Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over aanpassing van de rente door hypotheekverstrekkers na wijziging van de WOZ-waarde

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens Staatssecretaris Vijlbrief (Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst) (ontvangen
6 november 2020).

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid tot het verkrijgen van een lagere hypotheekrente
wanneer de WOZ-waarde van een woonruimte stijgt?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven in hoeverre mensen recht hebben op een lagere rente op hun hypotheek
wanneer de WOZ-waarde van de onderliggende woonruimte toeneemt?

Antwoord 2

De loan-to-value (LTV) is een indicator van het kredietrisico dat de hypotheekverstrekker loopt ten
aanzien van de klant. Dit is het risico op een restschuld bij een (gedwongen) verkoop
van de woning. Hypotheekverstrekkers hanteren een risico-opslag op de hypotheekrente
die afhankelijk is van de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het
onderpand. Deze risico-opslag is hoger als de LTV-ratio hoger is. Voor hypotheken
met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt vrijwel nooit een risico-opslag berekend.
Doordat de NHG het restschuldrisico afdekt bij life events, zijn de risico’s voor
de hypotheekverstrekker beperkt.

Aflossingen op de hypotheek of een stijgende woningwaarde leiden tot een lagere LTV-ratio
en dus tot een lager risico voor de hypotheekverstrekker. Het hangt af van de situatie
welke rechten dit geeft op een lagere rente. Op het moment van een renteherziening
aan het einde van een rentevastperiode moet de hypotheekverstrekker het renteaanbod
baseren op het risicoprofiel van de klant en hier alle bij de hypotheekverstrekker
bekende informatie in meenemen (ook wanneer dit bijvoorbeeld een gedaalde of gestegen
woningwaarde betreft). Dit kan dus leiden tot een verlaging van de risico-opslag waardoor
de hypotheekrente daalt. Ook gedurende de rentevastperiode kan een lagere LTV-ratio
hypotheekverstrekkers aanleiding geven om de risico-opslag te verlagen. Bij tussentijdse
(extra) aflossingen op de hypotheek wordt door veel hypotheekverstrekkers de risico-opslag
automatisch aangepast. Bij specifiek een hogere woningwaarde gedurende de rentevastperiode
is het aan de consument om dit bewijs te leveren. Dit kan, afhankelijk van de voorwaarden
van de hypotheekverstrekker, met een taxatierapport, modelmatige waardering of meest
recente WOZ-beschikking1.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat aanbieders van hypotheken hun klanten niet altijd actief
informeren over de mogelijkheid om een lagere hypotheekrente te krijgen?

Antwoord 3

Een klant gaat bij het afsluiten van een hypotheek een langdurige financiële verplichting
aan. Ik vind het belangrijk dat hypotheekaanbieders ook gedurende de looptijd van
de hypotheek het klantbelang centraal blijven stellen. Dit houdt ook in dat hypotheekverstrekkers
klanten informeren over de mogelijkheden die er zijn om een lagere hypotheekrente
te krijgen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in 2018 onderzoek gedaan
naar de wijze waarop hypotheekverstrekkers omgaan met risico-opslagen in het rentetarief2. De AFM heeft onder meer onderzocht of aanbieders de risico-opslag gedurende de rentevastperiode
aanpassen wanneer de schuldpositie van een klant wijzigt door aflossingen. Ook heeft
de AFM gekeken naar de informatieverstrekking over risico-opslagen. De AFM constateerde
destijds dat aanbieders onvoldoende in het belang van de klant handelden in de vaststelling
van de risico-opslagen en de informatieverstrekking hierover. De meeste hypotheekaanbieders
hebben destijds toegezegd verbeteringen door te voeren in het vaststellen van de risico-opslagen
en de informatievoorziening. De AFM constateert nu dat de afgelopen jaren verscheidene
hypotheekverstrekkers verbeteringen hebben laten zien in het vaststellen van risico-opslagen
en in de informatievoorziening.

Vraag 4

Deelt u de mening dat mensen moeten kunnen meeprofiteren van een lagere hypotheekrente?

Antwoord 4

Ja, ik vind het belangrijk dat consumenten kunnen profiteren van de mogelijkheden
om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente, bijvoorbeeld door een verlaging
van de risico-opslag. Hierbij vind ik het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen
de rentevastperiode de rente automatisch verlagen wanneer de schuld afneemt. Een automatische
aanpassing gerelateerd aan de woningwaarde van de consument is niet per definitie
wenselijk voor de consument, bijvoorbeeld bij een daling van de woningwaarde of wanneer
de consument kapitaal opbouwt voor de aflossing van de eigenwoningschuld in een (bank)spaarproduct.
Naast het verlagen van de risico-opslag kunnen consumenten ook op andere manieren
profiteren van de lage rente, door bijvoorbeeld hun hypotheek over te sluiten of door
rentemiddeling.

Vraag 5

Bent u bereid om aanbieders van hypotheken erop te wijzen hun klanten actief te informeren
wanneer zij in aanmerking komen van een lagere hypotheekrente? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Ik vind het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen de rentevastperiode de rente
actief verlagen wanneer de schuld afneemt. Daarnaast vind ik het belangrijk dat klanten
ook actief worden geïnformeerd door hun aanbieders over de mogelijkheden die er zijn
om een lagere rente te krijgen, bijvoorbeeld bij stijging van de woningwaarde. De
AFM houdt toezicht op deze aanbieders, en hoe zij hun klanten behandelen. Vorig jaar
heb ik tijdens het Platform hypotheken ook met de sector, zowel aanbieders als adviseurs,
gesproken over de wijze waarop de mogelijkheden om te profiteren van de lage rente
onder de aandacht van consumenten gebracht kunnen worden3. Uit dit gesprek volgde dat het niet altijd eenvoudig is om klanten te activeren.
Om dit te bevorderen kunnen verschillende partijen een rol pakken. Aanbieders hebben
aangegeven te adverteren met de mogelijkheden om de maandlasten te verlagen. Door
hypotheekadviseurs wordt aangegeven dat zij hier een belangrijke rol kunnen spelen,
omdat zij met een klant de bestaande opties kunnen verkennen. Ook partijen zoals de
Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis kunnen door communicatie over deze mogelijkheden
bijdragen aan de activatie van woningeigenaren.