Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over het Rebel rapport inzake de business case van 14 de grootschalige woningbouwgebieden

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
8 november 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 282.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport van Rebel inzake de business case van 14 grootschalige
woningbouwgebieden?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het rapport veronderstelt dat circa € 20 miljard aan investeringen in
publieke maatregelen vooralsnog ongedekt is?

Antwoord 2

In het rapport is op basis van gebiedsspecifieke uitwerkingen en informatie een consolidatie
gemaakt van de naar verwachting benodigde publieke investeringen in de veertien grootschalige
woningbouwgebieden. De € 20 miljard betreft de gehele periode van ontwikkeling van
deze gebieden, namelijk 2020–2040.

Vraag 3

Klopt het dat het rapport veronderstelt dat 26% sociale huur wordt gevraagd voor de
circa 436.000 geplande te realiseren woningen?

Antwoord 3

Het in het rapport opgenomen woningbouwprogramma betreft een optelling van de woningbouwprogramma’s
in de afzonderlijke gebieden, zoals gemeenten die nu in de planontwikkeling hebben
opgenomen. Het aantal sociale huurwoningen is dus niet als aanname gehanteerd, maar
is de uitkomst van de feitelijk op dit moment voorgenomen woningbouwprogrammering
in deze gebieden. Voor de veertien grootschalige woningbouwgebieden is 26% van het
voorgenomen woningbouwprogramma sociale huur.

Vraag 4

Wat zijn de gevraagde grondprijzen die het rapport veronderstelt voor een sociale
huurwoning en een koopwoning per betreffende gemeente?

Antwoord 4

De gehanteerde grondprijzen voor sociale huurwoningen liggen gemiddeld over alle veertien
grootschalige woningbouwgebieden rond € 14.750 (appartement) respectievelijk € 19.000
per woning (grondgebonden). Er is sprake van grote bandbreedtes tussen de veertien
grootschalige woningbouwgebieden vanwege de diversiteit in regionale marktsituaties
en prijsniveaus door het land heen.

Vraag 5

Wat zijn de grondopbrengsten die het rapport veronderstelt voor een sociale huurwoning
en een koopwoning en wat is het verschil hiertussen?

Antwoord 5

Het verschil in de gemiddelde grondprijs per woningsegment over alle veertien grootschalige
woningbouwgebieden is beschikbaar. Onderstaande tabel geeft een beeld van de gemiddelde
grondprijs per type en soort woning.

Appartement

Eengezinswoning

Sociale huur

€ 14.750

€ 19.000

Middeldure huur

€ 37.000

€ 50.000

Goedkope koop

€ 36.000

€ 56.500

Dure koop/dure huur

€ 70.000

€ 97.500

Vraag 6 en 7

Hoeveel meer grondopbrengsten zouden er zijn voor de 436.000 geplande te realiseren
woningen als het percentage sociale huur 10% lager zou zijn, en het percentage koop
10% hoger?

Hoeveel minder ongedekte investeringen in publieke maatregelen zouden er zijn voor
de 436.000 geplande te realiseren woningen als het percentage sociale huur 10% lager
zou zijn, en het percentage koop 10% hoger?

Antwoorden 6 en 7

Op het moment wordt een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd om te bezien wat minder betaalbare
woningen en sobere infrastructuurvarianten betekenen voor de benodigde middelen en
het te realiseren aantal woningen. De opties 20% minder betaalbare woningen en 20%
minder sociale huur worden onderzocht. Zodra dit onderzoek gereed is, zal ik uw Kamer
hierover informeren.

Vraag 8, 9, 10 en 11

Welke percentages voor de circa 436.000 geplande te realiseren woningen veronderstelt
het rapport dat wordt aangesloten op een gasnet (met het zich op groengas en/of waterstof),
op een warmtenet en een warmtepomp?

Wat zijn de bouwkosten dat het rapport veronderstelt tussen een aansluiting op een
gasnet (met het zich op groengas en/ of waterstof), op een warmtenet en een warmtepomp
en wat is het verschil hiertussen?

Hoeveel minder bouwkosten zouden er zijn voor de 436.000 geplande te realiseren woningen
als alle woningen op een gasnet (met het zicht op groengas en/ of waterstof) of een
warmtenet zouden worden aangesloten?

Hoeveel minder ongedekte investeringen in publieke maatregelen zouden er zijn voor
de 436.000 geplande te realiseren woningen als alle woningen op een gasnet (met het
zicht op groengas en/ of waterstof) of een warmtenet zouden worden aangesloten?

Antwoorden 8, 9, 10 en 11

In het rapport zijn warmtenetten bij het onderdeel duurzaamheid meegenomen. In de
gebieden waar de maatregelen bekend waren zijn de kosten meegenomen. Voor andere gebieden
is er een inschatting gemaakt. Woninggebonden maatregelen, zoals aansluitkosten en
een warmtepomp, zijn niet meegenomen.

Vraag 12

Klopt het dat het grootschalig woningbouwgebied «Oude Lijn Zuidelijke Randstad» die
in het rapport van Rebel is opgenomen 10 spoorzones betreft?

Antwoord 12

Het woningbouwgebied Oude Lijn, zoals opgenomen in het rapport van Rebel omvat de
volgende 10 projectgebieden:

– Leiden – Campus*

– Zoetermeer – Entree*

– Rijswijk – In de Boogaard

– Den Haag – Zuidwest

– Delft – Schieoevers/Campus*

– Schiedam – Schieveste*

– Rotterdam – Merwe-Vierhavens

– Rotterdam – Binnenstad

– Rotterdam – Van Nelleknoop

– Dordrecht en Zwijndrecht – Spoorzone*

Dit gebieden aangegeven met een * zijn spoorzones.

Vraag 13

Klopt het dat de andere 13 grootschalige woningbouwgebieden die in het rapport zijn
opgenomen 8 spoorzones betreft?

Antwoord 13

Van de andere dertien grootschalige woningbouwgebieden zijn er vijf (deels) spoorzone
gebieden:

– Eindhoven Knoop XL

– Brabantse stedenrij: Breda, Tilburg, Den Bosch

– Nijmegen stationsgebied

– Den Haag CID-Binckhorst (deel CID)

– Zwolle

Vraag 14

Op basis waarvan heeft u die betreffende 18 spoorzones wel opgenomen in het rapport
en andere spoorzones niet zoals bijvoorbeeld Alkmaar, Almelo, Amersfoort, Apeldoorn,
Arnhem, Assen, Deventer, Heerenveen, Hengelo/Enschede, Gouda, Leeuwarden, Lelystad,
Woerden?

Antwoord 14

Uitgangspunt voor de selectie van de veertien grootschalige woningbouwgebieden is
geweest dat het gebieden moeten zijn die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan
de woningbouwopgave in regio’s met grote druk op de woningmarkt, daarbij wel een zodanige
complexe gebiedsontwikkeling kennen dat een actieve rol van het Rijk nodig is en die
ook passen in de met de NOVI ingezette ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland.

Vraag 15

Hoeveel woningen zouden er eventueel in die andere spoorzones kunnen worden gerealiseerd?

Antwoord 15

Ik heb geen gegevens over hoeveel woningen in deze andere spoorzones kunnen worden
gebouwd. De keuze om woningen in spoorzones te bouwen is aan de desbetreffende gemeenten.
Voor de spoorzones, die liggen in de gebieden waar verstedelijkingsstrategieën worden
of zijn opgesteld, is dit onderdeel van de gezamenlijke analyse.

Vraag 16

Hoe zouden de betreffende gemeenten van die andere spoorzones eventueel een aanvraag
kunnen doen om te worden opgenomen als een «grootschalig woningbouwgebied»?

Antwoord 16

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 14 heb toegelicht is de selectie van de veertien
grootschalige woningbouwgebieden niet gebaseerd op het feit of het gebied al dan niet
een spoorzone betreft.

Dit laat onverlet dat ik het benutten van spoorzonegebieden voor woningbouw een goede
ontwikkeling vind. Dit doe ik vanuit het argument dat dit veelal een (ruimtelijk)
efficiënte aanpak is, namelijk het zoveel mogelijk benutten van de bestaande infrastructuur
en voorzieningen. Afhankelijk van de keuzes die het nieuwe kabinet maakt, kan bij
eventuele voortzetting van de WBI, dit instrument ingezet worden voor de ontwikkeling
van dergelijke spoorzones. In de afgelopen tranches van de WBI is dit al gebeurd.

Vraag 17

Deelt u de mening dat we voor heel Nederland moeten bouwen en ook de business case
van andere spoorzones in kaart moeten brengen?

Antwoord 17

Ja, ik deel de mening dat er in Nederland een grote bouwopgave is. Spoorzones bieden
kansen voor onder meer woningbouw, zowel binnen de veertien als daarbuiten. Zie ook
vraag 16.