Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het groeiende aanbod van verhuurhypotheken

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
11 februari 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 1091.

Vraag 1

Kent u het bericht «Concurrentie neemt snel toe op bloeiende markt voor verhuurhypotheken»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel aanbieders er zijn van zogenaamde verhuurhypotheken en hoe
vaak deze verstrekt worden?

Antwoord 2

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek2 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in
aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek.
Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing
en op zakelijke kredieten niet.

Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het
gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen of in hun bezit hebben
voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor
hun studerende kind of beleggers die één of enkele woningen bezitten als oude dag
voorziening. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere)
beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële
Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij
de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de
hoedanigheid van een consument3.

De eerste aanbieder van verhuurhypotheken is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse
markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders
richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander
deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er
aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen
inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden. Wel is er dus een stijging
te zien in het aantal aanbieders van verhuurhypotheken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat er steeds meer mogelijkheden komen voor particuliere
verhuurders om via dergelijke leningen woningen op te kopen en vervolgens te verhuren?

Antwoord 3

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten
ze aanbieden, zolang ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. De toename van
het aantal aanbieders vind ik daarom niet problematisch. Wel is het belangrijk dat
aanbieders van verhuurhypotheken verantwoorde leningen verstrekken. In de praktijk
hanteren geldverstrekkers voor beide typen verhuurhypotheken een lagere maximale loan-to-value
bij afsluiting dan voor reguliere consumentenhypotheken. Bij het overgrote deel van
de aanbieders kun je maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat lenen. Bij een
enkele aanbieder mag je maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. Iemand
die een woning wil kopen met een verhuurhypotheek moet daarom altijd eigen geld inbrengen.
Hierdoor lopen verhuurders minder risico bij een eventuele waardedaling of terugval
in inkomsten waardoor er minder kans is dat zij daardoor niet meer aan hun betalingsverplichting
kunnen voldoen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het aanbieden van verhuurderhypotheken kan leiden tot nog meer
moeilijkheden voor starters om een woning te kunnen kopen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Door de krapte op de woningmarkt is het voor groepen als starters lastig om een geschikte
woning te vinden. Tijdens hun zoektocht ondervinden starters vaak concurrentie van
andere woningzoekenden, waaronder beleggers. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag
2 is het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel vergroot. Wanneer dit leidt tot
meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie
ervaren bij het kopen van een woning.

Daarom wil ik de positie van de starter verbeteren ten opzichte van beleggers in het
algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd
Met deze differentiatie worden starters4 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting
verhoogd naar 8%.

Vraag 5

In hoeverre kunt u aangeven of buy-to-let hypotheken leiden tot een verdere stijging
van de huizenprijzen? Vindt u dit wenselijk?

Antwoord 5

Wanneer de vraag naar een product toeneemt resulteert dit bij een gelijkblijvend aanbod
doorgaans in een hogere prijs. Wanneer er meer mensen besluiten om met een verhuurhypotheek
een woning te gaan kopen, heeft dit, ceteris paribus, effect op de prijs. Dit geldt
uiteraard niet alleen voor verhuurders met een verhuurhypotheek. Ook wanneer de vraag
bij andere groepen woningzoekenden groeit heeft dit effect op de prijs. In brede zin
is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen en kunnen huishoudens
door de lagere rente meer lenen waardoor zij ook meer kunnen betalen voor een woning.
Het aanbod aan woningen is op dit moment echter ontoereikend om aan deze vraag te
kunnen voldoen. Hierdoor hebben woningzoekenden meer moeite om een geschikte en betaalbare
woning te vinden. Om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen te verbeteren
zet ik in op het versnellen van de woningbouw en het vergroten van het aanbod aan
betaalbare woningen. Dit doe ik onder meer met de reeds gesloten woondeals, de woningbouwimpuls
en de korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties.

Vraag 6

Vindt u het ook een onwenselijke situatie dat woningen steeds vaker als beleggingsobject
worden gebruikt? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Dankzij het kapitaal en initiatief
van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te
bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen
in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige
krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters
en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden.
Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van
starters en mensen met een middeninkomen. Bij vraag 8 ga ik in op de maatregelen die
ik hiervoor neem.

Vraag 7

Steunt u het voorstel om personen in het bezit van meer dan vijf woningen aan te merken
als ondernemer en belasting te laten betalen? Bent u bereid om zo de wildgroei aan
het opkopen van woningen tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille
met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting.
De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake
is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de
huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming
indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en
rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een
vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de
bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap
of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3
en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens
is bovendien arbitrair.

Het voorstel, om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te
merken als ondernemer, steunt het kabinet niet omdat het niet past in de huidige systematiek.
Het huidige kabinet heeft daarentegen maatregelen genomen om de positie van starters
op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren. Per 1 januari 2021 is
de differentiatie van de overdrachtsbelasting in werking getreden. De differentiatie
zorgt enerzijds voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting zodat starters minder
lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de
reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat
personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf
in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021
het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar
8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers
verbeteren ten opzichte van beleggers.

Vraag 8

Bent u bereid de groei aan buy-to-let te ontmoedigen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee,
waarom niet?

Antwoord 8

Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 heb benoemd, zet ik in op de aanpak van excessen
en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Met
deze aanpak wordt de balans tussen beleggers en andere woningzoekenden verbeterd ten
gunste van de woningzoekenden. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte
van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd.
Ook zal ik een opkoopbescherming invoeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar
dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden
opgekocht voor de verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen,
krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal ik de jaarlijkse huurprijsstijging
in de vrije sector maximeren, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd
tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.