Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over de voorhang Besluit houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met de aanpassing van de wijze waarop overcompensatie voor toegelaten instellingen wordt bepaald

Nr. 524
VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 2 december 2020

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en opmerkingen
voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief
van 15 oktober 2020 over de voorhang Besluit houdende wijziging van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met de aanpassing van de wijze waarop
overcompensatie voor toegelaten instellingen wordt bepaald (Kamerstuk 29 453, nr. 521).

De vragen en opmerkingen zijn op 9 november 2020 aan de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 1 december 2020 zijn de vragen
beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de bewindspersonen

1

De leden van de VVD-fractie zouden graag een tijdreeks van de rendementsnormen zien
zoals die zijn afgeleid van de IPD-index en de in de toelichting genoemde MSCI-index
sinds 1999 en zoals die zouden zijn afgeleid van het nieuwe interne model sinds 1999.
Daarbij zouden deze leden graag zien dat in deze reeks de IPD-index, de MSCI-index
en het nieuwe interne model tegen elkaar worden afgezet.

De IPD-index voor wonen en de MSCI-index voor wonen zijn op identieke wijze gebaseerd
op dezelfde data, namelijk van woningbeleggers die deelnemen aan deze index. Beiden
leiden tot dezelfde rendementsnorm waardoor het geen toegevoegde waarde heeft om hier
een onderscheid in te maken. De betreffende woningen kunnen zowel vrije sector als
gereguleerde huurwoningen betreffen. Het directe rendement wonen (dus exclusief rendement
uit waardeontwikkeling) op basis van IPD-gegevens sinds 1999 is:

Jaar

Directe rendement

Jaar

Directe rendement

Jaar

Directe rendement

1999

5,8%

2006

3,9%

2013

4,5%

2000

5,3%

2007

3,7%

2014

4,7%

2001

4,7%

2008

3,6%

2015

4,6%

2002

4,2%

2009

3,7%

2016

4,4%

2003

4,1%

2010

4,0%

2017

4,1%

2004

4,2%

2011

4,1%

2018

3,7%

2005

4,2%

2012

4,3%

2019

nb1

X Noot

1

nb = niet beschikbaar

De in het ontwerpbesluit opgenomen nieuwe rendementsnorm is afgeleid van de disconteringsvoet
uit het Handboek Marktwaardering. Het Handboek Marktwaardering is in 2016, toen corporaties
voor het eerst hun bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat dienden te waarderen,
tot stand gekomen. Het Handboek schrijft voor hoe woningcorporaties (krachtens artikel
35, tweede lid, van de Woningwet en artikel 31, eerste lid, van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015) voor hun bezit de modelmatige marktwaarde dienen
te berekenen en welke parameters daarvoor dienen te worden gehanteerd. Deze verplichting
geldt vanaf het boekjaar 2016. Voor de jaren 2015 en eerder zijn deze methodiek en
parameters dus niet bepaald en kan er dus ook geen rendementsnorm uit worden afgeleid.
Het is daarom niet mogelijk om een historisch overzicht van deze norm te geven.

2

De leden van de VVD-fractie lezen dat de AKD de zorg heeft geuit dat de disconteringsvoet
in het handboek marktwaardering lager is dan de IPD-index. Deze leden willen weten
hoe dit zich verhoudt tot de uitspraak van de Minister in de toelichting dat de rendementsnorm
op basis van het handboek in de regel iets hoger zal liggen dan de IPD-index.

De disconteringsvoet uit het Handboek wordt bepaald op basis van getaxeerde marktwaarden
en marktconforme kasstromen van uitsluitend gereguleerde huurwoningen in het bezit
van woningcorporaties. Daarbij wordt de disconteringsvoet gedifferentieerd tussen
verschillende soorten woningen, regio’s en locaties. Hierdoor kan de daarvan af te
leiden rendementsnorm worden gedifferentieerd tussen verschillende soorten bezit.
In het ontwerpbesluit is de rendementsnorm gedifferentieerd tussen categorale zorginstellingen,
corporaties met een meerderheid van het woningbezit in krimpgebieden en overige corporaties.

Op basis van het Handboek is een rendementsnorm voor «overige corporaties» berekend
van 5,0%. Dit is, in tegenstelling tot de zorgen die AKD heeft geuit, iets hoger dan
de directe rendementsnorm op basis van de IPD. Het verschil is verklaarbaar doordat
de markt- en objectrisico’s van corporatiewoningen in het algemeen wat groter zijn
dan van vrije sector woningen, die gemiddeld jonger zijn en vaker op betere locaties
en in meer gespannen woningmarktregio’s liggen.

3

De leden van de VVD-fractie willen graag weten of er nog andere vastgoedindices zijn
van de Nederlandse vastgoedmarkt en waarom deze dan niet bij deze regeling zijn betrokken.
Daarbij zijn deze leden benieuwd naar de argumentatie voor het gebruiken van een intern
model.

Er zijn geen andere vastgoedindices bekend op grond waarvan specifiek een rendementsnorm
voor vastgoedbezit van woningcorporaties kan worden bepaald, zoals dat kan op basis
van het Handboek Marktwaardering. Het Handboek Marktwaardering is in 2016, toen corporaties
voor het eerst hun bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat dienden te waarderen,
tot stand gekomen in nauw overleg met een breed samengestelde klankbordgroep bestaande
uit de Autoriteit woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Ministerie
van BZK, taxateurs, ICT-leveranciers, accountants, Aedes en vertegenwoordigers van
corporaties.

Er is gekozen voor een methodiek op grond van de disconteringsvoet van het Handboek
Marktwaardering omdat i) deze disconteringsvoet op basis van marktconforme uitgangspunten
en markttaxaties wordt vastgesteld, ii) het Handboek uitsluitend betrekking heeft
op de relevante woningen, te weten gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties,
iii) de mogelijkheden die deze methodiek biedt om te komen tot een gedifferentieerde
norm voor verschillende soorten corporaties en iv) als gevolg daarvan een vereenvoudiging
van de toetsing op overcompensatie mogelijk maakt door deze te beperken tot het directe
rendement.

4

De leden van de VVD-fractie willen graag weten waarom de rendementsnorm voor corporaties
voor 5 jaar wordt vastgesteld, terwijl de marktrente zelf iedere dag op en neer beweegt
en ook de rendementsnorm van institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders
op en neer beweegt. Daarbij zien deze leden dat in uitzonderlijke situaties de rendementsnorm
voor corporaties toch kan worden aangepast. Zij willen graag weten in welke situaties
dit het geval zal zijn.

De rendementsnorm ziet op het directe rendement, dat wil zeggen op de verhouding tussen
huurinkomsten minus lasten (de teller) enerzijds en de marktwaarde van een huurwoning
(de noemer) anderzijds. In vergelijking met het totale rendement is dit een relatief
stabiele rendementsnorm. Dit komt om te beginnen doordat waardeontwikkelingen die
sterk opwaarts en benedenwaarts kunnen fluctueren, in het directe rendement een beperkte
rol spelen. In de teller doen ze niet mee. Alleen in de ontwikkeling van de marktwaarde
(de noemer) hebben ze effect doordat wordt verondersteld dat een woning na gemiddeld
15 jaar wordt verkocht. Dit effect wordt gedempt (ruwweg gehalveerd) door het contant
maken van de na 15 jaar verwachte verkoopwaarde en doordat de -stabiele- kasstromen
uit verhuur een belangrijk element vormen van de marktwaarde.

Het voordeel van een vaste rendementsnorm voor vijf jaar is de zekerheid die corporaties
hierdoor in deze periode kunnen krijgen over de vraag of er al dan niet sprake is
van overrendement en het terugbetalen van overcompensatie.

Alleen in extreme situaties, wanneer de huren of de lasten heel fors omlaag of omhoog
gaan, of wanneer de (verwachte) verkoopprijzen aanzienlijk afwijken van wat was verwacht
zonder dat de huurinkomsten meebewegen, kan het zijn dat de rendementsnorm structureel
en substantieel afwijkt van de werkelijke situatie, en tussentijdse bijstelling rechtvaardigt.
Een eventuele wijziging zal uiteraard weer de reguliere totstandkomingsprocedure volgen
en worden voorgehangen bij het parlement.

5

De leden van de VVD-fractie lezen dat als een corporatie overrendementen maakt deze
overrendementen dan moeten worden terugbetaald. Deze leden zouden graag zien hoe terugbetalingen
stap voor stap werken. Daarbij zouden zij ook graag willen weten of er in het verleden
terugbetalingen zijn geweest, of er nu terugbetalingen zijn en of er in de toekomst
terugbetalingen worden verwacht.

De toets op de overcompensatie vindt sinds boekjaar 2018 plaats. Daarbij vindt middeling
over drie jaren plaats. Pas als er gemiddeld sprake is van overcompensatie over drie
jaren wordt deze teruggevorderd. Dat betekent dat pas in 2021, dus na afsluiting van
het boekjaar 2020, voor het eerst kan worden vastgesteld of er sprake is van terug
te vorderen overcompensatie. Op dit moment is de verwachting dat er geen of slechts
geringe terugbetalingen zullen plaats vinden. Belangrijkste reden hiervan is dat huren
van sociale huurwoningen normaal gesproken onder de markthuur liggen, hetgeen het
rendement op deze woningen drukt.

6

De leden van de VVD-fractie zouden ook graag een overzicht zien van de rendementen
die per corporatie zijn gehaald en hoe die vergelijken met de IPD-index, de MSCI-index
en het nieuwe interne model. Deze leden merken daarbij op dat als deze data vertrouwelijk
zijn zij het graag onder geheimhouding zouden inzien.

Voor het boekjaar 2018 zijn de rendementen van corporaties getoetst aan de regels
voor overcompensatie. Dat gaf de volgende verdeling van rendementen (inclusief toegerekende
staatssteun):

Direct rendement 2018

Aantal corporaties

Aantal cumulatief

< 1%

14

14

1 – < 2%

77

91

2 – < 3%

164

255

3 – < 3,7%

49

304

3,7% – < 4%

3

307

4% – < 5%

2

309

>= 5%

1

310

De directe rendementsnorm voor 2018 is 3,7%. Er waren zes corporaties met een direct
rendement dat daar boven lag. Dat waren alle categorale corporaties die specifiek
zijn gericht op huisvesting van ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden. Bij een
toets op het totaal rendement (IPD-norm 17,3% in 2018) bleven ook deze zes corporaties
onder de norm voor overcompensatie.

Bij de nieuw voorgestelde regeling zou de directe rendementsnorm voor de gewone corporaties
(geen categorale corporaties specifiek gericht op huisvesting van ouderen, gehandicapten
en zorgbehoevenden of corporaties waarvan het bezit in meerderheid in krimpgebieden
ligt) in 2018 5,0% zijn geweest. Slechts één corporatie zou deze norm hebben overschreden
met een direct rendement van ca. 5,5%. Omdat dit een categorale corporatie specifiek
gericht op huisvesting van ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden is, zou voor
deze corporatie echter een norm van 6,2% hebben gegolden. Dus ook deze corporatie
zou binnen de norm voor overcompensatie zijn gebleven.

Zowel op basis van de oude als de nieuwe regeling zou er derhalve in 2018 geen overcompensatie
zijn vastgesteld.

7

De leden van de VVD-fractie lezen dat het uitgangspunt van sanering is dat die op
een sobere en doelmatige wijze gebeurt. Deze leden merken daarbij op dat het toch
mogelijk is dat er dan teveel saneringssteun wordt gegeven en vragen of dat er dan
in alle gevallen toch gaat worden terugbetaald. Deze leden vragen hoe staat het met
de winsten, verliezen en overrendementen van de derivaten-, grond- en vastgoedportefeuilles
van Vestia en Geertruidenberg.

Eerder heb ik u reeds aangegeven dat in de huidige praktijk, indien hiertoe een noodzaak
bestaat, de saneringssteun eerst toegekend wordt en dat deze aan het aan het eind
van de saneringsperiode wordt vastgesteld. Indien dan blijkt dat er teveel steun is
uitgekeerd, dan wordt deze inderdaad in alle gevallen teruggevorderd. Op dit moment
werk ik aan de uitwerking van het saneringskader naar aanleiding van de evaluatie
van de herziening van de Woningwet. De wetswijzigingen op dit vlak zal ik naar verwachting
in dit jaar in internetconsultatie brengen.

De leden van de VVD fractie hebben gevraagd naar de stand van zaken bij Woningcorporaties
Vestia en Woonstichting Geertruidenberg (WSG). In beide gevallen geef ik u aan dat
de vaststelling van de subsidie definitief plaats zal vinden aan het einde van de
saneringsperiode. Met de vaststelling van de subsidie zal bepaald worden in hoeverre
er sprake kan zijn van een eventuele terugvordering. In het geval van Vestia zal dit
bepaald moeten worden in 2022 en in het geval van WSG in 2023.

8

De leden van de VVD-fractie hebben gelezen hoe de overcompensatieregeling gaat werken
in sanering en vragen zich daarbij af hoe het gaat werken in borging.

Bij de wijze waarop overcompensatie wordt vastgesteld zal rekening worden gehouden
met de aparte positie waarin saneringscorporaties zich bevinden.

Het rentevoordeel dat woningcorporaties genieten als gevolg van de borging is een
vorm van compensatie en zal daarom meegenomen worden bij de bepaling van de overcompensatie.

9

Tot slot willen de leden van de VVD-fractie graag de reacties op de internetconsultatie
van Aedes, AKD N.V., IVBN en WSW inzien. Daarbij willen deze leden ook de reactie
van de Europese Commissie inzien.

De reacties op de internetconsultatie van het ontwerpbesluit zijn openbaar en kunnen
worden ingezien op https://www.internetconsultatie.nl/overcompensatiebesluit/reacties.

Er is gecorrespondeerd met de Europese Commissie (hierna: EC) over de voorgenomen
wijzigingen aan de overcompensatieformule in een lopende procedure. Hoofdlijn daarvan
is, dat dit ontwerpbesluit voorziet in een duidelijkere formule met objectieve criteria
om overcompensatie van toegelaten instellingen te bepalen. De aanpassingen leiden
tot een aanscherping in het voldoen aan de eisen inzake EC-compliance. Daar is de
EC het mee eens. Over de positie van saneringscorporaties bij overcompensatie worden
nog nadere gesprekken op ambtelijk niveau gevoerd met de EC.