Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties (Kamerstuk 29453-525)

Nr. 536 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 4 juni 2021

De vaste commissie voor Financiën heeft een aantal vragen en opmerkingen voorgelegd
aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief van 4 december
2020 inzake het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties (Kamerstuk 29 453, nr. 525).

De vragen en opmerkingen zijn op 12 februari 2021 aan de van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 3 juni 2021 zijn de vragen beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Tielen

De adjunct-griffier van de commissie, Freriks

I Vragen en opmerkingen vanuit de fracties

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de VVD

De leden van de VVD-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de brief met toelichting
op de gevolgen voor woningcorporaties. Deze leden hebben nog een enkele vraag.

De leden van de VVD-fractie lezen dat woningbouwcorporaties die huizen overdragen
aan een andere woningbouwcorporatie als saneringstaakoverdracht worden vrijgesteld
van overdrachtsbelasting en dat de regering nu ook tegemoetkomt aan woningbouwcorporaties
die huizen overdragen aan andere woningbouwcorporaties vanuit een reguliere overdracht.

De leden van de VVD-fractie vragen naar de totale budgettaire gevolgen voor het Rijk
van de wijziging van de het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (Ubr).
Dus naast de genoemde 7 miljoen euro minder inkomsten ook de mogelijke budgettaire
gevolgen van het met terugwerkende kracht doorvoeren van de wijzigingen in het Ubr
bij taakoverdrachten rond saneringssituaties. Wat zijn de gevolgen van de vertraagde
indexatie van de woningwaardegrens? Wat zijn de budgettaire gevolgen als ook voor
de verkoop onder voorwaarden (VOV) en herstructurering alternatieven worden gevonden
buiten de regeling voor taakoverdracht om?

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van het CDA

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de brief van de Minister over
de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Deze leden zijn zeer positief over
de creatieve oplossing die gevonden is voor de taakoverdracht, want door de koppeling
aan een wettelijke bepaling over de overdrachtsprijs is er een praktisch uitvoerbare
oplossing, maar wordt ook voorkomen dat andere instellingen dan woningcorporaties
gebruik kunnen maken van de verruimde vrijstelling. Deze leden hebben over de brief
nog wel enkele vragen.

Zo wordt voor de activa/passiva-eis verduidelijkt dat de passiva naar evenredigheid
met de overgedragen activa moeten worden toegerekend aan de overgedragen taak. De
leden van de CDA-fractie vragen de Minister aan te geven wat er moet worden verstaan
onder naar evenredigheid toe rekenen van passiva. De Minister geeft daarbij aan dat
het feit dat zowel activa als passiva moeten worden overgedragen inherent is aan de
ratio van de vrijstelling voor taakoverdrachten tussen algemeen nut beogende instellingen
(anbi’s). Kan de Minister aangeven wat dan die ratio is van de verplichting om zowel
activa als passiva te moeten overdragen vanuit de doelstelling van de vrijstelling
voor taakoverdrachten tussen anbi’s? Ook in geval van sanering van een anbi blijven
de middelen toch gelijk bij een overdracht van de activa tegen de marktwaarde? In
welke situaties zou er dus een voordeel kunnen zijn als de passiva niet mee wordt
overgedragen?

Voor de vrijstelling voor taakoverdrachten bij sanering is een wijziging nodig van
het Ubr en voor niet-saneringssituaties een aanpassing van het Besluit toegelaten
instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV). De leden van de CDA-fractie lezen dat de
aanpassing van het BTIV slechts terugwerkt tot 1 januari 2021, terwijl de wijziging
van het Ubr terugwerkt tot 1 oktober 2020. Waarom werkt de wijziging van het BTIV
ook niet terug tot 1 oktober 2020?

Voor VOV-overdrachten is nog geen oplossing gevonden, maar de Minister is daar wel
mee bezig. De leden van de CDA-fractie dringen erop aan dat de Minister ook hier met
een passende oplossing komt, want juist VOV-woningen zorgen ervoor dat er betaalbare
koopwoningen voor starters bijkomen. Naar wat voor mogelijke alternatieven in het
kader van de VOV gaat de Minister onderzoek doen? Is hierover ook overleg gaande met
de aanbieders van VOV? Wordt daarbij bijvoorbeeld ook gedacht aan een oplossing in
de richting van het verruimen van het bestaande besluit over overdrachtsbelasting
en omzetbelasting bij Verkoop onder Voorwaarden uit 2014 (Besluit d.d. 11 september
2014, Nr. BLKB 2014/112M)?

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van D66

De leden van de D66-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de brief met betrekking
tot Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties. Deze leden hebben nog enkele vragen
die ze aan de Minister willen voorleggen.

De leden van de D66-fractie constateren dat er nog nader onderzocht wordt wat buiten
de taakoverdracht om mogelijkheden zijn om aankopen in het kader van VOV of herstructurering
onder de vrijstelling te laten vallen. Deze leden vragen aan welke alternatieven wordt
gedacht en op welke termijn hierover uitsluitsel kan worden verwacht. Deze leden vragen
hierbij in hoeverre het mogelijk en wenselijk is om in de nadere uitwerking van de
alternatieven (onder voorwaarden) terugkoop door een ondernemer waarna er doorverkoop
aan een particulier plaatsvindt, niet als verkrijging te beschouwen of de maatstaf
van de heffing in een dergelijk geval op nihil te zetten.

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van GroenLinks

De leden van de fractie van GroenLinks hebben met belangstelling kennisgenomen van
de brief over het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties. Deze leden hebben naar
aanleiding van deze brief nog een aantal vragen aan de Minister.

Gezien de veelheid aan fiscale kwesties, de geconstateerde structurele, financiële
problemen bij woningcorporaties (onderzoek «Opgaven en Middelen corporatiesector»)
en de geconstateerde ongelijke fiscale behandeling tussen sociale en commerciële verhuurders1, ligt wat de leden van de fractie van GroenLinks betreft een herziening van het fiscale
stelsel aangaande woningcorporaties in de rede. Graag ontvangen deze leden voors en
tegens hiervan, alsmede de te verwachten effecten, ten behoeve van de komende formatie,
met als doel dat corporaties hun maatschappelijk belangrijke bijdrage aan de huurmarkt
kan blijven leveren en uitbreiden nu de wooncrisis voortduurt.

De leden van de fractie van GroenLinks hebben geconstateerd dat de Minister in juni
2020 heeft aangegeven dat de eerdere vaststellingsovereenkomsten tussen de woningcorporaties
en de Belastingdienst hebben geleid tot meer duidelijkheid zowel voor de corporaties
als voor de Belastingdienst. Deze leden vragen de Minister of zij van mening is dat
de huidige vraagstukken die spelen tussen de Belastingdienst en de woningcorporaties
ook gediend zouden zijn met meer duidelijkheid.

Zoals bekend hebben de leden van de fractie van GroenLinks zorgen bij de effecten
van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) op woningcorporaties. In 2019 is een gedetailleerde
inschatting2 gemaakt van de financiële effecten op woningcorporaties. Kan de Minister een update
geven van hoe de impact van ATAD op het volkshuisvestelijk investeringsvermogen zich
ontwikkeld heeft? Kan dit in een overzichtelijke tabel worden weergegeven waarbij
een goede vergelijking kan worden gemaakt met de situatie in 2019?

Een andere vraag die de leden van de fractie van GroenLinks hebben gaat over ATAD2.
Er gaan stemmen op voor een nadere aanscherping van de renteaftrekbeperking (zoals
de commissie-Ter Haar en het CPB). Hoe kijkt de Minister hiernaar? Is zij zich ervan
bewust dat dit zou kunnen leiden tot een verdere aantasting van circa 150 miljoen euro
van de reeds problematische financiële positie van woningcorporaties en van de nieuwbouw
ter bestrijding van het tekort aan sociale huurwoningen? Hoe zou een volgend kabinet
– dat de renteaftrek wel wil beperken – kunnen voorkomen dat corporaties hierin weer
worden meegenomen?

De leden van de fractie van GroenLinks begrijpen uit deze brief dat naar een oplossing
wordt gezocht voor Verkoop-onder-voorwaardenwoningen, een concept voor het betaalbaar
aanbieden van starterswoningen, dat zwaar getroffen wordt door de verhoogde overdrachtsbelasting.
Kan de Minister meer inzicht geven in de oplossingen die zij op dit moment verkent
en afweegt? In het verlengde vragen de leden van de fractie van GroenLinks wanneer
het uitvoeringsbesluit bij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor toegelaten
instellingen bij taakoverdracht wordt verwacht. En heeft de Minister met de woningcorporaties
overeenstemming kunnen bereiken over het vrijstellen van overdrachtsbelasting bij
onderlinge verkoop van corporatiewoningen? Wordt in het besluit ook direct meegenomen,
zo vragen de aan het woord zijnde leden, dat corporaties die woningen van beleggers
of particulieren overnemen ten behoeve van de sociale verhuur worden vrijgesteld van
overdrachtsbelasting. Zo nee, waarom niet?

De leden van de fractie van GroenLinks hebben zorgen over de situatie bij Vestia.
Is de Minister op de hoogte van de mogelijke oplossing voor Vestia via een leningruil?
Vindt zij dat (zoals de woningcorporaties aangeven) dit fiscaal neutraal moet verlopen?
Kan zij haar standpunt nader toelichten?

Hoe kijkt de Minister aan tegen de huidige organisaties van openbaar belang (OOB)-grens
van 5.000 verhuureenheden voor woningcorporaties? En wat vindt zij, zo vragen de leden
van de fractie van GroenLinks, van de suggestie om dit te verhogen naar 10.000, vanwege
personeelsschaarste bij accountantskantoren en de administratieve lasten die dit met
zich mee brengt? Met de komst van de Woningwet zijn er immers al tal van zekerheden
ingebouwd (o.a. versterking interne controle en extern toezicht, verticaal toezichtsmodel
van de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Hierdoor
heeft de OOB-status weinig toegevoegde waarde, maar zorgt wel voor forse administratieve
lastenverzwaring en uitvoeringsproblemen. Graag een reactie van de Minister op deze
suggestie van de corporaties.

De leden van de fractie van GroenLinks zien in de verhuurderheffing een groot obstakel
om voldoende betaalbare woningen te realiseren en om voldoende woningen te verduurzamen.
Deelt de Minister deze stelling? Deze leden ontvangen voorts graag een actueel overzicht
van hoeveel corporaties per jaar aan de verhuurderheffing hebben betaald tot nu en
wat de prognoses zijn voor de komende jaren.

Tot slot hebben de leden van de fractie van GroenLinks nog een vraag over de begrenzing
van de WOZ-waarde. De begrenzing waarover verhuurderheffing dient te worden betaald
is wederom significant verhoogd naar maar liefst 315.000 euro. Deze cap is ingesteld
om schaarstegebieden te beschermen tegen excessieve huizenprijsstijgingen en was nog
maar kort geleden 250.000 euro. Het meegroeien met de WOZ-waarde ondermijnt volgens
de corporaties de beoogde doelstelling van deze regel, die in het invoerende amendement
zo geformuleerd werd: «Een onbeperkte hoogte van de verhuurderheffing brengt zowel de investeringen als
het behoud van de voorraad sociale huurwoningen in gevaar.» Hoe de cap nu geregeld is dient dit doel onvoldoende, zo stellen de corporaties.
Welke opties, zo vragen de aan het woord zijnde leden, ziet de Minister om de cap
alsnog in lijn met haar doel te laten functioneren?

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de SP

De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van de Kamerbrief over het Belastingplan
rondom woningcorporaties. Deze brief gaat over de overdrachtsbelasting. De leden van
de SP-fractie hebben het altijd oneerlijk gevonden dat woningcorporaties onder hetzelfde
tarief vallen als beleggers. Voor corporaties is het tarief van de overdrachtsbelasting
verhoogd van 2 naar 8%. De leden van de SP-fractie vragen waarom dit niet wordt teruggedraaid.
Is het mogelijk om in plaats van ingewikkelde uitzonderingen met bijbehorende bureaucratie
het tarief voor corporaties gelijk te stellen aan het tarief voor particulieren, namelijk
2 procent? Deze leden zien graag een toelichting tegemoet.

De leden van de SP-fractie vragen al jaren aandacht voor de steeds oplopende belastingdruk
voor woningcorporaties die ten koste gaat van het betaalbaar maken van de huurprijzen,
van onderhoud en van het bouwen van nieuwe duurzame en betaalbare woningen. De leden
van de SP-fractie vragen een overzicht van de belastingdruk in totaal voor woningcorporaties
voor de komende vier jaar uitgesplitst per jaar en per belasting. Hoeveel wordt er
betaald aan verhuurderheffing, hoeveel aan vennootschapsbelasting, hoeveel aan overdrachtsbelasting
en hoeveel vanwege de ATAD, per jaar voor de komende vier jaar?

Uit een rekenmodel uit 2019, wat is getoetst door PwC, blijkt dat door de ATAD miljarden
aan niet-aftrekbare rente ontstaan en de vennootschapsbelasting schiet als gevolg
daarvan omhoog. Kan een vergelijkbare berekening worden gemaakt voor 2021 en de jaren
daarna, weergegeven per jaar, vragen de leden van de SP-fractie.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie naar de administratieve kosten voor woningcorporaties.
Al eerder3 is door deze leden de OOB-status aangehaald die met name voor kleine woningcorporaties
negatief uitwerkt door de stijgende accountantskosten. De leden van de SP-fractie
vragen of de grens van de OOB-status van 5.000 woningen werkbaar is of aangepast moet
worden.

De leden van de SP-fractie vinden het goed dat er een blijvende oplossing is gevonden
van de problemen rondom het financiële wanbestuur van vroeger bij Vestia. Huurders
hebben negen jaar lang een hele hoge prijs betaald voor de misstanden die toen hebben
plaatsgevonden, bijvoorbeeld door maximale huurverhogingen. Andere woningcorporaties
hebben solidair meebetaald aan het «redden» van Vestia. Ook nu helpen andere corporaties
door het overnemen van risicovolle leningen. De leden van de SP-fractie hebben er
altijd voor gepleit dat de sociale huurwoningen in de sociale sector moeten blijven.
Deze leden juichen het daarom toe dat voor de overdracht van Vestia-woningen aan andere
corporaties geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Voor alle corporaties
zou een dergelijke vermindering moeten gelden. Daarom luidt de vraag wat de Minister
financieel nog meer kan en wil doen om Vestia-huurders en corporaties niet weer de
rekening te laten betalen, vragen de leden van de SP-fractie. Zij zien graag een toelichting
tegemoet met daarin een uitleg welke kosten worden door de verschillende betrokkenen
en of de Minister dit een eerlijke verdeling vindt.

Voor de taakoverdracht tussen woningcorporaties is een Uitvoeringbesluit nodig. De
leden van de SP-fractie vragen wanneer dit Uitvoeringsbesluit wordt genomen en in
werking treedt. Voorts vragen deze leden of woningcorporaties zijn geconsulteerd bij
dit besluit. Tevens vragen deze leden of corporaties kunnen worden vrijgesteld van
overdrachtsbelasting als zij woningen kopen van (institutionele) beleggers of particulieren.
Dat kan bijvoorbeeld noodzakelijk zijn om de leefbaarheid in de buurt te vergroten.

In de huidige toepassing van de vrijstelling op de overdrachtsbelasting gelden cumulatieve
voorwaarden. Waarom is voor een cumulatie gekozen, vragen de leden van de SP-fractie.

Bij verkoop in saneringssituaties is het kabinet van plan te regelen dat de overnamesom
ten hoogste de waarde mag belopen die van rijkswege wordt voorgeschreven. De leden
van de SP-fractie vragen om een verduidelijking van de hoogte van de som en een argumentatie.

De Minister verwacht dat bij de verkoop van 500 huurwoningen een vrijstelling gegeven
zal worden in niet-saneringssituaties. De leden van de SP-fractie vragen waarom de
woningen dan worden verkocht en waar de schatting van 500 op is gebaseerd.

De leden van de SP-fractie vragen wanneer het door de regering aangekondigde onderzoek
naar mogelijke alternatieven buiten de regeling voor taakoverdracht om kan worden
verwacht, omdat er bij verkopen onder voorwaarden nu geen vrijstelling gegeven kan
worden. Zij zijn tevens benieuwd naar de totale lastenverzwaring waarmee woningcorporaties
in deze overdrachten te maken krijgen als gevolg van de gewijzigde overdrachtsbelasting.

Wanneer een corporatie een woning terugkoopt, die is verkocht onder voorwaarden, is
het dan mogelijk een vrijstelling te krijgen of 2 procent overdrachtsbelasting te
betalen, vragen de leden van de SP-fractie. Zij zien een toelichting graag tegemoet.

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van de PvdA

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de brief met betrekking
tot de gevolgen van de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties.
De tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting zou bedoeld moeten zijn om starters
een relatieve voorsprong te geven bij de koop van een huis, en beleggers een relatief
nadeel. De leden van de PvdA-fractie zijn van mening dat woningcorporaties met betrekking
tot sociale huurwoningen niet onder het hoge tarief zouden moeten vallen. Onderkent
de Minister dat woningcorporaties fundamenteel verschillen van reguliere vastgoedbeleggers,
en dus niet met hen over een kam gescheerd zouden moeten worden? Heeft de Minister
onderzocht hoe geregeld kan worden dat woningcorporaties met betrekking tot sociale
huurwoningen vrijgesteld kunnen worden van overdrachtsbelasting, of in ieder geval
onder het 2 procent-tarief kunnen vallen? De leden van de PvdA-fractie vragen voorts
wanneer voorgenomen maatregelen worden omgezet in regelgeving, en of werking per 1 januari
2021 gegarandeerd is.

In antwoorden op Kamervragen van het lid Nijboer over de fiscale straf voor woningcorporaties4 (onderkent de Minister dat de positie van vastgoedbeleggers en corporaties niet hetzelfde
is. Daarbij stelt de Minister dat dit bijvoorbeeld het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
rechtvaardigt. Waarom zou dit niet ook een andere behandeling rechtvaardigen onder
de vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting? Heeft de Minister advies ingewonnen
bij de Europese Commissie over eventuele rechtvaardiging van een apart belastingregime
voor woningcorporaties? De Minister stelt voorts dat per specifieke maatregel of belastingmiddel
bekeken moet worden of aparte fiscale behandeling gerechtvaardigd is. In hoeverre
heeft deze beoordeling plaatsgevonden bij ATAD en de differentiatie overdrachtsbelasting?

De leden van de PvdA-fractie vragen wat de financiële gevolgen zijn voor woningcorporaties
met betrekking tot de voorgestelde maatregelen. In welke mate verandert de investeringscapaciteit?
Onder welke voorwaarden kunnen corporaties nu precies aanspraak maken op vrijstellingen?
Wat is de rol die het Rijk hierin gaat spelen? Hoe worden de functies van het Rijk
in dezen uitgevoerd? Op welke manier wordt de koopsom bij taakoverdrachten door het
Rijk voorgeschreven?

De leden van de PvdA-fractie constateren dat de Minister stelt te gaan onderzoeken
hoe voor aankopen in het kader van VOV een alternatieve oplossing gevonden kan worden,
buiten de regeling voor taakoverdracht om. Wanneer is dit onderzoek gereed? Is hiervoor
een additionele wetswijziging benodigd? Kan dit nog per 1 januari 2021 geregeld worden?
Aan welke oplossingsrichtingen wordt gedacht, bevinden deze zich binnen het domein
van de overdrachtsbelasting?

De leden van de PvdA-fractie vragen om een overzicht van alle fiscale maatregelen
die de afgelopen vier jaar zijn genomen ten aanzien van woningcorporaties. Voorts
vragen zij om een overzicht van de ontwikkeling van de fiscale lasten voor woningcorporaties
in de afgelopen vier jaar, uitgesplitst naar vennootschapsbelasting en ATAD, verhuurderheffing
en overdrachtsbelasting. In hoeverre was de stijging van de lasten beoogd? Hoe heeft
de investeringscapaciteit zich ontwikkeld en in hoeverre is deze beïnvloed door fiscale
keuzes? Hoeveel meer woningen hadden er gebouwd kunnen worden als de fiscale lasten
stabiel waren gebleven?

Vragen en opmerkingen van de leden van de fractie van 50Plus

De leden van de fractie van 50PLUS hebben kennisgenomen van de brief «Belastingplan
2021 rondom woningcorporaties» en zij uiten hun zorgen over de gestaag toenemende
complexiteit van het belastingstelsel voor woningbouwcorporaties alsmede over de rol
van de fiscaliteit in het realiseren van specifieke beleidsdoelen. Deze leden hebben
in dit verband enkele vragen.

Gezien de veelheid aan fiscale kwesties, de geconstateerde structurele, financiële
problemen bij woningcorporaties (onderzoek «Opgaven en Middelen corporatiesector»)
en de geconstateerde ongelijke fiscale behandeling tussen sociale en commerciële verhuurders,
ligt een herziening van het fiscale stelsel aangaande woningcorporaties voor de hand.
Graag ontvangen de leden van de 50PLUS-fractie een beleidsdoorlichting hiervan, alsmede
de te verwachten effecten, ten behoeve van de komende formatie, met als doel dat corporaties
hun maatschappelijk belangrijke bijdrage aan de huurmarkt kunnen blijven leveren en
uitbreiden nu de wooncrisis voortduurt.

De op 9 februari 2021 aangenomen motie-Beckerman c.s. (Kamerstuk 35 488, nr. 13) waar een huurbevriezing in de sociale huursector wordt gevraagd, vergroot de noodzaak
van een herziening van het fiscale stelsel aangaande woningcorporaties. De leden van
de 50PLUS-fractie vragen hoe de Minister aankijkt tegen het organiseren van een hoorzitting
met fiscale en financiële deskundigen aangaande het fiscale stelsel voor de corporatiesector.

In deze brief van 4 december 2020 wijst de Minister naar een oplossing voor Verkoop-onder-voorwaardenwoningen,
een concept voor het betaalbaar aanbieden van starterswoningen dat zwaar getroffen
wordt door de verhoogde overdrachtsbelasting. De leden van de 50PLUS-fractie vragen
of de Minister meer inzicht kan geven in de oplossingen die zij op dit moment verkent
en afweegt.

De leden van de 50PLUS-fractie vragen wanneer zij het uitvoeringsbesluit bij de vrijstelling
van overdrachtsbelasting voor toegelaten instellingen bij taakoverdracht verwachten.
Heeft de Minister met de woningcorporaties overeenstemming kunnen bereiken over het
vrijstellen van overdrachtsbelasting bij onderlinge verkoop van corporatiewoningen.
Is de Minister voornemens om mee te nemen dat corporaties die woningen van beleggers
of particulieren overnemen ten behoeve van de sociale verhuur, worden vrijgesteld
van overdrachtsbelasting? Zo nee, waarom niet?

II Reactie van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Tijdens de behandeling van het Belastingplan 2021 in uw Kamer zijn enkele toezeggingen
gedaan met betrekking tot de differentiatie van de overdrachtsbelasting en de gevolgen
daarvan voor woningcorporaties (Handelingen II 2020/21, nrs. 22 en 23). Derhalve heb
ik uw Kamer op 4 december jl. een brief (kenmerk 29 453, nr. 525) gestuurd met maatregelen die ik neem en onderzoeken die ik uitvoer ten aanzien van
de consequenties van de differentiatie in de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties.
De vaste commissie voor Financiën heeft op 11 februari 2021 hierover enkele vragen
gesteld en opmerkingen geplaatst in een schriftelijk overleg. Ik heb uw vragen ingedeeld
in de volgende categorieën, die ik achtereenvolgens zal behandelen: i) de invulling
van de regelgeving rondom taakoverdracht, ii) het onderzoek naar de mogelijkheden
voor verkoop onder voorwaarden en herstructurering, iii) de ontwikkeling van fiscale
maatregelen voor woningcorporaties en iv) overige vragen.

Regelgeving rondom taakoverdracht

Datum inwerkingtreding

De leden van de SP en GroenLinks hebben gevraagd wanneer het Uitvoeringsbesluit voor
de taakoverdracht wordt genomen en in werking treedt. Het besluit ligt op dit moment
ter beoordeling bij de Raad van State. Het onderdeel voor de taakoverdracht werkt
terug tot en met 1 oktober 2020.

De leden van de PvdA-fractie en de 50PLUS-fractie vragen wanneer de voorgenomen maatregelen
voor taakoverdracht worden omgezet in regelgeving en of werking per 1 januari gegarandeerd
is. Om de regeling ook op niet-saneringssituaties van toepassing te laten zijn moet
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) worden aangepast. Deze
aanpassing van het BTIV loopt mee met de aanpassingen van het BTIV naar aanleiding
van de herziening van de Woningwet. Deze wet is op 10 maart 2021 in uw Kamer aangenomen.
De inwerkingtreding is afhankelijk van de behandeling in de Eerste Kamer, maar gestreefd
wordt naar 1 oktober 2021. De aanpassing van het BTIV zal op dit onderdeel echter
met terugwerkende kracht plaatsvinden vanaf 1 januari 2021.

De leden van de CDA-fractie hebben gevraagd waarom de wijziging van het Ubr wel terugwerkt
tot 1 oktober 2020 en de wijziging van het BTIV niet terugwerkt tot 1 oktober 2020.
In zijn algemeenheid moet terughoudend worden omgegaan met het toepassen van terugwerkende
kracht, dit komt de voorspelbaarheid en duidelijkheid van regelgeving niet ten goede.
Er kunnen echter wel goede redenen zijn om regelgeving toch met terugwerkende kracht
in te laten gaan.

Er waren in 2020 al enige tijd gesprekken gaande met de Belastingdienst over de mogelijke
toepasbaarheid van een bestaande vrijstellingsregeling van de overdrachtsbelasting
op taakoverdrachten door corporaties in sanering aan andere corporaties. Op het moment
van de behandeling van het Belastingplan 2020 was daarover nog geen duidelijkheid.
Tijdens de voornoemde parlementaire behandeling is voor het eerst in oktober door
meerdere leden van de Tweede Kamer aangedrongen op een verduidelijking van de voorwaarden
die gelden bij de vrijstelling voor taakoverdrachten tussen Anbi’s of kwalificerende
verenigingen. Om corporaties die bezit overnemen van corporaties in sanering duidelijkheid
te verschaffen is gekozen voor terugwerkende kracht tot 1 oktober 2020. Daarbij speelde
mee dat in die periode ook overnames waren gepland rondom Vestia. Door helder te communiceren
tijdens de behandeling van het Belastingplan 2020 dat voor deze transacties een terugwerkende
kracht zou gelden, werden corporaties niet geconfronteerd met een dilemma om een transactie
nog snel in 2020 tot stand te brengen waarbij het 2% tarief of vrijstelling zou gelden,
afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling van de Belastingdienst over de toepasbaarheid
van de reeds bestaande vrijstelling, of te kiezen voor een transactie in 2021 terwijl
de uitwerking van de nieuwe regeling nog niet bekend was, waardoor er een tarief van
8% of vrijstelling zou gelden. Het nadeel hiervan zou zijn dat corporaties wellicht
hadden gekozen voor het 2% tarief in 2020 terwijl later zou blijken dat de oude vrijstellingsregeling
niet van toepassing was, maar de nieuwe regeling wel voor vrijstelling had gezorgd.
Omdat dit dilemma niet bestond voor corporaties waarbij geen sanering aan de orde
was, is voor deze vrijstellingsregeling gekozen voor inwerkingtreding op 1 januari
2021, de ingangsdatum van de wet en regelgeving uit het Belastingplan.

Budgettaire gevolgen

De leden van de VVD hebben gevraagd wat de gevolgen zijn van de vertraagde indexatie
van de woningwaardegrens bij de wijziging van de het Uitvoeringsbesluit belastingen
van rechtsverkeer (Ubr). De budgettaire opbrengst van de vertraagde indexatie van
de woningwaardegrens bedraagt gemiddeld € 7 miljoen per jaar.

Inhoud taakoverdracht

De leden van de PvdA-fractie vragen onder welke voorwaarden corporaties nu precies
aanspraak kunnen maken op de vrijstelling en welke rol het Rijk hier in gaat spelen
en op welke manier de koopsom bij taakoverdrachten door het Rijk wordt voorgeschreven.
Woningcorporaties moeten aan enkele cumulatieve voorwaarden voldoen om in aanmerking
te kunnen komen voor de vrijstelling:

– De woningcorporaties beschikken over een ANBI-status

– Er moet sprake zijn van een taakoverdracht

– Er moet sprake zijn van een overdracht van alle activa en passiva die betrekking hebben
op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende werkzaamheden (volkshuisvestelijke
taken)

– Er wordt geen koopsom bedongen of indien van overheidswege toch een koopsom wordt
bedongen, mag deze – door middel van een aanpassing in het Ubr – niet meer bedragen
dan is voorgeschreven.

Door middel van een aanpassing van het BTIV zal de koopsom worden voorgeschreven als
een som die ligt tussen de beleidswaarde en de modelmatige marktwaarde of de getaxeerde
marktwaarde in verhuurde staat. Nagenoeg alle transacties van corporaties vinden plaats
binnen deze bandbreedte. Als een overnamesom is overeengekomen die tussen deze waardes
ligt is dus voldaan aan het criterium dat er sprake moet zijn van een van overheidswege
voorgeschreven koopsom. In een dergelijk geval zal de waarde van de verplicht over
te dragen passiva aangevuld met een overnamesom moeten overeenkomen met de door het
BTIV voorgeschreven koopsom. Het is aan de inspecteur van de Belastingdienst om te
beoordelen of er in een concreet geval inderdaad wordt voldaan aan alle voorwaarden
die in het Ubr zijn opgenomen en de vrijstelling van toepassing is.

De leden van de CDA-fractie hebben gevraagd wat de ratio is van de verplichting om
zowel activa als passiva te moeten overdragen vanuit de doelstelling van de vrijstelling
voor taakoverdrachten tussen anbi’s. De leden van de SP-fractie hebben gevraagd waarom
er bij de toepassing van de vrijstelling voor een cumulatie van de voorwaarden is
gekozen. Bij een taakoverdracht moeten alle verplichtingen worden overgedragen die
betrekking hebben op de taak. Dit betreffen zowel activa (de onroerende zaken) als
passiva (de leningen). Wanneer alleen «losse» onroerende zaken worden overgedragen,
is sprake van een reguliere verkoop. Een dergelijke verkrijging verschilt feitelijk
niet van een verkrijging van een onroerende zaak van een andere derde partij en er
is dan ook geen rechtvaardiging meer om die vrij te stellen voor overdrachtsbelasting.
Bij een taakoverdracht moeten alle leningen die betrekking hebben op de over te dragen
onroerende zaken worden overgedragen. In situaties waarin de leningen bij de overdragende
partij niet aan de onroerende zaken zijn gekoppeld, bijvoorbeeld bij bedrijfsleningen,
moeten de leningen op basis van evenredigheid worden toegerekend aan de onroerende
zaken. Daarbij worden de leningen op marktwaarde gewaardeerd en naar rato aan de over
te dragen onroerende zaken toegerekend. De cumulatieve voorwaarden van de vrijstelling
voor taakoverdracht tussen Anbi’s of kwalificerende verenigingen zijn allen afzonderlijk
van belang voor de bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen (inclusief
eventuele reserves) van Anbi’s of kwalificerende verenigingen. De voorwaarden zijn
er op gericht om commerciële factoren geen rol te laten spelen bij een overdracht.
Dit betekent dat bij een taakoverdracht – naast de overdracht van alle activa en passiva
die betrekking hebben op de overgedragen taak – geen koopsom of andere prestatie (zoals
overname van meer leningen dan noodzakelijk is op grond van de activa/passiva-eis)
mag worden bedongen, tenzij een koopsom van overheidswege wordt voorgeschreven.

Taakoverdracht bij saneringssituaties

De leden van de SP-fractie hebben gevraagd naar verduidelijking van de hoogte van
de som die mag worden gehanteerd in het geval er sprake is van een saneringssituatie
en een argumentatie daarvan. Het is wenselijk dat de toepassing van de vrijstelling
bij taakoverdrachten niet wordt belemmerd door een van overheidswege voorgeschreven
overnamesom. Dit kan zich voordoen bij bijvoorbeeld woningcorporaties in saneringssituaties.
Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Wet differentiatie overdrachtsbelasting
is daarom toegezegd dat de regelgeving met betrekking tot de onderhavige vrijstelling
zal worden verduidelijkt en aangevuld. Dit heeft in de eerste plaats gevolgen voor
taakoverdrachten door woningcorporaties in sanering aan andere woningcorporaties.
Daarbij is namelijk sprake van een situatie waarbij in het kader van de uitvoering
van het saneringsproces voorschriften gelden, waaronder het bedingen van een bepaalde
overnamesom voor de over te dragen activa. Met de voorgestelde aanpassing in het Ubr
wordt toegestaan dat, indien sprake is van een van overheidswege voorgeschreven overnamesom,
naast de over te dragen passiva een aanvullende koopsom of andere prestatie bedongen
wordt. Het totaal van de over te dragen passiva en een aanvullende koopsom of andere
prestatie mag daarbij niet meer bedragen dan de voorgeschreven overnamesom.

Reikwijdte vrijstelling

De leden van de SP-fractie hebben gevraagd waarom corporaties middels een taakoverdracht
zouden verkopen, buiten een saneringssituatie en waar de schatting van 500 overdrachten
in dit kader op is gebaseerd. Het overdragen van corporatiewoningen aan een andere
corporatie gebeurt bijvoorbeeld bij het clusteren van het bezit zodat het goedkoper
en beter te onderhouden en te beheren valt. Een ander voorbeeld is dat een categorale
corporatie, zoals een studentenhuisvester, studentenwoningen ruilt voor reguliere
woningen met een andere in dezelfde stad werkzaam zijnde reguliere corporatie. In
die gevallen kan – afhankelijk van de situatie – sprake zijn van taakoverdracht, ook
als er geen sanering plaatsvindt. De schatting van 500 overdrachten in dit kader is
gebaseerd op het aantal onderlinge verkopen tussen corporaties dat de afgelopen jaren
heeft plaatsgevonden.

De leden van de fracties van GroenLinks, de SP en 50PLUS hebben gevraagd of er overeenstemming
is bereikt met de woningcorporaties over het vrijstellen van overdrachtsbelasting
bij onderlinge verkoop van corporatiewoningen en of aankopen van corporaties van beleggers
of particulieren ten behoeve van de sociale verhuur worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Er is uitvoerig contact geweest met Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties;
over de uitvoering van de nu voorgestelde regeling is overeenstemming bereikt. In
het besluit is niet voorzien in een vrijstelling van het overnemen van bezit van beleggers
of particulieren, omdat deze geen anbi’s of kwalificerende verenigen zijn.

De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd of ik van mening ben dat woningcorporaties
fundamenteel verschillen van vastgoedbeleggers en deze niet over een kam geschoren
zouden moeten worden. Daarbij vragen de leden van de PvdA waarom dit niet ook een
andere behandeling zou rechtvaardigen onder de vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting?
De leden van de SP hebben gevraagd of de regeling niet teruggedraaid kan worden en
deze leden en de leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd of er niet een regeling
kan komen die het tarief voor corporaties gelijkstelt aan het tarief voor particulieren,
namelijk 2% of dat corporaties in zijn geheel worden vrijgesteld. Ik erken dat het
bedrijfsmatig handelen van woningcorporaties verschilt ten opzichte van het handelen
van vastgoedbeleggers, bijvoorbeeld als gevolg van de wettelijk vastgestelde werkzaamheden
die woningcorporaties vervullen in het kader van de aan hen toebedeelde Dienst van
Algemeen Economisch Belang (DAEB). Met de Europese Commissie (EC) is in de DAEB-beschikking
van 20095 afgesproken voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor compensatie
(geoorloofde staatssteun). Dit betreft het rentevoordeel op door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie geborgde leningen, een korting op de
marktprijs van grond door gemeenten en onder voorwaarden voor project- en saneringssteun.
Voor de andere activiteiten gelden de reguliere staatssteunregels, waarbij woningcorporaties
geen andere voordelen mogen genieten dan andere ondernemers. Indien gewenst kan bij
de Europese Commissie wel om een nieuw DAEB-besluit worden gevraagd, waarbij kan worden
verzocht om meer voordelen voor woningcorporaties. Bij een dergelijke aanvraag zal
ook de bestaande staatssteun opnieuw worden bezien. Dit is een tijdrovend en risicovol
proces met een zeer ongewisse uitkomst. Voorwaarde voor goedkeuring door de EC is
onder meer dat Nederland aantoont dat corporaties zonder deze extra staatssteun hun
DAEB-taken niet kunnen uitvoeren. Bij de implementatie van ATAD16 heeft het kabinet gekeken of corporaties onder fiscale uitzonderingen zouden kunnen
vallen, zoals de groepsvrijstelling, zonder op staatssteunproblemen te stuiten. Dit
is volgens het kabinet niet mogelijk. Bij de differentiatie van overdrachtsbelasting
zijn corporaties evenmin vrij te stellen van het hogere tarief zonder op staatssteunproblematiek
te stuiten. Bij de differentiatie van overdrachtsbelasting is gekeken naar de mogelijkheid
om corporaties gelijk te stellen aan natuurlijke personen en naar de mogelijkheid
om corporaties geheel vrij te stellen. Beiden zijn echter niet mogelijk zonder op
staatssteunproblematiek te stuiten, omdat met een dergelijke regeling één groep ondernemers
(de woningcorporaties) een lager tarief in rekening worden gebracht of vrijgesteld
worden, terwijl andere ondernemers, die op dezelfde markt (verhuur van woning) actief
zijn, een tarief van 8% in rekening zou worden gebracht.

Onderzoek naar verkoop onder voorwaarden (VoV) en herstructurering

Door alle fracties zijn vragen gesteld over het aangekondigde onderzoek naar verkoop
onder voorwaarden (VoV) en herstructurering.

Budgettaire gevolgen

De leden van de VVD en de SP hebben vragen gesteld over de budgettaire gevolgen van
de overdrachtsbelasting bij verkoop onder voorwaarden (VoV) en herstructurering. Vanuit
Opmaat, de grootste aanbieder van verkoop onder voorwaarden producten, zijn cijfers
ontvangen van het aantal verkopen per jaar van hun eigen producten, alsmede producten
van concurrerende aanbieders. In totaal zijn ca. 60.000 woningen in Nederland met
een «verkoop onder voorwaarden» product verkocht. Opmaat heeft aangegeven dat circa
75% van het totaal aantal verkochte woningen van alle producten die bij Opmaat bekend
zijn, nog uitstaat om teruggekocht te worden. Dat betekent dat er nog circa 45.000
woningen in Nederland door woningcorporaties en andere partijen moeten worden teruggekocht,
omdat deze onder voorwaarden zijn verkocht. Aangenomen is dat van de terugkopen 75%
weer met VoV wordt verkocht (conform de ontwikkeling in de afgelopen jaren). Daarbij
is aangenomen dat hiervan weer 75% wordt verkocht aan starters en 25% aan andere particulieren.
Bij een gemiddelde terugkoopprijs van € 180.000 gaat het hierbij als gevolg van de
differentiatie in de overdrachtsbelasting om een reële lastenverzwaring van ca. € 580 miljoen
in totaal, of ca. € 33 miljoen per jaar (obv gemiddeld 2.600 terugkopen per jaar).

Voor herstructurering is een inschatting gemaakt op basis van de data die woningcorporaties
hebben aangeleverd voor de periode 2021 t/m 2025. Deze inschatting houdt in dat woningcorporaties
jaarlijks circa 750 woningen aankopen in het kader van een herstructurering. Bij een
gemiddelde aankoopprijs van € 150.000 gaat het in dit verband om een extra kostenpost
van circa € 7 miljoen waar woningcorporaties jaarlijks mee worden geconfronteerd als
gevolg van de ophoging van de overdrachtsbelasting.

Verkenning oplossingsrichtingen

De leden van het CDA, D66, GroenLinks, SP, PvdA en 50Plus hebben gevraagd welke oplossingen
momenteel worden verkend in het kader van VoV en op welke termijn hierover uitsluitsel
kan worden verwacht. Bij de beantwoording van deze vraag ga ik ook in op aanpalende
vragen. Voor de compensatie van de overdrachtsbelasting bij verkoop onder voorwaarden
en herstructurering zijn met een aantal partijen uit het veld, waaronder aanbieders
van VoV, een aantal mogelijkheden geïnventariseerd. Voor de meeste opties is een wetswijziging
noodzakelijk. Alle opties worden momenteel in afstemming met het Ministerie van Financiën
en de Belastingdienst verkend op uitvoerbaarheid. Hierbij wordt eveneens rekening
gehouden met een mogelijke aanpassing van het besluit over overdrachtsbelasting en
omzetbelasting bij Verkoop onder Voorwaarden uit 2014 (Stcrt. 2014, nr. 26406). Ook wordt gekeken naar de mogelijkheden voor een inwerkingtredingsdatum. Naar verwachting
kan ik u voor de zomer nader informeren over de bevindingen uit het onderzoek.

De ontwikkeling van fiscale maatregelen voor woningcorporaties

Ontwikkeling fiscale lasten

De leden van de PvdA en GroenLinks hebben gevraagd om een overzicht van alle fiscale
maatregelen die de afgelopen vier jaar zijn genomen ten aanzien van woningcorporaties,
inclusief een overzicht van de ontwikkeling van de fiscale lasten voor woningcorporaties
in de afgelopen vier jaar. Daarbij hebben deze leden ook gevraagd hoe de investeringscapaciteit
zich heeft ontwikkeld en in hoeverre deze beïnvloed is door fiscale keuzes. Doordat
woningcorporaties belastingplichtigen zijn voor de vennootschapsbelasting hebben alle
ontwikkelingen in de vennootschapsbelasting ook fiscale impact op woningcorporaties.
Wat betreft de vennootschapsbelasting is ten aanzien van woningcorporaties in het
kader van implementatie van ATAD de renteaftrekbeperking tot 30% EBITDA (winst voor
rente, belastingen, waardeverandering en afschrijvingen) per 2019 van kracht geworden.
In datzelfde jaar is ook het tarief van de verhuurderheffing verlaagd ter waarde van
€ 100 miljoen per jaar. Daarnaast is in 2019 de regeling vermindering verhuurderheffing
(RVV) verduurzaming en in 2020 de RVV nieuwbouw ingevoerd. In 2021 is het tarief van
de verhuurderheffing opnieuw verlaagd als gedeeltelijke tegemoetkoming voor de eenmalige
huurverlaging en er wordt een verdere verlaging voor 2022 voorbereid in het kader
van de huurbevriezing van dit jaar.

Bij de differentiatie overdrachtsbelasting is met ingang van 2021 het tarief voor
corporaties en andere verhuurders bij aankoop van vastgoed, anders dan in het kader
van een taakoverdracht, op 8% gesteld.

De fiscale afdrachten van corporaties hebben zich als volgt ontwikkeld in de afgelopen
4 jaren:

x € mln.

2017

2018

2019

2020

vennootschapsbelasting

208

495

690

671

verhuurderheffing

1.497

1.658

1.603

1.801

overdrachtsbelasting

13

14

18

15

Bronnen: dVi en dPi voor vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting; gegevens
Belastingdienst voor de verhuurderheffing.

Een toename van de fiscale lasten voor corporaties in deze periode is niet beoogd
door het kabinet, maar is het gevolg van algemene fiscale wijzingen die ook van toepassing
zijn op corporaties. Het betreft bijvoorbeeld de implementatie van de ATAD1-richtlijn
en exogene ontwikkelingen zoals de toename van de WOZ-waarde die zowel invloed heeft
op de vennootschapsbelasting (vermindering verliesverrekening door herneming extra
afwaarderingen in eerdere jaren) als op de verhuurderheffing (hogere grondslag).

De afgelopen jaren beschikten corporaties over voldoende financiële middelen om hun
maatschappelijke taken op te pakken. De stijgende fiscale lasten en daarmee slechte
financiële perspectieven werpen hun schaduw echter vooruit. Hoewel de jaarlijkse rapportage
Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) laat zien dat corporaties nog
meer kunnen lenen om te investeren in de maatschappelijke opgave, wordt bij een besluit
daarover rekening gehouden met de toekomstige financiële positie. Met tariefsverlagingen
en verminderingen verhuurderheffing heeft het kabinet getracht de fiscale lasten te
beperken en de investeringscapaciteit van corporaties op peil te houden, zodat voldoende
geïnvesteerd kan blijven worden. In maart informeerde ik uw Kamer echter dat wanneer
de bestaande leenruimte volledig ingezet zou worden, corporaties tot 2035 circa € 24 miljard
tekort komen om hun maatschappelijke opgaven op te pakken. Het is aan het volgend
kabinet om te besluiten hoe zij hiermee om wil gaan.

De leden van de SP en GroenLinks hebben gevraagd om een overzicht van de belastingdruk
voor woningcorporaties voor de komende vier jaar uitgesplitst per jaar en per belasting.
De leden van de PvdA-fractie vragen in welke mate de investeringscapaciteit verandert
door de fiscale maatregelen. In hun meerjarenprognoses (de dPi) geven corporaties
onder meer aan welke toekomstige uitgaven aan vennootschapsbelasting en verhuurderheffing
ze verwachten. De meest recente dPi op dit moment is de in december 2019 ingediende
informatie. Voor de verhuurderheffing is de prognose in de dPi2019 echter in sterke
mate achterhaald, met name doordat ingestelde heffingsverminderingen en tariefsverlagingen
niet of slechts in beperkte mate in deze cijfers zijn verwerkt. Ook de in de Miljoenennota
2021 opgenomen reeks is inmiddels achterhaald vanwege een hogere verwachte ontwikkeling
van de WOZ-waarde, die de grondslag is voor de verhuurderheffing. In onderstaande
tabel is de meest actuele raming voor de verhuurderheffing opgenomen. Deze is gebaseerd
op de actuele ontwikkeling van de grondslag (de WOZ-waarde) en de verwachte inzet
van heffingsverminderingen. Ook het effect van de tariefsverlaging van € 150 miljoen
vanaf 2022 als tegemoetkoming voor de huurbevriezing in 2021 is hierin meegenomen.

De reeks voor de overdrachtsbelasting is een raming gebaseerd op de voorgenomen aankopen
in de dPi2019 en het nieuwe gedifferentieerde tarief voor de overdrachtsbelasting.
De geraamde belastingdruk corporaties voor de betreffende categorieën is dan als volgt:

x € mln.

2021

2022

2023

2024

vennootschapsbelasting

607

719

830

898

verhuurderheffing corporatiedeel

1.538

1.487

1.236

1.468

overdrachtsbelasting

44

38

40

47

Kijkend naar de differentiatie van de overdrachtsbelasting, heeft deze maatregelen
een neutrale tot zeer licht negatieve invloed op de investeringscapaciteit. Op sectorniveau
is het bedrag beperkt, maar op individueel niveau kan de invloed groter zijn, bijvoorbeeld
bij corporaties met een grote portefeuille woningen die zij middels verkoop-onder-voorwaarden
(VoV) heeft vervreemd. Daarom onderzoek ik de mogelijkheden voor het mitigeren van
de effecten van de overdrachtsbelasting bij verkoop-onder-voorwaarden.

ATAD

De leden van GroenLinks vragen of ik een update kan geven van hoe de impact van ATAD
op het volkshuisvestelijk investeringsvermogen zich ontwikkeld heeft. De afdrachten
aan vennootschapsbelasting door woningcorporaties worden door een veelheid van factoren,
waaronder de implementatie van ATAD1 sinds 1 januari 2019, bepaald. Deze zijn niet
feitelijk toe te delen aan onderliggende factoren; louter de totale afdrachten worden
geregistreerd. Dat geldt ook voor de impact van ATAD1 op de belastingafdracht. Voor
belastingjaar 2019 zijn namelijk vrijwel alleen nog voorlopige aanslagen opgelegd.
Deze impact kan derhalve alleen modelmatig worden geraamd. Een update van het genoemde
onderzoek van Aedes is op dit moment niet beschikbaar.

Voor de totale afdrachten aan vennootschapsbelasting door woningcorporaties kan worden
gekeken naar de kasafdrachten in een bepaald boekjaar op grond van verantwoordingsgegevens
(de zgn. dVi) en naar de opgelegde aanslagen van de Belastingdienst over een bepaald
boekjaar. Een groot deel van de aanslagen van de Belastingdienst is voorlopig, de
afdrachten aan vennootschapsbelasting kunnen dus wijzigen. Pas na enige jaren is de
definitieve afdracht bekend. De kasafdrachten kunnen betrekking hebben op aanslagen
over meerdere oude boekjaren.

x € mln.

2017

2018

2019

2020

2021

Kasafdrachten

208

495

690

6711

6071

Aanslagen BD2

290

390

749

666

770

– w.v. definitief

178

114

4

0

0

– w.v. voorlopig

112

285

745

666

770

X Noot

1

Op basis van voorlopige cijfers uit de meerjarenramingen corporaties (dPi).

X Noot

2

Bij de afbakening van de aanslagen is gekeken welke belastingplichtigen geregistreerd
staan bij de Autoriteit Woningcorporaties als toegelaten instelling. In een eerdere
brief over de vennootschapsbelasting is gerapporteerd op basis van de branchecode
zoals die bij de Belastingdienst bekend staat. Het verschil tussen beide benaderingen
was maximaal 13 mln (2,6% van de afdracht in 2019).

De leden van de fractie van GroenLinks vragen hoe ik aankijk tegen een mogelijke nadere
aanscherping van de renteaftrekbeperking in ATAD2. Op dit moment wordt, zoals aangekondigd
in de aanbiedingsbrief bij het Belastingplan 2021, interdepartementaal onderzoek gedaan
naar de mogelijkheden en wenselijkheden van een vorm van vermogensaftrek in de vennootschapsbelasting,
waarbij de budgettaire dekking wordt gezocht in een aanscherping van de renteaftrekbeperking.
Afhankelijk van de nadere vormgeving kan dit voor corporaties positief of negatief
uitpakken. Afgesproken is dat de corporatiesector wordt gecompenseerd voor een eventueel
negatief saldo-effect.

Verhuurderheffing

De leden van de fractie van GroenLinks hebben gevraagd of ik in de verhuurderheffing
een groot obstakel zie om voldoende betaalbare woningen te realiseren en om voldoende
woningen te verduurzamen. Corporaties beschikken over onvoldoende middelen om al hun
maatschappelijke opgaven tot 2035 op te pakken. In juli 2020 en maart 2021 heb ik
uw Kamer hierover geïnformeerd en ben ik ook ingegaan op mogelijke oplossingen, waaronder
maatregelen rond de verhuurderheffing. Op dit moment hebben corporaties echter nog
middelen om te investeren, mede doordat dit kabinet hun investeringscapaciteit op
peil heeft gehouden met tariefsverlagingen en de heffingsverminderingen nieuwbouw
(€ 2,66 mld. aan aanvragen) en verduurzaming (€ 100 mln. per jaar). Met de corporatiesector
heb ik in het najaar van 2020 afspraken gemaakt over het inzetten van de heffingsvermindering
nieuwbouw voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen.

De leden van de fractie van GroenLinks hebben gevraagd waarom de cap in de WOZ-waarde
de afgelopen jaren zo sterk is toegenomen. De verhuurderheffing heeft de WOZ-waarde
als grondslag. Aangezien de WOZ-waarde in de afgelopen jaren is gestegen, is de maximale
begrenzing van de verhuurderheffing meegegroeid met de gemiddelde ontwikkeling van
de WOZ-waarde. Er is daarmee nog steeds sprake van een beperking van de hoogte van
de te betalen verhuurderheffing. Daarmee bereikt de cap nog steeds het beoogde doel.
Als de cap niet zou meegroeien met de ontwikkeling van de WOZ-waarde dan zou dat bij
een budgetneutrale aanpak leiden tot een verhoging van het tarief.

Verduidelijking middels vaststellingsovereenkomsten

De leden van de fractie van GroenLinks vragen of ik van mening ben dat de huidige
vraagstukken die spelen tussen de Belastingdienst en de woningcorporaties gediend
zouden zijn met meer duidelijkheid, conform eerdere vaststellingsovereenkomsten. Een
vaststellingsovereenkomst kan nadere duidelijkheid bieden over de wijze waarop fiscale
regelgeving in concrete situaties wordt gehanteerd. Dit vergemakkelijkt de uitvoering
van fiscale regels en geeft partijen tevoren meer zekerheid daarover. Zo is bij de
invoering van de integrale vennootschapsplicht voor woningcorporaties in 2008 een
modelvaststellingsovereenkomst opgesteld tussen de Belastingdienst en de corporatiesector
waarin onder meer werd vastgelegd hoe het woningbezit van corporaties fiscaal moest
worden gewaardeerd. Vervolgens hebben de individuele woningcorporaties de duidelijkheid
en zekerheid verkregen door het aangaan met de Belastingdienst van deze vaststellingsovereenkomst.
In de huidige situatie is sprake van veranderingen in de fiscale regelgeving die soms
nadere juridische uitwerking behoeven, zoals ten aanzien van de vrijstelling van overdrachtsbelasting
bij taakoverdracht tussen corporaties in het kader van een sanering. Een vaststellingsovereenkomst
is daartoe op dit moment niet het geëigende middel.

Herziening fiscale stelsel

De leden van GroenLinks en de 50PLUS-fractie vragen naar een beleidsdoorlichting (overzicht
met voors en tegens) van een herziening van het fiscale stelsel voor woningcorporaties
ten behoeve van de komende formatie. Een verzoek om een beleidsdoorlichting kan door
uw Kamer worden ingediend. Hierbij kan ik u aangeven dat het uitvoeren van een dergelijke
beleidsdoorlichting veel tijd in beslag neemt en niet voor de komende formatie gereed
zal kunnen zijn. Daarnaast wijs ik u erop dat in het onderzoek Opgaven en middelen
woningcorporaties en het verslag verhuurderheffing reeds is ingegaan op mogelijkheden
voor de verhuurderheffing. Verder is er momenteel ook een onderzoek van de Algemene
Rekenkamer naar de belastingheffing van woningcorporaties. De geplande publicatiedatum
van dit onderzoek is 28 september 2021.

De leden van de 50PLUS-fractie vragen hoe ik aankijk tegen het organiseren van een
hoorzitting met fiscale en financiële deskundigen aangaande het fiscale stelsel voor
de corporatiesector. Het organiseren van een hoorzitting is een aangelegenheid van
de Tweede Kamer zelf, niet van mij. Als de Tweede Kamer besluit tot een dergelijke
hoorzitting dan zal ik die uiteraard met veel interesse volgen.

Overige vragen

OOB

Door de leden van GroenLinks en de SP zijn vragen gesteld over de huidige organisaties
van openbaar belang (OOB)-grens van 5.000 verhuureenheden voor woningcorporaties.
Zij vragen of deze grens nog steeds passend is, of moet worden aangepast. De invoering
van de OOB-status is een aanbeveling vanuit de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties
(PEW). De OOB-status leidt tot een betere kwaliteitscontrole. De toetsende accountant
moet periodiek rouleren en een vergunning van de AFM hebben. Daarnaast moeten zij
hun advies en controle strikt scheiden en moeten zij een tweede kwaliteitsbeoordelaar
de controle laten toetsen. Bij motie van uw Kamer is de grens voor invoering bij woningcorporaties
initieel gesteld op 1.500 verhuureenheden (vhe) (Kamerstuk 33 977, nr. 13). Na consultatie van het besluit is deze grens opgehoogd naar 2.500 vhe. In de zomer
2018 is de grens voor de tweede maal verhoogd naar 5.000 vhe na hierover advies te
hebben ontvangen van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA). Aw en WSW achten
vanuit risicogericht toezicht een grens boven de 5.000 vhe niet passend, omdat in
deze groep sprake is van een relatief grote impact die deze corporaties kunnen hebben
binnen het totale stelsel. Gelet op het feit dat de markt al lange tijd bekend is
met de invoering van het OOB-besluit en er in 2018 een zorgvuldige heroverweging heeft
plaatsgevonden van de grens zie ik geen grond voor een nieuwe heroverweging. Wel heb
ik eerder toegezegd de effecten van de invoering van de OOB-status te laten monitoren.

Vestia

De leden van de fractie van GroenLinks hebben gevraagd of ik op de hoogte ben van
de mogelijke oplossing voor Vestia via een leningruil en of ik vind dat dit fiscaal
neutraal moet verlopen. Ik ben hiervan op de hoogte en ben betrokken bij het voornemen
tot leningenruil tussen Vestia en andere corporaties. Uitgangspunt voor mij is dat
de doelstelling van de leningenruil niet wordt geblokkeerd door fiscale aspecten ervan.
Hieraan heb ik mij tevens gecommitteerd in het akkoord op hoofdlijnen waarover ik
u op 4 februari heb geïnformeerd (Kamerstuk 29 453, nr. 529). Voor de zomer verwacht ik hierover duidelijkheid te hebben en uw Kamer hierover
te kunnen informeren.

De leden van de SP-fractie hebben gevraagd wat ik kan en wil doen om Vestia-huurders
en corporaties niet weer te confronteren met een rekening voor het herstel van Vestia.
Voor Vestia wordt gestreefd naar een duurzame financiële oplossing, waarbij voor Vestia-huurders
de betaalbaarheid en de onderhoudskwaliteit van hun woning uitgangspunt is. In maart
heb ik uw Kamer in het kader van het onderzoek «Opgaven en Middelen corporatiesector»
geïnformeerd over beleidsopties gericht op het nationaal en regionaal in balans brengen
van de opgaven waar corporaties voor staan en hun daarvoor beschikbare financiële
middelen (Bijlage bij Kamerstuk 29 453, nr. 532). De problematiek van Vestia is daarin meegenomen.