Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over misstanden bij bouwtechnische keuringen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
1 juli 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 2859.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa op 8 mei 2021?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven of en zo ja welke wettelijke voorwaarden er gelden bij het uitvoeren
van een bouwtechnische keuring?

Antwoord 2

Bij het kopen van een woning heeft een koper wettelijk gezien een onderzoeksplicht
en de verkoper een meldingsplicht. Een bouwtechnische keuring kan helpen deze onderzoeksplicht
dan wel meldingsplicht in te vullen. Aan de inhoud van een bouwtechnische keuring
zelf zijn geen wettelijke eisen gesteld. Wel zijn er wettelijke kaders voor het bouwen
van woningen. Bij een bouwkundige keuring mag een koper of verkoper ervan uit gaan
dat er minimaal aan de eisen van het Bouwbesluit wordt getoetst.

Binnen de bestaande wettelijke kaders hebben verschillende organisaties van bouwkundig
keurders standaarden ontwikkeld. Een voorbeeld hiervan is de Stichting Nederlands
Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI). Bouwkundige keurders die zijn aansloten bij
het NRBI keuren aan de hand van een uniform format en worden stelselmatig gecontroleerd
op uitoefening van de inspectie. De aanvrager van een inspectie kan in een openbaar
en transparant register een register bouwkundig inspecteur vinden. Ook kan hij of
zij lezen hoe anderen deze inspecteur ervaren hebben.

Vraag 3

In hoeverre acht u de huidige voorwaarden rondom bouwtechnische keuringen afdoende
in het licht van praktijken waarbij keurders ingehuurd door een verkopende partij
grote gebreken niet aantonen in het bouwkundig rapport en kopers met grote additionele
kosten worden opgezadeld?

Antwoord 3

Een bouwkundige keuring kan voorkomen dat een koper voor onaangename verrassingen
komt te staan na aankoop van een woning. Indien er bij de keuring gebreken worden
geconstateerd, verwacht ik dat keurders zo objectief mogelijk inzichtelijk maken hoeveel
kosten het in goede staat brengen van die gebreken met zich meebrengt, zodat kopers
weten op welke kosten zij de komende jaren moeten rekenen.

Uit de gesprekken die ik met de branche heb gevoerd concludeer ik dat verdere professionalisering
van de branche nodig is. Daarnaast ligt door de voorwaarden die sommige bouwtechnisch
keurders hanteren het risico voor het niet goed uitvoeren van een keuring te veel
bij de consument en te weinig bij de keurder zelf. Ook daarover zal ik het gesprek
met de branche aangaan.

Vraag 4

Kent u het voornemen om het ABC-taxatiemodel te introduceren? Zo ja, wat vindt u van
het model waarbij taxateurs taken van bouwkundigen overnemen? Acht u het waarschijnlijk
dat op deze manier bij keuringen nog vaker grote onvolkomenheden over het hoofd worden
gezien?

Antwoord 4

Ik ben bekend met het nieuwe modeltaxatierapport. Dit wordt ook wel het ABC-model
genoemd. Met de doorontwikkeling van het modeltaxatierapport wordt vanuit de sector
een nadere stap gezet om consumenten beter inzicht te geven in de bouwkundige staat
en energetische kwaliteit en van de woning. Zo krijgen consumenten met dit nieuwe
modelrapport een indicatie van de risico’s op korte en lange termijn en potentieel
bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek
en overige bouwkundige gebreken van de woning.

Het taxatierapport vervangt daarmee niet de bouwkundige keuring. Daar waar al een
bouwkundige keuring beschikbaar is, kan deze worden gebruikt door de taxateur. Op
die manier kan worden voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke
informatie. Ik verwacht daarom niet dat er vaker grote onvolkomenheden over het hoofd
worden gezien. Het kan juist helpen bouwkundige gebreken eerder op te merken.

Vraag 5 en 17

Deelt u de mening dat er risico’s gepaard gaan met het feit dat bouwkundig inspecteur
een vrij beroep is waardoor de kwaliteit voor de consument niet gewaarborgd is? Zo
ja, bent u van plan voorstellen te doen om de kwaliteit van bouwkundige keuringen
te waarborgen? Zo nee, waarom niet?

Hoe zorgt u ervoor dat bouwtechnische keuringen onafhankelijk en betrouwbaar plaatsvinden
en dat als er toch gebreken blijken te zijn de consument wordt gecompenseerd? Wilt
u daartoe het hele stelsel herzien?

Antwoord 5 en 17

Ik deel de mening dat bouwtechnische keuringen betrouwbaar en onafhankelijk moeten
zijn. Ik ben daarom blij met de initiatieven die de sector zelf neemt om de kwaliteit
voor consumenten beter te waarborgen. Ik zie wel een risico in het feit dat niet alle
keurders zijn aangesloten bij dit soort initiatieven en dat de standaarden die gesteld
worden (nog) niet door alle aangesloten organisaties gedeeld worden. Ik roep de branche
op hier verbeteringen in door te voeren. Het stellen van wettelijke voorwaarden of
een herziening van het stelsel zie ik vooralsnog niet als oplossing voor het verbeteren
van de onafhankelijkheid en kwaliteit van de sector. Als er onvoldoende progressie
wordt gemaakt sluit ik aanvullende maatregelen niet uit.

Vraag 6, 13 en 14

Bent u het ermee eens dat er onvoldoende sprake is van onafhankelijkheid en kwaliteit
van bouwtechnische keuringen? Waarom wordt er geen enkele voorwaarde gesteld aan de
opleiding, ervaring of kwaliteit van bouwtechnische keurders? Aangeizen iedereen zich
keurder mag noemen, is dit toch vragen om ellende?

Deelt u de opvatting dat bouwtechnische keuringen betrouwbaar en onafhankelijk moeten
zijn, aangezien goede bouwtechnische keuringen mensen voor grote schades kunnen behoeden
maar als een kan in de zak wordt gekocht je niets hebt? Vindt u dat dat nu onvoldoende
geborgd is?

Wat vindt u van het idee om bouwkundige keuringen te verplichten en uit te laten voeren
door gerenommeerde bureaus met duidelijke voorwaarden? Kunt u dit ook bezien in het
licht van het probleem dat steeds meer woningen te maken krijgen met funderingsschade?

Antwoord 6, 13 en 14

Ik maak mij zorgen over de onafhankelijkheid van bouwtechnische keuringen. Uit mijn
gesprekken met de markt leid ik af dat in sommige gevallen bewust een te lage inschatting
wordt gemaakt van de kosten die de koper zou moeten maken om de woning in goede staat
te brengen. Zo zou een keuring die wordt uitgevoerd voor een verkoper vaak tot een
lagere inschatting van de kosten leiden dan een keuring de wordt uitgevoerd voor een
koper. Dat vind ik onjuist. Het zou voor de uitkomst van een keuring geen verschil
moeten maken of de keuring door een koper of verkoper wordt aangevraagd. Juist daarom
is het zo belangrijk dat keurders zijn aangesloten bij initiatieven die de kwaliteit
van het keuringsrapport waarborgen. Vanuit deze initiatieven worden namelijk wel eisen
gesteld aan opleiding, ervaring en kwaliteit van bouwtechnische keurders. Het verplicht
laten uitvoeren van een bouwkundige keuring door gerenommeerde bureaus zie ik vooralsnog
niet als een oplossing voor dit probleem. Wel moedig ik de sector aan om transparanter
te zijn over de verschillen in kwaliteit en voorwaarden tussen bouwtechnisch keurders.

Vraag 7 en 8

Deelt u de zorgen over het keurmerk vakkundig gekeurd? Vindt u het ook onacceptabel
dat mensen die een bouwtechnisch keurder die werkt onder dit keurkerk inhuurden bij
gebleken fouten alsnog voor de kosten opdraaien?

Wat is een keurmerk waard als via omwegen alsnog de consument ervoor opdraait als
keurders fouten maken? Bent u bereid op te (laten) treden tegen deze praktijk en te
zorgen dat consumenten die erop mochten vertrouwen dat ze een degelijke keurder hadden
worden beschermd als de keuring waardeloos was?

Antwoord 7 en 8

Voor keurders die zijn aangesloten bij het keurmerk Vakkundig Gekeurd worden wel degelijk eisen gesteld aan opleiding, ervaring en kwaliteit. Daarnaast
kunnen consumenten die een conflict hebben met een keurder die bij het keurmerk is
aangesloten, terecht bij een onafhankelijke geschillencommissie. Omdat het keurmerk
recentelijk is ontwikkeld, zijn deze eisen nog volop in ontwikkeling. Ik moedig de
inzet van het keurmerk op verdere professionalisering van het initiatief door middel
van opleidingsprogramma’s en registratie op persoonsniveau, interne audits en verdere
specificatie van de normen daarom aan. Omdat Vakkundig Gekeurd een initiatief is van
de makelaarsorganisatie VastgoedPro dient het keurmerk extra waakzaam te zijn op eventuele
belangenverstrengeling tussen makelaars en aangesloten keurders.

Vraag 9

Bent u op de hoogte van het feit dat er in algemene voorwaarden van keuringsbureaus
nog steeds zogenaamde zwarte en grijze bedingen worden opgenomen? Zo ja, bent u bereid
richting de brancheorganisaties duidelijk te maken dat dit niet is toegestaan en dat
consumenten zo op het verkeerde been worden gezet?

Antwoord 9

Ja, daarvan ben ik op de hoogte. Ik ben met u van mening dat in de verdere professionalisering
van de branche ook de algemene voorwaarde met betrekking tot aansprakelijkheid verder
gespecificeerd dient te worden. Vanuit het Burgerlijk Wetboek is beperking van de
aansprakelijkheid niet mogelijk. Tegelijkertijd signaleer ik dat als bouwtechnisch
keurders oneindige aansprakelijkheid willen verzekeren, zij de kosten die dat met
zich meebrengt (deels), zullen doorberekenen in hun prijzen. Dit terwijl ik het belangrijk
vind dat keuringen betaalbaar blijven. Om die praktische reden werkt Vakkundig Gekeurd
op dit moment samen met verzekeraars aan branche brede afspraken over de hoogte van
aansprakelijkheid voor verzekering. Deze afspraken zouden niet mogen afdoen aan de
rechten van de consument. Ik zal meekijken op deze te maken afspraken.

Vraag 10 en 12

Klopt het dat makelaars soms fees, zogenaamde leadvergoedingen, opstrijken van keurders?1 Deelt u de mening dat dit direct moet stoppen vanwege de verstrengelde belangen aangezien
de onafhankelijkheid immers wordt geschaad? Zo ja, hoe gaat u dit stoppen? Zo nee,
waarom laat u deze onderlinge betalingen voortduren?

Welke rol ziet u hier voor de brancheorganisaties en aan- en verkoopmakelaars om consumenten
volledig te informeren en de ruimte te geven om een kwalitatief goede bouwkundige
keuring uit te laten voeren?

Antwoord 10 en 12

Ik deel uw mening dat leadvergoedingen onwenselijk zijn. Ook ik heb signalen ontvangen
dat in sommige gevallen leadvergoedingen door keurders worden betaald aan makelaars.
Deze leadvergoedingen (van tussen de € 25 en € 80 per keuring) vind ik onwenselijk,
vanwege de perverse prikkel die er vanuit gaat. Een bouwtechnische keuring dient volledig
onafhankelijk te zijn, en deze prikkel kan ertoe leiden dat een keurder een te lage
inschatting maakt van de kosten die de koper zou moeten maken om de woning in goede
staat te brengen. Ik moedig zowel bouwkundig keurders als makelaars(organisaties)
aan om hier een standpunt tegen in te nemen en met deze lead-vergoedingen te stoppen.
De organisaties die ik hierover heb gesproken staan daar welwillend tegenover.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u op dit moment de druk op kopers om af te zien van een bouwkundige
keuring dan wel een keuring te accepteren van de verkoopmakelaar door het tekort aan
woningen?

Antwoord 11

Ik maak mij zorgen over het steeds groter wordende aandeel huizen dat wordt aangekocht
zonder voorbehouden. Tegelijkertijd staat het kopers vrij om een woning te kopen zonder
bouwkundige keuring. Ik vind het wel belangrijk dat kopers een bewuste keuze maken
wanneer zij afzien van deze ontbindende voorwaarde. Daarom is in de model-koopovereenkomst
voor een bestaande woning sinds 1 februari 2018 standaard de ontbindende voorwaarde
van een bouwkundige keuring opgenomen. Een koper moet deze voorwaarde formeel doorhalen
om hiervan af te zien en dient in dat geval op een andere wijze invulling te geven
aan zijn of haar onderzoeksplicht.

Het feit dat verkoopmakelaars in het aanbieden van een woning al een bouwtechnische
keuring overhandigen vind ik juist een goede ontwikkeling. Daarbij geldt uiteraard
wel de voorwaarde dat de kwaliteit en onafhankelijkheid van deze bouwtechnische keuring
gewaarborgd is.

Vraag 12

Welke rol ziet u hier voor de brancheorganisaties en aan- en verkoopmakelaars om consumenten
volledig te informeren en de ruimte te geven om een kwalitatief goede bouwkundige
keuring uit te laten voeren?

Antwoord 12

Zie het antwoord op vraag 10

Vraag 13

Deelt u de opvatting dat bouwtechnische keuringen betrouwbaar en onafhankelijk moeten
zijn, aangezien goede bouwtechnische keuringen mensen voor grote schades kunnen behoeden
maar als een kan in de zak wordt gekocht je niets hebt? Vindt u dat dat nu onvoldoende
geborgd is?

Antwoord 13

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 14

Wat vindt u van het idee om bouwkundige keuringen te verplichten en uit te laten voeren
door gerenommeerde bureaus met duidelijke voorwaarden? Kunt u dit ook bezien in het
licht van het probleem dat steeds meer woningen te maken krijgen met funderingsschade?

Antwoord 14

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 15

Kunt u zich vinden in het standpunt dat zowel makelaars als keurders een zorgplicht
hebben en daarom aansprakelijk moeten zijn wanneer bij de verkoop van een woning niet
aangetoonde gebreken leiden tot grote financiële schade? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 15

Makelaars en keurders hebben inderdaad een zorgplicht. Een inspecteur of makelaar
kan echter niet in alle gevallen de noodzakelijke kosten goed en volledig kan inschatten.
Soms komt het voor dat er meer gebreken achter een bepaalde constatering tevoorschijn
komen bijvoorbeeld omdat een inspecteur of makelaar vanuit de ARBO wet niet goed onder
de vloer of op het dak kan kijken. Daarnaast hebben veranderende prijzen en de beschikbaarheid
van aannemers invloed op de kosten die uiteindelijk gemaakt worden. Een bouwkundig
keurder blijft een ondersteunende partij in het aankoop- of verkoopproces, maar ontslaat
de koper/verkoper niet van zijn of haar onderzoeksplicht/informatieplicht.

Vraag 16

Kunt u ingaan op de genoemde voorbeelden in Kassa, waar mensen met kostenposten van
vele tienduizenden euro’s blijven zitten, ondanks de inhuur van een bouwtechnische
keurder? Wat vindt u dat er aan de hand is en beter moet?

Antwoord 16

De situatie die u beschrijft waarbij mensen met kostenposten blijven zitten, ondanks
het uitvoeren van een bouwtechnische keuring, betreur ik. Ik heb hierover gesprekken
gevoerd met de branche en hieruit heb ik niet kunnen afleiden dat keurders bewust
grote gebreken weglaten uit het bouwkundig rapport. In de gesprekken heb ik ook stilgestaan
bij de eisen die worden gesteld aan een bouwtechnische keuring en de voorwaarden die
keurders hanteren. Uit de gesprekken concludeer ik dat verdere professionalisering
van de branche nodig is. Daarnaast ligt door de voorwaarden die sommige bouwtechnisch
keurders hanteren het risico voor het niet goed uitvoeren van een keuring te veel
bij de consument en te weinig bij de keurder zelf. Daarover zal ik het gesprek met
de branche aangaan.

Vraag 17

Hoe zorgt u ervoor dat bouwtechnische keuringen onafhankelijk en betrouwbaar plaatsvinden
en dat als er toch gebreken blijken te zijn de consument wordt gecompenseerd? Wilt
u daartoe het hele stelsel herzien?

Antwoord 17

Zie het antwoord op vraag 5.