Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Grinwis over de steeds meer voorkomende «nep-sociale huur» en over de verhoging van de maximaal toegestane verkoopprijs bij sociale koopwoningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
22 juni 2021).

Vraag 1

Bent u bekend met de ontwikkeling dat er steeds meer gemeenten zijn die het aandeel
sociale huur in nieuwe woningbouwontwikkelingen invullen met betaalbare huur door
commerciële partijen die slechts een beperkt aantal jaar (bijvoorbeeld 15 jaar) betaalbaar
blijft?1,
2,
3

Antwoord 1

Ja, het is bekend dat er individuele gemeenten zijn die het beschikbaar stellen van
grond voor nieuwbouw koppelen aan afspraken over het te voeren huurbeleid door verhuurders.
Op welke schaal dit gebeurt en welke specifieke afspraken gemeenten maken, wordt niet
centraal bijgehouden. Gemeenten zijn vrij om, afhankelijk van de lokale situatie,
dergelijke – veelal maatwerk – afspraken te maken. Wel is het belangrijk dat er voldoende
woningen voor alle inkomens en levensfases beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.
In het kader van de woondeals voer ik hierover overleg met lokale partijen.

Vraag 2

Is dergelijke sociale huur door commerciële partijen wat u betreft gelijkwaardig aan
reguliere sociale huur door toegelaten instellingen? Op welke punten ontstaan verschillen,
bijvoorbeeld met betrekking tot toewijzing (passend toewijzen), toegankelijkheid via
woonruimteverdeelsystemen, aanvangshuren, huurverhogingen, kwaliteit en de duur van
het sociale huurkarakter van betreffende woningen?

Antwoord 2

De hoogte van de aanvangshuurprijs bepaalt of een contract gereguleerd is of niet.
De huurprijs kan onder de liberalisatiegrens liggen omdat de maximale huur conform
het woningwaarderingsstelsel (WWS) lager is, omdat een gereguleerde huur past bij
de taak of doelstelling van een verhuurder of omdat marktomstandigheden daar aanleiding
toe geven. Daarin zit geen verschillen tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders.
Ook kunnen contracten voor onbepaalde tijd niet zonder wettelijke opzeggrond worden
beëindigd en kan de huur van een zittende huurder niet eenzijdig worden verhoogd (behoudens
de wettelijk gemaximeerde reguliere huurverhoging). Huurders in het gereguleerde segment
(ongeacht het type verhuurder) kunnen de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
Die kan vervolgens een bindende uitspraak doen over de hoogte van de huur. Ook bij
gebreken is de Huurcommissie bevoegd een uitspraak te doen. Het is aan de gemeente
om, op basis van de Huisvestingswet, te sturen op woonruimteverdeling. Lokaal kan
het verschillen of er ook gestuurd wordt op de woningvoorraad van particuliere verhuurders.

Op andere vlakken zijn er wel verschillen tussen verschillende type verhuurders. Woningcorporaties
hebben (onder andere) als kerntaak om huurders betaalbaar te huisvesten. Daar ontvangen
zij staatssteun voor. Particuliere verhuurders hebben deze taak niet. Ook gelden bepaalde
regels wel voor woningcorporaties, maar niet voor particuliere verhuurders. Zo moeten
woningcorporaties woningen toewijzen aan de afgesproken doelgroepen (met een bepaald
inkomen) en moeten zij huishoudens met een laag inkomen een woning toewijzen die bij
hun inkomen past (passend toewijzen). Daarnaast gelden voor woningcorporaties regels
met betrekking tot de maximale huursomstijging. Soortgelijke afspraken zijn niet gemaakt
en gelden niet voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment. Ook kunnen
woningcorporaties geen generieke tijdelijke huurcontracten inzetten (enkel voor bepaalde
doelgroepen), waar particuliere verhuurders deze wel kunnen gebruiken.

Vraag 3 en 4

Kunt u schetsen wat de lange-termijn-gevolgen zijn van het invullen van het aandeel
sociale huur met woningen die tijdelijk betaalbaar hoeven te zijn?

Deelt u de zorg dat indien veelvuldig met tijdelijke betaalbare huur wordt gewerkt,
over een bepaalde periode de betaalbare voorraad begint te verdampen met een groeiende
betaalbaarheidscrisis en een hoger woningtekort tot gevolg?

Antwoord 3 en 4

Het is belangrijk dat er een balans is tussen woningen in het gereguleerde segment,
middeldure woningen en woningen in het dure segment, zodat er voor iedere portemonnee
woningen beschikbaar zijn. Het is daarnaast belangrijk dat er voldoende andere gereguleerde
woningen zijn op het moment dat deze woningen voor een hogere huurprijs kunnen worden
verhuurd of worden verkocht.

De afgelopen jaren heb ik mij volop ingezet om huren betaalbaar te houden en heb ik
mij ingezet voor de bouw van nieuwe (betaalbare) woningen met het afsluiten van woondeals.
Daarnaast heb ik met de woningbouwimpuls 1 miljard euro beschikbaar gesteld voor de
bouw van 135.000 woningen, waarvan 65% betaalbaar (waaronder gereguleerd). Ook heb
ik met Aedes/VNG een convenant gesloten voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen,
waarvoor ik 1,8 miljard aan heffingsvermindering ter beschikking heb gesteld. Hiermee
wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de omvang van de gereguleerde voorraad.
Het ligt in de rede dat het aan een nieuwe kabinet is om te beslissen in welke mate
verder in de betaalbare voorraad wordt geïnvesteerd en hoe de inzet van het Rijk,
medeoverheden, corporaties en marktpartijen eruit moet komen te zien.

Vraag 5 en 8

Wat kunnen de achterliggende redenen zijn voor gemeenten om niet te kiezen voor structureel
betaalbare huur, maar slechts voor huur die bijvoorbeeld 15 jaar betaalbaar blijft?
Bent u bereid hier bij gemeenten en woningcorporaties navraag naar te doen en uw bevindingen
met de Kamer te delen?

Wat zijn naar uw inschatting zoal de redenen van gemeenten om nauwelijks sociale huur
te programmeren? Wat vindt u daarvan en wat kunt u daaraan doen?

Antwoord 5 en 8

Afhankelijk van de lokale woningmarkt kunnen gemeenten adresseren hoeveel sociale
huurwoningen er gebouwd worden en welke afspraken hierbij gemaakt worden. Deze woningen
kunnen gebouwd worden door woningcorporaties, maar ook andere partijen, zoals particuliere
verhuurders of projectontwikkelaars, spelen hierin een rol. De invulling is afhankelijk
van de situatie en omstandigheden per gemeente en zij voeren hierin hun eigen beleid.
Zo kan een invulling door gespecialiseerde commerciële aanbieders wenselijk zijn voor
bepaalde doelgroepen en een invulling voor een beperkte periode kan bijvoorbeeld passend
zijn in verband met de huishoudensontwikkeling.

In het kader van de woondeals voer ik overleggen met lokale partijen over de beschikbaarheid
van voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases, nu en in de toekomst. Ik
ben bereid om ook met de VNG in gesprek te gaan over de nadere redenen rondom de omvang
van de programmering van sociale huur in gemeenten voor de tijdelijke en structurele
voorraad. Met Aedes en VNG heb ik reeds afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde
woningen. Mijn beeld is dat corporaties voornemens zijn deze woningen structureel
gereguleerd te verhuren, maar ik ben uiteraard bereid het gesprek met hen aan te gaan
om dit beeld te verifiëren.

Vraag 6

Kunt u aangeven om welke aantallen «tijdelijke sociale huurwoningen» het inmiddels
gaat per woningmarktregio?

Antwoord 6

Nee, dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Via het CBS heb ik inzicht in de aantallen
nieuwbouwwoningen naar opdrachtgever. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar
doelgroep of eigendomsverhouding en prijssegment.

Vraag 7

Spreekt u gemeenten die nauwelijks tot geen sociale huur programmeren hierop aan als
systeemverantwoordelijke Minister? Waarom wel/niet? Als u dat niet doet, doen provincies
dat wel? Hebben de provincies voldoende instrumenten om ervoor te zorgen dat gemeenten
hun fair share – bijvoorbeeld 30% sociale huur bij nieuwbouw – leveren en er zodoende
niet nog grotere verschillen tussen gemeenten ontstaan dan er nu reeds zijn?

Antwoord 7

Zoals eerder beantwoord, vind ik het belangrijk dat er voldoende woningen zijn voor
elke portemonnee en levensfase. Hierover voer ik continue gesprekken met medeoverheden.
Er zijn meerdere mogelijkheden om te escaleren aanwezig om het aandeel sociale huur
in nieuwbouwplannen op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Zo is het realiseren van
ruimtelijke plannen voor de bouw van woningen, dus ook sociale huurwoningen, in eerste
aanleg een lokale aangelegenheid. Gemeenten bepalen daarbij het aantal en het soort
woningen dat wordt gebouwd, omdat zij het meeste zicht hebben op de lokale behoefte.
De provincie houdt hier toezicht op en is verantwoordelijk voor de afweging van de
regionale belangen. Zij kan gemeenten aanspreken op het niet voldoen aan de regionale
belangen en zo nodig bestemmingsplannen afkeuren. Met Aedes en VNG heb ik afspraken
over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen, waarbij een gemeenschappelijk taskforce
een impuls kan geven aan projecten die spaak dreigen te lopen.

Vraag 9

Hoe staat u er tegenover om in ieder geval in uw communicatie scherper het onderscheid
te maken tussen echte sociale huur door toegelaten instellingen en (tijdelijke) gereguleerde
huur door niet-toegelaten instellingen die niet aan de Woningwet en de huursomwetgeving
– passend toewijzen e.d. – hoeven te voldoen?

Antwoord 9

In de voorlichting die ik geef op de website van de rijksoverheid benoem ik voor welke
verhuurders welke regels gelden. Zo is duidelijk dat er in bepaalde situaties mogelijk
andere regels gelden voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook in de
communicatie richting uw Kamer en de Eerste Kamer maak ik het onderscheid tussen de
verschillende type verhuurders. Het blijft belangrijk om dit onderscheid scherp te
maken, zoals u terecht benoemd, zodat er geen verkeerde verwachtingen gaan ontstaan.

Vraag 10

Kunt uitleggen waarom het noodzakelijk was om de grens voor sociale koop met een flinke
sprong van € 125.000 op te trekken voor gemeenten die daar gebruik van willen maken?

Antwoord 10

In oktober 2019 schreef ik aan uw Kamer dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen
worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters
en middeninkomens. Om die reden ben ik gemeenten tegemoetgekomen door de grens van
de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens. Om ervoor
te zorgen dat gemeenten ook in 2021 al extra mogelijkheden hebben om meer sociale
koopwoningen te bouwen, is het hen toegestaan om de verkoopprijs bij wijze van experiment
op basis van Crisis- en Herstelwet al op te trekken tot maximaal de NHG-grens van
€ 325.000. Dit is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet
in 2022. Woondealgemeenten kunnen hiervan sowieso gebruikmaken, individuele gemeenten
kunnen zich voor het experiment aanmelden of hebben dat reeds gedaan.

Door het optrekken van de prijsgrens wordt het gebruik van de bestemmingscategorie
sociale koop aantrekkelijker voor gemeenten om te gebruiken. Voor veel gemeenten geldt
dat het, gelet op de huidige marktontwikkelingen, bijna niet mogelijk is om woningen
onder de € 200.000 (de eerder geldende grens voor sociale koop) te realiseren. Wanneer
gemeenten daar wel in slagen, betreft het veelal woningen kleiner dan 60m2, waarvan
gemeenten er maar een beperkt aantal willen toevoegen.

Overigens geldt dat de NHG-kostengrens van € 325.000 euro een maximumgrens is. Gemeenten
hebben de beleidsvrijheid om zelf de prijsgrens vast te stellen in de doelgroepenverordening.
Het optrekken van de grens is dan ook hoofdzakelijk bedoelt om gemeenten in krappe
woningmarkten meer mogelijkheden te geven om sociale koopwoningen te realiseren.

Vraag 11

Kunt u inzichtelijk maken welke behoefte u heeft geraamd aan koopwoningen met een
prijs tot € 200.000? En hoeveel tot aan een prijs van € 325.000? In welke regio’s
is die vraag het hoogst en acht u het realistisch dat deze behoefte ook vervuld kan
worden c.q. deze woningen gerealiseerd kunnen worden?

Antwoord 11

Om een beeld te krijgen van de woningbehoefte worden modelmatige woningmarktsimulaties
uitgevoerd. De uitkomsten van de actuele raming ontvangt uw Kamer met de Staat van
de Woningmarkt 2021 welke in juli aan uw Kamer wordt toegezonden. Helaas beschik ik
momenteel niet over de actuele prognose-uitkomsten uitgesplitst naar regio’s en de
prijssegmenten welke u in uw vraagstelling hanteert.

Op nationaal en provinciaal niveau is er op dit moment overigens voldoende plancapaciteit
om te voldoen aan de totale bouwopgave. Het grootste deel van de plancapaciteit voor
de korte termijn (tot 2025) is hard. Hiermee is enige zekerheid geboden ten aanzien
van het realiseren van de geplande woningen voor de periode tot 2025. In mijn brief
van 9 juni heb ik uw Kamer hierover uitvoerig ingelicht.

Om gemeenten verder aan te moedigen dan wel te ondersteunen werk ik aan het creëren
van de juiste voorwaarden voor woningbouw om ervoor te zorgen dat de woningbouw snel
en onder de juiste condities kan plaatsvinden. Bijvoorbeeld door het financieel ondersteunen
van (betaalbare) woningbouw via de Woningbouwimpuls, door gebiedsspecifieke afspraken
en het verbeteren van de randvoorwaarden (vergroten van de plancapaciteit). De Woningbouwimpuls
zorgt ervoor dat woningbouwprojecten in heel Nederland de komende jaren sneller kunnen
starten en betaalbaarder zijn.

Vraag 12

Hoe zorgt u ervoor dat er in voldoende mate wordt voorzien in die behoefte aan goedkope
koopwoningen?

Antwoord 12

Dat doe ik onder meer via de Woningbouwimpuls, de woondeals en met de Nationale Woonagenda
2018–2021. In deze agenda is aangegeven dat partijen willen samenwerken om het woningtekort
aan te pakken. Partijen willen het kwantitatieve en kwalitatieve tekort samen aanpakken,
ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en expertise. Daarbij geldt de opgave
van 75 duizend woningen per jaar als graadmeter, zodat partijen elkaar kunnen aanspreken
en de agenda steeds kunnen bijstellen en aanvullen.

Uiteindelijk blijft het aan gemeenten om te bepalen welk type woningbouw zij per project
willen realiseren. Daarbij is het van belang dat het woningprogramma zodanig is dat
het rendabel blijft voor een marktpartij om in te stappen en de woningen daadwerkelijk
te realiseren. In sommige situaties past een hoger percentage sociale woningbouw beter
dan in andere situaties. Op dit moment bereiken mij geen berichten van gemeenten die
ervaren dat realisatie van een stevig aandeel betaalbare woningbouw onhaalbaar is.

Met de Woningbouwimpuls, een financiële regeling voor gemeenten, lever ik een aanvullende
bijdrage aan het versnellen en waar mogelijk realiseren van meer (betaalbare) woningen.
De eerste twee tranches van de Woningbouwimpuls hebben vooralsnog bijgedragen aan
de (versnelde) bouw van 96.000 woningen, waarvan het merendeel (65%) betaalbaar. Verdeeld
over 57 verschillende woningbouwprojecten is in totaal 600 miljoen euro geïnvesteerd
in woningen waarvan een aanzienlijk deel niet of pas op een later moment gebouwd kunnen
worden zonder deze bijdragen. In situaties waarbij projecten voldoen aan de criteria
die gelden voor de Woningbouwimpuls nodig ik gemeenten uit een aanvraag te doen voor
de derde tranche.

Vraag 13

Vreest u niet dat een nieuwe bovengrens ook meteen een ondergrens wordt?

Antwoord 13

Daar in veel gemeenten is gebleken dat het voor ontwikkelaars moeilijk is om een kwalitatief
goede koopwoning op te leveren voor een bedrag onder de eerder geldende wettelijke
limiet van € 200.000 is de maximumprijs opgetrokken tot de geldende NHG-kostengrens.
Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Gemeenten zijn niet verplicht om de verhoogde
verkoopprijs te hanteren: de NHG-grens geldt als nationale maximumprijs. Gemeenten
zijn vrij om in hun lokale beleid een prijs te kiezen die aansluit bij de lokale woningmarkt
en dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeenten moeten de gehanteerde prijsgrens
kunnen onderbouwen. In krappe woningmarktregio’s kunnen gemeenten kiezen voor de hogere
maximumprijs om te zorgen dat het voor ontwikkelaars mogelijk is om sociale koopwoningen
te bouwen. In minder krappe regio’s met lagere grondprijzen kunnen gemeenten kiezen
voor een lagere maximumprijs die aansluit bij de lokale omstandigheden. Overigens
acht ik het niet aannemelijk dat gemeentebesturen de prijsgrens optrekken tot het
maximaal mogelijke, omdat de betaalbaarheid van woningen ook voor hen een belangrijk
speerpunt is.

Ik ga er dus vanuit dat gemeenten een prijs hanteren die goed onderbouwd kan worden
en die passend is bij de situatie waarin de lokale woningmarkt verkeert.

Vraag 14

Acht u het gat tussen het benodigde inkomen van € 65.000 voor een woning van € 325.000
en de inkomensgrens van € 20.000 lager niet veel te groot met het oog op de beperkte
voorraad woningen in het middensegment en de grote vraag daarnaar? Welke risico’s
heeft dit voor de doorstroom vanuit de sociale huur? Hoe zorgt u ervoor dat de segmenten
huur en koop in voldoende mate op elkaar aangesloten blijven?

Antwoord 14

In mijn brieven van juli 2019, mei 2020 en februari jl. heb ik uw Kamer de positie
van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt geschetst.4 De meeste mensen met een middeninkomen beschikken over een koopwoning.5 Daarbij heb ik aangegeven mij ervan bewust te zijn dat huishoudens die nog geen passende
woning hebben, moeite hebben met het vinden van een geschikte en betaalbare woning.
Mensen met een middeninkomen verdienen veelal te veel voor een sociale huurwoning,
terwijl in een krappe woningmarkt de betaalbaarheid van koopwoningen en huurwoningen
in de vrije sector voor hen onder druk staat. Daarbij geldt wel dat het verschil in
kansen voor mensen die reeds een bij hun portemonnee en levensstijl passende woning
hebben (insiders) en mensen die dat niet hebben (outsiders), toeneemt. Uw berekening lijkt gebaseerd op een eenverdiener die nog niet beschikt
over een eigen woning noch over spaargeld. Voor deze starters op de woningmarkt heb
ik een aantal acties ondernomen om hun (relatieve) positie te verbeteren en de segmenten
huur en koop op elkaar aan te sluiten. Hiertoe heb ik onder andere de wet Maatregelen
middenhuur ingevoerd, de opkoopbescherming aangekondigd en de vrijstelling van de
overdrachtsbelasting (voor volwassenen onder de 35 jaar die voor het eerst een woning
kopen tot € 400.000) gerealiseerd.

Vraag 15

Hoe zorgt u ervoor dat sociale koopwoningen in nieuwe ontwikkelingen de sociale huurwoningen
niet gaan verdringen?

Antwoord 15

Waar de doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een uitkering
of lager dan modaal inkomen, bestaat de doelgroep voor sociale koopwoningen uit huishoudens
met een modaal inkomen. In die zin is de doelgroep voor sociale koopwoningen meer
concurrerend voor middenhuurwoningen dan voor sociale huurwoningen. Daarmee zal er
naast sociale koopwoningen een aanvullende behoefte blijven bestaan, die ingevuld
moet worden.

In de bestuurlijke afspraken die ik heb gemaakt met de vereniging van woningcorporaties
Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over woningbouw is afgesproken
dat corporaties, naast de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, ook in de behoefte
aan middenhuurwoningen met een huur tot € 1.000 en (sociale) koopwoningen tot de NHG-grens
gaan voorzien. In lokale afspraken stemmen gemeenten en corporaties met de woningbouwprogrammering
het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod van nieuwe woningen op elkaar af en wordt
het aanbod afgestemd op vraag. De gemaakte bestuurlijke afspraken en de lokale matching
van vraag en aanbod zorgen voor de benodigde balans bij het toevoegen van nieuwe woningen
aan de voorraad en voorkomen verdringing.