Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over voorkennis bij het bieden op woningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
22 april 2021).

Vraag 1

Kent u het bericht «Het bieden met voorkennis in de makelaarswereld moet stoppen»?1

Antwoord 1

Ja, dit bericht ken ik.

Vraag 2

Wat vindt u van de praktijk dat er met voorkennis overleg wordt gevoerd tussen makelaars
bij de aankoop van een woning om ervoor te zorgen dat de woning aan een specifieke
koper wordt verkocht?

Antwoord 2

Ik vind dergelijke praktijken onaanvaardbaar. Ik stuur u gezamenlijk met deze beantwoording
een Kamerbrief over transparantie in het koopproces. Er is een gedeeltelijke inhoudelijke
overlap tussen de brief en deze beantwoording.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat de wettelijke restricties zijn op dit onderhandse overleg? Is
het hierbij verplicht andere kopers dezelfde informatie te verstrekken zodat er een
gelijk speelveld is tussen alle partijen?

Antwoord 3

Er bestaat geen wetgeving die onderhands overleg tussen makelaars verhinderd. Wel
zijn dit soort praktijken in strijd met de erecodes van de makelaarsorganisaties Nederlandse
Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO) en VastgoedPro,
waarbij een overgrote meerderheid van de makelaars is aangesloten. Wanneer erecodes
worden geschonden, verbinden de brancheorganisaties daar consequenties aan. Zo kunnen
leden van de NVM die de erecode niet naleven voor het tuchtrecht van de NVM gedaagd
worden, en leden geroyeerd worden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze praktijk, van het eenzijdig inlichten van bepaalde partijen,
verboden zou moeten zijn om iedereen een gelijke kans te geven bij de aankoop van
een woning?

Antwoord 4

Ik deel de mening dat iedereen een gelijke kans moet hebben bij de aankoop van een
woning. Ik roep kopers en verkopers die met dit soort praktijken te maken krijgen
daarom op om hiervan melding te doen of een klacht in te dienen. Dat kan bijvoorbeeld
bij de verschillende brancheorganisaties die hiervoor klachtenprocedures hebben ingericht.
Daarnaast heeft ook Vereniging Eigen Huis (VEH) sinds eind maart een meldpunt geopend
voor oneerlijke biedingspraktijken waar kopers en verkopers anoniem melding kunnen
doen. Ik verwacht van de brancheorganisaties dat zij de meldingen en klachten die
zij ontvangen serieus nemen, hun leden daarop aanspreken en passende maatregelen treffen
om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd in gesprek met de
brancheorganisaties en VEH over de ontvangen meldingen en hoe hierop wordt gehandeld.

Vraag 5, 6

Aangezien het in de praktijk haast onmogelijk is om op deze manier een woning te kopen
zonder aankoopmakelaar, ziet u dit als oneerlijke concurrentie tussen mensen die een
aankoopmakelaar inschakelen en kopers die dit niet doen? Zo nee, waarom niet?

Ontstaat er naar uw mening indirecte dwang op kopers om een makelaar in de arm te
nemen wanneer zij weten dat ze op deze manier gebruik kunnen maken van onderhandse
contacten die niet voor iedereen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5, 6

Ik ben van mening dat het hebben van een makelaar geen voorwaarde mag zijn voor het
kunnen aankopen van een huis. Tevens ben ik van mening dat een makelaar een belangrijke
rol kan spelen in het aankoopproces, daar zij potentiële kopers en verkopers kunnen
ondersteunen in het proces. Ik roep partijen op om alle potentiële kopers een gelijke
kans te geven om een woning te kopen. In een gespannen markt kan dat alleen door alle
potentiële kopers gelijktijdig inzicht te geven in het nieuwe woningaanbod en het
biedingsproces transparanter te maken.

Vraag 7

Bent u bereid de Autoriteit Consument en Markt (ACM) te vragen onderzoek te doen naar
voorkennis bij het bieden op woningen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

In de contacten die ik heb met de ACM over de woningmarkt spreek ik ook over het biedingsproces,
maar de ACM bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan zijn eigen prioriteiten. Ook wil
daarbij benoemd hebben dat ik de ACM niet kan verzoeken om tot onderzoek over te gaan.

Vraag 8

Deelt u het standpunt dat er een transparant biedingssysteem moet komen waarbij iedereen
geanonimiseerd inzicht krijgt in welke partijen welk bod doen?

Antwoord 8

Ik ben het met u eens dat het biedingsproces transparanter moet worden. Alleen op
die manier kunnen we voorkomen dat ongewenste praktijken zich in de toekomst blijven
voordoen. Makelaars moeten duidelijk zijn richting kopers en verkopers over de spelregels
van het biedingsproces en voor- én achteraf openheid geven over de naleving daarvan.
Verkopers dienen inzicht te krijgen in alle biedingen die zijn ontvangen, maar ook
kopers moeten inzicht kunnen krijgen in het verloop van het biedingsproces als zij
een bod hebben gedaan op een huis. Ik ga met de betrokken partijen en brancheorganisaties
in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke
randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Zo kan digitalisering
van het biedingsproces in een open of gesloten vorm helpen om meer transparantie te
organiseren. Ik let daarbij specifiek op dat er geen eisen worden gesteld die concurrentiebeperkend
zijn. In het bepalen van de te nemen stappen kijk ik onder andere naar de initiatieven
die al genomen worden door de brancheorganisaties.

Vraag 9

Bent u bereid onderzoek te doen naar een biedingssysteem naar het Noorse model om
deze onevenwichtigheden tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 9

Het Noorse model is mij bekend en de werking daarvan is sterk afhankelijk van de manier
waarop de woningmarkt in Noorwegen is georganiseerd. Zo bestaat er in Noorwegen volledige
transparantie over wie er hoeveel heeft geboden bij het bieden. Om in de behoefte
van integriteit in de biedingsprocedure te voorzien, weegt de transparantie in Noorwegen
daarbij dus zwaarder dan de privacy van de bieders. Bovendien is het makelaarsberoep
in Noorwegen anders georganiseerd dan in Nederland; in Noorwegen kent men geen onderscheid
tussen verkoop- en aankoopmakelaar. Er bestaat een wettelijke plicht voor makelaars
om zowel het belang van de verkopende partij als de potentiële koper te dienen. Hoewel
ik met belangstelling kijk naar biedingssystemen die in andere landen worden gehanteerd,
zie ik op dit moment onvoldoende toegevoegde waarde in een onderzoek vanwege de grote
verschillen met de Nederlandse situatie. Wel neem in de inzichten in de werking van
Noorse biedingssysteem mee in mijn gesprekken met de Nederlandse brancheorganisaties.

Ik vind dat de betrokken brancheorganisaties aan zet zijn en maatregelen moeten treffen
om de transparantie te vergroten. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb aangegeven
ga ik met hen in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden
en welke randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Digitalisering
van het biedingsproces in een open of gesloten vorm kan helpen om meer transparantie
te organiseren.

Vraag 10, 11

Hoe wordt gewaarborgd dat bij nieuwbouwprojecten, waar vaak sprake lijkt van vriendjespolitiek,
iedereen een eerlijke kans krijgt?

Bent u bereid voorstellen te doen om bij nieuwbouw te zorgen dat aanstaande kopers
een redelijke kans hebben? Bent u bereid partijen ertoe te verplichten dat zij vooraf
heldere en redelijke criteria stellen voor de toewijzing van nieuwbouwwoningen?

Antwoord 10, 11

Bij nieuwbouwwoningen zijn er vaak meerdere gegadigden voor dezelfde woning. In tegenstelling
tot bestaande bouw wordt hierbij niet besloten wie de woning mag kopen via een biedproces.
In plaats daarvan is het gebruikelijk om te loten onder de gegadigden. Loten is een
eerlijke manier om, in het geval van meerdere gegadigden, te bepalen naar wie de woning
gaat, omdat het toeval bepaalt. Daarom moedig ik deze vorm van verdeling bij nieuwbouwwoningen
aan.

Projectontwikkelaars zijn niet altijd transparant over de gevolgde lotingsprocedure.
Er bereiken mij signalen dat in sommige gevallen nieuwbouwwoningen gegund worden aan
mensen uit het eigen netwerk waardoor andere geïnteresseerden geen eerlijke kans maken.
Hier maak ik mij zorgen over. Die zorgen worden mede gevoed door berichten dat woningen
op basis van de hoogte van het inkomen of de vermogenssituatie van potentiële kopers
met voorrang worden toegewezen. Het staat de verkopende partij in principe vrij om
de loting naar eigen wens in te richten, mits wordt voldaan aan algemene regels, zoals
de Algemene wet gelijke behandeling. De beperkte transparantie die sommige ontwikkelaars
hierover bieden veroorzaakt echter een onrechtvaardigheidsgevoel bij potentiële kopers
die achter het net vissen en vergroot bij hen de frustratie. Brancheorganisaties en
verkopende ontwikkelaars dienen duidelijk te zijn over de inrichting van lotingsprocedures
en om te loten in aanwezigheid van een notaris. Ik ga met de projectontwikkelaars
in gesprek over de methoden die worden gehanteerd bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen
en benadruk ik dat partijen, bij het verzamelen van gegevens, zich dienen te houden
aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit betekent onder meer dat
zij niet onnodig veel informatie bij potentiële kopers opvragen.

Vraag 12

Beseft u dat de woningnood nu al zo hoog is dat mensen naast fors overbieden en het
schrappen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuringen ook al solliciteren
op woningen?

Antwoord 12

Ik herken de situatie die de heer Nijboer schetst en ik deel zijn gevoel van urgentie
om het woningtekort op te lossen. Ook ik maak mij zorgen over het steeds groter wordend
aandeel huizen dat wordt aangekocht zonder voorbehouden. Ik ben daarom verheugd dat
in de modelkoopovereenkomst tegenwoordig wordt uitgegaan van voorbehouden zoals bouwkundige
keuring of financieringsvoorbehoud. Een koper of zijn of haar makelaar moet het nu
actief aangeven als voorbehouden weggelaten worden. Het inbouwen van deze extra waarborg
maakt dat kopers zich bewust zijn van de keuze die ze hierin maken.