Nota van wijziging (initiatiefvoorstel) : Nota van wijziging

Nr. 9
NOTA VAN WIJZIGING

Ontvangen 11 januari 2021

Het voorstel van wet wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel I wordt als volgt gewijzigd:

1. Onderdeel A komt te luiden:

A

In artikel 247 wordt na «artikelen» ingevoegd «248 lid 3 en 4,», wordt na «251,» ingevoegd
«255a,» en wordt na «261 lid 1» ingevoegd «, 262».

2. Onderdeel B wordt als volgt gewijzigd:

a. In de aanhef wordt «wordt een lid» vervangen door «worden twee leden».

b. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:

4. De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs
overeenkomstig een beding als bedoeld in het derde lid, de huurcommissie verzoeken
uitspraak te doen over die verhoging. De huurcommissie stelt de verhuurder in kennis
van het verzoek van de huurder.

3. Na onderdeel B wordt een onderdeel ingevoegd, luidende:

Ba

Na artikel 255 wordt een artikel ingevoegd, luidende:

Artikel 255a

1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten als bedoeld in
artikel 247.

2. De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege
de verhuurder voorzieningen als bedoeld in artikel 255 lid 1 onder a of veranderingen
of toevoegingen als bedoeld in artikel 255 lid 1 onder b zijn aangebracht, is de huurprijs,
vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder
gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen. Artikel 255 lid
3 is van overeenkomstige toepassing.

3. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging,
kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen
of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.

B

Na artikel I wordt een artikel ingevoegd, luidende:

ARTIKEL IA

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt als volgt gewijzigd:

A

In artikel 247 vervalt «248 lid 3 en 4,», «255a,» en «, 262».

B

Artikel 248 lid 3 en 4 vervalt.

C

Artikel 255a vervalt.

D

In artikel 274 lid 1 onder d wordt na «voor zover» ingevoegd «, in het geval dat onderafdeling
2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is,» en wordt «huurprijs of, in
het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is,»
vervangen door «huurprijs of».

C

Artikel II komt te luiden:

ARTIKEL II

Na artikel 208e van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek worden twee artikelen
ingevoegd, luidende:

Artikel 208ea

1. De artikelen 248 lid 3 en 4 en 255a van Boek 7 zijn met ingang van het tijdstip
van inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.

2. Artikel 274 lid 1 onder d van Boek 7, zoals dat luidt met ingang van het tijdstip
van inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten,
is met ingang van dat tijdstip voor de duur van de werking van artikel 248 lid 3 van
Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.

3. Lid 1 geldt niet voor zover partijen voor inwerkingtreding van de Wet maximering
huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten een verhoging van de huurprijs
zijn overeengekomen in verband met voorzieningen, veranderingen of toevoegingen als
bedoeld in artikel 255a van Boek 7.

Artikel 208eb

De artikelen 248 lid 3 en 4 en 255a van Boek 7 blijven na de datum waarop die leden
respectievelijk dat artikel zijn vervallen van toepassing op bedingen tot verhoging
van de huurprijs met een ingangsdatum voor die datum en op daarop betrekking hebbende
voor of na die datum ingediende verzoeken aan de huurcommissie of vorderingen als
bedoeld in artikel 262 van Boek 7.

D

Artikel III wordt als volgt gewijzigd:

1. Voor onderdeel A worden twee onderdelen ingevoegd, luidende:

aA

Artikel 4, tweede lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. Voor onderdeel a wordt een onderdeel ingevoegd, luidende:

0a. ingevolge artikel 7:248, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek over verhoging
van de huurprijs;.

2. In onderdeel d wordt «artikel 7:255» vervangen door «de artikelen 7:255 en 7:255a».

bA

In artikel 9, vierde lid, wordt na «7:255, tweede lid,» ingevoegd «7:255a, derde lid,».

2. Het in onderdeel A voorgestelde derde lid komt te luiden:

3. In afwijking van het tweede lid is het maximale huurverhogingspercentage voor huurovereenkomsten
als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek in enig jaar gelijk aan (het
gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november
t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en
met november t-2) vermeerderd met één procentpunt, waarbij de prijsindexcijfers de
cijfers uit de «Consumentenprijsindex Alle Huishoudens» van het Centraal Bureau voor
de Statistiek zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers
vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november
t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd.

3. Na onderdeel A worden twee onderdelen ingevoegd, luidende:

Aa

In paragraaf 3 wordt voor artikel 13 een artikel ingevoegd, luidende:

Artikel 12a

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:248, vierde lid, van het Burgerlijk
Wetboek doet de huurcommissie uitspraak over de redelijkheid van de huurprijsverhoging
die volgt uit het in het derde lid van dat artikel bedoelde beding. De huurcommissie
toetst de huurprijsverhoging aan het krachtens artikel 10, derde lid, geldende maximale
huurverhogingspercentage. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de ingangsdatum
van de huurprijsstijging, zijnde de uit de huurovereenkomst voortvloeiende datum,
alsmede tot welke huurprijs toepassing van de tweede zin leidt.

Ab

Na artikel 15 wordt een artikel ingevoegd, luidende:

Artikel 15a

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:255a, derde lid, van het Burgerlijk
Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk
acht. Artikel 15, eerste lid, tweede volzin, en tweede lid, eerste volzin, is van
overeenkomstige toepassing.

E

Na artikel III worden twee artikelen ingevoegd, luidende:

ARTIKEL IIIA

De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel 4, tweede lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. Onderdeel 0a vervalt.

2. In onderdeel d wordt «de artikelen 7:255 en 7:255a» vervangen door «artikel 7:255».

B

In artikel 9, vierde lid, vervalt «7:255a, derde lid,».

C

Artikel 10, derde lid, vervalt.

D

Artikel 12a vervalt.

E

Artikel 15a vervalt.

F

In artikel 46 wordt «artikel 10, eerste of derde lid» vervangen door «artikel 10,
eerste lid».

ARTIKEL IIIB

Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zendt binnen tweeënhalf
jaar na inwerkingtreding van de artikelen I en II aan de Staten-Generaal een verslag
over de doeltreffendheid en de effecten van deze wet in de praktijk.

F

In artikel IV wordt na «tijdstip» ingevoegd «, met uitzondering van de artikelen IA
en IIIA die in werking treden drie jaar na dat tijdstip».

Toelichting

Deze nota van wijziging brengt zeven wijzigingen aan in het wetsvoorstel. Een daarvan
is technisch van aard, een zestal inhoudelijk. Met de inhoudelijke aanpassingen sluit
initiatiefnemer aan bij de uitvoering van de aangenomen motie Klaver/Asscher/Marijnissen,
die verzoekt om aanvullende maatregelen om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren
(Kamerstuk 35 570-12).

Inhoudelijk wordt het wetsvoorstel als volgt gewijzigd op zes onderdelen. Ten eerste
wordt de werkingsduur van het wetsvoorstel vanwege Europeesrechtelijke houdbaarheid
voorlopig beperkt tot 36 maanden. Ten tweede introduceert deze nota van wijziging
een evaluatiebepaling. Ten derde komt het algemene overgangsrecht te vervallen. Ten
vierde wordt een bepaling geïntroduceerd waarmee bestaande afspraken over huurgewenning
na renovatie of verduurzaming worden gerespecteerd. Ten vijfde wordt de uitzonderingsbepaling
voor huurprijsverhogingen na investeringen in het woongenot of de energieprestatie
zo vormgegeven dat deze aansluit bij de systematiek die geldt voor de gereguleerde
huurvoorraad. Ten zesde voorziet het wetsvoorstel in toegang tot de huurcommissie
bij geschillen over de huurverhoging.

De technische wijziging ziet op de wijze waarop de jaarlijkse maximaal toegestane
huurverhoging wordt vastgesteld. Om het inflatiepercentage te berekenen wordt aangesloten
bij de berekeningswijze zoals die geldt voor de gereguleerde huurvoorraad.

Het wetsvoorstel maximeert de toegestane huurprijsverhoging voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten op het niveau van de inflatie vermeerderd met 1 procentpunt. De
eerste inhoudelijke wijziging die deze nota van wijziging aanbrengt, is een voorlopige
beperking van de werkingsduur tot 36 maanden vanaf het moment dat het wetsvoorstel
in werking treedt, op een bij koninklijk besluit te bepalen datum. De keuze voor de
beperking van de werkingsduur is gemaakt vanuit Europeesrechtelijk perspectief. Het
eigendomsrecht, zoals vastgelegd in het eerste protocol bij het Europees Verdrag voor
de Rechten van de Mens (EVRM), de dienstenrichtlijn en het vrij verkeer van kapitaal
vereisen dat de regulering, zoals die is voorgesteld, niet langer geldt dan noodzakelijk.

De economische gevolgen van de corona-crisis, tezamen met de grote betaalbaarheidsproblemen
die huurders ondervinden, maken dat het noodzakelijk is ten spoedigste te komen tot
meer bescherming voor huurders. Gedurende een periode van drie jaar wordt aan huurders
meer bescherming geboden. Deze periode kan benut worden om besluitvorming over de
precieze inrichting van de huurprijsbescherming in te richten. Mogelijk wordt bij
formatie een besluit genomen over een fundamentele herziening van de huurprijsbescherming.
Na een periode van drie jaar kunnen regering en parlement een nieuw besluit nemen
over eventuele verlenging.

Tegelijkertijd blijft het wetsvoorstel voldoen aan andere vereisten die voortvloeien
uit het internationaal recht: de voorgestelde regulering is doelmatig, proportioneel,
rechtmatig en voorzienbaar, en maakt geen onderscheid op basis van nationaliteit.

De tweede wijziging ziet op de introductie van een evaluatiebepaling. Binnen 30 maanden
na inwerkingtreding dient het wetsvoorstel te worden geëvalueerd. Initiatiefnemer
meent immers dat ook voor de langere termijn verdergaande regulering van de huurprijzen
en huurprijsverhogingen wenselijk en noodzakelijk is. Derhalve dient het wetsvoorstel
tijdig te worden geëvalueerd, zodat regering en parlement een weloverwogen besluit
kunnen nemen over de verlenging van de werkingsduur van het wetsvoorstel, of andere
vormen van huurprijsregulering.

De derde wijziging schrapt het overgangsrecht zoals dat werd voorzien bij indiening
van het wetsvoorstel. Een overgangsperiode gedurende twee jaar zou de regulering ineffectief
maken, nu de werkingsduur van de wet wordt beperkt tot 36 maanden.

De vierde wijziging hangt hiermee samen. Initiatiefnemer kiest ervoor om reeds gemaakte
afspraken over huurprijsverhogingen te respecteren, voor zover zij voortvloeien uit
investeringen in het woongenot en de energieprestatie. Het komt voor dat verhuurders
en huurders na grote investeringen een keuze maken voor een stapsgewijze huurverhoging,
in plaats van een huurverhoging ineens. Het zou onwenselijk zijn dergelijke afspraken
over gefaseerde huurverhogingen te doorkruisen.

De vijfde wijziging ziet op de uitzonderingsbepaling voor eenmalig hogere huurverhogingen
na investeringen in het woongenot of de energieprestatie. Deze wordt nu zo vormgegeven
dat eenzelfde systematiek geldt voor de gereguleerde als voor de geliberaliseerde
huurvoorraad. Initiatiefnemer hecht eraan dat investeringen doorgang kunnen vinden
als zowel de huurder en verhuurder die wenselijk achten. De uitzonderingsbepaling
zoals voorzien in het oorspronkelijke wetsvoorstel zou als gevolg hebben gehad dat
de regering per type investering een maximaal redelijke huurverhoging zou moeten vaststellen
bij algemene maatregel van bestuur. In plaats daarvan wordt nu bepaald dat de eenmalig
hogere huurverhoging «redelijk» moet zijn, dat wil zeggen: die moet in redelijke verhouding
staan tot het geïnvesteerde. Bij geschillen over de redelijkheid kunnen huurder en
verhuurder zich wenden tot de huurcommissie, die een beleidsboek heeft vastgesteld
aan de hand waarvan de redelijkheid kan worden bepaald. Daarmee sluit dit wetsvoorstel
aan bij de systematiek zoals deze geldt voor de gereguleerde huurvoorraad. Initiatiefnemer
hecht eraan dat huurders dienen in te stemmen met de gepleegde investeringen. Ook
op dat punt wordt aangesloten bij de systematiek zoals deze geldt voor de gereguleerde
voorraad.

Ten zesde voorziet dit wetsvoorstel in toegang tot de huurcommissie bij geschillen
over de huurprijsverhoging. Daarbij kan de huurcommissie toetsen of de opgelegde verhoging
voldoet aan hetgeen is bepaald in dit wetsvoorstel, namelijk een maximaal toegestane
huurprijsverhoging op het niveau van de inflatie vermeerderd met 1 procentpunt. De
huurcommissie kan eveneens toetsen of huurprijsverhogingen na investeringen redelijk
zijn.

Tot slot wordt een technische wijziging aangebracht in de wijze waarop het inflatiepercentage
wordt vastgesteld. Gelijk aan gereguleerde huurovereenkomsten, wordt dit percentage
jaarlijks vastgesteld op basis van de gemiddelde jaarlijkse stijging van de Consumentenprijsindex
(CPI) over en periode december-november van de voorgaande twee jaar.

Onderdeel A

onder 1

De toevoeging van de voorgestelde artikelen 7:248 lid 4 en 7:255a BW en van artikel
7:262 BW aan de opsomming in artikel 7:247 BW leidt ertoe dat ook die artikelen van
toepassing zijn op geliberaliseerde huurovereenkomsten.

onder 2

De voorgestelde toevoeging van een vierde lid aan artikel 7:248 BW heeft tot gevolg
dat huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst zich tot de huurcommissie kunnen
wenden voor wat betreft de huurprijsverhoging. Uit het voorgestelde derde lid van
artikel 7:248 BW (artikel I, onderdeel B, van het wetsvoorstel) volgt dat de huurprijsstijging
niet groter mag zijn dan de inflatie + 1 procentpunt. Indien de verhuurder een huurprijsstijging
wil doorvoeren die daarbovenuit gaat, kan de huurder zich tot de huurcommissie wenden.
Dit op vrijwel gelijke wijze als nu reeds geldt voor huurders met een gereguleerde
huurovereenkomst.

onder 3

Het voorgestelde artikel 7:255a BW regelt op gelijke wijze als artikel 7:255 BW doet
voor gereguleerde huurovereenkomsten de verhoging van de huurprijs in het geval van
woningverbetering op kosten van de verhuurder. De huurprijs wordt na woningverbetering
verhoogd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de investering door
de verhuurder. In geval van een geschil over die redelijke verhouding kunnen huurder
of verhuurder zich wenden tot de huurcommissie die daar op gelijke wijze over oordeelt
als bij gereguleerde huurovereenkomsten, met uitzondering van toetsing aan de maximale
huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel dat niet geldt voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten.

Onderdeel B

Het voorgestelde artikel IA voorziet samen met het voorgestelde artikel IIIA (onderdeel
E van deze nota van wijziging) in de tijdelijkheid van de maximering van de huurprijsstijging
voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Onderdeel C

Het voorgestelde artikel 208ea van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voorziet
in een uitzondering op de algemene regel van artikel 79 van die wet. Het is de uitdrukkelijke
bedoeling dat de voorgestelde artikelen 7:248 lid 3 en 4, en 7:255a BW van toepassing
worden op bestaande huurovereenkomsten (en natuurlijk op overeen te komen huurovereenkomsten).
Zou dat niet het geval zijn dan is de voorgestelde regeling voor maximering van de
huurprijsstijging nauwelijks effectief; die zou dan alleen gelden voor huurovereenkomsten
die zijn aangegaan na de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel. In combinatie met
de beperkte duur van de voorgestelde regeling zou dat tot gevolg hebben dat slechts
een zeer klein deel van de geliberaliseerde huurovereenkomsten onder de voorgestelde
regeling valt. Het is de bedoeling dat de maximering van de huurprijsstijging voor
alle geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt om zo de huurders te behoeden voor
hogere huurprijsstijgingen. De wens om huurprijsstijgingen te maximeren en zo de huurder
te beschermen wordt breed gedragen. Die wens weegt in dit geval zwaarder dan het bezwaar
dat partijen en dan vooral verhuurders hier niet op hebben kunnen anticiperen. In
zekere zin zou dat anticiperen ongewenste gevolgen hebben, de verhuurders zouden dan
in ieder geval met nieuwe huurders nog snel nieuwe huurovereenkomsten kunnen aangaan
met hoge indexeringsclausules om zo de werking van de voorgestelde maximering te ontlopen.

Op deze bepaling geldt een uitzondering voor bedingen tot verhoging van de huurprijs
die verband houden met verbeteringen of verduurzaming die zijn overeengekomen tussen
verhuurder en huurder voor de inwerkingtreding van de voorgestelde Wet maximering
huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Die verbeteringen zijn in
het belang van zowel de verhuurder als de huurder en voorts door partijen overeengekomen.
Dit is daarmee anders dan verhoging van de huurprijs, die zelfs als de huurder daarmee
heeft ingestemd, alleen de verhuurder ten goede komt.

Het voorgestelde artikel 208eb van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek voorziet
in een uitzondering op de algemene regel van artikel 81 van die wet. Na het vervallen
van de tijdelijke regeling met betrekking tot de maximering van de huurprijsstijging
voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (artikelen 7:248 lid 3 en 4, en 7:255a BW)
is het niet wenselijk dat eventuele bedingen in huurovereenkomsten die daarvan afweken,
en dus nietig waren, herleven voor de periode dat ze nietig waren. Deze bepaling stelt
buiten twijfel dat een huurverhogingsbeding dat in de jaren dat de voorgestelde regeling
voor maximering van de huurprijsstijging van toepassing was nietig was niet met terugwerkende
kracht herleeft na het vervallen van die regeling. Het beding herleeft wel maar alleen
voor de toekomstige huurverhogingen, niet voor huurverhogingen in de periode dat de
voorgestelde regeling van toepassing was.

Onderdeel D

onder 1

De taken van de huurcommissie zijn vastgelegd in de artikelen 4, 4a en 5 van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte.

De voorgestelde toevoeging van onderdeel 0a aan artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte vloeit voort uit het voorgestelde artikel 7:248 lid 4 BW (onderdeel
A, onder 2, van deze nota van wijziging).

De voorgestelde toevoeging aan artikel 4, tweede lid, onderdeel d, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte vloeit voort uit het voorgestelde artikel 7:255a BW (onderdeel
A, onder 3, van deze nota van wijziging).

In artikel 9, vierde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is een drempelbedrag
bepaald voor geschillen over de huurprijs na woningverbetering. Datzelfde bedrag moet
ook gelden voor geschillen op voet van het voorgestelde artikel 7:255a BW.

onder 2

Op grond van artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties jaarlijks het percentage
van de maximale huurprijsstijging vast. De Minister doet dat, blijkens de toelichting
bij de jaarlijkse vaststellingsregeling, op basis van de ontwikkeling van de inflatie
van december in het tweede jaar voorafgaand aan het huurverhogingsjaar tot en met
november in het jaar direct voorafgaand aan het huurverhogingsjaar. Zo kan de Minister
jaarlijks voor 1 januari de maximale huurprijsstijging bekend maken.

Om hierbij aan te sluiten wordt in het voorgestelde artikel 10, derde lid, van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (artikel III, onderdeel A, van het wetsvoorstel)
opgenomen dat het maximale huurprijsverhogingspercentage de hiervoor genoemde inflatieontwikkeling
vermeerderd met 1 procentpunt is.

onder 3

Evenals in het geval van een voorstel tot huurprijsverhoging op grond van artikel
7:253 BW (voor gereguleerde huurovereenkomsten) oordeelt de huurcommissie over de
redelijkheid van de huurprijsverhoging. Daarbij geldt voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
dat de huurprijsverhoging redelijk is als die overeenkomt met hetgeen daarover in
de huurovereenkomst is vastgelegd en die verhoging niet uitstijgt boven het op grond
van het voorgestelde artikel 10, derde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
geldende maximale percentage. Dat percentage is de inflatie vermeerderd met 1 procentpunt.

Evenals op grond van artikel 15 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte het geval
is voor gereguleerde huurovereenkomsten spreekt de huurcommissie uit welke huurprijs
zij als gevolg van woningverbetering redelijk acht. Anders dan het geval is voor gereguleerde
huurovereenkomsten slaat de huurcommissie daarbij geen acht op het woningwaarderingsstelsel
aangezien dat niet van toepassing is op geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Onderdeel E

Het voorgestelde artikel IIIA voorziet samen met het voorgestelde artikel IA (onderdeel
B van deze nota van wijziging) in de tijdelijkheid van de maximering van de huurprijsstijging
voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Het voorgestelde artikel IIIB bevat een evaluatiebepaling. Om tijdig een beslissing
te kunnen nemen over het permanent maken van de maximering van de huurprijsstijging
voor geliberaliseerde huurovereenkomsten wordt voorgesteld binnen 2,5 jaar die maximering
te laten evalueren en daarover aan het parlement te laten rapporteren.

Onderdeel F

De toevoeging aan artikel IV van het wetsvoorstel voorziet in tijdelijke werking van
de voorgestelde maximering van de huurprijsstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
voor de duur van drie jaar.

Nijboer