Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over het bericht 'Vestia wil jaren na derivatendrama opnieuw hulp van andere corporaties'

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst (ontvangen
29 januari 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 1278.

Vraag 1

Kent u het bericht dat Vestia jaren na derivatendrama opnieuw hulp van andere corporaties
wil?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag
2019 bijna € 1 miljard totaal jaarresultaat te hebben geboekt en bijna € 100 miljoen
operationeel jaarresultaat?

Antwoord 2

Uit de openbare jaarverslagen van Vestia blijkt dat het jaarresultaat € 929 mln. na
belastingen bedroeg. Deze jaarresultaten zijn bijna geheel ontstaan door de niet-gerealiseerde
waardeverandering van de vastgoedportefeuille/bezit van Vestia. Alleen bij verkoop
van bezit kan deze waardeverandering worden gerealiseerd. Niet-gerealiseerde waardeverandering
levert geen kasstromen op. Het operationele resultaat van Vestia was in 2019 circa
€ 100 miljoen. Dit operationele resultaat heeft Vestia nodig om de investeringen in
haar bestaande bezit te financieren en daarmee de kwaliteit van het bezit op peil
te houden, zoals afgesproken in het Herijkt Verbeterplan in het kader van de sanering
van Vestia. Daarnaast moet de marktwaarde van het vastgoed ook worden beschouwd in
het licht van de zeer hoge marktwaarde op de leningenportefeuille. De marktwaarde
van het vastgoed is marginaal hoger dan die op de leningen. In de zogenaamde dekkingsratio
en de hoge rentelasten komt de kern van het probleem van Vestia naar voren.

Vraag 3, 4 en 5

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag
2019 geen tweede saneringsaanvraag te gaan indienen?

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een beroep
op een tweede saneringsbijdrage op grond van de huidige wet- en regelgeving weinig
kans van slagen heeft?

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een definitief
standpunt over een aanvullende saneringsbijdrage hoort te volgen na afloop van de
lopende saneringsperiode eind 2021?

Antwoord 3, 4 en 5

De huidige saneringsperiode loopt tot in 2022. Vestia kan aan het einde van deze saneringsperiode
besluiten een nieuwe saneringsaanvraag in te dienen. Dat Vestia de conclusie trekt
dat zij een definitief standpunt inneemt na afloop van de lopende saneringsperiode
kan ik daarom volgen. Op de vraag of Vestia een nieuwe saneringsvraag indient en de
haalbaarheid daarvan kan ik niet voorruitlopen. Beoordeling van een eventuele aanvraag
geschiedt te zijner tijd op basis van aanvraag en de situatie op dat moment.

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat na 2021 voor een «structurele» oplossing voor Vestia € 180 miljoen
nodig is ofwel € 18 miljoen per jaar?

Antwoord 6

Nee. Op 18 januari jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 527) heb ik u geïnformeerd over de structurele oplossing die door de sector aangedragen
is. Het voorstel is dat collega-corporaties de hoge rentelast van Vestia structureel
verlagen met 28 miljoen euro per jaar gedurende 40 jaar.

Vraag 7

Klopt het dat Vestia in haar jaarverslag 2019 stelt € 235 miljoen aan schikkingen
met banken te hebben getroffen, inclusief de recente schikking met Deutsche Bank van
€ 175 miljoen? Kunnen die schikkingen worden afgetrokken van de zogenoemde oplossing?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

De schikkingen met Deutsche Bank en ABN Amro zijn gebruikt voor financieel herstel
en zijn als zodanig meegenomen in de startpositie van het Herijkt Verbeterplan. Bij
de voorgestelde structurele oplossing gaat het om een jaarlijkse bijdrage over een
periode van ongeveer 40 jaar door middel van leningenruil. Er is geen rekening gehouden
met mogelijke eenmalige opbrengsten uit toekomstige schikkingen.

Vraag 8 en 9

Verwacht u dat Vestia meer schikkingen gaat treffen? Zo ja, hoeveel verwacht u dat
Vestia aan schikkingen gaat treffen? Zo nee, bent u bereid in gesprek te gaan dat
Vestia meer schikkingen gaat treffen?

In hoeverre is de zogenoemde oplossing voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen
met banken gaat treffen?

Antwoord 8 en 9

Corporaties, zo ook Vestia, dienen zich in te spannen om geleden schade te verhalen.
De Aw ziet daarop toe. In het onderhandelingsproces beoordeelt de Aw of Vestia zich
in voldoende mate inspant om de volkshuisvestelijke schade bij de betrokken banken
te verhalen. Vestia onderzoekt actief de mogelijkheden om de andere derivatenbanken
ook aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Vestia laat zich hierbij ondersteunen
door een professioneel team met externe experts. De Autoriteit woningcorporaties (Aw)
geeft aan dat hier verder geen mededelingen over gedaan kunnen worden, omdat dit het
verloop van de onderhandelingen tussen deze partijen niet ten goede komt.

Vraag 10

Klopt het dat er een periode van zes weken is, na afloop van de lopende saneringsperiode,
waarin u moet beoordelen of de in 2012 gegeven saneringssteun van € 675 miljoen (in
de vorm van een achtergestelde lening) kan worden terugbetaald. Zo ja, kan deze periode
verlengd worden?

Antwoord 10

Dit klopt, dit is de uiterlijke termijn. Het verlengen van deze periode kan niet binnen
het besluit.

Vraag 11

Hoe staat het met de uitvoering van de aangenomen motie Koerhuis c.s. over de winst
van Vestia, waarbij wordt gevraagd uit te zoeken of, hoe en op welke termijn Vestia
de € 675 miljoen saneringssteun kan terugbetalen?2

Antwoord 11

Bij brief van 11 september 2018 (Kamerstuk 29 453, nr. 482) heb ik u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het
saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de
saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in
2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia
wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening
in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd
te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr.
79).

Vraag 12

Is het waar wat Vestia in haar jaarverslag 2019 schrijft dat een rentedaling het belangrijkste
risico is en dus dat Vestia speculeert op rentes? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

Antwoord 12

De marktwaarde van de leningen en derivaten van Vestia zijn gevoelig door de relatief
hoge rente en lange looptijden. Bij een daling van de rente heeft dit tot gevolg dat
de marktwaarde van de leningen van Vestia nog verder stijgt. De ontwikkeling van de
marktwaarde van de leningen van Vestia is relevant aangezien deze onderdeel is van
de discontinuïteitsratio’s (marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde
van het bezit) van Vestia. Deze ratio’s voldoen niet aan de door WSW en AW gestelde
normen en als de rente daalt worden ze slechter. Als de rente verder daalt wordt het
duurder om leningen vervroegd af te lossen. Op dit moment worden alle verkoopopbrengsten
ingezet om leningen af te lossen. Bij verdere daling van de rente draagt het aflossen
van leningen mogelijk niet meer bij aan het financieel herstel, daarom wordt dit door
Vestia als risico aangemerkt. De nominale waarde van de leningen van Vestia verandert
niet als gevolg van een rentedaling. Hierdoor is er geen sprake van speculatie door
Vestia.

Vraag 13

Is het waar dat de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille van Vestia is
gestegen met € 70 miljoen in 2019 door een rentedaling? Zo ja, waarom heeft u dat
toegestaan?

Antwoord 13

Vestia heeft nog een portefeuille van € 75 miljoen aan payer swaps bij BNG. De bij
Vestia resterende derivaten zijn rente-instrumenten zonder liquiditeitsrisico’s die
afhankelijk zijn van dezelfde renteontwikkeling als de rest van de leningenportefeuille.
Omdat hier geen direct opeisbare verliezen uit voortvloeien, is deze resterende derivatenportefeuille
niet afgekocht. Daarnaast is vanuit verslaggevingsregels voorgeschreven dat onderdelen
van bepaalde leningen in de balans worden opgenomen onder de post derivaten. De waardeveranderingen
van deze posten komen als boekwinst of-verlies tot uiting, maar leiden niet tot uitgaven
of ontvangsten. De ontwikkeling van deze marktwaarde wordt gedreven door de ontwikkeling
van de marktrente. Deze is bepalend voor de waardering van de derivatenportefeuille
op de balans. Dit is een exogene factor waar Vestia geen invloed op heeft. De financiële
krapte bij Vestia wordt bepaald door de gehele marktwaarde van de leningenportefeuille,
zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Klopt het dat de zogenoemde oplossing voor Vestia € 70 miljoen hoger uitvalt als gevolg
van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia? Zo ja, hoe ziet u dit? Hoe legt
u dit uit aan corporaties die de zogenoemde oplossing moeten betalen?

Antwoord 14

Nee dat is niet correct. Zoals in antwoord 12 toegelicht is de marktwaarde van de
leningen van grote invloed, de overgebleven derivaten van Vestia zijn daaraan gelinkt
en vormen geen aanmerkelijk groter risico daarin.

Vraag 15

Heeft u wat gedaan om te voorkomen dat de derivatenverliezen van Vestia in 2020 nog
hoger uitvallen? Zo ja, wat heeft u gedaan? Zo nee, wat gaat u alsnog doen?

Antwoord 15

Zoals aangegeven in antwoord 12 is de ontwikkeling van de marktwaarde van de derivatenportefeuille
evenals van de rest van de leningenportefeuille exogeen bepaald.

Vraag 16

Bent u bekend met uw brief betreffende het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties?3

Antwoord 16

Ja.

Vraag 17, 18 en 19

Is het waar dat de ongeveer 10.000 woningen die Vestia gaat overgedragen door u worden
vrijgesteld van overdrachtsbelasting?

Hoeveel belastinginkomsten verwacht u dat de rijksbegroting misloopt als gevolg van
de door u gegeven vrijstelling voor Vestia? Welke financiële dekking heeft u hiervoor?

Hoe hoog verwacht u dat de steun voor Vestia is als gevolg van de door u gegeven vrijstelling
voor Vestia?

Antwoord 17, 18 en 19

De invulling van de voorwaarden van deze vrijstelling leidt in de praktijk bij taakoverdrachten
tussen woningcorporaties (waaronder saneringscorporaties) tot discussie. Zoals in
mijn brief van 4 december jl. (Kamerstuk 35 576, nr. G) is aangekondigd, wordt de regelgeving met betrekking tot de vrijstelling van overdrachtsbelasting
bij taakoverdracht tussen ANBI’s in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer
(Ubr) verduidelijkt, waardoor het duidelijker is wanneer taakoverdrachten door saneringscorporaties,
zoals Vestia, aan andere corporaties onder deze vrijstelling vallen.

Daarentegen wordt met de voorgenomen aanpassing in het BTIV de toepasbaarheid van
de vrijstelling bij andere taakoverdrachten tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties)
wel breder. Naar verwachting zal door de aanpassing in het BTIV de komende jaren in
het kader van een taakoverdracht tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties)
voor circa 500 woningen per jaar een beroep op de vrijstelling worden gedaan. De vrijstelling
levert de sector als geheel daarmee een lastenverlichting op van ongeveer 7 miljoen
euro per jaar. Dekking daarvoor is gevonden in de vertraagde indexatie van de woningwaardegrens
die geldt voor toepassing van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

Vraag 20

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen
gaat treffen?

Antwoord 20

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 21

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als gevolg van de € 70 miljoen
derivatenverliezen van Vestia?

Antwoord 21

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 22

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de behandeling van de wijziging van de Woningwet
op 14 januari 2021?

Antwoord 22

Het wetgevingsoverleg vindt plaats op 28 januari. U ontvangt hierbij de antwoorden
op uw vragen voor het wetgevingsoverleg.