Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 6 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 2 november 2020

Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste commissie voor
Binnenlandse Zaken van 21 september 2020. In het navolgende ga ik, mede namens mijn
ambtgenoot voor Rechtsbescherming, in op de vragen en opmerkingen uit het verslag
waarbij de volgorde van het verslag is aangehouden.

De leden van de CDA-fractie vroegen voorbeelden van persoonlijke situaties waarin
de huurder beroep kan doen op een tijdelijke huurkorting, zoals geregeld met wijziging
van onderhavig wetsvoorstel.

Er zijn verschillende oorzaken waarom een huurder een (tijdelijke) inkomensdaling
kan doormaken en waarop de verhuurder kan besluiten om een tijdelijke huurkorting
te geven. Dit zou bijvoorbeeld kunnen wanneer een huurder zijn baan verliest en op
zoek gaat naar een andere baan. Of wanneer een huurder als ZZP’er werkt en tijdelijk
geen opdracht heeft. Een andere oorzaak kan gelegen zijn in een inkomensdaling tijdens
ziekte of wanneer een inkomen wegvalt na een scheiding of na een overlijden. Overigens
staat het verhuurders vrij om ook in andere situaties, waarbij geen sprake is van
een (tijdelijke) inkomensdaling, een tijdelijke huurkorting te geven. Met dit wetsvoorstel
wordt het ook beter mogelijk gemaakt dat de verhuurder huurgewenning kan toepassen
bij huurders die een nieuwe woning huren.

De leden van de CDA-fractie vroegen de regering of de mogelijkheid tot tijdelijke
huurkorting, zoals geregeld in onderhavige wetswijziging, ook geldt voor specifieke
groepen als studenten, starters en/of mantelzorgers en hoe de regering deze groepen
gaat bereiken en zo nee of de regering bereid is deze groepen en hun problemen expliciet
te noemen in de wetswijziging.

Ja, deze wetswijziging geldt ook voor specifieke doelgroepen als studenten, starters
en/of mantelzorgers. De wetswijziging maakt namelijk geen onderscheid in groepen en
is van toepassing op alle huurders. Ik ben het met u eens dat het belangrijk is dat
ook deze groepen bekend worden met deze wetswijziging en de voordelen die deze voor
hen meebrengt. Conform motie Smeulders c.s. (35254–13) ben ik bezig met het opstellen
van een communicatiestrategie die hiervoor gaat zorgen.

De leden van de fractie van GroenLinks constateerden dat dit wetsvoorstel slechts
ziet op een tijdelijke huurkorting voor huurders van sociale huurwoningen van corporaties.
De leden van de fractie van GroenLinks vroegen de regering van plan is om te doen
voor de huurders in de geliberaliseerde sector en voor huurders in sociale huurwoningen
die niet in het bezit zijn van toegelaten instellingen.

Anders dan de leden van de fractie van GroenLinks veronderstellen haalt het kabinet
de belemmeringen voor alle verhuurders weg om een tijdelijke huurkorting toe te passen.
Het kabinet deelt namelijk de mening van de leden van de fractie van GroenLinks dat
het wetsvoorstel een tijdelijke huurkorting voor alle huurders mogelijk moet maken.
In het voorliggende wetsvoorstel is dan ook voorzien om de belemmeringen om een tijdelijke
huurkorting te geven voor alle verhuurders weg te halen. Dit betekent dat huurders
van alle verhuurders in zowel het gereguleerde als het geliberaliseerde segment in
aanmerking kunnen komen voor een tijdelijke huurkorting.

Voor woningen met een geliberaliseerd huurcontract geldt op dit moment nog geen wettelijk
maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging. Het kabinet heeft in de brief Betaalbaar
wonen voor starters en mensen met een middeninkomen van 15 mei 2020 (2020D18903) aangekondigd dat het de huurverhogingen in het geliberaliseerde huursegment aan
een wettelijk maximum wil binden. Binnen de huidige wetgeving kunnen verhuurders (niet
zijnde woningcorporaties) daarom al besluiten om enige tijd (een deel van) de huur
niet in rekening te brengen. Voor woningcorporaties is dit (nog) niet mogelijk in
verband met artikel 48 uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
(hierna: BTIV 2015), waardoor dit gezien wordt als een financiële bijdrage aan de
huurder. Een dergelijke financiële bijdrage is niet toegestaan op grond van de Woningwet
en het BTIV 2015. Met dit wetsvoorstel wordt uitdrukkelijk voorzien in die mogelijkheid.
De Autoriteit Woningcorporaties heeft middels een brief aangegeven niet meer te verwachten
dat er handhavend opgetreden hoeft te worden gezien het vooruitzicht op het wettelijk
mogelijk maken van een tijdelijke huurkorting.1

De leden van de SP-fractie vroegen naar de samenhang met de concept-wet «eenmalige
huurverlaging», de concept-wet «hogere huurverhogingen en inkomensgrenzen», de bestaande
inkomensafhankelijke huurverhogingen en andere voornemens van de regering die huurders
raken en naar een schematisch overzicht van de verschillende maatregelen.

Het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting valt lastig in een schema te vatten. Het staat
huurders vrij om in alle situaties (ongeacht het inkomen) te vragen om een tijdelijke
huurkorting.

Het wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen geeft huurders,
die een gereguleerd huurcontract hebben en huren bij een woningcorporatie, het recht
op huurverlaging als zij een inkomen onder de toepasselijke inkomensgrens hebben en
een huur betalen boven de, voor dat huishouden, relevante aftoppingsgrens. Het verschil
met tijdelijke huurkorting is dat dat wetsvoorstel geldt voor een specifieke groep
huurders en dat deze groep huurders dit recht kunnen afdwingen, terwijl een tijdelijke
huurkorting verstrekken zoals mogelijk gemaakt door dit wetsvoorstel geen verplichting
is voor de verhuurder. In onderstaand schema wordt inzichtelijk gemaakt welke huurders
in aanmerking komen voor het wetsvoorstel eenmalig recht huurverlaging huurders met
een laag inkomen.

Schematisch overzicht wetsvoorstel eenmalig recht huurverlaging huurders met een laag
inkomen

Type huishouden

Inkomen tot inkomensgrens

(prijspeil 2020)

Huurverlaging naar

(prijspeil 2020)

Eenpersoonshuishouden

≤ € 23.255

€ 619,01

Eenpersoonsouderenhuishouden

≤ € 23.175

€ 619,01

Meerpersoonshuishouden

≤ € 31.550

€ 619,01 / € 663,40*

Meerpersoonsouderenhuishouden

≤ € 31.475

€ 619,01 / € 663,40*

* € 619,01 voor tweepersoonshuishoudens en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer
personen

Schematisch overzicht wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen; aanpassing Woningwet

Het wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting maakt het mogelijk dat verhuurders tijdelijke
huurkorting kunnen verlenen en de huur terug naar het oude niveau kunnen brengen.
Het wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen ziet op een aanpassing van de toewijzing
van sociale huurwoningen en onder andere de hoogte van de DAEB-inkomensgrenzen.

Een hogere DAEB-inkomensgrens zorgt niet meteen voor meer woningen, maar wel voor
een grotere doelgroep. Met de huidige wachtlijsten is het daarom belangrijk te kijken
naar de manier waarop de bestaande woningvoorraad het beste wordt benut. Ik vind het
daarom belangrijk om steeds goed af te wegen welke huishoudens in aanmerking komen
voor een sociale huurwoning. Anders komen de slagingskansen voor huishoudens die daar het meest op zijn aangewezen onder druk te staan.

Ik maak daarbij onderscheid naar de omvang van het huishouden, omdat de bestedingsruimte
tussen één- en meerpersoonshuishouden verschilt. In dit wetsvoorstel maak ik de differentiatie
in inkomensgrenzen tussen deze huishoudens mogelijk. De invulling van de hoogte van
deze grenzen wordt op een later moment vastgesteld, namelijk bij de wijziging van
het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) die bij uw Kamer wordt
voorgehangen. Met de gekozen vormgeving om via een besluit de inkomensgrenzen vast
te stellen kan in de toekomst flexibel worden ingespeeld op veranderende omstandigheden.

Zoals ik heb gemeld in de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel
huur en inkomensgrenzen, staat het kabinet er voor open om nog een keer goed te kijken
naar de afweging die is gemaakt in de hoogte van de inkomensgrenzen. Ik vind het belangrijk
dat we nu met elkaar in ieder geval de stap zetten en de differentiatie op zich mogelijk
maken, zodat we daarna de beste invulling van de hoogte van de grenzen kunnen kiezen.

 

Voorraadgegevens

(wijzigen niet door het wetsvoorstel)

Aantal DAEB-woningen

Circa 2,2 miljoen

Aantal verhuizingen/ toewijzingen per jaar

Circa 200.000

 

Huidige regelgeving

Voorstel

Inkomensgrens

€ 39.055

(voor eenpersoons-huishoudens (1p-hh) en meerpersoons-huishoudens (mp-hh)

€ 43.126 (mp-hh)

€ 35.938 (1p-hh)

Voorstel om de DAEB-inkomensgrens differentiëren naar huishoudens-samenstelling.

De regering staat er voor open om nog een keer goed te kijken naar de afweging die
is gemaakt in de hoogte van de inkomensgrenzen

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Voorgesteld in het wetsvoorstel Huur en Inkomensgrenzen wordt om de DAEB-inkomensgrens
€ 39.055 (2020) voor woningtoewijzing te differentiëren tussen eenpersoonshuishoudens
en meerpersoonshuishoudens, zodat gezinnen met een lager middeninkomen structureel
toegang krijgen tot sociale huurwoningen van woningcorporaties. Het wetsvoorstel beoogt
ook een aanpassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging met als doel om
de huidige systematiek effectiever te maken en om van huishoudens met hoge (midden)inkomens
in de sociale huursector een meer bij de woningkwaliteit passende huur te kunnen vragen.
Het toepassen van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging staat het toekennen
van een tijdelijke huurkorting niet in de weg en kan naast elkaar bestaan (bijvoorbeeld
door een korting toe te kennen nadat er een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
heeft plaatsgevonden, hoewel dit niet voor de hand lijkt te liggen).

De huidige inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is € 43.574.

De voorgestelde inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
liggen naar schatting € 10.000 hoger dan de eerder voorgestelde DAEB-inkomensgrenzen:

Type huishouden

Eerder genoemde DAEB-inkomensgrens (woningtoewijzing)

Inkomensgrens middencategorie voor hogere huurverhoging

Inkomensgrens hoge categorie voor hogere huurverhoging

Eenpersoonshuishouden

≤ € 35.938

> € 45.938 – € 55.500

> € 55.500

Meerpersoonshuishouden

(2 of meer personen)

≤ € 43.126

> € 53.126 – € 74.000

> € 74.000

Toegestane huurverhoging*

≤ € 45.938

≤ € 53.126

Max. inflatie + 2,5 procentpunt (of max. € 25 bij huur < € 300)

Max. € 50

Max. € 100

* Mits de maximale huurprijsgrens van de woning (die per woning kan verschillen) niet
wordt overschreden.

De leden van de SP-fractie vroegen wat de verwachtingen en de concrete doelen zijn
van deze wet.

Het concrete doel van de wetswijziging is het wegnemen van de belemmeringen voor verhuurders
voor het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Dit stelt verhuurders in staat
tot het toepassen van een tijdelijke huurkorting bij huurders met betalingsproblemen
(bijvoorbeeld bij een tijdelijke inkomensdaling als gevolg van de coronacrisis).

Hoeveel verhuurders gebruik zullen maken van deze nieuwe mogelijkheid is niet op voorhand
te kwantificeren, omdat er geen voorwaarden worden gesteld aan het wel of niet toekennen
van de huurkorting. Ook valt niet te kwantificeren wat de financiële gevolgen voor
de huurders zullen zijn, omdat ook hier aan geen voorwaarden zijn gesteld. Het is
daarom niet mogelijk om concrete doelen te stellen in termen van het aantal huurders
dat geholpen wordt of de hoeveelheid huur die verlaagd is. De enquêtes onder verhuurders
van afgelopen zomer laten zien dat tussen de 0,65% en 3% van de huurders heeft verzocht
om maatwerk2. Verhuurders geven in deze enquêtes aan dat als een huurder verzoekt om maatwerk,
dit in de regel kan worden ingewilligd en partijen tot een oplossing komen (rond de
85–90%). Een deel van die oplossingen bestaat uit het toekennen van tijdelijke huurkorting,
naast het treffen van betalingsregeling en kwijtschelden van de huur.

De leden van de PvdA-fractie vroegen of de regering kan aangeven wanneer de huur te
hoog wordt geacht voor een huurder en of zij in alle gevallen aanspraak kunnen maken
op de huurverlaging.

Wanneer een huur te hoog is voor een huurder, valt niet in zijn algemeenheid te zeggen.
Dit wetsvoorstel creëert de mogelijkheid om tijdelijke huurkorting toe te passen,
maar schept niet de verplichting. Het kabinet schrijft dan ook niet voor wanneer een
tijdelijke huurkorting, zoals bedoeld in voorliggend wetsvoorstel, moet worden toegepast.
Het is aan de verhuurder en huurder om hierover afspraken te maken. Aan het begin
van de coronacrisis heb ik met verhuurderorganisaties afgesproken dat zij zoveel mogelijk
maatwerk toepassen bij huishoudens die in de betalingsproblemen zijn gekomen door
de coronacrisis. Ik heb uw Kamer reeds geïnformeerd dat ik hoor dat veel verhuurders
en huurders tot maatwerkafspraken komen3. Verhuurders geven aan dat circa 0,65–3% van hun huurders aankloppen met een verzoek
tot maatwerk. Als een huurder verzoekt om maatwerk kan dit in de regel worden ingewilligd
en komen partijen tot een oplossing (rond de 85–90%). Er wordt dan gekozen voor uitstel
van betaling, het treffen van een betalingsregeling of kwijtschelding van (een deel
van) de huur.

Met het Wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen (35 578) krijgen huurders bij woningcorporaties met een laag inkomen en een hoge huur recht
op een eenmalige huurverlaging in 2021. In dit wetsvoorstel worden dezelfde inkomensgrenzen
gehanteerd als bij passend toewijzen (zie bovenstaand antwoord op de vraag van de
leden van de SP-fractie). Bij deze doelgroep acht het kabinet een huur onder de respectievelijke
aftoppingsgrens (€ 619,01/€ 663,40) betaalbaar.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen naar de samenhang van dit wetsvoorstel
en de Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet, in het
bijzonder waar het de huurverhogingsmogelijkheden voor eenpersoonshuishoudens betreft
in genoemd voorstel.

Het zou theoretisch gezien kunnen dat door het verlies van de partner en de lagere
grens die vervolgens voor het eenpersoonshuishouden wordt gehanteerd, de huurder een
inkomensafhankelijke hogere huurverhoging krijgt. Dat kan echter alleen als het inkomen
van deze huurder boven de toepasselijke grens blijft en er dus sprake is van een hoger
(midden)inkomen. Hoewel het voor de verhuurder wel mogelijk is om (in plaats van een
inkomensafhankelijke hogere huurverhoging) een tijdelijke huurkorting toe te passen,
lijkt een tijdelijke huurkorting in die gevallen niet nodig. Voor een tijdelijke huurkorting
zal immers vooral aanleiding zijn bij een inkomensdaling na het verlies van een partner,
waardoor de huurder moeite heeft om de huur te blijven voldoen. Als na een inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging het inkomen daalt, heeft de huurder op grond van de geldende
regelgeving al het recht om te verzoeken om verlaging van de huurprijs. Deze mogelijkheid
wordt verruimd tot een correctie (voor de toekomst) van de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging van de laatste 3 jaar, als het inkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens
die voor de toen voorgestelde huurverhoging gold.

Hoofdlijnen van de tijdelijke huurkorting

De leden van de VVD-fractie vroegen in welke gevallen er sprake is van onderdeel van
het huurbeleid en in welke gevallen er sprake is van een financiële bijdrage als bedoeld
in de Woningwet en hoe de Autoriteit woningcorporaties (Aw) dit gaat controleren.

Het wetsvoorstel maakt mogelijk dat een verhuurder, zoals een woningcorporatie, op
verzoek van een huurder een tijdelijke huurkorting (voor de duur van maximaal 3 jaar)
kan bieden. Bij de beoordeling van een verzoek tot tijdelijke huurkorting zal een
woningcorporatie nagaan of maatwerk wenselijk is gelet op de persoonlijke situatie
van de huurder die het verzoek tot tijdelijke huurkorting heeft gedaan, afgewogen
tegen het belang van de woningcorporatie om de oorspronkelijk vastgestelde huurprijs
te blijven ontvangen. Onder het huurbeleid valt onder meer het vaststellen van de
huurprijs van een woning, waarbij rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de
woning en de gewenste streefhuur over het gehele bezit van de woningcorporatie. In
het kader van het huurbeleid van een woningcorporatie kan zoals aangegeven tevens
maatwerk worden geboden aan een huurder in de vorm van een tijdelijke huurkorting.

Het begrip financiële bijdrage komt voort uit artikel 47, eerste lid, onder i en artikel
48 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en staat los van
het huurbeleid van een woningcorporatie. De genoemde artikelen beperken de situaties
waarvoor een woningcorporatie een financiële bijdrage mag geven, zoals voor de ondersteuning
van huurdersorganisaties. De genoemde artikelen zijn erop gericht om te voorkomen
dat woningcorporaties een financiële bijdrage leveren aan activiteiten die buiten
het werkdomein van woningcorporaties zijn gelegen en niet in het belang van de woningcorporatie
zijn, zoals bijvoorbeeld de sponsoring van evenementen, of generieke financiële voordelen
aan huurders waarvoor geen objectieve rechtvaardiging bestaat. Dit wetsvoorstel zorgt
ervoor dat huurkorting niet als een financieel voordeel wordt aangemerkt.

Een woningcorporatie dient verantwoording af te leggen over het gevoerde huurbeleid
en het toepassen van maatwerk in dat kader. De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties
motiveren of ze gebruik maken van de mogelijkheid tot het bieden van een tijdelijke
huurkorting aan huurders en hoe ze dergelijke verzoeken beoordelen. Tevens ziet de
Aw erop toe dat woningcorporaties zich houden aan de grenzen die zijn gesteld als
het gaat om het geven van een financiële bijdrage, bijvoorbeeld aan de hand van nieuwsberichten
of andere signalen.

De leden van de VVD-fractie vroegen hoe voorkomen kan worden dat de tijdelijke huurkorting
wordt gebruikt om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.

Het wetsvoorstel regelt dat als de oorspronkelijke huurprijs boven de toen geldende
huurtoeslaggrens lag en tijdelijke huurkorting heeft plaatsgevonden, de huur vervolgens
mag worden verhoogd, voor zover het de inhaalhuurverhoging betreft, tot maximaal de
actuele huurtoeslaggrens. Zoals ook al is toegelicht in de memorie van toelichting
(Kamerstukken 2019/20, 35 516 nr. 3, p. 4) geldt dat deze beperking van de huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens
ertoe dient om de blijvende betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag
te laten komen, maar gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de
misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt.

De leden van de VVD-fractie vroegen hoe, als er een tijdelijke huurkorting wordt verstrekt,
er wordt gezorgd dat ook de huurtoeslag tijdelijk wordt verlaagd en door wie dit aan
de Belastingdienst moet worden doorgegeven en hoe hierbij voorkomen wordt dat een
tijdelijke huurverlaging leidt tot terugvorderingen in de huurtoeslag.

De huurder dient de gewijzigde huur zelf door te geven aan de Belastingdienst4 om eventuele terugvorderingen te voorkomen. Het is van belang dat de huurder op de
hoogte is van deze verplichting. Hier zal actief op worden ingezet middels communicatie,
in samenwerking met verhuurdersorganisaties en de Woonbond. Verhuurders kunnen immers
ook een belangrijke rol spelen in de voorlichting over de huurtoeslag richting huurders
waarbij tijdelijke huurkorting wordt toegekend.

De leden van de CDA-fractie vroegen wanneer binnen de Nationale Woonagenda 2018–2021
de instrumenten van tijdelijke huurkorting en huurgewenning verder zijn verkend de
Kamer hierover wordt geïnformeerd.

In de Woonagenda heb ik inderdaad afgesproken om dit verder te verkennen. Hier zijn
ook verder gesprekken over gevoerd met Aedes. Het voorliggende wetsvoorstel en het
«Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen» zijn het resultaat van deze verkenning. Met
het oog op deze coronacrisis en het betalingsmaatwerk dat verhuurders toepassen voor
huurders met betalingsproblemen, heb ik de maatregel Tijdelijke huurkorting uit het
conceptwetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen nu als separaat wetsvoorstel uitgewerkt
en ingediend.

De leden van de CDA-fractie vroegen of er een overzicht kan worden gegeven van lagere
en onderliggende regelgeving omtrent de grenzen van de jaarlijkse huurverhoging en
wat de relatie hiervan is met onderhavige wetswijziging.

In antwoord op een eerdere vraag van de leden van de SP-fractie is hiervoor een schematisch
overzicht opgenomen, waar kortheidshalve naar wordt verwezen, waar de jaarlijks maximaal
toelaatbare huurverhoging zoals voorzien in het wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen
voor de verschillende inkomenscategorieën is weergegeven.

Huurverhogingen in de gereguleerde huursector zijn wettelijk gemaximeerd tot het jaarlijkse
inflatiepercentage plus 2,5%. Dit stel ik jaarlijks vast per ministeriële regeling.

Het toekennen van tijdelijke huurkorting is niet afhankelijk van een (eerdere) huurverhoging.
De inhaalhuurverhoging na afloop van een tijdelijke huurkorting zou in theorie wel
de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kunnen omvatten, als die tijdens de tijdelijke
korting anders doorgevoerd zou zijn. In praktijk is niet goed denkbaar dat het nodig
is een tijdelijke huurkorting toe te kennen aan huurders die qua inkomen in aanmerking
komen voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, nu het hierbij gaat om huurders
met een hoog (midden)inkomen.

Huurverhogingen in het geliberaliseerde segment worden thans niet wettelijk beperkt.
De huurverhoging is afhankelijk van de indexeringsclausule die is opgenomen in het
contract. Wel is er het voornemen om de huurverhoging in het geliberaliseerde segment
wettelijk te beperken.

De leden van de CDA-fractie vroegen hoe de Kamer op de hoogte wordt gehouden van het
voornemen om de huurverhogingen in het geliberaliseerde huursegment aan een wettelijk
maximum te binden en aan welk maximum de regering denkt.

Ik kondigde in de Kamerbrief over betaalbaar wonen voor starters en mensen met een
middeninkomen aan de jaarlijkse huurverhogingen te zullen maximeren. Er wordt gewerkt
aan de uitwerking van deze maatregel. In het kader van de motie Klaver c.s. (35570–12)
bezie ik momenteel welk huurverhogingspercentage aansluit bij de juiste balans tussen
de belangen van huurders en verhuurders; op dit onderwerp zal ik de Kamer spoedig
nader informeren.

De leden van de CDA-fractie vroegen in hoeverre een tijdelijke huurkorting van invloed
is op de persoonlijke fiscale zaken van zowel de huurder als de verhuurder.

Een tijdelijke huurkorting kan van invloed zijn op de hoogte van de huurtoeslag van
een huurder. Het is daarom belangrijk dat de huurder de tijdelijke huur doorgeeft
aan de Belastingdienst. Een tijdelijke huurkorting bij een woning heeft geen fiscale
gevolgen voor een huurder.

Het is niet eenduidig vast te stellen wat de fiscale gevolgen voor de verhuurder zijn
voor het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Het fiscale effect hangt sterk
af van de individuele fiscale situatie van de verhuurder. Zo wordt het effect medebepaald
door de totale huurinkomsten, de woningwaarde en de juridische constructie van verhuur
(en dus de wijze waarop de verhuur belast wordt, bijvoorbeeld box 3 of bij bedrijfsmatige
verhuur veelal VPB). Het vergt vergaande aannames om de fiscale effecten in kaart
te brengen.

De leden van de CDA-fractie vroegen of er een minimum aantal maanden is dat de huurkorting
mag worden toegepast en of de duur van de tijdelijke huurkorting in overleg met de
huurder en verhuurder gaat.

De tijdelijke huurkorting geldt voor een periode tussen één maand en drie jaar. Dit
wordt overeengekomen in overleg tussen de huurder en de verhuurder en kan desgewenst
tussentijds worden herzien. Indien de verhuurder en de huurder overeenkomen dat de
huurkorting ook na die drie jaar wordt voortgezet, wordt de huurkorting permanent.

De leden van de D66-fractie vroegen in hoeverre ouderen – door een permanent lagere
huur voor de nieuwe woning – gestimuleerd worden om een grotere woning te verruilen
voor een kleinere woning, aangezien de oude woning na mutatie veelal meer huur kan
opbrengen.

De verhuisgeneigdheid van ouderen is laag vergeleken met andere leeftijdsgroepen.
De meeste ouderen zijn tevreden met hun woning. De belangrijkste reden om toch te
verhuizen is de gezondheid. Op de tweede plaats staat de woning (grootte, geschiktheid)
als reden om te willen verhuizen. Vaak spelen verschillende motieven een rol die leiden
tot het daadwerkelijke besluit te verhuizen. Bij huurders kan een verhuizing leiden
tot een hogere huur. Zeker bij oudere huurders kan dit het geval zijn, als zij voor
een lange periode ergens hebben gewoond en weinig huurstijging hebben gehad kan hun
huur relatief laag zijn. Veel woningcorporaties hebben daarom regelingen voor huurgewenning
die de huursprong «verzachten». Met de voorgestelde wijziging kan de verhuurder deze
nog passender maken. Het is niet bekend in hoeverre een huursprong een belemmering
vormt om te verhuizen en in hoeverre een permanent lage huur ouderen kan verleiden
te verhuizen. Platform31 voert op dit moment een onderzoek uit naar doorstromingsstrategieën
van woningcorporaties en gemeenten, waarvan het doel is meer duidelijkheid te verschaffen
welke beleidsmaatregelen gericht op doorstroming daadwerkelijk effectief en efficiënt
zijn. De voorgestelde regeling heeft niet tot doel om permanente huurverlaging mogelijk
te maken, maar juist tijdelijke huurkortingen.

De leden van de D66-fractie vroegen op welke wijze huurders van de mogelijkheid van
tijdelijke huurkorting op de hoogte worden gesteld en in hoeverre huurders op de hoogte
worden gesteld van de mogelijke gevolgen op de huurtoeslag wanneer de huurkorting
wordt toegekend.

Voorts vroegen deze leden in hoeverre het bij huurders bekend is wat er van hen wordt
gevraagd bij het doorgeven van deze mogelijke wijzigingen, en wat de consequenties
zijn wanneer zij dit niet doen.

Conform motie Smeulders c.s. zullen huurders middels communicatie (op rijksoverheid.nl)
worden geïnformeerd over de mogelijkheid om een verzoek tot tijdelijke huurkorting
in te dienen. Huurders dienen, ter voorkoming van de terugvordering van huurtoeslag
bij toegekende huurkorting, zelf de Belastingdienst te informeren. Als hiervoor opgemerkt
zal hier in de communicatie nadrukkelijk op worden gewezen.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen op welke wijze wordt geborgd dat huurders
het jaar na de huurkorting niet alsnog met een forse huurstijging worden geconfronteerd,
terwijl juist dan wellicht veel meer mensen hun inkomen hebben zien dalen als gevolg
van de economische gevolgen van de coronacrisis.

Tijdelijke huurkorting is een effectieve maatregel om in te zetten als huurders een
inkomensdaling hebben doorgemaakt, al dan niet door de coronacrisis. Huurder en verhuurder
kunnen tezamen bepalen hoe lang de korting wordt toegekend (met dien verstande dat
tijdelijke huurkorting conform dit wetsvoorstel maximaal drie jaar kan worden ingezet).
Daarbij is ook van belang dat de tijdelijke huurkorting deels bedoeld is om de huurder
in staat te stellen om een structurele oplossing te vinden voor de inkomensdaling,
bijvoorbeeld door het vinden van een nieuwe baan. Huurders met een gereguleerd contract
die huren bij een woningcorporatie kunnen mogelijk een beroep doen op het wetsvoorstel
«eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen».

Huurders krijgen daarnaast middels de huurtoeslag een tegemoetkoming in de kosten
van de huur. Wanneer de huur terug gaat naar het oude niveau zal dit mogelijk ook
effect hebben op de hoogte van de huurtoeslag.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe vaak er tot nu huurkortingen en – bevriezingen
per jaar worden gegeven en hoe deze eruit zien in de praktijk en een overzicht van
deze huurkortingen, -bevriezingen en -verlagingen per jaar in de afgelopen 5 jaar.

Het verstrekken van huurkorting en -bevriezing valt onder de verantwoordelijkheid
van de verschillende verhuurders. Het Rijk houdt geen jaarlijkse cijfers bij over
het toepassen van specifiek maatwerk door woningcorporaties. Wel is te zien dat verhuurders
(ook andere verhuurders dan woningcorporaties) jaarlijks bij een deel van hun huurwoningen
de huur verlagen, bij zittende huurders of bij bewonerswissel.

Huurverlaging in de totale huurvoorraad, bij zittende huurders en bij bewonerswissel

Jaartal

% woningen met lagere huurprijs

Totaal aantal huurwoningen

Aantal woningen met lagere huurprijs

2020

2,5%

3,30 miljoen (2019)

Ca. 82.500

2019

3,0%

3,30 miljoen

Ca. 99.000

2018

3,0%

3,28 miljoen

Ca. 98.000

2017

5,0%

3,28 miljoen

Ca. 164.000

2016

4,0%

3,26 miljoen

Ca. 130.000

Bron: CBS-Huurenquête en Monitoring huurbeleid (Companen)

Maar van die huurverlagingen is de reden niet geregistreerd. Daardoor is niet te bepalen
hoeveel van de huurverlagingen voor zittende huurders voortvloeien uit specifiek maatwerk
voor huurders met een laag inkomen.

Ik heb uw Kamer reeds geïnformeerd dat ik hoor dat veel verhuurders en huurders tot
maatwerkafspraken komen5. Verhuurders geven aan dat circa 0,65–3% van hun huurders aankloppen met een verzoek
tot maatwerk. Als een huurder verzoekt om maatwerk kan dit in de regel worden ingewilligd
en komen partijen tot een oplossing (rond de 85–90%). Er wordt dan gekozen voor uitstel
van betaling, het treffen van een betalingsregeling of kwijtschelding van (een deel
van) de huur.

Deze genoemde regelingen zijn niet in alle gevallen een passende oplossing voor de
huurder. Een tijdelijke huurkorting (huurbevriezing, huurverlaging of huurgewenning)
kan echter een meer aangewezen tegemoetkoming zijn in de situatie van de huurder,
omdat dit de huurder meer tijd kan geven om een oplossing te vinden voor zijn of haar
inkomensdaling. Met deze wetswijziging neem ik belemmeringen weg die verhuurders in
de weg staan om dit maatwerk toe te passen.

De leden van de SP-fractie vroegen hoeveel huurders voor huurkorting of -bevriezing
in aanmerking zullen komen door voorliggende wet, waarom deze wet alleen geldt voor
mensen in de sociale huursector, hoe zich dat verhoudt tot huurders die duur huren
in de vrije sector en of de regering bereid is om deze wet voor alle huurders te laten
gelden, en zo nee, waarom niet en hoeveel huurders dan potentieel buiten de boot vallen.

Voorts vroegen de leden van de SP-fractie of voorliggende wet ook geldt voor sociale
huurders in de particuliere sector, oftewel huurders die niet huren via een woningcorporatie
maar een huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens van 737,14 euro (prijspeil 2020).

Het voorliggende wetsvoorstel haalt de belemmeringen voor alle verhuurders weg om
een tijdelijke huurkorting te geven. Daarmee wordt het mogelijk gemaakt dat verhuurders
een tijdelijke huurkorting kunnen bieden aan alle huurders in zowel het gereguleerde
als geliberaliseerde segment in zowel de corporatiesector als bij overige verhuurders.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de regering kiest voor een tijdelijke huurkorting
in plaats van de huurprijzen structureel aan te pakken nu de grootste huurstijging
in zes jaar heeft en waarom een tijdelijke huurkorting als oplossing wordt gezien.

De lonen zijn met slechts 8% gestegen en de huurprijzen met 21%, in de afgelopen 24
jaar stelt het CBS. Voorts vroegen de leden van de SP-fractie hoe de stelling van
de regering om huurders te helpen via de «inkomenskant» zich verhoudt tot de cijfers
van het CBS over lonen en huurprijzen en vroegen op welke manier(en) huurders wél
structureel geholpen gaan worden in huur- en woonlasten.

Met dit wetsvoorstel wordt beoogd om de belemmeringen omtrent het toekennen van een
tijdelijke huurkorting weg te halen. Dit sluit aan bij het Sociaal Huurakkoord 2018,
gesloten tussen Aedes en de Woonbond, dat een gematigde huurontwikkeling beoogt, waardoor
huurders de komende jaren zekerheid hebben over de betaalbaarheid van hun woning.
Ook kunnen huurders met een laag inkomen en een hoge huur in 2021 een beroep doen
op een structurele huurverlaging op basis van het wetsvoorstel «Eenmalig huurverlaging
huurders met lager inkomen» (35 578) welke reeds bij uw Kamer is ingediend.

Bij de maatvoering van huurverlaging moet in het oog gehouden worden dat van corporaties
ook verwacht wordt dat zij hun woningen verduurzamen en dat zij de komende jaren nog
veel nieuwe woningen bouwen voor toekomstige huurders. Tot en met 2035 komen zij daarvoor
30 miljard tekort. Het volgend kabinet kan over een structurele oplossing voor deze
vraagstukken beslissen.

De leden van de PvdA-fractie vroegen of de Minister bereid is om huurders het recht
te geven op huurverlaging bij een terugval in inkomen.

Ja, ik heb hiervoor het wetsvoorstel «eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen»
ingediend bij uw Kamer. Huurders met een laag inkomen en een hoge huur met een gereguleerd
huurcontract die huren bij een woningcorporatie kunnen een beroep doen op huurverlaging.
Naar verwachting komen 260.000 huurders hiervoor in aanmerking. Dit houdt in dat huurders
met een inkomen onder de passend toewijzen grens een beroep kunnen doen op huurverlaging
tot de, voor dat huishouden, relevante aftoppingsgrens. Huurders zonder een gereguleerd
huurcontract die huren bij een woningcorporatie kunnen indien nodig op basis van het
onderliggende wetsvoorstel een verzoek tot tijdelijke huurverkorting doen bij hun
verhuurder.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen hoe in de communicatie richting verhuurders
ook op gerichte en gepaste wijze aandacht kan zijn voor mensen die zich in een grote
verandering bevinden.

Voorts vroegen de leden van de ChristenUnie-fractie of het behulpzaam kan zijn wanneer
vanuit de regering een niet-uitputtende lijst van scenario’s wordt aangereikt in welke
gevallen het voorstelbaar zou zijn om tijdelijke huurkorting toe te passen.

Middels communicatie via onder meer rijksoverheid.nl zullen huurders op de hoogte
worden gesteld van de mogelijkheden van de wet. In communicatie zal ook aandacht besteed
worden aan voorbeelden van situaties waarin huurders met een plotselinge inkomensdaling
te maken kunnen hebben. Voorbeelden van dergelijke situaties zijn arbeidsongeschiktheid
door toedoen van een ongeluk of het beëindigen van het samenwonen met een partner.
De mogelijke oorzaken van een dergelijke daling zijn uiteraard legio en de wet stelt
daar geen voorwaarden aan. Het is aan de huurder en verhuurder om in samenspraak te
bepalen wanneer een tijdelijke huurverkorting een gepaste oplossing is bij iemands
persoonlijke situatie en aansluit bij de mogelijkheden die de verhuurder heeft om
tegemoet te komen aan deze situatie.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen op welke wijze huurders bij bijvoorbeeld
echtscheiding of een overlijden kunnen worden gewezen op de verplichting contact op
te nemen met de Belastingdienst, of hier zelfs in worden ontzorgd en op welke wijze
vanuit de Belastingdienst zal worden omgegaan bij fouten die huurders hierin maken.

Er zal actief op communicatie worden ingezet om huurders op de hoogte te stellen van
de verplichting om de aangepaste huur door te geven aan de Belastingdienst. Er is
geen andere generieke mogelijkheid buiten communicatie of ondersteuning vanuit de
verhuurder. De tijdelijke huurkorting wordt mogelijk gemaakt op verzoek van de huurder.
Dit biedt aanknopingspunten om, in de communicatie tussen huurder en verhuurder over
het toekennen van de korting, de huurder nogmaals te wijzen op de noodzaak om de aangepaste
huur door te geven aan de Belastingdienst.

Naar analogie van de aangenomen motie Smeulders/Dik-Faber (35431–30), vroegen de leden
van de ChristenUnie-fractie, hoe het kabinet er in de afbouw van de steunmaatregelen
nadrukkelijk scherp op is dat uitvoering wordt gegeven aan deze motie en mensen niet
enkel vanwege hun financiële situatie op straat belanden.

Het kabinet wil huisuitzettingen als gevolg van schulden zoveel mogelijk voorkomen.
Met de inwerkingtreding van de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening krijgen
gemeenten en verhuurders een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen.
Vanaf 1 januari 2021 moeten verhuurders gemeenten een signaalsturen bij opbouwende
huurachterstanden, waarna gemeenten vervolgens een aanbod tot hulpverlening moeten
doen.

In maart is met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences,
Vastgoed Belang) afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen
door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Het langdurig uitstellen
van huurbetalingen is op de langere termijn echter onhoudbaar, voor zowel verhuurders
als huurders. Met verhuurders heb ik nieuwe afspraken gemaakt om huisuitzettingen
in tijden van corona zoveel mogelijk te voorkomen. Hierover heb ik uw Kamer op 16 oktober
2020 geïnformeerd6.

Op pagina 2 geeft de regering aan dat een tijdelijke huurkorting een stimulans kan
zijn voor ouderen om van een eengezinswoning naar een kleinere, passender woning te
verhuizen. De leden van de fractie van 50PLUS vroegen hoe vaak dit voorkomt en of
tijdelijkheid van de wet wel een oplossing is, als de huurprijs een belangrijke belemmering
is om te verhuizen.

Voorts vroegen deze lezen waarom ouderen de stap zouden maken naar een woning met
een (veel) hogere huur bij zulke slechte vooruitzichten qua inkomen en welke meer
structurele oplossingen gepensioneerden tot hun beschikking zouden kunnen hebben.

Tot slot vroegen de leden van de fractie van 50PLUS zich af of het tekort aan passende
woningen niet een veel groter probleem is.

Zoals hiervoor al opgemerkt, is de reden voor ouderen om te verhuizen afhankelijk
van verschillende factoren. Een tijdelijke huurkorting om een huursprong te voorkomen
(huurgewenning), kan bijdragen aan het besluit te verhuizen. Er is niet bekend hoe
vaak woningcorporaties een tijdelijke huurkorting geven om een verhuizing naar een
passender woning te stimuleren. Wel is bekend dat het instrument vaak onderdeel uitmaakt
van doorstroomregelingen van woningcorporaties.

Zoals de Minister van VWS en ik in de Actielijn wonen en zorg/programma Langer Thuis
hebben aangegeven, willen wij dat iedereen zoveel mogelijk kan wonen op een voor hem
of haar passende plek, met of zonder passende ondersteuning. Vanuit het Rijk zetten
wij daarom in op:

a. De lokale opgave in beeld brengen

b. Een toename van het aanbod van (geclusterde) woonzorgvormen

c. Minder mensen die in een ongeschikte woning wonen.

Wij ondersteunen en stimuleren het lokale niveau door de inzet van het ondersteuningsteam
Wonen en Zorg, het Innovatieprogramma Inclusieve Wijk Langer Thuis en de stimuleringsregeling
Wonen en Zorg. Daarnaast nemen onze ministeries samen met de VNG, Aedes en Actiz deel
aan de Taskforce Wonen en Zorg. De Taskforce streeft ernaar dat alle gemeenten hun
opgave in 2021 kaart hebben gebracht en hiertoe prestatieafspraken met woningcorporaties
en zorgaanbieders maken. De realisatie van meer passende woningen voor ouderen zijn
zowel in de Actielijn wonen en zorg als de Taskforce Wonen en Zorg een belangrijke
doelstelling.

«Wanneer de korting wordt gegeven, kan de huurder de periode gebruiken om een structurele
oplossing te vinden, eventueel samen met de verhuurder», wordt vermeld op pagina 2.
De leden van de fractie van 50PLUS vroegen wat de rol van de verhuurder in deze zou
kunnen zijn en in hoeverre diens stem bij het bepalen van de oplossing weegt.

Tijdelijke huurkorting toekennen is geen verplichting vanuit de verhuurder. Of tijdelijke
huurkorting een oplossing kan bieden is afhankelijk van de persoonlijke situatie van
de huurder. De huurder en verhuurder zullen dan ook samen afspraken kunnen maken indien
blijkt dat de inkomensdaling structureel is. Mogelijk komt de huurder na de inkomensdaling
in aanmerking voor een permanente huurverlaging op grond van het wetsvoorstel «eenmalige
huurverlaging huurders met lager inkomen». Verhuurders kunnen ook andere oplossingen
aanbieden. Ik krijg bijvoorbeeld signalen dat verhuurders een andere betaalbare, passende
woonruimte in hun portefeuille aanbieden. Dit kan bijdragen aan de slagingskansen
van weer andere groepen woningzoekenden en draagt daardoor bij aan een betere benutting
van de woningvoorraad. De verhuurder moet inschatten welke mogelijkheden passend zijn
binnen zijn bedrijfsvoering.

Verder lezen de leden van de fractie van 50 PLUS in de memorie van toelichting: «Ook
is aangegeven dat bijvoorbeeld bewoners van een verzorgingshuis in deze tijd niet
kunnen verhuizen, waardoor herhuisvesting niet meer haalbaar is.» Deze leden vroegen
of hier mensen in een vorm van een aanleun- of seniorenwoning worden bedoeld en of
dit misschien een verkapte manier om aan te geven dat de bouw van passende woonvoorzieningen
voor senioren opnieuw vertraging oploopt.

De genoemde zin is afkomstig uit paragraaf 3 van de memorie van toelichting. «Verlenging
termijnen voorlopige investeringsverklaringen verhuurderheffing». Hierin wordt ingegaan
op de gevolgen van de coronacrisis voor de afronding van bouwprojecten. Deze zin geeft
weer welke obstakels verhuurders ervaren. Een van de genoemde belemmeringen tijdens
de periode met contactbeperkingen was dat bewoners van verzorgingshuizen die van plan
zijn te verhuizen naar een nieuwbouwcomplex, dit vanwege de coronamaatregelen moesten
uitstellen. Hierdoor kan de nieuwbouw ook vertraging oplopen. Vooralsnog lijkt de
bouwproductie door de coronacrisis nog geen grote vertraging te hebben opgelopen,
maar de gevolgen blijven onzeker. Het kabinet heeft daarom met Prinsjesdag verdere
maatregelen aangekondigd om door te bouwen tijdens de coronacrisis.

Geen afdwingbaar recht

De leden van de VVD-fractie lezen in de wet dat niet is voorzien in een procedure
voor de huurder om de afgewezen gevraagde tijdelijke huurkorting af te kunnen dwingen
en dat het voor de hand ligt dat dergelijke procedures worden toegevoegd aan lokale
(prestatie)afspraken over tijdelijke huurkorting, en vroegen waarom er überhaupt een
procedure nodig zou moeten zijn als een tijdelijke huurkorting niet wordt toegewezen.

Voorts vroegen de leden van de VVD-fractie waarom de regering van mening is dat het
logisch zou zijn om in de prestatieafspraken afspraken op te nemen over de tijdelijke
huurkorting en of het klopt dat deze wet niet vastlegt dat de tijdelijke huurkorting
in de lokale prestatieafspraken moet worden opgenomen.

Tot slot vroegen de leden van de VVD-fractie wat de regering gaat doen om te voorkomen
dat lokaal politieke druk op corporaties wordt gezet om de tijdelijke huurkorting
breder in te zetten dan bedoeld.

Het kabinet ziet dat in vrijwel alle prestatieafspraken de betaalbaarheid voor huurders
aan bod komt. Afspraken over het toepassen van tijdelijke huurkorting kunnen hier
onderdeel van zijn. Er zijn bijvoorbeeld in diverse gemeenten afspraken over de wijze
waarop huurders met een laag inkomen tegemoet worden gekomen. Het kabinet legt geen
verplichting op om tijdelijke huurkorting onderdeel te laten zijn van de prestatieafspraken.

De leden van de CDA-fractie vroegen de regering wat de opties zijn voor een huurder
waarvan de verhuurder niet wil meewerken aan een tijdelijke huurkorting, indien de
situatie daar wel voor gepast is en welke stappen en welk proces de huurder dan moet
doorlopen.

Een huurder krijgt geen recht op een tijdelijke huurkorting, dit wetsvoorstel richt
zich op het wegnemen van de belemmeringen die verhuurders ervaren om een tijdelijke
huurkorting toe te passen. Wel komt de huurder mogelijk in aanmerking voor huurverlaging
op basis van het wetsvoorstel «eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen».
Indien de woningcorporatie hieraan niet wil meewerken en de huurder komt wel in aanmerking,
kan deze middels de Huurcommissie worden afgedwongen.

De leden van de D66-fractie vroegen in hoeverre wordt verwacht dat verhuurders door
invoering van de mogelijkheid tot het weer ophogen van de huur tot tijdelijke huurkortingen
over zullen gaan.

Op dit moment kan niet worden ingeschat hoeveel verhuurders over zullen gaan tot het
toekennen van tijdelijke huurkorting. Ik heb uw Kamer echter reeds geïnformeerd dat
ik hoor dat veel verhuurders en huurders tot maatwerkafspraken komen7. Verhuurders geven aan dat circa 0,65–3% van hun huurders aankloppen met een verzoek
tot maatwerk. Als een huurder verzoekt om maatwerk kan dit in de regel worden ingewilligd
en komen partijen tot een oplossing (rond de 85–90%). Er wordt dan gekozen voor uitstel
van betaling, het treffen van een betalingsregeling of kwijtschelding van (een deel
van) de huur.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom er geen afdwingbaar recht wordt gemaakt
voor de huurkorting, maar dat dit wel gebeurt bij de huurverlaging via de wet «eenmalige
huurverlaging».

Het wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen geeft huurders
met een gereguleerd contract die huren bij een woningcorporatie en een laag inkomen
hebben en een hoge huur, de mogelijkheid om de huur (afdwingbaar) te verlagen. Deze
maatregel wordt ingezet als eenmalige actie om duur scheefwonen, in de periode dat
niet passend is toegewezen, recht te zetten. Woningcorporaties krijgen hiervoor een
tegemoetkoming via een tariefswijziging in de verhuurderheffing. Het toekennen van
een tijdelijke huurkorting is niet afdwingbaar. Een afdwingbaar recht tot huurkorting
zou een inbreuk kunnen betekenen op het eigendomsrecht van de verhuurder. Dit zou
des te meer gelden voor overige verhuurders, die anders dan woningcorporaties, geen
maatschappelijke opgave hebben om zorg te dragen voor betaalbare huisvesting.

De leden van de SP-fractie vroegen wat er gebeurt als een huurder in de sociale sector
een verzoek doet tot huurkorting of – bevriezing en deze wordt geweigerd door de verhuurder
en of de Huurcommissie toegerust is om deze zaken op te vangen.

Voorts vroegen deze leden wat er gebeurt als een huurder in de vrije sector een verzoek
doet tot huurkorting of – bevriezing en deze wordt geweigerd door de verhuurder, omdat
de weg naar de Huurcommissie voor hen immers is afgesloten.

Verhuurders kunnen reeds een permanente huurkorting geven. Het voorliggende wetsvoorstel
haalt daarnaast de belemmeringen voor het toepassen van een tijdelijke huurkorting
weg. Het staat verhuurders vrij om te bepalen in welke situaties zij de huur tijdelijk
willen verlagen, omdat het een oplossing biedt in de persoonlijke situatie van de
huurder. Huurders krijgen daarmee geen recht op een tijdelijke huurkorting. Huurders
– in zowel het gereguleerde als geliberaliseerde segment – kunnen een weigering van
hun verhuurder daarom niet voorleggen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan wel
uitspraak doen of een huurverhoging na afloop van de tijdelijke huurkorting correct
is.

De leden van de PvdA-fractie vroegen hoe ervoor wordt gezorgd dat huurders die huurverlaging
aanvragen ook daadwerkelijk gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid, op grond waarvan
kan een huurverlaging worden geweigerd en welke voorwaarden een rol spelen.

De leden van de PvdA-fractie constateerden voorts dat een afdwingbaar recht op tijdelijke
huurkorting niet opgenomen wordt omdat huurders van andere verhuurders dan woningcorporaties
ook een afdwingbaar recht zouden krijgen en vroegen of de regering ook de problemen
met het betalen van de huur voor deze groep onderkent.

Deze leden vroegen ten slotte waarom is besloten om dit geen afdwingbaar recht te
maken terwijl huren de pan uit rijzen en veel mensen hun inkomen zien dalen als gevolg
van de crisis en of de regering bereid is om dit afdwingbare recht alsnog op te nemen.

Het wetsvoorstel bepaalt niet voor welke doeleinden of onder welke voorwaarden deze
tijdelijke huurkorting (limitatief) ingezet mag worden omwille van de eenvoud, de
uitvoerbaarheid en beslissingsruimte voor verhuurders. De verhuurder kan in overleg
met de huurder bepalen wanneer een tijdelijke huurkorting wel of niet gepast is voor
de persoonlijke situatie van de huurder en passend is binnen de bedrijfsvoering van
de verhuurder.

Er is dus geen garantie dat huurders gebruik kunnen maken van de tijdelijke huurkorting.
Daar staat tegenover dat verhuurders het kabinet nadrukkelijk hebben gevraagd om deze
wetswijziging. Het is daarom aannemelijk dat de huurkorting ook toegepast zal worden.
De verhuurders hebben aangegeven bereid te zijn dergelijk maatwerk te leveren (mede
omwille van de Coronacrisis). De huidige wetgeving maakte maatwerk – zoals een tijdelijke
huurkorting – onaantrekkelijk omdat er geen inhaalhuurverhoging mogelijk was. Hierin
voorziet deze wet.

Het kabinet herkent de krapte op de woningmarkt en wat die betekent voor huurders
met gereguleerde en geliberaliseerde contracten. Het kabinet ziet echter geen reden
om de tijdelijke huurkorting afdwingbaar te maken. Een dergelijk recht zou interferentie
kunnen geven op het inkomensbeleid in relatie tot arbeidsmarktparticipatie. Tegelijk
worden verhuurders erdoor gestimuleerd om woningen alleen aan huurders met een hoger
(midden)inkomen toe te wijzen om het risico op een toekomstige tijdelijke huurkorting
en huurbevriezing te minimaliseren en zo zekerheid over hun huurinkomsten te waarborgen.

Het kabinet ziet echter ook de noodzaak om een uitzondering te maken voor huurders
met een laag inkomen. In het wetsvoorstel «eenmalige huurverlaging huurders met lager
inkomen» is de verlaging dan ook wel afdwingbaar gemaakt. Huurders met een laag inkomen
en een hoge huur met een gereguleerd huurcontract die huren bij een woningcorporatie
kunnen een beroep doen op dit wetsvoorstel.

De leden van de PvdA-fractie vroegen of de regering de mening deelt dat er ook andere
gronden bestaan (zoals gezinsuitbreiding) om van woning te veranderen hoe, in tijden
van schaarste, huurders eenvoudig een andere woning kunnen betrekken.

Voorts vroegen deze leden of het niet juist in tijden van schaarste, wanneer mensen
niet makkelijk kunnen verhuizen, van belang is een huurverlaging van de huidige woning
mogelijk te maken.

Het kabinet begrijpt dat er diverse reden kunnen zijn om van woning te veranderen
en dat de schaarste op de woningmarkt dit bemoeilijkt. Het verlagen van de huur is
in bepaalde situaties zeker een oplossing, daarom heb ik ook de wetswijziging «eenmalige
huurverlaging huurders met lager inkomen» voorgesteld. Een verdergaande huurverlaging
of een huurverlaging voor een grotere doelgroep betekent echter ook een beperking
van de middelen van corporaties. Dit beperkt de mogelijkheden van woningcorporaties
om bijdrage te leveren aan het vraagstuk omtrent schaarste.

Inhaalhuurverhoging

De leden van de D66-fractie vroegen hoe er in de praktijk op toe wordt gezien dat
verhuurders niet zelf tot tijdelijke huurkorting overgegaan, om zo tot «inhaal» van
de achterwege gebleven jaarlijkse huurverhogingen over te gaan, hoe huurders hiervan
op de hoogte worden gesteld en hoe zij, indien dit plaatsvindt, bezwaar kunnen aantekenen.

De «inhaalhuurverhoging» wordt ingevoerd als een nieuwe, aanvullende toegestane huurverhoging.
Deze huurverhoging kan voorafgaand aan of gelijktijdig met de huurverhoging op de
gebruikelijke datum (meestal 1 juli) worden toegepast.

De verhuurder zal zijn «inhaalhuurverhogingsvoorstel» kunnen onderbouwen met een kopie
van het verzoek van de huurder om tijdelijke huurkorting en de afspraken die daarover
tussen verhuurder en huurder zijn gemaakt. Als de huurder van mening is dat de «inhaalhuurverhoging»
ten onrechte is voorgesteld (bijvoorbeeld omdat hij nooit om tijdelijke huurkorting
heeft verzocht en de verhuurder ook geen kopie van zijn verzoek heeft bijgevoegd)
of dat het voorstel te hoog is, kan hij net als bij «reguliere» huurverhogingsvoorstellen
schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de verhuurder van mening is dat
zijn «inhaalhuurverhogingsvoorstel» ondanks het bezwaar van de huurder toegestaan
is, moet hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

De leden van de D66-fractie vroegen op welke wijze huurders op de hoogte worden gebracht
van het feit dat wanneer de «inhaal» door verhuurders niet wordt toegepast, de huurverlaging
definitief is.

Het is belangrijk om verhuurders en huurders tijdig in te lichten over de mogelijkheid
van een tijdelijke huurkorting op verzoek van de huurder en de mogelijkheid om na
maximaal drie jaar huurkorting de huur met een «inhaalhuurverhoging» terug te brengen
naar het oude niveau (mits toegestaan), vermeerderd met in die maximaal drie jaar
opgeschorte huurverhogingen. Ook moeten verhuurders en huurders tijdig uitgelegd worden
dat de tijdelijke huurkorting definitief wordt als de verhuurder niet voorstelt de
huur na maximaal drie jaar tijdelijke huurkorting weer naar het oude niveau te verhogen.
Ten slotte moeten verhuurders en huurders tijdig worden ingelicht over de mogelijkheid
van huurgewenning bij het aangaan van nieuwe huurcontracten.

De communicatie zal zich daarom richten op het onder de aandacht brengen van deze
(nieuwe) mogelijkheden. Voor de communicatie en voorlichting wordt samengewerkt met
Aedes, de Woonbond, IVBN, Vastgoed Belang en VNG alsmede de Huurcommissie, de Autoriteit
Woningcorporaties en de Belastingdienst (huurtoeslaguitvoering). De informatie op
rijksoverheid.nl en woningmarktbeleid.nl wordt gewijzigd en aangevuld om burgers en
bedrijven in te lichten. Ook zullen de wijzigingen uitgebreid toegelicht worden in
de jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe de regering ervan uit kan gaan dat na de periode
van maximaal drie jaar een huurder in staat is om een extra hoge huurverhoging te
betalen.

Een tijdelijke huurkorting kan bijvoorbeeld worden gegeven als de huurder een inkomensdaling
doormaakt, bijvoorbeeld na het verlies van een baan. Of tijdelijke huurkorting een
oplossing kan bieden is afhankelijk van de situatie van de huurder. In de periode
dat de huurkorting van kracht is heeft de huurder en zo mogelijk ook de verhuurder
tijd en ruimte om op zoek te gaan naar een oplossing, zoals het vinden van een nieuwe
baan. Vervolgens kan de huur weer aangepast worden naar het oude niveau. Anders kunnen
de huurder en verhuurder onderzoeken welke andere structurele oplossingen er mogelijk
zijn. Ook kan de verhuurder ervoor kiezen om de huurkorting permanent aan te bieden.

Ik krijg ook signalen dat verhuurders een andere betaalbare, passende woonruimte in
hun portefeuille aanbieden. De verhuurder moet inschatten welke mogelijkheden passend
zijn binnen zijn bedrijfsvoering.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering een maximum wil stellen aan de extra
hoge huurverhoging, of wel inhaalhuurverhoging, die mogelijk zal zijn met voorliggende
wet.

Voorts vroegen de leden van de SP-fractie hoeveel keer per jaar er een huurverhoging
kan plaatsvinden na afloop van een huurkorting of -bevriezing, of dit stapsgewijs
kan over een bepaalde periode en zo ja, hoe lang deze periode mag of moet duren.

Het mogelijk maken van een inhaalhuurverhoging haalt de belemmering weg voor verhuurders
om tijdelijke huurkorting toe te kennen. Anders zouden verhuurders minder snel genegen
kunnen zijn een huurkorting toe te kennen, omdat de huur niet op het oorspronkelijke
niveau kan worden teruggebracht. Hoe snel de huur «ingehaald» wordt is afhankelijk
van de afspraken die huurder en verhuurder hierover maken. De verhuurder heeft maximaal
drie jaar de tijd om de «inhaalhuurverhoging» toe te passen. Hij kan, in overleg met
de huurder, ervoor kiezen om dit stapsgewijs te doen. Past de verhuurder binnen drie
jaar de inhaalhuurverhoging niet toe, dan wordt de huurkorting permanent.

De leden van de SP-fractie vroegen wat er gebeurt als bijvoorbeeld na een periode
van de drie jaar huurkorting een huurbevriezing van een jaar wordt toegekend en of
het dan zo kan zijn dat een huurder na die periode (dus na 4 jaar) een cumulatieve
inhaalhuurverhoging van de afgelopen 4 jaar voor de kiezen krijgt.

In het wetsvoorstel is bepaald dat een tijdelijke huurkorting voor maximaal drie jaar
kan worden gegeven. De tijdelijke huurkorting wordt een permanente huurkorting, als
de verhuurder:

– niet voorstelt om drie jaar na de huurbevriezing de huur te verhogen met de opgeschorte
huurverhogingen;

– niet voorstelt om drie jaar na toekenning van de tijdelijke huurkorting de huur te
verhogen tot het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting (of tot de actuele huurtoeslaghuurprijsgrens
als de huur vóór de huurkorting boven de toen geldende huurtoeslaggrens lag en is
verlaagd tot onder die huurtoeslaggrens),

– of na een bezwaar van de huurder tegen de voorgestelde «inhaalhuurverhoging», besluit
de huurkorting voort te zetten.

Als de verhuurder binnen drie jaar na de toekenning van de huurkorting er niet voor
kiest de huur terug te brengen tot het oude niveau, wordt deze huurkorting permanent.
De verhuurder kan daarna dus geen «inhaalhuurverhoging» meer voorstellen. Dan kan
hij eventuele huurverhogingen in het vervolg alleen over de verlaagde of bevroren
huurprijs berekenen. Wel kan de verhuurder uiteraard opnieuw instemmen met een tijdelijke
huurkorting of huurbevriezing over de reeds verlaagde huur. Deze nieuwe huurverlaging
of bevriezing kan hij inhalen binnen drie jaar na de toekenning daarvan. In het genoemde
voorbeeld kan dus wel de huurbevriezing van een jaar eerder worden ingehaald, maar
niet de huurkorting van vier jaar geleden. Als de verhuurder toch wel een «inhaalhuurverhoging»
voorstelt, kan de huurder daar met succes bezwaar tegen maken.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom een verhuurders drie jaar de tijd krijgt
om een inhaalhuurverhoging toe te passen en of de regering bereid is deze termijn
verder te beperken naar bijvoorbeeld 1 jaar, zodat een huurkorting voor huurders eerder
de permanente status kan krijgen.

Het kabinet vindt het van belang dat verhuurders en huurders de vrijheid hebben om
voor een langere periode een tijdelijke huurkorting af te kunnen spreken en heeft
daarom gekozen voor een periode van drie jaar. Een maximumperiode van een jaar geeft
de huurder en verhuurder maar beperkte tijd om naar een structurele oplossing te zoeken.
De verhuurder is bovendien niet verplicht om de huurkorting na afloop van de tijdelijke
periode permanent te maken. Door van een kortere periode uit te gaan, kan de huurder
mogelijk ook minder lang profiteren van de huurkorting. Het is niet de verwachting
is dat verhuurders de tijdelijke huurkorting in de regel na een jaar permanent zouden
maken. Het blijft verhuurders overigens steeds, dus ook binnen die drie jaar, vrij
staan om een permanente huurkorting toe te kennen als de situatie van de huurder hierom
vraagt. Woningcorporaties kennen op basis van de afspraken van het Sociaal Huurakkoord
2018 al permanente huurkorting of -bevriezing toe. Voor huurders die niet aan de voorwaarden
voor het specifiek maatwerk van het Sociaal Huurakkoord 2018 voldoen, zouden woningcorporaties
dan maar voor maximaal een jaar tijdelijke huurkorting kunnen toepassen, welke huurkorting
naar verwachting niet in alle gevallen na een jaar permanent zal worden. Het kabinet
heeft als doelstelling met voorliggend wetsvoorstel het ook mogelijk te maken dat
huurgewenning kan worden toegepast bij verhuizende huurders. In dergelijke situaties
acht het kabinet een periode van één jaar te kort.

De leden van de fractie van 50PLUS vroegen wat er gebeurt als de tijdelijke huurbevriezing
gedurende langere tijd wordt toegepast, de huur vervolgens weer kan worden verhoogd
met maximaal de in de betreffende periode toegestane jaarlijkse huurverhogingen en
als de stap op dat moment te groot is voor de huurder.

Tijdelijke huurkorting toekennen is geen verplichting vanuit de verhuurder. De huurder
kan niet afdwingen dat de korting voor een langere periode wordt voortgezet. De huurder
en verhuurder kunnen samen afspraken maken indien blijkt dat de inkomensdaling structureel
is. Ik krijg ook signalen dat verhuurders een andere betaalbare, passende woonruimte
in hun portefeuille aanbieden.

De leden van de fractie van 50PLUS vroegen of de aanbeveling om de afspraken tussen
huurder en verhuurder te documenteren, daadwerkelijk een aanbeveling en dus vrijblijvend
of een verplichting is en om welke reden de betreffende keuze is gemaakt.

Het is geen wettelijke verplichting. Verhuurders mogen ook (mondeling) huurkorting
toekennen na een mondeling verzoek van de huurder (contractvrijheid). In dat geval
kan de situatie ontstaan dat de verhuurder daarna mogelijk geen «inhaalhuurverhogingsvoorstel»
kan doen, omdat hij niet kan aantonen dat hij die huurkorting op verzoek van de huurder
heeft toegekend en welke tijdelijke huurkorting hij heeft gegeven. Een toegekende
huurkorting na alleen een mondeling verzoek van de huurder kan dan leiden tot een
permanente huurkorting. Verhuurders zullen daarom waarschijnlijk geen tijdelijke huurkorting
toekennen na alleen een mondeling verzoek van de huurder daartoe. Daardoor hebben
zowel de huurder als de verhuurder er belang bij om hun correspondentie over de verzochte
en de toegekende tijdelijke huurkorting (ook) schriftelijk te voeren en te bewaren.

Ook voor de afspraken over huurgewenning verdient het aanbeveling om die schriftelijk
vast te leggen, bijvoorbeeld in het huurcontract. Anders kan hierover mogelijk een
geschil ontstaan. Indien de afspraken niet schriftelijk vast zijn gelegd, kan het
zijn dat de huurder met succes bezwaar kan maken tegen de huursprongen naar het niveau
van de eigenlijk overeengekomen huurprijs, als die huursprongen de maximaal toegestane
jaarlijkse huurverhoging overschrijden.

Huurgewenning

De leden van de D66-fractie vroegen hoe groot het effect van huurgewenning op de doorstroom
(van senioren) op de woningmarkt naar verwachting zal zijn.

Zoals hiervoor al is aangegeven, is niet bekend in hoeverre een huursprong een belemmering
vormt om te verhuizen en in hoeverre een permanent lage huur ouderen kan verleiden
te verhuizen. In het kader van de Actielijn Langer Thuis spreken verschillende partijen
de verwachting uit dat dit een belemmering kan vormen om doorstroming op gang te krijgen.
Daarnaast krijg ik signalen van diverse woningcorporaties dat zij dit als een middel
inzetten om doorstroming te stimuleren. Platform31 voert op dit moment een onderzoek
uit naar doorstromingsstrategieën van woningcorporaties en gemeenten, het doel is
meer duidelijkheid te verschaffen welke beleidsmaatregelen gericht op doorstroming
daadwerkelijk effectief en efficiënt zijn.

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen hoeveel studenten afstuderen in het
hbo en wo onder de 23 jaar, hoeveel van deze afgestudeerden hun studentenwoning moeten
verlaten omdat ze zijn afgestudeerd, hoe groot het aanbod huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens
is dat niet voor studenten is bestemd en hoe de regering de slagingskansen voor deze
groep jongeren op de huurmarkt beoordeelt.

Voorts vroegen de leden van de fractie van GroenLinks of de regering het ook passend
vindt als de huur met het inkomen van de jongere meestijgt.

Het aantal jongeren dat afstudeert voor hun 23e verjaardag was in het collegejaar
2018–2019 63.552 (HBO: 29.632, WO: 33.920). In totaal studeerden 156.587 jongeren
af in dat collegejaar. (HBO: 74.345, WO:82.252). Ik heb geen beschikking over de cijfers
van het aantal huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens dat niet voor studenten
bedoeld is. Afgestudeerde jongeren van onder de 23 jaar kunnen ook in huurwoningen
boven de kwaliteitskortingsgrens wonen. De regering heeft oog voor de lastige positie
van jongeren met een beperkt inkomen op de gespannen woningmarkt, en vindt het belangrijk
dat huurder en verhuurder gezamenlijk tot passende oplossingen komen om de betaalbaarheid
te verbeteren, zoals een onderlinge afspraak voor huurgewenning. De regering ziet
geen aanleiding voor het invoeren van wetgeving om huurgewenning voor de groep jongeren
te verplichten aan verhuurders. De regering is van mening dat huurtoeslagoptimalisatie
door het bij de 23e verjaardag van een huurder in één keer verhogen van de huur van de maximale huurprijsgrens
voor huurtoeslag voor huurders onder 23 jaar (€ 432,51, prijspeil 2020) naar een veel
hogere huur (met behoud van huurtoeslag) een ongewenst effect is.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de tijdelijke huurkorting en de inhaalhuurverhoging
wel buiten de huursomberekening worden gehouden, maar de huurgewenning niet.

Met dit wetsvoorstel worden op verzoek van de huurder toegepaste huurverlaging dan
wel huurbevriezing (specifiek maatwerk) buiten de berekening van de huursomstijging
gehouden evenals de «inhaalhuurverhoging» na afloop van de tijdelijke huurkorting.
Het kabinet is van mening dat het buiten de berekening van de huursomstijging houden
van deze huurverlaging dan wel huurbevriezing aansluit bij het beleid voor de betaalbaarheid
van het wonen. Want met deze uitwerking leidt het toepassen van deze huurkortingen
niet tot ruimte voor hogere huurverhoging bij andere huurders. Voor huurgewenning
geldt dat dit wel binnen de huursomstijging wordt meegerekend. Dit beperkt naar verwachting
de huurverhogingsruimte bij andere huurders.

Huurcommissie

De leden van de D66-fractie vroegen in hoeverre, met het oog op het mogelijke effect
op de huurtoeslag, er niet in de jaren daarna een vergrote toestroom van casussen
bij de Huurcommissie wordt voorzien.

Het kabinet haalt met voorliggend wetsvoorstel de belemmeringen weg om een tijdelijke
huurkorting toe te passen. De Huurcommissie kan een uitspraak doen over de geschillen
die ontstaan ten gevolge van de (inhaal)huurverhoging na afloop van de tijdelijke
huurkorting. De ervaring bij de Huurcommissie met eerdere nieuwe wetgeving leert dat
zij in het eerste jaar na invoering een hoger aantal casussen te verwerken krijgt,
maar dat dit aantal na verloop van tijd weer afneemt. De verwachting is dat het effect
op de huurtoeslag hierop niet van invloed is.

Tijdelijke huurkorting bij huurwoningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst

De leden van de CDA-fractie vroegen waarom er een uitzondering wordt gemaakt voor
huren van boven de liberalisatiegrens die worden verlaagd tot onder de liberalisatiegrens
bij deze wetswijziging en hoe reëel de angst is dat huren «even snel» worden verlaagd
om mensen met een laag inkomen zo recht op huurtoeslag te geven, en vervolgens weer
te worden verhoogd.

Deze leden vroegen ook waarom de huurprijs van een huurder die een inkomen heeft waarbij
hij recht heeft op huurtoeslag, niet gewoon verlaagd kan worden tot onder de liberalisatiegrens
en of zij moeten concluderen dat de regering deze huishoudens niet wil ondersteunen
met huurtoeslag.

Tot slot vroegen de leden van de CDA-fractie wat de invloed van het Sociaal Huurakkoord
is op onderhavige wetswijziging en bovenstaande casus.

Het wetsvoorstel haalt belemmeringen weg om tijdelijke huurkorting toe te kennen.
Dit past onder andere goed binnen de afspraken die zijn gemaakt met de branche om
maatwerk toe te passen voor huurders die tijdens de coronacrisis een inkomensdaling
hebben doorgemaakt.

Op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 hebben woningcorporaties de mogelijkheid
om de huur onder de huurtoeslaggrens te houden, als huishoudens een inkomen hebben
onder de huurtoeslaggrens. Het kabinet sluit hierbij aan en heeft besloten om de regeling
van de tijdelijke huurkorting zo in te richten dat het ook ingeval van huren boven
de huurtoeslaggrens mogelijk te maken een tijdelijke huurverlaging toe te passen.
Wel is de mogelijkheid om na afloop van die tijdelijke huurkorting een inhaalhuurverhoging
door te voeren in die zin beperkt, dat de huur niet verder verhoogd mag worden dan
tot de huurtoeslaggrens.

Deze uitzondering op het kunnen toepassen van een inhaalhuurverhoging wordt gemaakt,
omdat het tijdelijk toekennen van een huurkorting en de huur daarna weer verhogen
tot een huurprijs boven de (dan geldende) huurtoeslaggrens, niet strookt met het huurbeleid
dat gericht is op de betaalbaarheid voor de huurders. Daarnaast geldt dat de huurder,
indien aan de overige voorwaarden is voldaan, huurtoeslag kan aanvragen wanneer de
rekenhuur door de (tijdelijke) huurkorting daalt onder de huurtoeslaggrens. Deze beperking
van huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens dient ertoe om de blijvende
betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag te laten komen, maar gedeeltelijk
ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke
huurkorting beperkt.

De leden van de SP-fractie vroegen of toegelaten instelling in de vrije sector de
huurprijs voor een zittende huurder vaker dan 1 maal per jaar kunnen verhogen als
er een huurkorting of -bevriezing heeft plaatsgevonden met voorliggende wet.

Ja, indien woningcorporaties vanuit de niet-DAEB-tak woningen verhuren met een huurprijs
in de vrije sector dan kunnen woningcorporaties de huur vaker dan 1 maal per jaar
verhogen als er huurkorting of bevriezing heeft plaatsgevonden.

Financiële gevolgen voor huurder

De leden van de fractie van GroenLinks vroegen om een schematische nadere duiding
van de financiële gevolgen voor verschillende categorieën huurders.

Het kabinet heeft in de beantwoording van de eerste vraag van dit verslag diverse
mogelijkheden geschetst waarin de tijdelijke huurkorting kan worden toegepast. Omdat
de mogelijkheden divers zijn en het kabinet geen voorwaarden stelt aan de toepassing
van de tijdelijke huurkorting, is het niet mogelijk om een schematische weergave te
doen van de financiële gevolgen voor verschillende categorieën huurders.

Financiële gevolgen voor verhuurder

De leden van de VVD-fractie vroegen een schatting hoe vaak verhuurders een tijdelijke
huurkorting gaan toepassen en tegen welk bedrag, ook in relatie met de investeringsruimte
van corporaties.

Uit onderzoek van Aedes blijkt dat circa een half procent van de huurders bij de corporatie
aanklopt voor een tijdelijke huurverlaging. Er wordt dan gekozen voor uitstel van
betaling, het treffen van een betalingsregeling of kwijtschelding van (een deel van)
de huur. De financiële effecten zijn daarmee beperkt. Omdat de investeringscapaciteit
van de corporatie op dit moment vooral wordt beïnvloed door de vermogenspositie (gebaseerd
op structurele kasstromen) en daarna pas door de actuele verwachte kasstromen, zal
de investeringscapaciteit van de sector niet noemenswaardig worden beïnvloed.

Voorlichting en communicatie

De leden van de CDA-fractie vroegen hoe de huurder en verhuurder duidelijk wordt gemaakt
dat na invoering van onderhavige wetswijziging de mogelijkheid van de tijdelijke huurkorting
bestaat.

Middels communicatie en vanuit de rijksoverheid zullen huurders op de hoogte worden
gesteld om een verzoek tot tijdelijke huurkorting in te dienen. Hierop is hiervoor
al dieper ingegaan.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren