Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over huurdersbelangenorganisaties

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
17 mei 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 839. Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 1093.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Huurders Voorschoten eisen inspraak bij Woonzorg»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen stelt de wet aan de representativiteit van huurdersorganisaties?

Antwoord 2

Ik onderscheid hierbij de Overlegwet en de Woningwet.

Overlegwet

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), ook wel Overlegwet genoemd (hierna:
Overlegwet), geldt voor alle particuliere en commerciële verhuurders die ten minste
25 woningen verhuren in Nederland en voor alle woningcorporaties. De Overlegwet stelt
geen specifieke eisen qua omvang van hun achterban aan de representativiteit van huurdersorganisaties.
Een huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet als
zij:

– Een vereniging of stichting is, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen
van huurders;

– waarvan de leden van het bestuur worden gekozen of aangewezen uit de huurders die
zij vertegenwoordigt;

– die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en de huurders betrekt bij
haar standpuntbepaling;

– die minimaal eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin
zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen
voor het komende jaar bespreekt en deze vaststelt;

– en die alle huurders van woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor zij de belangen
behartigt, in de gelegenheid stelt zich bij haar aan te sluiten.

De Overlegwet kent ook bewonerscommissies. Dat zijn informelere organisaties die de
belangen van huurders van één of meer specifieke wooncomplexen2 behartigen. Bewonerscommissies hoeven geen vereniging of stichting te zijn en geen
bestuur te hebben dat is gekozen door of uit de huurders die zij vertegenwoordigen.
Maar wel moeten deze voldoen aan de laatste drie van bovenstaande bullets.

Over bewonerscommissies bepaalt de Overlegwet dat de verhuurder kan besluiten een
bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken,
als de commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens de huurders van het betrokken
wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden en alleen die bewonerscommissie
als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken die qua omvang van
haar achterban van huurders van het betrokken wooncomplex het meest representatief
kan worden geacht.

Een dergelijke bepaling bevat de Overlegwet niet over huurdersorganisaties.

De Overlegwet kent het zogenoemde primaat voor de huurdersorganisatie die de belangen
van alle huurders van de verhuurder behartigt – de huurdersorganisatie op instellingsniveau
of koepelhuurdersorganisatie – als de huurders van de verhuurder zich in meerdere
huurdersorganisaties hebben georganiseerd. De verhuurder hoeft dan voor algemeen beleid
en beheer alleen te overleggen met en gelegenheid te geven advies uit te brengen aan
de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie. Maar als
een verhuurder voornemens heeft voor een bepaald wooncomplex en er is een huurdersorganisatie
of bewonerscommissie die is opgericht om de belangen van (onder meer) dat wooncomplex
te behartigen, dan moet de verhuurder over die voornemens met die huurdersorganisatie
of bewonerscommissie overleggen en die gelegenheid geven advies uit te brengen.

De Stichting Landelijk Huurders Platform Woonzorg Nederland (LHP)3 behartigt volgens haar statuten de gezamenlijke belangen van alle huurders van Woonzorg
Nederland. De LHP is daarmee de huurdersorganisatie op instellingsniveau.

Zoals uit het aangehaalde artikel blijkt bestaat naast deze landelijke huurdersorganisatie
van huurders van Woonzorg Nederland, in Voorschoten ook een plaatselijke huurdersorganisatie:
de Huurdersbelangenvereniging Voorschoten (HBVV). Deze plaatselijke huurdersorganisatie
is op 7 juli 2020 opgericht en behartigt de belangen van huurders van Woonzorg Nederland
in Voorschoten4.

Geschillen tussen huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) en de verhuurder over
de toepassing van de regels uit de Overlegwet kunnen aan de Huurcommissie worden voorgelegd.
Anders dan het aangehaalde bericht suggereert, is voor toegang tot de Huurcommissie
niet vereist dat de gemeente een huurdersorganisatie of bewonerscommissie accepteert
als gesprekspartner.

Woningwet

Huurdersorganisaties van huurders van woningcorporaties, zoals Woonzorg Nederland
(WZN), kennen naast hun rechten uit de Overlegwet nog aanvullende rechten uit de Woningwet
en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015:

– het maken van prestatieafspraken met woningcorporatie en gemeente(n),

– instemmingsrecht bij voorgenomen fusie of verbinding van de woningcorporatie,

– het geven van een zienswijze bij voorgenomen verkoop van woningen,

– het voordragen van een derde tot de helft van het aantal commissarissen

– en het houden van een huurdersraadpleging.

De HBVV heeft te kennen gegeven dat WZN op 1 april 2021 (zie het antwoord op vraag
3) (tevens) heeft toegezegd de HBVV te introduceren bij de gemeente Voorschoten om
deel te kunnen nemen aan gesprekken over onder meer de Woonvisie.

De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op het hanteren door woningcorporaties
van de regels uit de Woningwet voor woningcorporaties, waaronder op het toepassen
van de verkoopregels. Hierbij hoort ook het in bepaalde gevallen moeten vragen van
de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties
over de verkoop van woningen, terwijl de huurders om wie het gaat daardoor niet worden
vertegenwoordigd? Welke waarborgen biedt de wet om dit te voorkomen?

Antwoord 3

Ik vind het niet wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties
over de verkoop van woningen, terwijl de betrokken huurders niet worden vertegenwoordigd.
De wet biedt daarvoor ook waarborgen.

Ik onderscheid hierbij weer de Overlegwet en de Woningwet.

Overlegwet

In het antwoord op vraag 2 heb ik al aangegeven dat een verhuurder de huurdersorganisatie
en/of bewonerscommissie die is/zijn opgericht om de belangen van het/de rechtstreeks
betrokken wooncomplex(en) te behartigen, op grond van de Overlegwet moet informeren
over voorgenomen verkoop van de woningen en met die vertegenwoordigers moet overleggen
indien zij dat wensen en hen gelegenheid moet geven schriftelijk advies uit te brengen.

Overigens vertegenwoordigt een huurdersorganisatie-op-instellingsniveau alle huurders
van de verhuurder, dus ook de huurders van het/de betrokken wooncomplex(en) of woningen.

WZN heeft volgens haar zeggen de betrokken huurders op 8 juni 2020 geïnformeerd over
de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 een brief gestuurd met extra toelichting
(onderwerp: meest gestelde vragen over de voorgenomen verkoop). Vervolgens heeft WZN
naar eigen zeggen op 20 oktober 2020 het LHP geïnformeerd en op 14 december 2020 een
positief advies van het LHP ontvangen.

Het aangehaalde nieuwsbericht ging over de klacht van de HBVV dat zij door WZN niet
voor vol werd aangezien en dat zij niet mocht meepraten over de voorgenomen verkoop
van de woningen in Voorschoten. Inmiddels zijn WZN en de HBVV (digitaal) aan tafel
gegaan. WZN heeft te kennen gegeven dat zij op 1 april 2021 in aanwezigheid van Cees
van Boven, bestuursvoorzitter van WZN, een (online) presentatie heeft gegeven aan
de HBBV. Onderwerpen die daarin zijn besproken waren: de stand van zaken van het verkoopproces,
de overwegingen voor verkoop, de voorgenomen voorwaarden voor verkoop, de belangen
van huurders bij de verkoop en het onderhoudsbeleid; tevens heeft WZN een overzicht
van de te verkopen woningen aan de HBVV verstrekt.

Tijdens deze presentatie heeft WZN naar haar zeggen de HBVV toegezegd de HBBV te erkennen
als gesprekspartner en de HBVV adviesrecht te geven bij de verkoop van woningen, alsmede
de HBVV geïnformeerd dat zij bereid is de HBBV een onkostenvergoeding te betalen voor
haar werkzaamheden (conform Overlegwet). Tevens is afgesproken dat WZN de HBVV op
regelmatige basis zal informeren over de voorgenomen verkoop.

De HBVV heeft dit bevestigd en is naar haar zeggen verheugd over de presentatie en
de gemaakte afspraken.

Woningwet

Op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 (Btiv 2015) moeten woningcorporaties bij voorgenomen verkoop van blijvend gereguleerde
huurwoningen of van een gemengd gereguleerd complex5 aan een derde partij (niet verkoop aan de in de woningen wonende huurders of aan
een andere woningcorporatie) de zienswijze van de gemeente en betrokken bewonersorganisatie6 vragen. Die benodigde zienswijzen dient de corporatie bij het verzoek om toestemming
van de Minister voor verkoop te voegen.

Bij voorgenomen verkoop aan een andere woningcorporatie is geen voorafgaande toestemming
van de Minister en daardoor geen zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie vereist.

Ook bij de voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan een derde
partij moet de woningcorporatie een zienswijze van de gemeente en thans ook van de
bewonersorganisatie vragen7. Dat laatste, de verplichte zienswijze van de bewonersorganisatie bij potentieel
te liberaliseren woningen, was voorheen niet in de regelgeving opgenomen en is abusievelijk,
als gevolg van een veranderde redactie bij de laatste wijziging van de betreffende
artikelen in het Btiv 2015 over de verkoopregels, in de regelgeving terecht gekomen.
Dit heeft geleid tot verzwaring van de eisen aan de verkoop van potentieel te liberaliseren
woningen die niet was beoogd. Met de op 21 april 2021 voorgehangen conceptwijziging
van het Btiv 20158 komt de verplichting om bij voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen
aan een derde partij de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te vragen,
te vervallen.

WZN heeft toegelicht dat zij een categorale woningcorporatie is die zich richt zich
op seniorenhuisvesting. Naar haar zeggen bestaat het te verkopen bezit in Voorschoten
(1252 woningen) overwegend uit «reguliere» sociale huurwoningen die minder geschikt
zijn voor de doelgroep senioren. WZN stelt de opbrengst van de verkoop aan te gaan
wenden voor het aankopen van nieuw bezit voor de doelgroep senioren.

WZN heeft naar haar zeggen geen voornemens de betreffende woningen aan een derde partij
te verkopen en stelt exclusieve gesprekken te voeren met woningcorporaties in de regio
Voorschoten/Leiden als beoogde koper(s) van de woningen. Momenteel vindt naar zeggen
van WZN onderzoek plaats naar de bouwkundige status van de woningen.

Zoals hierboven is toegelicht, is een woningcorporatie op grond van de Woningwet en
het Btiv 2015 niet verplicht de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te
vragen over voorgenomen verkoop indien de woningcorporatie de woningen verkoopt aan
een andere woningcorporatie.

Vraag 4

Op welke wijze wordt inspraak geboden aan individuele huurders van huurwoningen die
verkocht dreigen te worden?

Antwoord 4

Individuele huurders hebben geen instemmingsrecht of adviesrecht bij verkoop van hun
huurwoning. Dat neemt niet weg dat een verhuurder de zienswijze van een huurder mag
vragen over een voorgenomen verkoop. Mogelijk heeft de huurder interesse om de woning
zelf voor eigen gebruik te kopen.

Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 heeft WZN de betrokken huurders naar eigen
zeggen op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020
nader geïnformeerd.

Individuele huurders kunnen verkoop van hun huurwoning niet blokkeren. Als huurders
wel het recht daartoe zouden hebben, zouden verhuurders (waaronder woningcorporaties)
hun huurwoningen niet of zeer moeilijk kunnen verkopen en belemmerd worden in hun
bedrijfsvoering.

Verkoop van een verhuurde woning heeft ook geen directe gevolgen voor de individuele
huurder: de nieuwe eigenaar zet de bestaande huurovereenkomst van rechtswege als verhuurder
voort, ongeacht of de nieuwe eigenaar een woningcorporatie is of niet («koop breekt
geen huur»). Als de nieuwe eigenaar de woning voor zichzelf wil gaan gebruiken (er
zelf gaan wonen of sloop/nieuwbouw plegen), mag hij niet eerder dan drie jaar nadat
hij de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd de nieuwe eigenaar en verhuurder te
zijn, opzeggen wegens «dringend eigen gebruik»9. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur
beëindigen. De rechter zal dan het belang van de verhuurder om de woning in eigen
gebruik te kunnen nemen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur voort te
zetten. De rechter neemt daarbij alle omstandigheden van het geval in overweging.

De nieuwe eigenaar zet de huurovereenkomst dus ongewijzigd voort. Als het gaat om
een qua huurprijs gereguleerd huurcontract, dan blijft het huurcontract gereguleerd
(sociale huur, met volle huurprijsbescherming) ongeacht wie de nieuwe eigenaar is.