijven wonen? Zo ja, wat gaat u daaraan doen?

Antwoord 4

Dit hoeft niet altijd het geval te zijn. Als de woning bijvoorbeeld voor de doorverkoop
vergaand wordt gerenoveerd en verduurzaamd kan dit bijdragen aan een toekomstbestendigere
woningvoorraad en de leefbaarheid van de wijk verbeten. Tegelijkertijd is het niet
wenselijk wanneer een opgekochte woning enkel wordt aangehouden met als doel om deze
op later moment voor een fors hogere prijs door te verkopen. Het kabinet heeft per
1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd naar 8%. Dit remt met
name beleggers met een kort beleggingsperspectief, zoals beleggers die woningen opkopen
om op korte termijn weer door te verkopen.

Vraag 5 en 6

Waarom is de regeling: «De opkoopbescherming, ook wel zelfbewoningsplicht, is ingevoerd
om buurten te beschermen tegen «onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde
groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning»3 niet van toepassing op het flippen van woningen?

Bent u bereid de opkoopbescherming die per 1 januari van kracht wordt uit te breiden?
Waarom geldt deze wel voor de verhuur maar niet voor beleggers en speculanten die
met koophuizen flink willen verdienen?

Antwoord 5 en 6

Het doel van de opkoopbescherming is om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure
koopwoningen na verkoop beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er
schaarste is aan deze woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurt
wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Dit sluit aan bij
de problematiek die gemeenten ervaren. De opkoopbescherming is dus specifiek gericht
op het tegengaan van schaarste en/of leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit de
opkoop voor verhuur.

Het verbieden van het snel doorverkopen van een woning is een aanvullende beperking
van het eigendomsrecht. Dit kan alleen als hier goede redenen voor zijn. Het op korte
termijn doorverkopen van een woning gebeurt niet altijd met als doel om winst te maken.
De verkoop kan ook worden veroorzaakt doordat de woning door bijvoorbeeld samenwonen,
scheiden of gezinsuitbreiding niet meer voldoet aan de woonwensen. Tevens geldt dat
als woningen vergaand worden gerenoveerd en verduurzaamd dit kan bijdragen aan een
toekomstbestendigere woningvoorraad. Het kabinet heeft reeds de overdrachtsbelasting
verhoogd waardoor het kort aanhouden van een beleggingswoning aanzienlijk minder aantrekkelijk
wordt. Ik vind dat het kabinet hiermee een passende prikkel heeft ingebouwd. Op basis
van de huidige gegevens zie ik geen aanleiding voor een algeheel verbod.

Vraag 7 en 8

Erkent u dat de betaalbaarheid van wonen voor steeds meer mensen onder druk komt te
staan omdat beleggers en speculanten hun kans grijpen? Wat doet u om het artikel in
de Grondwet dat wonen een zorg van de overheid is waar te maken?

Bent u bereid in te grijpen en te zorgen dat woningen weer zijn om in te wonen, niet
om geld mee te verdienen?

Antwoord 7 en 8

De vraag naar woningen is sterk toegenomen, terwijl er de afgelopen jaren onvoldoende
woningen aan de voorraad zijn toegevoegd om aan deze vraag te kunnen voldoen. In de
huidige krappe markt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden
gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod
aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van
de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor
het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal
51.000 woningen. Ook het kapitaal en initiatief van beleggers spelen een belangrijke
rol bij het vergroten van het woningaanbod. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige
krapte ook excessen op de woningmarkt. Zo zijn er speculanten die gebruik maken van
deze krapte waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen,
lastig is om een passende woning te vinden.

De afgelopen periode heb ik reeds op diverse manieren ingegrepen op de markt om de
betaalbaarheid van het wonen te vergroten en speculatie tegen te gaan. Bij het nemen
van deze maatregelen is het doel geweest om de betaalbaarheid van woningen voor mensen
met een middeninkomen en starters te verbeteren en excessen op de woningmarkt aan
te pakken.

Zo heeft het kabinet met de differentiatie van de overdrachtsbelasting de positie
van starters verbeterd ten opzichte van beleggers. Door deze differentiatie betalen
starters4 per 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting en is het tarief voor beleggers verhoogd
tot 8%. Ook heeft het kabinet het initiatiefvoorstel van het lid Nijboer (PvdA) om
de jaarlijkse huurstijgingen in de vrije sector te maximeren, gesteund. Door dit wetsvoorstel
zijn per 1 mei 2021 de jaarlijkse huurverhoging voor een periode van drie jaar tot
maximaal inflatie + 1 procentpunt beperkt. Daarnaast kunnen gemeenten per 1 januari
2022 een opkoopbescherming invoeren om ervoor te zorgen dat betaalbare koopwoningen
niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur in gebieden waar betaalbare
koopwoningen schaars zijn of waar de leefbaarheid van door de opkoop voor verhuur
in het geding komt. Hierdoor blijven er meer koopwoningen beschikbaar voor andere
woningzoekenden, zoals starters en mensen met een middeninkomen. Tevens wordt de WOZ-waarde
in het woningwaarderingsstelsel beperkt tot maximaal 33% van het totaalaantal punten.
Door het aandeel van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel te beperken wordt voorkomen
dat gereguleerde woningen door snel stijgende huizenprijzen sneller in het vrije huursegment
terecht komen, terwijl ze daar langs andere maatstaven niet thuishoren.

Vraag 9

Kunt u zich vinden in het standpunt dat het flippen van woningen niet onbeperkt mogelijk
moet zijn? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 9

Zoals reeds aangegeven vind ik het onwenselijk wanneer een opgekochte woning enkel
wordt aangehouden met als doel om deze op later moment voor een fors hogere prijs
te doorverkopen. Het kabinet heeft reeds de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd
naar 8%, waardoor het kort aanhouden van een woning aanzienlijk minder aantrekkelijk
is geworden. Het op korte termijn doorverkopen van een woning hoeft overigens niet
per se een probleem te zijn. Zo kan het renoveren en verduurzamen de kwaliteit van
de woning voor de nieuwe koper verbeteren. Ook kan de doorverkoop op korte termijn
voortkomen uit een verandering van de situatie van de eigenaar, bijvoorbeeld door
samenwonen of scheiden.