Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de bouw en verkoop van sociale huurwoningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
1 juni 2021).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de berichten «Waar blijven de sociale huurhuizen?»1 en «Huizendeal Mitros in 2018 roept serie nieuwe vragen op»?2

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe groot het aandeel van woningen in de plancapaciteit tot 2030 in
de categorie «sociale huur» is? Zo nee, kunt u een indicatie geven van het aandeel
sociale huur in de komende jaren?

Antwoord 2

De halfjaarlijkse geïnventariseerde plancapaciteit bevat geen kwalitatieve beschrijving
van de woningbouwplannen. Deze plancapaciteit geeft inzicht in het totaalaantal woningbouwplannen
per gemeente. Er is vanuit de huidige inventarisatie plancapaciteit dus geen inzicht
te geven in het totale aandeel sociale huur voor de komende jaren. Ik acht het van
belang dat het aandeel sociale huur op peil blijft en heb daarom afspraken gemaakt
over de versnelde bouw van 150.000 sociale huurwoningen, waarvoor aanvragen voor vermindering
verhuurderheffing zijn ingediend. Gezien de korte termijn van vijf jaar waarbinnen
deze woningen moeten worden gebouwd en de totale bouwopgave van 900.000 nieuwbouw-
en transformatiewoningen tot 2030, wordt met de 150.000 afgesproken woningen een stevige
bijdrage aan de sociale woningvoorraad geleverd. De nieuwe inventarisatie plancapaciteit
wordt binnenkort aan de TK gestuurd. Er zal enig inzicht worden gegeven in de verdeling
van de woningbouwplannen naar huur/koop en naar prijssegment.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u lokale afspraken om een minimum aan sociale huur te verplichten bij
nieuwe bouwprojecten? In hoeverre herkent u het beeld dat gemeenten het aandeel sociale
huur bij nieuwbouw laag willen houden om zo mensen met een bepaalde sociaaleconomische
achtergrond te weren? Wat vindt u hiervan?

Antwoord 3

Het beeld dat gemeenten het aandeel sociale huur bij nieuwbouw laag willen houden
om zo mensen met een bepaalde sociaaleconomische achtergrond te weren komt niet overeen
met de geplande bouw van 150.000 sociale huurwoningen waarvoor aanvragen voor vermindering
verhuurderheffing zijn ingediend. Bij het indienen van deze aanvragen moeten locaties
beschikbaar zijn of door de gemeente zijn toegezegd. Deze woningen worden verspreid
over heel Nederland gebouwd en maken, mede gezien de termijn van vijf jaar waarbinnen
ze worden gerealiseerd, een aanzienlijk deel uit van de totale woningbouwopgave.

Vraag 4

Wat vindt u van afspraken met commerciële bouwers waarbij woningen in het sociale
segment na verloop van tijd vrij worden gegeven? Heeft u zicht op hoeveel van deze
afspraken zijn gemaakt? Zo ja, kunt u aangeven wat dit met de samenstelling en het
aanbod van betaalbare woningen doet als deze termijnen verstrijken?

Antwoord 4

Zoals in antwoord op vraag 2 aangegeven, vind ik het van belang dat het aandeel sociale
huurwoningen op peil blijft. Ik heb geen zicht op in hoeverre gemeenten ook afspraken
maken met commerciële partijen over de bouw van huurwoningen voor het gereguleerde
segment. Het is in eerste instantie aan de gemeente om af te wegen welke afspraken
zij maken en wat daarvan de consequenties zijn. Op basis van de voorgenomen bouw van
sociale huurwoningen door corporaties is mijn beeld, zoals hierboven aangegeven, dat
er een stevige bijdrage door corporaties aan de sociale woningvoorraad wordt geleverd.
Omdat de woonbehoeften en omvang van de sociale doelgroep per gemeente en over de
tijd kunnen verschillen, is niet te zeggen dat alle sociale/gereguleerde huurwoningen
ook altijd in dat segment moeten blijven. Corporaties maken bijvoorbeeld samen met
huurdersorganisaties en gemeenten op lokaal niveau afspraken over zaken als verkoop
en huurontwikkeling. Dat doen zij aan de hand van de situatie op de lokale woningmarkt
en hun verschillende belangen, met het oog op een sociale voorraad van gewenste grootte,
prijs en samenstelling. Daarbij kunnen zij gezamenlijk besluiten in hoeverre verkoop
wenselijk is, bijvoorbeeld in het kader van de menging van wijken, het beter laten
aansluiten van de woningvoorraad op de wensen van de doelgroep of het genereren van
extra middelen voor andere investeringen.

Vraag 5

In hoeverre vormen deze afspraken een concurrentievoordeel voor commerciële bouwers
ten opzichte van woningcorporaties aangezien de rendementen na het verstrijken van
de afspraken aangaande het sociale deel hoger liggen?

Antwoord 5

Zolang alle bouwers de kans krijgen om dezelfde woningen tegen dezelfde afspraken
te bouwen is geen sprake van een verschil in concurrentiepositie. Daarbij geldt wel
dat corporaties voor het bouwen van sociale huurwoningen in aanmerking komen voor
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen en de gemeente alleen
aan corporaties een korting op de grondprijs mag geven.

Vraag 6

Wordt er bij het verstrekken van subsidies zoals de woningbouwimpuls rekening gehouden
met het feit dat bij sommige projecten woningen in het sociale segment na enige tijd
overgaan naar het private segment? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6

In de aanvragen voor de Woningbouwimpuls wordt expliciet gevraagd naar de instrumenten
die worden ingezet om betaalbare woningen langjarig betaalbaar te houden. In het beoordelingskader,
vastgelegd in de regeling Woningbouwimpuls 2020, is dit een van de subcriteria waarop
de externe Toetsingscommissie Woningbouwimpuls aanvragen beoordeelt.

Vraag 7

Wat zijn de gevolgen voor huurders wanneer woningen overgaan van een corporatie naar
een commerciële partij en ze (na verloop van tijd) buiten het sociale segment worden
geplaatst? Hebben zij daarbij instemmingsrecht?

Antwoord 7

Bij de verkoop van een woning blijft het huurcontract van de huurder in stand. Dat
betekent dat de voorwaarden volgens het contract hetzelfde blijven. Als het huurcontract
gereguleerd is betekent dit dat het gereguleerd blijft en dat de jaarlijkse huurverhogingen
zijn gemaximeerd. Het ligt niet in de rede om een instemmingsrecht op te nemen voor
de verkoop van corporatiewoningen aan commerciële partijen, omdat voor de verkoop
van corporatiewoningen al strenge waarborgen gelden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat wanneer subsidie wordt verstrekt voor de bouw van sociale huurwoningen
deze woningen in principe ook behouden dienen te worden voor het sociale segment?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8

In een subsidieregeling kunnen voorwaarden worden neergelegd om sociale woningen in
het sociale segment te houden. Het kan dan gaan over de omvang en de samenstelling
van de sociale woningvoorraad. Zo wordt in de aanvragen voor de Woningbouwimpuls expliciet
gevraagd naar de instrumenten die worden ingezet om betaalbare woningen langjarig
betaalbaar te houden. Soms is het echter in het belang van de volkshuisvesting om
een (deel van) de sociale woningvoorraad wél te verkopen, bijvoorbeeld in het kader
van de menging van wijken, het beter laten aansluiten van de woningvoorraad op de
wensen van de doelgroep of het genereren van extra middelen voor andere investeringen,
worden dergelijke voorwaarden niet in elke subsidieregeling vastgelegd. Ik licht dit
toe in mijn antwoord op vraag 4. De huidige regelgeving voor corporaties voorziet
reeds in de mogelijkheid zienswijzen in te dienen op een voorgenomen verkoop en bepaalt
dat minimaal de marktwaarde betaald moet worden voor de woningen.

Vraag 9

Hoe voorkomt u dat beleggers spekkoper worden door eerst huren betaalbaar te houden
maar op termijn torenhoge huren te vragen of de sociale woning te verpatsen?

Antwoord 9

Voor waar het gaat om de nieuwbouw van gereguleerde huurwoningen door commerciële
partijen is het, zoals in mijn voorgaande antwoorden aangegeven, in eerste instantie
aan de gemeente zelf om hier afspraken over te maken. Daarnaast geldt, zoals in het
antwoord op vraag 5 benadrukt, dat ook de algemene regels voor het betaalbaar houden
van de huren gelden. Daarbij zijn dit jaar de huren bevroren in de gereguleerde sector.
In de vrije sector is de komende drie jaar de huurverhoging gemaximeerd op inflatie
+ 1 procentpunt. Ook heeft de huurder met een huurwoning in de vrije sector de mogelijkheid
om de aanvangshuurprijs gedurende de eerste zes maanden van het contract te laten
toetsen door de Huurcommissie. Daarnaast heb ik een maximering van de WOZ-waarde in
het WWS aangekondigd. Deze levert een bijdrage aan het behouden van betaalbare woningen.

Voor waar het gaat om verkopen door corporaties aan beleggers geldt dat deze streng
gereguleerd zijn. Bij te liberaliseren woningen dient bijvoorbeeld om een gemeentelijke
zienswijze te worden gevraagd en is bepaald dat corporaties de getaxeerde marktwaarde
moeten ontvangen. Bij het bepalen van de marktwaarde wordt er rekening mee gehouden
dat de woning nadat de huidige huurder verhuisd is tegen een markthuur kan worden
aangeboden of verkocht. Het merendeel van de verkopen door corporaties vindt dan ook
plaats aan huishoudens die de woning zelf gaan bewonen of aan andere corporaties.
Het aandeel verkopen aan personen of bedrijven die de woning gaan verhuren is beperkt:
9% in 2019 en 8% in 2020.