Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over woningeigenaren die huren bij een woningcorporatie

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
8 maart 2021).

Vraag 1

Kent u het bericht «Sociaal huren, met een pied-à-terre in de grachtengordel»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat er ruim duizend mensen een woning huren van een woningcorporatie terwijl
sommige meer dan 15 woningen in eigendom hebben?

Antwoord 2

Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat 1055 personen een woning
bij een woningcorporatie huren en tegelijk twee of meer koopwoningen in eigendom hebben.
Het Kadaster heeft niet onderzocht hoeveel mensen met één koopwoning in een corporatiewoning
wonen, omdat er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar
de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding.
Uiteraard kan ook het hebben van één koopwoning een indicatie zijn dat een sociale
huurwoning niet nodig is om te kunnen voorzien in woonruimte.

In het onderzoek van het Kadaster is geen uitsplitsing gemaakt naar eigenaars van
woningen die een corporatiewoning huren in de sociale woningvoorraad, of een duurdere
corporatiewoning in de vrije sector.

Vraag 3

Wat vindt u van deze praktijk waarbij broodnodige woningen worden verhuurd of worden
gebruikt als tweede woning terwijl er een enorme woningnood heerst?

Antwoord 3

Het is ongewenst als een huurder een sociale huurwoning van de woningcorporatie «bezet
houdt», als hij niet op die woning is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte
vanwege het bezit van één of meer koopwoningen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld
voor mensen met een smallere beurs, die op de woningmarkt niet zelfstandig kunnen
voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting.

Vraag 4, 5

Klopt het dat in Súdwest-Fryslân een corporatiebewoner 59 huurwoningen bezit? Hoe
is dat mogelijk? Bent u het ermee eens dat deze woning per direct beschikbaar gesteld
moet worden aan mensen die smachten naar een betaalbare huurwoning?

Deelt u de mening dat iemand die 59 woningen bezit niets te zoeken heeft in een sociale
huurwoning? Deelt u de opvatting van de lokale PvdA dat «It echt te gek foar wurden»
is? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Dit kan toch niet door de beugel?

Antwoord 4, 5

Uit het onderzoek door het Kadaster is naar voren gekomen dat een huurder van een
woningcorporatie in Súdwest-Fryslân 59 koopwoningen in eigendom heeft. Zoals hierboven
vermeld is niet onderzocht of het bij de in het artikel beschreven situaties sociale
huurwoningen betreffen, of duurdere corporatiewoningen in de vrije sector. Dat is
dus ook voor deze casus niet bekend.

Indien het hier inderdaad een sociale huurwoning zou betreffen, dan is het ongewenst
dat deze woning niet beschikbaar is voor een huurder die op de sociale huursector
is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte. Het stelsel van sociale verhuur
is bedoeld om te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de mensen
met een smallere beurs. Dit is moeilijk te rijmen met de beschreven situatie. Ik vind
het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde
artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat woningen niet bedoeld zijn om te verzamelen maar om in te
wonen? Zo ja, steunt u de voorstellen voor het ontmoedigen van het verzamelen van
woningen door middel van de voorgestelde Prins Bernardbelasting?

Antwoord 6

Ik deel dat woningen bedoeld zijn om in te wonen. Er is behoefte aan zowel woningen
in het koopsegment als in het huursegment. Om te zorgen voor voldoende huurwoningen
zijn verhuurders nodig. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen
op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met
een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Het kabinet
richt zich op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van
starters en mensen met een middeninkomen. Zo is per 1 januari 2021 de Wet differentiatie
overdrachtsbelasting in werking getreden. Met deze wet is een vrijstelling van overdrachtsbelasting
voor starters2 ingevoerd, zodat zij minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Daarnaast
zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting
ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien
zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari
2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6%
naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers
verbeteren ten opzichte van beleggers.

Met de voorgestelde belasting zouden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille
met meer dan vijf woningen inkomstenbelasting moeten betalen over huurinkomsten en
vermogenswinsten. In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn
van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt
als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille
is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren
van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie
dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen
van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer
kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde
voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling
aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag
van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke
grens is bovendien arbitrair. Het voorstel om personen die in het bezit zijn van meer
dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet dan ook niet. Zoals
beschreven heeft het kabinet andere maatregelen genomen om de positie van starters
op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren.

Vraag 7

Waarom is het op dit moment mogelijk om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning
wanneer iemand een woning in eigendom heeft?

Antwoord 7

Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt op basis van de wet- en regelgeving
het huishoudinkomen getoetst om te bepalen of iemand tot de doelgroep behoort en welk
soort woning zou moeten worden toegewezen. De inkomenstoets behelst het inkomen inclusief
het «inkomen uit sparen en beleggen» uit box 3. Het vermogen telt dus bij de toewijzing
van de sociale huurwoning indirect mee. Deze inkomenstoets filtert die mensen eruit
die niet tot de doelgroep voor sociale huur behoren. Deze mensen komen dan niet in
aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie.

Vermoedelijk betreft het in de beschreven situatie – voor zover het om sociale huurwoningen
gaat – huurders die tijdens de loop van het huurcontract het eigendom van één of meer
woningen hebben verkregen.

Vraag 8, 9

Bent u bereid om voortaan te laten toetsten op eigen woningbezit alvorens iemand in
aanmerking komt voor een sociale huurwoning? Zo nee, waarom niet?

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen die niet al een
eigen huis bezitten? Bent u bereid het recht op een sociale huurwoning te laten vervallen
om dit soort situaties te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8, 9

Uitgangspunt is dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor de mensen met een smallere
beurs, die op sociale huur zijn aangewezen voor een woning. Bedacht moet worden dat
er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar de koopsector
of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Ik vind het belangrijk
om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is
geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken. Als de problematiek
goed in beeld is, kan ik mogelijke oplossingen beoordelen.

Corporaties hebben zelf de mogelijkheid om in het huurcontract van de sociale huurwoning
op te nemen dat de huurder geen woning(en) voor langere tijd in eigendom heeft. (Voor
langere tijd, immers ongewenste situaties moeten worden voorkomen voor huurders die
een woning erven, of gekocht hebben maar nog niet zijn verhuisd). Wanneer de huurder
dan toch voor langere tijd één of meer woningen in eigendom zou hebben, dan kan de
verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens contractbreuk. Het is aan corporaties
om een dergelijke bepaling in het huurcontract op te nemen.

Ook kan een woningcorporatie de huurovereenkomst opzeggen wanneer zij kan beargumenteren
dat «zij de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft» (artikel 7:274 lid 1 onder
c BW). Het is uiteindelijk aan de rechter om te toetsen of dit houdbaar is. Dat eigen
gebruik zou dan bestaan uit het weer te huur kunnen aanbieden van de woning aan een
kandidaat-huurder die op de betaalbare huurwoningen van woningcorporaties is aangewezen.
Te verwachten is dat een woningcorporatie zich alleen dán met succes op deze opzeggingsgrond
zou kunnen beroepen, wanneer in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat de
huurder behoort tot de doelgroep waarvoor de sociale huurwoning bedoeld is. Heeft
de huurder op enig moment één of meer eigen woningen (voor langere tijd) in bezit,
dan is dat een indicatie dat hij niet meer tot de doelgroep behoort. Hierbij moet
worden opgemerkt dat de wet geen specifieke invulling kent van het «dringend eigen
gebruik» van een huurwoning, in relatie tot het in eigendom hebben van woningen door
de huurder.

Vraag 10

Aangezien een deel van de woningen wordt verhuurd aan arbeidsmigranten die vaak in
erbarmelijke omstandigheden moeten leven, deelt u de mening dat een landelijke verhuurdersvergunning
nodig is? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 10

Ik zal u binnenkort per brief informeren over mijn gedachten bij eisen aan verhuurders
en een landelijke verhuurdervergunning, zoals dit ook door de Minister van Sociale
Zaken en Werkgelegenheid namens mij onlangs is toegezegd tijdens het AO Arbeidsmigranten.

Vraag 11

Bent u bereid om op korte termijn in gesprek te treden met de corporaties om deze
onttrokken woningen weer ter beschikking te stellen aan mensen die een woning nodig
hebben? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 11

Ik ga nader onderzoek doen naar deze problematiek. Het is belangrijk dit van geval
tot geval te bekijken. Het is aan individuele corporaties om te bezien hoe zij om
willen gaan met huurders in een sociale huurwoning die één of meer eigen woningen
bezitten.