Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Verslag

Nr. 7 VERSLAG

Vastgesteld 9 november 2020

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken 1), belast met het voorbereidend onderzoek
van dit wetsvoorstel, heeft de eer als volgt verslag uit te brengen van haar bevindingen.

Onder het voorbehoud dat de initiatiefnemer op de gestelde vragen en de gemaakte opmerkingen
tijdig en genoegzaam zal hebben geantwoord, acht de commissie de openbare beraadslaging
over dit wetsvoorstel voldoende voorbereid.

Memorie van toelichting

Algemeen

1. Inleiding

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de Wet maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten. De leden van de VVD-fractie hebben nog enkele
vragen.

De leden van de CDA-fractie hebben met kennisgenomen van onderhavig initiatiefwetsvoorstel
van het lid Nijboer. Zij delen de gedachte van de initiatiefnemer dat het onwenselijk
is dat de huren binnen de woningmarkt excessief en buiten proportie stijgen. De volkshuisvesting
dient voor iedereen betaalbaar en toegankelijk te blijven. Echter hebben de leden
van de CDA-fractie wel hun bedenkingen bij het generieke middel dat de initiatiefnemer
voor ogen heeft. De CDA-fractieleden zijn het met de Raad van State eens dat de voorgestelde
maximering van de huurprijzen een symptoom van de problemen bestrijdt, maar nauwelijks
bijdraagt aan de structurele oorzaken van het probleem. Daarom hebben deze leden nog
enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie vinden flexibiliteit belangrijk. Zo lezen zij dat de IVBN-leden
voor een reële huurstijging in de vrije sector tot inflatie plus maximaal 7,5 procentpunt
in 5 jaar pleiten. Dat betekent dat verhuurders vrij zijn hoeveel percentage ze elk
jaar bovenop de inflatie aan huurstijging doorvoeren. Deze leden vragen initiatiefnemer
van de wet of hij de noodzaak en voordelen ziet van deze flexibiliteit? Kan de initiatiefnemer
toelichten waarom hij niet voor deze flexibiliteit heeft gekozen? Neemt de initiatiefnemer
van onderhavig wetsvoorstel dit nog in overweging, zo willen deze leden weten.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer van onderhavig wetsvoorstel
de toegevoegde waarde ten opzichte van het aangekondigd wetsvoorstel van de Minister
uit te leggen. Kan de initiatiefnemer aangeven wat de precieze meerwaarde is van onderhavig
wetsvoorstel ten opzichte van het voornemen van de Minister? Afgelopen jaren lag de
reële huurprijsverhoging ver onder de 1 procentpunt, zo merken deze leden op. Deze
leden vragen de initiatiefnemer hoe vaak excessieve huurprijsstijgingen voorkomt.

De leden van de CDA-fractie merken op dat er geen internetconsultatie is geweest.
Deze leden hechter er veel waarde aan dat dit alsnog gaat plaatsvinden.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer voorts een voorspelling te geven
wat het gevolg voor de productie van huizen is door onderhavig wetsvoorstel. Deze
leden zijn van mening dat hoofdoplossing van de excessieve huurprijsstijgingen en
woningtekort, het meer woningen bouwen is. Zij zien het risico in dat er minder woningen
gebouwd kunnen worden als gevolg van onderhavig wetsvoorstel. De CDA-fractieleden
vragen de initiatiefnemer deze zorgen weg te nemen.

De leden van de CDA-fractie vernemen dat in sommige delen van Nederland de huren in
de vrije sector extra hoog zijn vanwege de vraag door expats en beleggers. Deze leden
vragen de initiatiefnemer hoe hij denkt over vermogende expats die de huidige huren
met gemak kunnen betalen en onevenredig veel baat hebben bij invoering van onderhavig
wetsvoorstel.

De leden van de D66-fractie hebben kennisgenomen van het voorstel van het lid Nijboer
tot het aanpassen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Deze leden danken de initiatiefnemer en zijn medewerkers voor het geleverde
werk, en spreken uit dat ook zij betaalbare huurwoningen van groot belang vinden.
Zij hebben nog enkele vragen die ze aan de initiatiefnemer wil voorleggen.

De leden van de D66-fractie merken op dat het voorstel beoogt de huren in het vrije
segment maximaal te laten stijgen met 1% boven de geldende inflatie. Deze leden vragen
of er nader aangegeven kan worden waarom voor dit percentage is gekozen?

De leden van de SP-fractie danken de initiatiefnemer voor het door hem gedane werk
inzake de initiatiefwet. Deze leden onderschrijven het nut en de noodzaak om de huurprijzen
in de vrije sector of bij geliberaliseerde huurcontracten te reguleren. Al geruime
tijd pleiten de leden van de SP-fractie voor lagere huurprijzen in de sociale en vrije
huursector en voor meer huurprijsbescherming voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten.
De leden van de SP-fractie kunnen zich vinden in de argumentatie om ingrijpen van
de overheid in de vrije sector te rechtvaardigen.

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met interesse kennisgenomen van het Wetsvoorstel
maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Zij danken de
initiatiefnemer voor het opstellen van deze initiatiefwet, wetend dat dit altijd veel
tijd vraagt. De ChristenUnie-fractie onderschrijft dat het belangrijk is dat huurders
in de vrije sector niet geconfronteerd worden met onnodig scherpe stijgingen in de
huurprijs. De leden van de ChristenUnie-fractie hebben een aantal vragen over de gevolgen
van dit wetsvoorstel voor het huuraanbod, de huurprijzen en de aanvangshuur van woningen
in de vrije sector.

De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het voorstel van het lid Nijboer
tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten).
Deze leden hebben daarover enkele vragen.

De leden van de SGP-fractie lezen dat de voorgestelde huurverhoging maximaal inflatie
plus 1 procentpunt is. De initiatiefnemer gaat in de toelichting in op de voorstellen
van zowel de regering als van de IVBN. Het voorgestelde percentage wijkt echter af
van de voorgestelde percentages van zowel de regering als van de IVBN. Kan de initiatiefnemer
een nadere onderbouwing geven van het voorgestelde percentage?

2. Noodzaak tot overheidsinterventie

De leden van de VVD-fractie zijn benieuwd wat de verwachte effecten zijn op het aanbod
van bestaande huurwoningen en op het toekomstige aanbod van woningen als gevolg van
dit wetvoorstel. De leden van de VVD-fractie zien dat ook de Raad van State op dit
onderdeel zorgen uit. De leden van de VVD-fractie vragen hoe bij het opstellen van
dit wetsvoorstel de samenhang met andere maatregelen zoals de opkoopbescherming en
de differentiatie van de overdrachtsbelasting is meegewogen. Zij vragen de indiener
daarnaast om een nadere toelichting en inschatting van de aanbodeffecten van dit voorstel.
Ook vragen zij de indiener in dit licht nader te onderbouwen hoe de voorgestelde grens
van inflatie + 1% is gekozen.

De leden van de VVD-fractie hebben enkele vragen ten aanzien van investeringen. De
initiatiefnemer schrijft in reactie op de Raad van State dat het terugtrekken van
verhuurders alleen een probleem is als beleggers bijdragen aan de nieuwbouw van betaalbare
(huur)woningen. De leden van de VVD-fractie vragen de initiatiefnemer onder welke
voorwaarden hij meent dat deze beleggers daar aan bijdragen en wat voor de initiatiefnemer
betaalbare (huur)woningen zijn. Ook vragen deze leden de indiener nader te duiden
of hij het maatschappelijk wenselijk acht als lange termijn investeerders zoals pensioenfondsen
in woningen investeren, als investeerders leegstaande kantoren ombouwen naar woningen
of als panden met achterstallig onderhoud worden opgeknapt en verhuurd. De leden van
de VVD-fractie willen bovendien weten of de initiatiefnemer het überhaupt wenselijk
acht dat er in Nederland particuliere verhuurders en institutionele vastgoedbeleggers
zijn.

2.1 Huurprijsbescherming in Nederland

De leden van de CDA-fractie lezen dat de initiatiefnemer schrijft over de zogenaamde
«markthuurbepaling». Deze leden vragen hoe vaak dit wordt gebruikt en welke doelgroepen
hier gebruik van maken.

2.2 Ontwikkeling betaalbaarheid geliberaliseerde huurcontracten

De leden van de CDA-fractie merken op dat de initiatiefnemer van onderhavig wetsvoorstel
zelf al de vinger op de zere plek legt: excessieve huurstijgingen komen zowel door
het grote woningtekort van 300.000 woningen nu en een tekort van 1 miljoen in 2030
alsmede een gebrekkige doorstroming in de sociale sector. De leden van de CDA-fractie
vragen de initiatiefnemer wat hij vindt van het meer bouwen van woningen, het aanpakken
van hedgefunds, buitenlandse investeerders, huisjesmelkers en buy-to-let als oplossing
voor het geschetste probleem?

De leden van de CDA-fractie vragen daarnaast naar een (helaas nu nog) hypothetische
vooruitblik. Stel het woningtekort is opgelost: wat zijn de gevolgen voor dit wetsvoorstel?
In hoeverre is onderhavig wetsvoorstel overbodig in een «gezonde» woningmarkt, zo
willen deze leden weten.

De leden van de D66-fractie constateren dat de indiener stelt dat de huren de afgelopen
jaren fors zijn gestegen. De leden van de D66-fractie constateren ook dat het CBS
vastgesteld heeft dat de reële huurstijging (de huurstijging gecorrigeerd voor inflatie)
dit jaar 0,3% betreft en daarmee de laagste is sinds 2009. De leden van de D66-fractie
vragen de initiatiefnemer om een reflectie van deze bevinding van het CBS1.

2.3 Economische argumentatie

De leden van de CDA-fractie lezen dat de economische literatuur goede argumenten bevat
voor huurprijsregulering. Deze leden vragen de initiatiefnemer deze literatuur met
de Kamer te delen, aangezien dit nu niet compleet is in de memorie van toelichting.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer wat het gevolg is wanneer huren
meer dan de inflatie + 1 procentpunt stijgen door bijvoorbeeld verbouwing voor woongenot
door de verhuurder, waardoor de woonlasten stijgen? Wat zijn de gevolgen hiervan voor
de investeringen in woongenot, waardoor huurlasten stijgen?

De leden van de CDA-fractie lezen dat de initiatiefnemer spreekt van een betere balans
tussen de risico’s die huurders en verhuurders dragen. Deze leden vragen de initiatiefnemer
dit nader toe te lichten.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer te schetsen in hoeverre het
probleem van excessieve huurstijgingen speelt buiten de grootstedelijke gebieden en
per regio een overzicht te maken van de urgentie van het probleem.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer uiteen te zetten waar de «pijn»
ligt binnen de vrije huursector. Hoeveel betalingsachterstanden zijn er en welk percentage
van de huurders heeft betalingsachterstanden? Hoeveel uitzettingen uit huizen zijn
er als gevolg van wanbetalingen? Hoe gedragen verhuurders zich in tijden van economische
crisis, zoals de coronacrisis, als het gaat om huurprijsstijgingen?

De leden van de SGP-fractie constateren dat de huurprijzen in de geliberaliseerde
huursector mede het gevolg zijn van het woningaanbod in die sector. Kan de initiatiefnemer
ingaan op de gevolgen van de voorgestelde wijziging op het woningaanbod in deze sector,
en de gevolgen daarvan op de huurprijzen?

2.4 Internationale en historische vergelijking van huurprijsregulering

De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling de internationale vergelijking
van huurprijsregulering gelezen. Hierbij missen deze leden wel het waardeoordeel van
de initiatiefnemer hoe de huurprijsregulering in andere landen is geregeld. Kan de
initiatiefnemer aangeven hoe het stelsel van huurprijsregulering in andere landen
in Nederland zou werken? Waarom is gekozen voor het voorstel uit onderhavig wetsvoorstel
en niet voor andere vormen, zoals weergegeven in de internationale vergelijking?

3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Raad van State constateert dat het voorstel
zonder enig onderscheid alle verhuurders treft. Deze leden vragen waarom de indiener
bijvoorbeeld geen uitzondering maakt voor kleine particuliere verhuurders. Ook vragen
deze leden nader te duiden wat de uitzondering voor investeringen in energiebesparing
betekent. Klopt het dat een huurder mag weigeren hier een woonlasten-neutrale bijdrage
aan te leveren, als de verhuurde woning in een wijk ligt die onderdeel is van de wijkgerichte
aanpak in het klimaatakkoord? Welke gevolgen heeft dit volgens de indiener voor de
uitvoering van het klimaatakkoord in de gebouwde omgeving? Verwacht de indiener dat
verhuurders een woning blijven verhuren als gemeenten meerdere jaren (forse) verhogingen
van OZB/ erfpacht, afvalstofheffing en rioolheffing doorvoert en verhuurders hierdoor
niet meer financieel uitkomen? Vindt de initiatiefnemer dat dit wetsvoorstel ook vergt
dat de verhogingen van OZB/ erfpacht, afvalstofheffing en rioolheffing worden beteugeld
en, zo nee, waarom niet?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de initiatiefnemer niet vreest dat verhuurders
als gevolg van de regulering niet meer financieel uitkomen. De initiatiefnemer geeft
aan dat verhuurders de aanvangshuur vrij kunnen overeenkomen. Echter, deze leden lezen
dat de initiatiefnemer ook aangeeft dat deze regulering zou kunnen worden bezien als
een eerste stap naar meer regulering van de huurprijzen van vrije geliberaliseerde
huurovereenkomsten, waarbij in de toekomst op enigerlei wijze ook de aanvangshuren
kunnen worden gereguleerd. De initiatiefnemer rechtvaardigt meerdere keren het wetsvoorstel
door aan te geven dat de aanvangshuur nog steeds vrij kan worden overeengekomen, maar
geeft tegelijkertijd aan dat deze wet een opmaat is om die vrijheid ook af te schaffen.
Deze leden zouden graag een verduidelijking zien op dit punt.

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Raad van State adviseert om het voorstel
aan te passen en in alle gevallen afdoende rekening te houden met de belangen van
verhuurders. Deze leden zien dat de initiatiefnemer de uitzonderingsbepaling voor
de hierop volgende AMvB heeft uitgebreid, maar menen dat deze aanpassing slechts ten
dele tegemoet komt aan het advies van de Raad van State. Deze leden wijzen ook op
andere onvoorziene omstandigheden zoals de stijging van gemeentelijke belastingen
zoals OZB/ erfpacht, afvalstofheffing en rioolheffing. De leden van de VVD-fractie
vragen waarom de initiatiefnemer de regering niet de ruimte geeft om werkbare uitzonderingsbepalingen
uit te werken bij AMvB. Ook vragen deze leden de initiatiefnemer om een nadere duiding
van de belangenafweging tussen huurders en verhuurders. Welke economische gevolgen
heeft dit wetsvoorstel voor verhuurders op langere termijn en in welke mate worden
daarmee problemen voor huurders verminderd? Welke impactanalyse ligt hieraan ten grondslag?
Welke juridische analyse ligt ten grondslag aan de stelling van de initiatiefnemer
dat het wetsvoorstel voldoet aan de dienstenrichtlijn en de bescherming van het eigendomsrecht
op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM? Zij vragen de indiener
specifiek in te gaan op de juridische kwalificatie van een gereguleerde huurstijging
op het specifiek gekozen percentage, in combinatie met de wettelijke huurbescherming
die de huurder voor onbepaalde tijd geniet, waardoor de verhuurder het contract niet
kan opzeggen. Op grond waarvan concludeert de indiener dat hierbij geen sprake is
van prijsregulering?

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer de rol die de Huurcommissie
gaat spelen na invoering van onderhavig wetsvoorstel?

De leden van de CDA-fractie lezen dat de verantwoordelijke Minister na invoering van
dit wetsvoorstel situaties kan opnemen waarin een eenmalig hogere huurverhoging is
toegestaan. Kan de initiatiefnemer aangeven waar dit voor gebruikt kan worden, naast
het verhogen van woongenot of verduurzaming? Kan de initiatiefnemer ook aangeven waarom
investeringen in het woongenot of in de energieprestatie van de woning alleen kan
plaatsvinden met goedkeuring van de huurder? Bestaat daarmee niet het risico dat er
een scheve verhouding komt tussen verhuurder en huurder? Is het daarbij geen oplossing
om de investeringen in de woning en de daarbij passende huurverhoging neer te leggen
bij de Huurcommissie om dit te toetsen, zo willen deze leden weten.

De leden van de CDA-fractie merken op dat de aanvangshuren niet worden behandeld in
onderhavig wetsvoorstel. Deze leden vragen de initiatiefnemer hoe hij denkt dat deze
excessen, in zoverre daar sprake van is, voorkomen moeten worden? Waarom heeft de
initiatiefnemer deze oplossing niet verwerkt in onderhavig wetsvoorstel? De CDA-fractieleden
vragen de initiatiefnemer of onderhavig wetsvoorstel niet een neveneffect heeft op
hogere aanvangshuren? Wordt het beoogde effect niet tenietgedaan doordat verhuurders
de aanvangshuren gaan verhogen als compensatie doordat zij hun huren minder hard kunnen
laten stijgen?

De leden van de D66-fractie constateren dat in de memorie van toelichting wordt aangegeven
dat voor huurverhoging na investeringen in energiezuinigheid en woningverbeteringen
nadere regels kunnen worden gesteld. Deze leden vragen of de initiatiefnemer verder
uiteen kan zetten wat er onder nadere regels wordt verstaan en wat de initiatiefnemer
beschouwt als woningverbeteringen waarvoor een huurverhoging mogelijk kan zijn? Deze
leden vragen daarnaast voor hoeveel woningen naar verwachting van uitzonderingsgronden
gebruik wordt gemaakt volgens de indiener?

De leden van de SP-fractie vragen de indiener waarom de aanvangshuur en de systematiek
van het komen tot een aanvangshuur niet worden veranderd door de voorliggende wet.
Deze leden vragen of de indiener bereid is dit aan te passen of een amendement in
die richting te kunnen omarmen. Eerder hebben de leden van de SP-fractie bijvoorbeeld
gepleit voor het doortrekken van de het huurpuntensysteem in de vrije sector. Dit
zou een goede oplossing kunnen zijn om ook aan een bezwaar van de Raad van State tegemoet
te komen.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie waarom er is gekozen voor een beperking
van de huurprijzen in de geliberaliseerde huursector van inflatie plus 1 procentpunt.
Deze leden begrijpen dat elk genoemd percentage een arbitraire grens is, maar er liggen
heldere uitspraken van de Eerste Kamer waarin wordt gesteld dat er een huurstop moet
plaatsvinden, ook in de vrije sector. Kan de indiener ingaan op deze aangenomen voorstellen
tot een bevriezing van de huren en het voorliggende voorstel om huurverhogingen bovenop
de inflatie toe te blijven staan, vragen de leden van de SP-fractie.

Het moge duidelijk zijn dat de leden van de SP-fractie het liefst een verlaging van
de huurprijzen zien, maar zij willen ook meedenken wat mogelijk is in de ogen van
de indiener. De leden van de SP-fractie zouden graag een verdere beperking van de
geliberaliseerde huurprijzen zien. Nu en in de toekomst. De vraag luidt of de indiener
hiervoor open staat en de initiatiefwet daartoe wil aanpassen. Behoort een maximering
op inflatieniveau tot de mogelijkheden, vragen de leden van de SP-fractie.

Tot slot willen de leden van de SP-fractie graag weten waarom de toegang tot de Huurcommissie
voor huurders in de vrije sector in de voorliggende wet niet is opgenomen. Op dit
moment kunnen deze huurders alleen in de eerste zes maanden na aanvang van hun huurcontract
bij de Huurcommissie terecht. Daarna zijn deze huurders als het ware vogelvrij. De
leden van de SP stellen voor om alle huurders gelijke rechten te geven en daarmee
een gelijke toegang tot de Huurcommissie. Graag zien zij hierop een reactie tegemoet
van de indiener. De leden van de SP-fractie zijn bereid een voorstel op dit punt in
te dienen.

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen aandacht voor de maximale huurprijsstijging
in dit wetsvoorstel in vergelijking met het voorstel van de Minister om excessieve
huurprijsstijgingen tegen te gaan. De initiatiefnemer verwijst naar een bericht van
de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), waarin staat dat «huurstijgingen
hoger dan inflatie plus 2,5% niet meer aanvaardbaar zijn in de huidige tijd». De leden
van de ChristenUnie vinden het goed om te lezen dat de institutionele beleggers zich
bewust zijn van de problematiek en huurders in de vrije sector meer zekerheid willen
bieden. Het huidige voorstel van de regering bedraagt een huurstijging van inflatie
+ 2.5%, een ruimere marge dan de initiatiefnemer aanhoudt. De leden van de ChristenUnie-fractie
hebben begrip voor de keuze van de initiatiefnemer maar vragen zich af of de initiatiefnemer
ook een flexibele optie heeft meegewogen met bijvoorbeeld een maximale huurstijging
over enkele jaren? Zo ja, kan de initiatiefnemer dan uiteenzetten waarom hij hier
niet voor gekozen heeft in dit voorstel?

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich daarnaast, net als de Raad van State,
af of van het voorstel geen averechts effect uitgaat. Een vergaande maximering van
de huurstijgingen in de vrijehuursector zou deze onaantrekkelijk kunnen maken voor
verhuurders, welke hun woningen zouden kunnen verkopen, verhuren op de zogenoemde
«short stay» markt, of werken met kortlopende huurcontracten. Het gevolg daarvan zou
een krimpende vrije huursector zijn, wat weer zorgt voor huurprijsstijgingen. Hoe
denkt de indiener dit effect te kunnen voorkomen?

Het voorstel van de initiatiefnemer laat daarnaast ruimte voor verhuurders om hun
aanvangshuur zelf te bepalen. De indiener geeft aan dat hierdoor «rekening wordt gehouden»
met de belangen van verhuurders. De leden van de ChristenUnie-fractie kunnen zich
voorstellen dat een verdergaande beperking van de maximale huurprijsstijging dan de
door de Minister voorgestelde inflatie + 2,5%, kan resulteren in een prikkel voor
verhuurders om de aanvangshuurprijs fors hoger in te schalen. Wat denkt de initiatiefnemer
dat het effect van het wetsvoorstel is op de aanvangshuurprijs in de vrije sector?

Ook vragen de leden van de ChristenUnie-fractie zich af of een maximering van de huurprijsstijging
er niet voor zorgt dat dit de nieuwe «gouden standaard» van huurprijsstijging wordt,
en verhuurders het maximum van inflatie + 1% standaard gaan aanhouden. In dat kader
hebben de leden van de ChristenUnie-fractie behoefte aan zicht op het probleem; van
hoeveel (procent van de) huurwoningen in de vrije sector stijgt de huurprijs boven
de door de Minister voorgestelde maximering (Inflatie + 2,5%), in hoeveel gevallen
tussen de norm van de indiener (inflatie + 1%) en die van de Minister, en in hoeveel
gevallen wordt er een huurstijging doorgevoerd tussen de 0 en de norm van de initiatiefnemer?

De leden van de SGP-fractie vragen wat de verwachte gevolgen zijn voor de aanvangshuur
in de geliberaliseerde huursector. Verwacht de initiatiefnemer een stijging van deze
aanvangshuren?

De leden van de SGP-fractie vragen om een reflectie op de positie van toetreders op
de geliberaliseerde huurmarkt, die bijvoorbeeld zijn doorgestroomd uit de sociale
huursector. Deze toetreders kunnen te maken gaan krijgen met een hogere aanvangshuur,
waardoor de toegang tot de geliberaliseerde huursector (nog) verder beperkt wordt.
Onderschrijft de initiatiefnemer deze verwachting, en hoe kan deze beperking voorkomen
worden? En wat heeft deze (mogelijke) hogere aanvangshuur voor gevolgen voor de doorstroming
op de woningmarkt?

4. Verhouding tot hoger recht

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemer te reageren op de kritiek van
de Raad van State dat de eigenaar die zijn onroerend goed niet zelf verhuurt, wordt
getroffen door de maximering. De Raad van State wijst er terecht op dat het vrije
kapitaalverkeer belemmert kan worden door de negatieve gevolgen van de maximering
voor het rendement en de waarde van het onroerend goed van deze verhuurder. Het gevolg
kan zijn dat er meer woningen aan de voorraad wordt onttrokken. Deze leden vragen
de initiatiefnemer te reageren op deze kritiek en daarmee specifiek in te gaan op
dit soort verhuurders en de gevolgen voor de woningvoorraad.

5. Overgangsrecht

De leden van de VVD-fractie hebben een aantal vragen over het overgangsrecht. Het
doel van de initiatiefnemer is dat de huur na inwerkingtreding slechts eenmalig mag
worden verhoogd met een hoger bedrag of een hoger percentage dan de inflatie plus
1 procentpunt. De initiatiefnemer betoogt hierbij dat verhuurders voldoende tijd hebben
om zich hierop voor te bereiden, maar gaat niet in op het feit dat verhuurders gebonden
zijn aan de wettelijke huurbescherming. Hoe kan een verhuurder zich precies voorbereiden
op deze permanente wijziging van een eerder gesloten huurcontract? Is het de bedoeling
van de initiatiefnemer dat de verhuurder het pand verkoopt? Zo ja, acht de initiatiefnemer
het wenselijk dat de huurmarkt kleiner wordt? Zo nee, wat kan een kleine verhuurder
precies doen als de lening aan de bank doorloopt en de woning verliesgevend dreigt
te worden?

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers